HP/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 10 Décembre 2024

N° RG 22/00562 – N° Portalis DBVY-V-B7G-G6Q3

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 04 Février 2022

Appelante

SARL MARLIER IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 5]

Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELEURL AVOCAT LEVY ERIC-LOUIS, avocats plaidants au barreau de LYON

Intimée

Mme [G] [H] épouse [O]

née le 18 Mars 1953 à , demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par M^e Christian FORQUIN, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de REIMS

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Date de l’ordonnance de clôture : 27 Mai 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 septembre 2024

Date de mise à disposition : 10 décembre 2024

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Composition de la cour :

— M^me Hélène PIRAT, Présidente,

— M^me Myriam REAIDY, Conseillère,

— M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l’assistance lors des débats de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

Par acte du 3 août 2019, Mme [G] [H] a confié à la société Marlier Immobilier un mandat sans exclusivité d’agent immobilier pour la vente de son appartement avec cave et casier à skis situé [Adresse 3] dans la copropriété « [Adresse 6] » à [Localité 5] moyennant le prix de 445 000 euros frais d’agence inclus que Mme [G] [H] a accepté de baisser à 399 000 euros par courriel du 24 octobre 2019.

Le 16 novembre 2019, après visite avec l’agence, Mme [X] [B] a formulé une offre au prix de 399 000 euros, précisant que 150 000 euros seraient financés par un prêt hypothécaire pour lequel un accord de principe lui avait été donné et le 25 novembre, Mme [H] a accepté cette offre dont les modalités exactes n’étaient pas définies.

L’agence aurait alors préparé un projet de compromis transmis aux notaires respectifs. Après divers reports pour signature, les parties ne se sont pas entendues sur la condition suspensive relative au prêt si bien que le 21 janvier 2021, le notaire de Mme [H] a indiqué que cette dernière avait renoncé à la vente. Elle a ensuite résilié le mandat de vente de l’agence le 24 janvier 2020.

Puis une agence concurrente, l’agence immobilière de M. [R], a proposé à Mme [H] l’acquisition de l’appartement au profit de Mme [W] [V], mère de Mme [B], au prix de 399 000 euros et le 27 février 2020, un compromis de vente a été préparé avec une clause de substitution d 'acquéreur. La société Marlier Immobilier a renoncé à toute poursuite pour ses propres diligences contre Mme [G] [H] pour sa première intervention, en contrepartie d’un partage des honoraires entre les agences. Toutefois, la vente ne s’est pas réalisée, Mme [H] ne souhaitant pas s’engager davantage dans ce processus.

La société Marlier Immobilier a alors vainement demandé à Mme [H] de lui verser le montant de la commission prévue soit 19 000 euros, son attitude ayant, selon elle, fait échouer la vente de l’immeuble.

Par acte d’huissier du 31 décembre 2020, la société Marlier Immobilier a assigné Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Bonneville notamment aux fins de la condamner en paiement de la somme de 19 000 euros au titre de sa commission.

Par jugement du 4 février 2022, le tribunal judiciaire de Bonneville a :

— Dit qu’en l’absence de vente du bien immobilier effectivement réalisée, la société Marlier Immobilier ne peut prétendre au paiement de la commission prévue dans le mandat qui la liait au vendeur ;

— Dit qu’il n’est pas établi à l’encontre de Mme [H] une faute ayant fait perdre à la société Marlier Immobilier une chance d’obtenir le paiement de la commission ;

— Débouté la société Marlier Immobilier de ses demandes ;

— Dit qu’il n’est pas établi par Mme [H] de faute imputable à l’agence immobilière et la déboute de sa demande reconventionnelle ;

— Condamné la société Marlier Immobilier à payer à Mme [H] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejeté la demande de la société Marlier Immobilier ;

— Condamné la société Marlier Immobilier aux dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa principalement des motifs suivants :

Si l’agence avait effectivement fait visiter le bien et reçu l’accord des parties sur le principe d’une vente au prix de 399 000 euros, plusieurs points restaient à négocier pour un accord parfait ;

Or la vente n’a pas été conclue, même dans les conditions définies ultérieurement, de sorte qu’en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l’agence ne peut pas prétendre au paiement de la commission ;

Cette position s’applique également à la seconde tentative de vente avec un tiers qui n’a pas davantage été menée à son terme alors qu’en tout état de cause, ce tiers n’avait pas été présenté par la société Marlier Immobilier, la clause spécifique de l’accord devant seulement conduire à lui accorder une partie de la commission dans la mesure où ce tiers n’était qu’un prête-nom de l’acquéreur initial ;

La demande présentée au titre de la perte de chance et la demande complémentaire de dommages et intérêts, doivent être rejetées, Mme [H] n’ayant commis aucune faute.

