MF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre Civile – 1^re section

Arrêt du Mardi 12 Janvier 2021

N° RG 19/00798 – N° Portalis DBVY-V-B7D-GGYB

Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d’ALBERTVILLE en date du 15 Mars 2019, RG 17/00558

Appelante

S.A.S. EUROGROUP, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SCP ARMAND – CHAT ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. Y X

né le […] à […], demeurant […]

Représenté par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représenté par M^e Jean-Louis RIVIERE, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 07 décembre 2020 par M. C FICAGNA, Président de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

—  M. C FICAGNA, Président, qui a procédé au rapport,

—  M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller,

—  M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Suivant acte sous seing privé en date du 20 janvier 1999, M. A X, aux droits duquel vient son fils Y X, a donné à bail commercial meublé, à la société Eurogroup, un appartement sis au sein de la Résidence Chalet des Alpages située à Macot la Plagne (73), destiné dans le cadre de la loi Périssol, à une activité d’exploitation hôtelière.

Le bail a été renouvelé à l’échéance moyennant un nouveau loyer de 12.000 € HT.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 décembre 2015, le bailleur a délivré à la société Eurogroup un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 8.691,52 € à titre de solde locatif.

Considérant n’être redevable que d’une somme de 3.653,52 €, la société Eurogroup s’est acquittée de ce montant le 20 janvier 2016.

Par acte d’huissier de justice en date du 29 juin 2016, M. X a fait délivrer à la société Eurogroup un congé à effet au 1^er janvier 2017, avec refus de renouvellement et refus de versement d’une indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes sur le fondement de l’article L145-17 du code de commerce.

Par acte en date du 3 mai 2017, M. X a assigné la société Eurogroup aux fins de voir :

— valider le congé avec refus de renouvellement pour motifs légitimes délivré le 29 juin 2016 à la société Eurogroup,

— ordonner l’expulsion de la société Eurogroup,

— condamner la société Eurogroup au paiement d’une somme de 1.500 € par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux,

A titre subsidiaire,

— ordonner la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de la société Eurogroup,

— condamner la société Eurogroup au paiement d’une somme de 1.500 € par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

La société Eurogroup a conclu à la nullité de la mise en demeure qui lui a été notifiée le 21 décembre 2015, à l’irrecevabilité de M. X à invoquer des motifs graves et légitimes à son encontre, et aux rejet de ses demandes. Elle a sollicité également une indemnité d’éviction.

Par jugement du 15 mars 2019, le tribunal de grande instance d’Albertville a :

• Dit que la mise en demeure notifiée le 21 décembre 2015 à la société Eurogroup ne vaut pas mise en demeure préalable au sens de l’article L 145-17 du code de commerce,

• Déclaré nulle la mise en demeure du 21 décembre 205, à ce titre,

• Dit qu’en conséquence le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 29 juin 2016 par M. Y X à la société Eurogroup ne saurait produire ses effets,

• Constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 20 janvier 1999 avec effet au 22 janvier 2016,

• Condamné la société Eurogroup à libérer les lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai,

• Condamné la société Eurogroup à restituer les clés du chalet à M. Y X dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

• Fixé l’indemnité d’occupation due par la société Eurogroup à compter du 22 janvier 2016 à 1.152,40 euros par mois TTC,

• Condamné la société Eurogroup à payer à M. Y X la somme de 1.152,40 € par mois TTC au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 22 janvier 2016 et jusqu’à libération effective des lieux,

• Condamné la société Eurogroup à payer à M. Y X la somme de 1.258,65 € au titre des loyers et charges échus et non réglés au 22 janvier 2016, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation en justice,

• Condamné la société Eurogroup à payer à M. Y X la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

• Rejeté les demandes aux fins d’indemnité d’éviction et d’expertise formées par la société Eurogroup,

• Ordonné l’exécution provisoire,

• Condamné la société Eurogroup à payer à M. Y X la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Rejeté la demande tendant à ce que les sommes retenues par l’huissier de justice en cas d’exécution forcée de la présente décision soient supportées par la société Eurogroup,

• Condamné la société Eurogroup aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 21 décembre 2015 et le coût du congé délivré le 29 juin 2016.

La société Eurogroup a relevé appel de ce jugement par déclaration du 26 avril 2019.

