HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 28 Mai 2024

N° RG 21/02206 – N° Portalis DBVY-V-B7F-G27P

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 01 Octobre 2021

Appelante

S.A.S. ODALYS RESIDENCES, dont le siège social est situé [Adresse 4]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats au barreau de CHAMBERY

Intimé

M. [Y] [P]

né le 16 Novembre 1954 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représenté par la SCP CHEVASSUS-COLLOMB, avocats postulants au barreau d’ALBERTVILLE

Représenté par M^e Pascale PINEL, avocat plaidant au barreau de VERSAILLES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Date de l’ordonnance de clôture : 22 Janvier 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 20 février 2024

Date de mise à disposition : 28 mai 2024

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par M^me Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de M^me Myriam REAIDY, Conseillère, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Faits et procédure

Par acte du 25 février 2011, M. [Y] [P] a donné à bail commercial à la société Odalys Résidence un appartement n°211 dans l’immeuble [Adresse 2] situé à [Localité 5]).

Par actes des 31 juillet 2008 et 15 juin 2012, M. [P] a donné à bail commercial à la société Odalys Résidence deux appartements n°401 et 404 dans l’immeuble Altineige également situé à [Localité 5]

Par acte du 26 octobre 2016, M. [P] a donné congé, pour son appartement dans la copropriété [Adresse 2] à la société Odalys Résidence laquelle en a pris acte le 10 novembre 2016. Un état des lieux a été dressé contradictoirement le 30 avril 2017.

Par acte du 23 décembre 2020, M. [P] a assigné la société Odalys Résidence devant le tribunal judiciaire d’Albertville, notamment aux fins en paiement de loyers, de charges, pour les appartements de la copropriété Altineige, d’une facture de remise en état pour l’appartement dans la copropriété [Adresse 2], outre l’allocation de dommages et intérêts.

Par jugement du 1er octobre 2021, le tribunal judiciaire d’Albertville a :

— Condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme de 412,92 euros au titre du remplacement d’un vitrage dans l’appartement [Adresse 2], outre intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2019 ;

— Condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme de 17 046, 60 euros, au titre des charges de copropriété dues pour les exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020, outre intérêts à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2019 sur la somme de 9 458, 71 euros et à compter de la mise en demeure du 7 janvier 2021 pour le surplus ;

— Condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme 5 084, 74 euros, au titre du solde du loyer du second semestre 2017, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2019 ;

— Condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme de 4 325, 43 euros, au titre des loyers de l’année 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2021 ;

— Débouté M. [P] de ses autres demandes ;

— Condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme de 1 500 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Odalys Résidence au paiement des entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

La créance concernant la taxe d’ordures ménagères n’est pas suffisamment établie ;

Dans les rapports entre le bailleur et le preneur, l’exigibilité du solde de régularisation découle du bail lui-même et le décompte de régularisation suffit à liquider la créance ;

Sur le paiement du solde du loyer du second semestre 2017, M. [P] a réglé au moins une partie desdites charges pour l’exercice concerné au syndicat des copropriétaires avant même le paiement réalisé par la société Odalys Résidence, laquelle n’est donc pas fondée à se prévaloir d’un paiement pour autrui ;

Sur les loyers de l’année 2020, aucun élément ne justifie l’absence d’exécution de ses obligations par la société Odalys Résidence.

Par déclaration au greffe du 10 novembre 2023, la société Odalys Résidence a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a :

— condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme de 412,92 euros au titre du remplacement d’un vitrage dans l’appartement [Adresse 2], outre intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2019 ;

— débouté M. [P] de ses autres demandes.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 9 février 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Odalys Résidence sollicite l’infirmation de la décision et demande à la cour de :

— La dire recevable et fondée en son appel ;

— En conséquence, débouter M. [P] de ses demandes concernant :

— le remboursement des charges de copropriété et des taxes d’ordures ménagères pour les lots situés dans l’immeuble Altineige pour les exercices 2017 et 2018, 2019 et 2020,

— les loyers pour le 2ème semestre 2017, le premier et deuxième semestres 2020,

— le versement d’une somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— Condamner M. [P] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— Condamner M. [P] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières écritures du 19 juillet 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [P] demande à la cour de :

— Débouter la société Odalys Résidence de l’ensemble de ses demandes ;

— Confirmer le jugement rendu le 1er octobre 2021 par le tribunal judiciaire d’Albertville en ce qu’il a :

— condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme de 412,92 euros au titre du remplacement d’un vitrage dans l’appartement [Adresse 2], outre intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2019 ;

— condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme de 17 046, 60 euros, au titre des charges de copropriété dues pour les exercices 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 20 19/2020, outre intérêts à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2019 sur la somme de 9 458, 71 euros et à compter de la mise en demeure du 7 janvier 2021 pour le surplus ;

— condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme 5 084, 74 euros, au titre du solde du loyer du second semestre 2017, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2019 ;

— condamné la société Odalys Résidence à payer à M. [P] la somme de 4 325, 43 euros, au titre des loyers de l’année 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2021 ;

— Le recevoir en son appel incident,

En conséquence,

— Condamner la société Odalys Résidence à lui payer :

—  1 219,25 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères dues pour les appartements 401 et 404 de la Résidence Altineige pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la société Odalys Résidence à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance ;

— Condamner la société Odalys Résidence à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Condamner la société Odalys Résidence aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Une ordonnance en date du 22 janvier 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2024.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

MOTIFS ET DÉCISION

Les dispositions du jugement concernant la facture de réparation d’un vitrage de l’appartement dans la copropriété [Adresse 2] sont devenues définitives en l’absence d’appel.

I – Sur les charges au titre des années 2016-207, 2017-2018, 2018-2019 et 2019-2020 pour un montant de 17 046.60 euros

La société Odalys Résidence soutient que les charges locatives ne doivent pas être remboursées sur la base des appels de fonds mais sur des décomptes annuels définitifs approuvés en assemblée générale de copropriété, de sorte que les décomptes locatifs produits qui ne sont que des relevés de compte du copropriétaire ne sont pas des éléments suffisants.

M. [Y] [P] fait valoir qu’il n’est pas prévu dans le bail que les charges seront réglées sur la base d’un décompte définitif approuvé par l’assemblée générale et qu’il a adressé par courriers recommandés les décomptes de charges considérés. Il verse en outre les procès-verbaux des assemblées générales concernées.

Sur ce,

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive, exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu, après avoir rappelé la clause des baux relative aux charges que :

— c’est à partir du décompte annuel de régularisation, à défaut de précision, que le montant des charges est connu ;

— l’exigibilité découle du bail lui-même et le décompte de régularisation suffit à liquider la créance – les décomptes de régularisation des charges de copropriété pour les exercices considérés ayant été produits ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner que M. [Y] [P] produit devant la cour les extraits des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes des exercices au titre desquels le paiement des charges est sollicité.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

II – Les taxes d’ordures ménagères au titre des années 2017-2018 et 2019-2020

La société Odalys Résidence fait valoir que les sommes indiquées dans l’assignation sont différentes de celles sollicitées dans les conclusions postérieures et qu’il n’appartient pas à la preneuse de procéder à un calcul pour connaître le montant qu’elle doit régler.

M. [Y] [P] sollicite au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les deux appartements de la résidence Altineige la somme de 1 219,25 euros, après avoir sollicité la méthode de calcul auprès du trésor public.

Sur ce,

Les baux prévoient que la taxe d’ordures ménagères doit être réglée par la preneuse et les décomptes produits par les parties démontrent ce paiement pour l’année 2016 à hauteur de 342.21 euros.

M. [Y] [P] justifie devant la cour qu’il ne peut obtenir une taxe foncière par appartement et la taxe d’ordures ménagères figurant sur sa taxe foncière annuelle concerne les trois appartements qu’il possède au sein de la copropriété Altineige. Il justifie aussi s’être rapproché de l’administration des impôts qui lui a expliqué la méthode de calcul à appliquer soit multiplier la valeur cadastrale par le taux décidé pour l’année, sachant que l’appartement 401 est le lot 91 et l’appartement 404 est le lot 94, que la valeur cadastrale figure sur chacun des relevés annuels qu’il verse aux débats et que le taux d’imposition figure sur chaque avis de taxe foncière également versé aux débats. Ainsi, le calcul opéré sur les années 2017 à 2020 soit la somme de 1 219,25 euros sollicitée est exact et la société Odalys Résidence sera dès lors condamnée à payer cette somme à M. [Y] [P].

Le jugement sera infirmé de ce chef.

III – La retenue de la somme de 5 084,74 euros correspondant à des charges réglées par la preneuse au titre de l’année 2015-2016

La société Odalys Résidence soutient que cette retenue est parfaitement justifiée dès lors qu’elle a réglé pour le compte de son bailleur les avances de fonds pour l’année 2015-2016 avant de changer de pratique en octobre 2016. Selon elle, M. [Y] [P] ne justifie pas être créancier de cette somme et le rembourser sera lui conféré un avantage indû.

M. [Y] [P] soutient avoir réglé les charges pour la période 2015-2016 au nouveau syndic à hauteur de 5 449,04 euros et 1 247,84 euros.