Par déclaration au greffe du 4 avril 2022, la société Marlier Immobilier a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu’elle a dit qu’il n’était pas établi par Mme [H] de faute imputable à l’agence immobilière et la déboute de sa demande reconventionnelle.

Prétentions et moyens des parties

Par dernières écritures du 2 janvier 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Marlier Immobilier sollicite l’infirmation des chefs critiqués de la décision et demande à la cour de :

Statuant à nouveau,

— Dire son action recevable et bien fondée ;

A titre principal,

— Condamner Mme [H] à lui payer 95% de 19 000 euros soit la somme de 18 050 euros ou la somme égale au pourcentage que la juridiction évaluera au titre du préjudice de perte de chance ;

A titre subsidiaire,

— Condamner Mme [H] à payer la somme de 19 000 euros de sa commission due au titre de la vente outre intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure en date du 5 août 2020 ;

En tout état de cause,

— Débouter Mme [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages-intérêts pour le préjudice des gains manqués sur ses autres mandats en raison du temps pris pour cette vente ainsi que l’atteinte à sa réputation ;

— Condamner Mme [H] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [H] aux entiers dépens de l’instance, avec pour ceux d’appel application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Bollonjeon, avocate.

Au soutien de ses prétentions, la société Marlier Immobilier fait notamment valoir que :

' Mme [G] [H], par sa faute (modification d’une clause du compromis in extremis), l’a privéE de la chance de conclure la vente avec Mme [B], alors qu’elle était intervenue de façon déterminante pour que cette vente puisse se conclure (elle a trouvé l’acheteuse, lui a fait visiter le bien, a fait les démarches nécessaires afin que les notaires puissent rédiger le compromis) ;

' les conditions de la vente étaient simples et c’est en raison du comportement fautif de Mme [G] [H] que la vente ne s’est pas réalisée, comme pour la seconde vente pour laquelle cette fois, elle a exigé un paiement immédiat ;

' à titre subsidiaire, la commission est due car la vente était parfaite avec un accord sur le bien et le prix, Mme [G] [H] ayant accepté l’offre et souhaitant que le compromis de vente soit signé rapidement, ayant sans raison ensuite refusé la signature du compromis ;

' la seconde vente était également parfaite ;

' elle a perdu du temps en se consacrant à cette transaction de sorte qu’elle a subi un préjudice (gains perdus, temps pris pour les négocations et atteinte à la réputation).

Par dernières écritures du 3 octobre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, Mme [H] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement de 1ère instance en ce qu’il a débouté la société Marlier Immobilier de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Infirmer ledit jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes indemnitaires ;

En conséquence et statuant à nouveau sur ce point,

— Condamner la société Marlier Immobilier à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— Condamner la société Marlier Immobilier à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance subie ;

En tout état de cause,

— Condamner la société Marlier Immobilier à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour ;

— Condamner la société Marlier Immobilier aux entiers dépens dont distraction est requise au profit de Me. Forquin.

Au soutien de ses prétentions, Mme [G] [H] fait notamment valoir que :

' aucune rémunération n’est due à la mandataire en application des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 197 et 74 du décret dn°72-678 du 20 juillet 1972, dès lors que l’opération n’a pas eu lieu

' elle n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité, d’autant que le simple fait de refuser de conclure l’opération ne constitue pas une faute de nature à justifier l’indemnisation de l’agent immobilier ;

' elle voulait conclure cette vente rapidement et la signature du compromis a été retardé du fait de l’acheteuse, d’où le fait qu’elle ait demandé ensuite de réduire le délai concernant l’obtention du prêt ;

' elle était en droit de refuser de contracter indirectement avec Mme [B] ;

' la société Marlier Immobilier a commis des manoeuvres qui ont généré chez elle un état de stress et d’inquiétude à l’origine d’un préjudice moral ;

' elle a perdu la chance de vendre son appartement dans le délai qu’elle souhaitait initialement.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance du 27 mai 2024 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 septembre 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

I – Sur Les demande de l’agence immobilière

A – Sur le préjudice fondé sur la perte de chance

La société Marlier Immobilier soutient qu’en raison de l’attitude fautive de Mme [G] [H], elle a perdu la chance de voir la vente se réaliser et donc la chance de percevoir sa commission.