Aux termes de ses conclusions du 4 septembre 2020, elle demande à la cour de :

Vu les articles L145-17, L145-28 et suivants du code de commerce,

Rejetant toutes fins, prétentions et conclusions contraires,

— d’infirmer le jugement entrepris et statuant de nouveau,

— dire et juger nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire notifié à la société Eurogroup le 21 décembre 2015 qui ne peut donc valoir mise en demeure au sens de l’article L145-17 du code de commerce,

En conséquence,

— dire et juger M. X irrecevable à invoquer des motifs graves et légitimes à l’encontre de la société Eurogroup, faute de mise en demeure préalable conforme aux dispositions de l’article L145-17 du code de commerce,

— condamner M. X à verser à la société Eurogroup une indemnité d’éviction,

— dire et juger que le bail a pris fin le 31 décembre 2017,

— désigner tel expert qu’il plaire au tribunal, avec mission d’évaluer l’indemnité d’éviction lui revenant en toutes ses composantes, et de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis le 1^er janvier 2018,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Subsidiairement,

— dire et juger nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire notifié à la société Eurogroup le 21 décembre 2015,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

Très subsidiairement,

— dire et juger que la société Eurogroup n’était pas tenue du règlement des loyers de l’état 2015 compte tenu de l’impossibilité d’exploiter les lieux loués durant cette période,

Au demeurant,

— dire et juger que la société Eurogroup était à jour du règlement de ses loyers au 21 décembre 2015,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater que la société Eurogroup a réglé dans le délai d’un mois suivant le commandement du 21 décembre 2015, les sommes dont elle était redevable,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— débouter M. X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner M. X à verser à la société Eurogroup la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure Civile et à assumer les entiers dépens de l’instance.

Elle soutient :

— que l’article L145- l 7 du code de commerce dispose que le bailleur ne peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité que :

« 1 ° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant.

Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

— que ce texte impose, par conséquent, que le congé soit précédé d’une mise en demeure impartissant de cesser les infractions reprochées dans un délai d’un mois reproduisant expressément les dispositions de l’article L145-17-1 susvisé, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, puisque que :

1) Le commandement ne vise pas précisément les infractions reprochées et est source de confusion quant au délai dans lequel elles doivent être régularisées,

2) Le commandement ne reproduit pas les dispositions de l’article L145-17 du code de commerce,

de sorte que M. X se trouve ainsi dans l’impossibilité d’invoquer un motif grave et légitime et dans l’impossibilité d’invoquer l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

— subisidiairement, que M. X sous-entend que le bail comporte une clause est une clause d’échelle mobile, ce qui fermement contesté,

— que la révision légale suppose, pour sa mise en 'uvre, un formalisme spécifique et principalement que la demande de révision soit formulée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en vertu des dispositions de l’article R145-20 alinéa 1 du code de commerce,

— que la clause d’échelle mobile ne requiert pas le respect d’un tel formalisme et est, en principe, d’application automatique,

— que la clause d’indexation contractuelle qui se réfère à la fois à l’indice général du coût de la construction et à des périodes triennales n’est que la reprise de l’article 27 du décret du 30 septembre 1953 (aujourd’hui l’article L145-38 du code de commerce),

— que pour obtenir la révision du loyer, il convenait donc pour le bailleur de mettre en 'uvre la procédure prévue par les articles 29 et suivants du décret,

— qu’en l’espèce, aucune clause d’échelle mobile n’a été conclue dans le cadre du renouvellement du bail, ni même dans le bail initial,

— que la clause querellée permet de constater qu’elle n’est autre qu’un rappel des principes de la révision légale énoncés à l’article L145-38 du code de commerce,

— qu’il n’est donc pas justifié par M. X d’une demande de révision respectant le formalisme prescrit par l’article R145-20 du code de commerce,

— que le montant total dû pour la période courant du 1^er trimestre 2011 au 4^e trimestre 2016 s’élève à la somme totale de 77.940 € TTC,

— que de l’aveu même de M. X, la société Eurogroup a réglé, sur cette même période, la somme totale de 79.050,47 € TTC,

— qu’au regard de nombreux désordres affectant les extérieurs de la Résidence les Chalets des Alpages, dont les accès étaient devenus très impraticables et dangereux en hiver comme en été, il a été voté par la copropriété la réalisation de différents travaux,