Sur ce,

M. [Y] [P] verse aux débats un justificatif concernant le paiement des charges mais il s’agit des charges de l’année 2016-2017, alors que la société Odalys Résidence fait état des charges de la période 2015-2016.

Cependant, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a condamné la société Odalys Résidence à payer la somme retenue au titre de ces charges sur les loyers dus à M. [Y] [P] dès lors que le paiement des charges locatives lui incombe et que M. [Y] [P] a payé des charges au titre de cette période, partie qui lui incombe (au moins 542,80 euros, selon le décompte produit).

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

IV – Les loyers de l’année 2020 (4 325,43 euros)

La société Odalys Résidence estime qu’en raison des mesures gouvernementales de lutte contre la pandémie de Covid-19, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible et qu’elle peut exciper de l’exception d’inexécution pour ne pas régler le loyer, d’autant qu’il y a eu perte partielle de la chose louée et que les circonstances exceptionnelles doivent conduire à revoir le paiement du loyer.

M. [Y] [P] fait valoir que les mesures de lutte contre la Covid-19 n’ont pas affecté les locaux donnés à bail, qu’il n’a lui-même commis aucune faute, que la force majeure ne peut être invoquée ni même la perte partielle de la chose louée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1719 1° et 3° du code civil, ' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Aux termes de l’article 1722 du code précité, 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement'.

S’il est certain que l’épidémie mondiale de Covid a conduit le pouvoir réglementaire français à prendre des mesures de confinement de la population qui ont notamment interdit les résidences de tourisme d’accueillir du public entre le 14 mars 2020 et le 2 juin 2020 puis du 29 octobre 2020 au 15 décembre 2020, puis des mesures de restriction de la circulation de la population entre le 16 décembre 2020 et le 20 juin 2021, les locaux donnés à bail n’ont subi aucune perte, même partielle. Par ailleurs, les bailleurs n’ont pas méconnu leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible puisque les lieux loués ont toujours été affectés et disponibles pour leur destination convenue pendant toute la durée du bail. En effet, seule la modification de la jouissance des lieux par la preneuse par l’effet des mesures gouvernementales a été modifiée, alors même que le comportement actif ou passif des bailleurs n’a interféré d’aucune manière dans la situation créée par ces mesures.

Ainsi, conformément à la jurisprudence de la cour de cassation, dans ses trois arrêts rendus le 30 juin 2022 (3ème chambre civile), l’effet de ces mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut être reproché à ces derniers un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, d’autre part assimilé à la perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. Par ailleurs, en application de l’article 1728 du code précité, la société Odalys Résidences qui n’a pas pu profiter intégralement de la contrepartie à laquelle elle avait droit ne peut obtenir la suspension de son obligation de payer les loyers en invoquant la force majeure, étant en outre précisé qu’aucun des textes lié à la pandémie de Covid-19 n’a prévu une dispense du règlement des loyers par les locataires. Enfin, la société Odalys Résidence a pu, comme l’a souligné le premier juge, exploiter une partie de l’année 2020 les locaux et a pourtant retenu le montant des loyers, sans concertation avec le bailleur.

En conséquence, le jugement entrepris qui a condamné la société Odalys Résidence à payer la somme de 4 325,43 euros au titre des loyers de l’année 2020, outre intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2021, sera confirmé.

V – La résistance abusive de la preneuse

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, et l’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu’elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n’est pas établi en l’espèce.

Au surplus, une action en justice ainsi que la défense à une action, ne peuvent sauf circonstances particulières qu’il appartient au juge de spécifier, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré ce qui avait été le cas pour le montant de la taxe d’ordures ménagères.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a débouté M. [Y] [P] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

VI – Sur les mesures accessoires

Succombant, la société Odalys Résidence sera condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité procédurale que l’équité justifie de fixer à hauteur de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions dont appel sauf en ce qu’il a débouté M. [Y] [P] de sa demande tendant à la condamnation de la société Odalys Résidence à hauteur de 1 219,25 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères due pour les appartements 401 et 404 de la résidence Altineige pour les années 2017 à 2020 compris,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne la société Odalys Résidence à payer à M. [Y] [P] la somme de 1 219,25 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères due pour les appartements 401 et 404 de la résidence Altineige pour les années 2017 à 2020 compris,

Y ajoutant,

Condamne la société Odalys Résidence aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la société Odalys Résidence à payer à M. [Y] [P] une indemnité procédurale en appel de 3 000 euros.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 28 mai 2024

à

la SELARL VIARD-HERISSON GARIN

la SCP CHEVASSUS-COLLOMB

Copie exécutoire délivrée le 28 mai 2024

à

la SCP CHEVASSUS-COLLOMB