La mise en 'uvre de la responsabilité délictuelle suppose d’établir un lien de causalité direct et certain entre la faute qui doit être prouvée et le préjudice, lequel doit être direct et certain, même futur et non pas hypothétique (2e Civ., 14 avril 2016, pourvoi n° 15-10.404). Le lien de causalité peut ouvrir droit à la victime à la réparation d’une perte de chance qui se définit comme la disparition certaine d’une éventualité favorable (1re Civ., 4 juin 2007, n° 05-20.213; 1ère Civ., 8 mars 2012, n°11-14.234 ; 1ère Civ., 11 janvier 2017, n°15-28.428 ; 1re Civ., 22 juin 2017, n°16-21.296). Le préjudice résultant d’une perte de chance doit par ailleurs être mesuré à la chance perdue et ne pouvant être égal à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée (1ère Civ., 14 février 2018, n°16-27.160 et n° 17-10.389).

Cependant, la faute de Mme [G] [H], dans l’évolution de la situation entre le moment où , après qu’elle avait informé la société Marlier Immobilier de son volonté de baisser le prix de vente de son bien à 399 000 euros par courriel du 24 octobre 2019, ayant l’objectif de vendre rapidement comme elle l’indiquait très précisément dans un courriel du 3 décembre 2019, l’agence lui a adressé le courriel de la candidate à l’achat en date du 18 novembre 2019, et le moment où elle renonce à vendre à Mme [B] comme écrit par son notaire dans un courriel du 21 janvier 2020, n’est pas établie.

En effet, tout d’abord, le report de la signature du compromis de vente qu’elle espérait voir intervenir rapidement n’est pas de son fait :

— la signature du compromis était prévue pour le 8 janvier 2020, le projet de compromis ayant été adressé par le notaire de l’acheteuse, Mme [B], au notaire de la vendeuse selon courriel de l’agence en date du 23 décembre 2019 car l’acheteuse souhaitait connaître les décisions de l’assemblée générale sur d’éventuels travaux, laquelle devait avoir lieu le 27 décembre 2019 ;

— l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas pu se tenir à cette date et a été reportée au 18 janvier 2020, de sorte que par courriel du 8 janvier 2020, l’acheteuse a fait connaître sa volonté de rajouter une clause liée aux éventuels travaux dans le compromis de vente et a proposé une signature le 10 janvier 2020 ;

— la date du 10 janvier 2020 a été reportée au 20 janvier 2020 sur demande de Mme [B]. En effet, selon courriel de son notaire en date du 9 janvier 2020, elle a souhaité régulariser la promesse de vente après le 18 janvier 2020, date à laquelle avait été reportée l’assemblée générale des copropriétaires. Mme [O] a accepté par mail du 10 janvier 2020 de supporter les travaux éventuels et de signer le compromis en l’état, mais le 13 janvier, la notaire de l’acheteuse indiquait ne pas avoir eu de retour après en avoir informé sa cliente.

— la date du 20 janvier a été proposée par Mme [B] qui a allégué un déplacement à l’étranger n’ayant pas eu de nouvelles avant, ce qui est manifestement inexact au vu des échanges rappelés ci-dessus. Mme [O] a accepté ce rendez-vous.