— qu’il est pleinement justifié et cela ne saurait lui être reproché, qu’elle ait suspendu le règlement total des loyers pour la durée de réalisation des travaux durant laquelle elle s’est trouvée totalement empêchée d’exploiter les chalets, de mai à novembre 2015,

— que consécutivement au commandement qui lui a été délivré par M. X le 21 décembre 2015, elle a réglé les 3 mois de loyers qu’elle avait suspendus (1 échéance), dans le mois qui lui était

imparti et, sous toutes réserves et aux seules fins de ne pas prendre le risque de perdre son bail,

— qu’elle est à jour de l’ensemble de ses loyers,

— que concernant le prétendu retard dans le règlement des loyers, que la Cour de cassation juge que l’accumulation et le retard répété dans le paiement de loyers ne peuvent constituer un motif grave et légitime d’un refus de renouvellement d’un bail commercial que si au moins une sommation d’avoir à régler la somme, dans le délai d’un mois, est demeurée sans effet,

— qu’en l’espèce, elle a parfaitement honoré les causes du seul commandement qui lui a été délivré puisqu’elle s’est acquittée de la seule somme dont elle était redevable dans le délai d’un mois qui lui était imparti pour ce faire,

— que le grief tenant à un prétendu retard dans le règlement des loyers, qui n’était, de surcroît, pas visé à la mise en demeure du 21 décembre 2015, ne peut donc constituer un motif grave et légitime de refus de renouvellement de bail,

— que M. X sera donc débouté de ses prétentions sur ce fondement et condamné au paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant sera fixé par expert,

— que le congé délivré par M. X n’a pu prendre effet qu’au 31 décembre 2017 et non au 31 décembre 2016,

— qu’elle n’est donc redevable d’une indemnité d’occupation que depuis la date d’effet du congé, soit depuis le 1^er janvier 2018.

M. Y X aux termes de ses conclusions du 28 octobre 2020, demande à la cour :

Vu le bail initial du 20/01/1999,

Vu le renouvellement du bail formalisé par l’accord signé le 19/11/2008 devant la Commission de Conciliation des baux commerciaux,

Vu le commandement de payer du 21/12/2015 resté infructueux,

Vu l’attestation notariée du 24/03/2016 justificative de la propriété de M. X Y du chalet n° 4 loué à la société Eurogroup,

Vu le congé avec refus de renouvellement et sans indemnité d’éviction signifié à la locataire le 29/06/2016,

Vu la dette locative s’élevant à 4261.15 Cau 31/12/2016, sauf à parfaire Vu l’article L 145-17 du code du Commerce,

Vu l’article 1134 du code Civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10/02/2016 actuellement articles 1104 et 1193 du code Civil,

— de rejeter comme infondé l’appel interjeté par la société Eurogroup à l’encontre du jugement du tribunal de grande instance d’Albertville du 15.03.2019,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation judiciaire du bail avec effet au 20 janvier 2016,

— de confirmer le jugement du 15/03/2019 au titre des astreintes ordonnées pour la libération du

chalet fixée à 200 euros par jour de retard et pour la remise des clés à 100 € par jour de retard, passé le délai de 3 mois après la signification du jugement, effectuée le 23 avril 2019 soit à compter du 24 juillet 2019 et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé à 1.152,40 € TTC/mois l’indemnité d’occupation due par la société Eurogroup à compter du 22 Janvier 2016 et jusqu’à complète libération des lieux,

— de confirmer le jugement susvisé en ce qu’il a condamné la société Eurogroup au paiement de la somme de 2.000 € au titre de légitimes dommages et intérêts,

— de confirmer le jugement du 15/03/2019 en ce qu’il a condamné la société Eurogroup à la somme de 2.000 € d’indemnité article 700 de première instance et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 21/12/2015 et du congé délivré le 29/06/2016,

— de confirmer le jugement du 15/03/2019 en ce qu’il a débouté la société Eurogroup de ses demandes d’indemnité d’éviction et d’expertise,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’arriéré locatif à la somme de 1.258,65 €,

Et statuant à nouveau du chef critiqué,

— de condamner la société Eurogroup à verser à M. Y X la somme de 4.261.15 € au titre de l’arriéré locatif et ce avec intérêts au taux légal à compter du 21/12/2015 ou si mieux n’aime la Cour à compter de la date de l’assignation en justice (03/05/2017) et jusqu’à parfait paiement,

— de condamner la société Eurogroup à verser à M. Y X la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A. 444-15 de l’arrêté du 26/02/2016 devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner l’appelante aux entiers dépens devant la cour d’appel.

Il soutient :

— qu’ à la lecture du tableau récapitulatif produit, la société Eurogroup a toujours réglé des sommes fantaisistes dans leur montant ne correspondant pas au montant trimestriel du loyer et systématiquement toujours en retard (date de paiement figurant dans le bail initial : le 15 du mois suivant du trimestre écoulé),

— que ce tableau récapitulatif a encore démontré que, malgré les règlements effectués en Janvier et Mars 2017 par la société Eurogroup, la société locataire restait toujours redevable de loyers et charges échus et non régularisés au mépris de son obligation de paiement contractuelle et ce pour un montant total de 4.261,15 € arrêtée au 31/12/2016, sauf à parfaire,

— que pendant les travaux, le chalet n° 4 avait un accès direct à la route et ne pouvait être pénalisé, de sorte que la société Eurogroup ne pouvait arguer du moindre préjudice,

— à titre subsidiaire, le bailleur a obtenu du tribunal l’acquisition de la clause résolutoire dès lors que le commandement de payer du 21/12/2015 est resté partiellement infructueux, la société locataire

n’ayant pas réglé la totalité de la somme due au bailleur et ce sur le fondement de l’article L 145-41 et suivants du code du commerce,

— qu’il y a eu de nombreux courriers RAR valant relances de règlement, adressés préalablement à la délivrance du congé,

— qu’il existe de nombreuses infractions au bail,

— que le courrier de M^me X du 25/09/2015 est particulièrement clair quant à la demande de révision du loyer et aux modalités de calcul par rapport aux indices de référence,

— que la société Eurogroup n’apporte aucun élément quant à la contestation du loyer révisé,

— qu’ à la date de délivrance du congé (Juin 2016), la société Eurogroup était redevable de la somme de 9.320,65 €,

— que la Cour a, par arrêts du 21/06/2011 dans deux affaires similaires contre la société Eurogroup, rappelé qu’il s’agissait d’une violation caractérisée et persistante par la société Eurogroup de son obligation d’indexation du loyer,

— qu’il a eu un défaut récurrent et systématique du paiement des loyers à leur échéance trimestrielle, ainsi que cela est établi par les nombreuses relances de paiement par lettres RAR, mails et commandement de payer,

— que la société Eurogroup tente de justifier sa suspension de paiement des loyers en faisant état de pièces totalement inopposables et n’ayant aucun lien avec le chalet concerné par la procédure,

— que la société Eurogroup persiste à faire un amalgame faux entre le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré par le bailleur le 29 juin 2016 sur le fondement des articles L 145- 17 du code du commerce, et le commandement de payer visant la clause résolutoire précédemment délivré le 21 Décembre 2015 sur le fondement de l’article L 145-41 du code du commerce,

— que les dispositions de l’article L 145-17 du code du commerce n’ont pas à trouver application dans le cadre du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— que son argumentation est inopérante puisqu’elle se fonde sur la confusion de deux actes d’huissier distincts n’ayant pas les mêmes conséquences juridiques et les mêmes obligations légales,

— que la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire peut justifier qu’il soit mis fin au bail commercial sans versement par M. Y X d’une indemnité d’éviction et sans droit au maintien dans les lieux,

— que M^me X (alors propriétaire du local commercial) a régulièrement réclamé l’indexation de loyer,

— que s’il est exact que le calcul était erroné puisqu’établi sur la base de l’IRL et non pas de l’ILC, il n’en reste pas moins que la société Eurogroup a elle-même rectifié cette erreur dans son courrier du 20 janvier 2016.

MOTIFS

Sur le refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties.

En effet, selon acte extra judiciaire, le bailleur a fait délivrer à la société Eurogroup un congé avec refus de renouvellement sans indemnité pour motif légitime, alors que l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, délivrée par acte extra judiciaire, précisant le motif invoqué et reproduisant les termes de l’article 145-17 I 1° du code de commerce.

Or le commandement de payer du 21 décembre 2015, ne satisfaisant pas à ce formalisme, la bailleur est irrecevable à invoquer à son profit le bénéfice des dispositions de cet article.