— certes, le jour même du 20 janvier, prévu pour la signature du compromis, à 12 h 27, le notaire de Mme [G] [H] a fait part de la volonté de celle-ci de réduire le délai de la condition suspensive d’obtention d’un prêt à 35 jours, mais comme l’a dit justement le premier juge, ce délai même bref restait au dessus du minimum légal de 30 jours et il est à noter que Mme [B] a immédiatement refusé, le jour même à 13 h 21 de façon catégorique par un courriel de son notaire, invoquant aussi la nécessité de reparler 'des autres conditions’ lorsque la question du délai de l’obtention du prêt serait tranchée. Cependant, dès le 22 janvier, après avoir eu connaissance du refus de Mme [G] [H] de continuer les démarches de vente avec un délai d’obtention du prêt à 60 jours, Mme [B] faisait écrire qu’elle allait obtenir un prêt dans le délai de 35 jours de sorte qu’elle proposait un nouveau rendez-vous, refusé par Mme [G] [H].

Cette chronologie démontre que la position de Mme [G] [H] a été dictée par son souci, exprimé clairement de vendre rapidement son appartement et que du retard a été pris dans la signature du compromis pour des raisons qui n’étaient pas de son fait mais de celui de l’acheteuse par rapport aux travaux susceptibles d’être votés en assemblée générale des copropriétaires.

Ainsi, la société Marlier Immobilier échoue dans la démonstration d’une faute de la part de Mme [G] [H].

S’agissant du projet de vente à Mme [V], les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

En conséquence, la demande de la société Marlier Immobilier tendant à obtenir des dommages-intérêts au titre d’une perte de chance sera rejetée, comme sa demande de dommages-intérêts annexes au titre d’un préjudice matériel et moral.

B – Sur le droit à la commission

Selon l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes visées par le premier ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu’une des opérations qui y sont visées ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il en résulte que le mandat d’entremise donné à l’une de ces personnes ne lui permet pas d’engager son mandant pour l’opération envisagée à moins qu’une clause ne l’y autorise expressément, de sorte que le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

La vente entre Mme [G] [H] et l’acheteuse présentée par la société Marlier Immobilier n’ayant pas eu lieu, Mme [G] [H] ayant refusé de poursuivre les démarches en vue de la signature du compromis de vente, alors qu’elle voulait conclure au départ la vente rapidement. Son refus de signer le compromis de vente ne constitue pas un manquement aux obligations générales du mandat. Elle était en droit de refuser de signer et la vente n’ayant pas eu lieu, la société Marlier Immobilier ne peut obtenir le paiement de sa commission.

Comme l’a justement relevé le premier juge, les parties n’étaient pas entièrement d’accord sur le principe de la vente car des points étaient restés en négociation dont les éventuels travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires et Mme [G] [H] était libre de ne pas poursuivre la négociation. Il en a été de même avec la seconde tentative de vente et comme le premier juge l’a aussi pertinemment souligné, la société Marlier Immobilier ne devait percevoir qu’une partie de la commission dans la mesure où le tiers acquéreur était un prête-nom.

Enfin, la société Marlier Immobilier soutient une position contradictoire en invoquant à titre principal une perte de chance d’avoir pu percevoir sa commission et à titre subsidiaire, le fait que la commission lui était due, alors même que la vente n’a pas été passée.

Ainsi, au vu de ces éléments, sa demande du paiement de la commission ne peut qu’être rejetée.

II – Sur les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts

Les moyens soutenus par Mme [G] [H] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre Mme [G] [H] dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation. Il sera ajouté qu’elle ne produit aucun élément sur la possibilité qu’elle aurait eu de vendre plus rapidement son bien puisqu’il n’est pas indiqué la date à laquelle elle a réellement vendu son bien en définitive.

En conséquence, les demandes de dommages-intérêts seront rejetées.

III – Sur les mesures accessoires

Succombant, la société Marlier Immobilier sera condamnée aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Forquin, avocat sur son affirmation de droits. La société Marlier Immobilier sera déboutée de sa demande d’indemnité procédurale.

L’équité commande de faire droit à la demande d’indemnité procédurale de Mme [G] [H] à hauteur de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Marlier Immobilier aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Forquin, avocat sur son affirmation de droits,

Déboute la société Marlier Immobilier de sa demande d’indemnité procédurale,

Condamne la société Marlier Immobilier à payer à Mme [G] [H] une indemnité procédurale de 4 000 euros en cause d’appel.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 10 décembre 2024

à

la SELARL BOLLONJEON

M^e Christian FORQUIN

Copie exécutoire délivrée le 10 décembre 2024

à

M^e Christian FORQUIN