Sur la résiliation du bail comme conséquence du commandement de payer du 21 décembre 2015 visant la clause résolutoire

1°) sur la validité de ce commandement

Si cet acte ne peut produire d’effet au titre du refus de renouvellement, en revanche, il est parfaitement régulier en tant que commandement de payer visant la clause résolutoire, en ce qu’il :

— a été délivré par acte d’huissier de justice,

— reproduit les mentions de l’article L 145-41 du code de commerce,

— mentionne la clause du bail en son article 9, qui dispose que le bail est résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou des charges un mois après un commandement de payer,

— indique que le preneur doit régler les sommes réclamées dans le délai de 1 mois, sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.

2°) sur la régularisation par la société Eurogroup

La somme réclamée au titre du commandement de payer s’éleve à la somme de 8.691,52 € détaillée par le décompte joint à l’acte à savoir :

Loyer 3° trimestre 2015 3.604,02 € TTC

Régularisation loyers 2014 1.911,02 € TTC

Solde charges 2014 359,97 €

Loyer 1^er trimestre 2015 3.604,02 € TTC

Loyer 2° trimestre 2015 3.604,02 € TTC

A déduire versement du 18/06/2015 – 3.293,65 €

A déduire versement du 05/07/2015 – 1.097,88 €

Total : 8.691,52 €

Le montant des loyers exigibles a été fixé devant la commission de conciliation, d’un commun accord à 12.000 € HT par an, à compter du «1^er janvier 2008» ( en réalité à compter du 1^er janvier

2009), « avec révision triennale soumise à l’indice ILC, indice des loyers commerciaux, avec mêmes conditions d’occupation».

Cette clause est venue remplacer la clause du bail initial qui mentionnait : « le loyer augmentera selon l’index Insee à partir de la quatrième année avec pour base de référence la fin de la 3^e année de bail».

Cette nouvelle clause ne prévoit pas expressément de caractère automatique et renvoit aux conditions légales. Elle ne peut donc valoir clause d’échelle mobile.

En conséquence, le montant du loyer s’établit de la manière suivante:

—  12.000 € HT annuel à compter du 1^er janvier 2008 (ou 2009), selon protocole d’accord conclu devant la commission de conciliation,

—  12.487,76 € HT au 1^er janvier 2011, soit 3.293,65 € TTC par trimestre, montant calculé par M. X dans ses conclusions et admis par la société Eurogroup elle-même dans son courrier du 20 janvier 2016 qui indique que ce montant correspond à « la dernière fixation amiable du loyer».

Il résulte du propre décompte de M. X dans ses conclusions, qu’après règlement du loyer du trimestre n° 3 de 2013, au 16 août 2013, le solde était à 0.

La société Eurogroup était donc à jour à cette date.

Au 21 décembre 2015, après le règlement de 2.075,13 €, le solde restant dû par la société Eurogroup mentionné au décompte est de 1.544 €.

Toutefois ce décompte mentionne un loyer surévalué de 3.618,99 €, pendant 7 trimestres (au lieu de 3.293,65 €) soit un surcoût de (3.618,99 – 3.293,65) X 7 = 2.277,38 €.

Il en résulte que le solde s’élevait à : 1.544 € – 2.277,38 € = 733 € en faveur de la société Eurogroup, laquelle a en outre réglé au titre du commandement une somme de 3.653,92 € le 20 janvier 2016.

En conséquence, M. X ne justifie aucunement d’un arriéré locatif à l’expiration du délai de 1 mois à compter du commandement de payer.

Ainsi la demande de constatation de la résiliation du bail de plein droit fondée sur le commandement de payer visant la clause résolutoire, est mal fondée.

Sur l’indemnité d’occupation

La société Eurogroup demande de voir fixer la date d’expiration du bail au 31 décembre 2017, tandis que le congé délivré le 29 juin 2016 par le bailleur vise la date du 1^er janvier 2017.

Le bail initial en date du 20 janvier 1999, mentionne que la prise d’effet du bail est fixée «le lendemain du jour de l’achèvement de l’ensemble immobilier achèvement dont il sera justifié au moyen d’une attestation d’habitabilité délivrée par l’architecte au plus tard le 15 décembre 1998. Dans le cas où la régularisation par acte authentique interviendrait postérieurement à la date d’achèvement de l’immeuble, la sate de prise d’effet du bail serait fixée le lendemain de la date d’acquisition. Le bail porte sur une période de 9 ans entières et consécutives pour s’achever la neuvième année à la date anniversaire».

Aucune des parties ne se réfère à cette disposition, dont il résulte que la date d’effet ne peut être le 1^er janvier 1999, puisque les lieux étaient en cours d’achèvement.

De surcroît, il sera relevé que M. X avait donné congé avec offre de renouvellement, le 11 juin 2008 pour le 1^er janvier 2009.

A cette date le bail a nécessairement été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans, à compter du 1^er janvier 2009.

La date d’expiration de ce bail renouvelé ne peut être que le 1^er janvier 2018.

Ainsi, le congé avec refus de renouvellement du 29 juin 2016 doit prendre effet à la date d’échéance soit au 1^er janvier 2018.

A cette date, en l’absence de clause d’échelle mobile et de demande régulière de révision triennale, le loyer s’élevait toujours à la somme de 3.293,65 € par trimestre somme à laquelle sera provisoirement fixée l’indemnité d’occupation , dans l’attente de son évaluation par voie d’expertise.

Sur le compte entre les parties au 31 octobre 2020

Au titre des loyers dus pour l’année 2017 et au titre de l’indemnité d’occupation pour la période postérieure, il résulte des écritures de M. X que les sommes réglées par la société Eurogroup s’élèvent à 51.425.73 €,

alors que le montant des sommes dues s’élevaient à 3.293,65 € X 15 trimestres = 49.404,75 €.

Ainsi aucune somme n’apparaît exigible au titre des loyers et/ou de l’indemnité d’occupation à la date du décompte.

La demande en paiement sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L145-14 du code de commerce :

« le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.»

En l’absence de motif légitime et en l’absence de résolution par le jeu de la clause résolutoire, il convient de faire droit à la demande de la société Eurigroup aux fins d’indemnité d’éviction et d’ordonner avant dire droit une expertise pour son évaluation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il y a lieu de sursoir à statuer sur les demandes.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement déféré et statuant de nouveau,

Déboute M. X Y de ses demandes de non renouvellement du bail pour motif grave et légitime et de résiliation du bail pour acquisition de la clause résolutoire,

Dit que le bail a pris fin le 31 décembre 2017, ensuite du congé délivré le 29 juin 2016,

Fixe provisoirement l’indemnité d’occupation due par la société Eurogroup à la somme de 3.293,65 €
TTC par trimestre payable selon les clauses du bail,

Déboute M. Y X de sa demande au titre du solde des loyers et indemnité d’occupation,

Déboute M. X de sa demande fondée sur l’application de l’article A. 444-15 de l’arrêté du 26/02/2016,

Condamne M. Y X à payer une indemnité d’éviction à la société Eurogroup,

Avant dire droit sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation :

— Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. B C D, […], expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Chambéry, michelbernard.expert@gmail.com qui aura la mission suivante :

— visiter les lieux, en présence des parties et de leur conseils, ou ceux-ci dûment convoqués,

— se faire remettre tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— entendre les parties et leurs conseils en leurs dires et explications,

— donner un avis chiffré et motivé sur le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle la société Eurogroup peut prétendre au titre du non renouvellement du bail en date du 20 janvier 1999, en fonction des dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce,

— donner un avis chiffré et motivé sur le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Eurogroup, en fonction des dispositions de l’article L 145-28 du code de commerce, à compter du 1^er janvier 2018,

— établir un rapport écrit qui devra être déposé au greffe de la Cour dans le délai de quatre mois à compter de la consignation,

— Fixe à 3.000 € le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à consigner au greffe de la Cour par la société Eurogroup, dans le délai de deux mois à compter de la date du présent arrêt,

— Dit qu’à défaut de consignation dans ce délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, sous réserve des dispositions de l’article 271 du nouveau code de procédure civile, et l’instance sera poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence du refus ou de l’abstention de consigner,

— Désigne le magistrat de la mise en état pour contrôler les opérations d’expertise,

— Dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert de remplir sa mission, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance du magistrat de la mise en état rendue sur requête de la partie la plus diligente,

— Dit qu’ensuite du dépôt du rapport d’expertise, l’affaire sera rappelée à la première audience de mise

en état,

Réserve les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

Ainsi prononcé publiquement le 12 janvier 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par C FICAGNA, Président, et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier Le Président