Cour d'appel de Colmar, Chambre 2 a, 1er juin 2017, n° 16/04530

ID

MINUTE N° 381/2017

Copies exécutoires à

Maître CROVISIER

XXX

Le 01 juin 2017

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D’APPEL DE COLMAR DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRÊT DU 01 juin 2017 Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 16/04530

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé civil du17 août 2016 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTE et demanderesse :

La SARL UNIPERSONNELLE PATRICK SINGER PROMOTION IMMOBILIERE

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social XXX

XXX

représentée par Maître CROVISIER, avocat à COLMAR

plaidant : Maître MAYRAN, avocat à STRASBOURG

INTIMÉ et défendeur :

Le Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE LE PREMIUM représenté par son syndic la SARL MS CONSEIL ayant son siège social XXX à XXX

représentée par son représentant légal

ayant son siège XXX

XXX, avocats à COLMAR

plaidant : Maître PALLUCCI, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 avril 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Bernard POLLET, Président

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Conseiller

Monsieur Emmanuel ROBIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Caroline DERIOT

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par Monsieur Bernard POLLET, Président et Madame Caroline DERIOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

La société Patrick Singer promotion immobilière (PSPI) a acquis, le 3 octobre 2011, un ensemble immobilier sis XXX, 19 et XXX à Strasbourg, qui a été placé sous le régime de la copropriété selon règlement de copropriété du 21 décembre 2011. Ce règlement a subi plusieurs modifications, la dernière, en date du 13 mai 2015, publiée au Livre foncier le 30 mai 2015, portant sur une suppression de lots, sur la création de nouveaux lots par réunions d’anciens lots et sur la transformation de parties communes en lots privatifs.

Par requête en date du 20 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium, prétendant que la société PSPI se serait appropriée des parties communes dans le règlement modificatif du 13 mai 2015, a sollicité du président du tribunal de grande instance de Strasbourg, au visa des articles 493 et suivants du code de procédure civile, l’inscription d’une prénotation sur les lots appartenant la société PSPI.

Par ordonnance sur requête en date du 25 janvier 2016, le président du tribunal de grande instance de Strasbourg a accueilli la demande. La prénotation a été inscrite au Livre foncier le 30 mars 2016.

Selon exploit du 10 juin 2016, la société PSPI a assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de voir ordonner la rétractation de cette ordonnance et la mainlevée des prénotations inscrites sur les lots lui appartenant et de voir condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnance en date du 17 août 2016, le juge des référés a ordonné la rétractation partielle de l’ordonnance du 25 janvier 2016 et la mainlevée des prénotations inscrites sur les lots 405, 406, 802, 805, 806, 821, 822, 824, 825, 830 à 840, 845, 846 et 849, a maintenu les inscriptions de prénotations sur les lots 803, 809, 812, 817, 819 et 885, a condamné la société PSPI aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de procédure de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et a rejeté les autres demandes.

Le juge des référés a rappelé que, dans le cadre d’une demande de rétractation d’une ordonnance sur requête, le juge dispose, après débats contradictoire, des mêmes pouvoirs que le juge ayant statué sur la requête, qu’il appartient au requérant de justifier du bien fondé de sa requête et qu’il convient de se placer à la date à laquelle le juge statue pour apprécier le bien fondé de la requête, aucune demande reconventionnelle n’étant permise.

Le premier juge a retenu que, si le promoteur vendeur dispose de pouvoirs spéciaux particulièrement étendus pour modifier la composition des lots invendus, il a excédé ces pouvoirs puisque les pièces produites, notamment une nouvelle esquisse établie le 21 avril 2016, rendaient vraisemblable une incorporation de parties communes dans les lots privatifs nouvellement numérotés 803, 809, 812, 817, 819 et 885. Il a ensuite considéré que, dès lors que la seule vraisemblance de l’existence d’un droit est suffisante pour permettre l’inscription d’une prénotation, l’argument tiré d’une compensation entre accaparements et restitutions est inopérant.

S’agissant des autres lots, le juge des référés a ordonné la mainlevée de l’inscription de prénotations en l’absence d’éléments suffisants pour rendre plausible l’existence d’un droit de propriété du syndicat des copropriétaires sur ces lots.

Le juge des référés a rejeté la demande subsidiaire de la société PSPI tendant à ce qu’il lui soit donné acte de son accord pour transformer certains des lots concernés en parties communes, conformément à une nouvelle esquisse établie par M. X qui s’imposera à la copropriété, en retenant que, la transformation de lots en parties communes consistant en un transfert de propriété au profit du syndicat des copropriétaires, une telle cession devait être validée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le juge des référés a enfin rejeté la demande de dommages et intérêts de la société PSPI, en l’absence de preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, la société PSPI ne démontrant pas avoir été dans l’impossibilité de vendre ses lots, qui n’étaient pas rendus indisponibles du fait de la prénotation.

*

La société PSPI a interjeté appel de cette ordonnance le 28 septembre 2016.

Par conclusions du 6 mars 2017, elle demande à la cour de constater que les conditions nécessaires à l’inscription d’une prénotation ne sont pas remplies et, en conséquence, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a maintenu les inscriptions de prénotation sur les lots 803, 809, 812, 817, 819 et 885 et de la confirmer en ce qu’elle a donné mainlevée des inscriptions sur les autres lots.

Subsidiairement, elle demande qu’il lui soit donné acte de son accord pour une transformation des lots 803, 809, 822, 823, 824, 825, 830 à 839, et 885, qui redeviendront parties communes, de constater qu’une nouvelle esquisse a été établie par M. X, géomètre expert, de dire et juger que cette nouvelle esquisse s’imposera à la copropriété et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle conclut enfin au rejet de l’appel incident et sollicite le versement d’une indemnité de procédure de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société PSPI soutient qu’une prénotation ne peut être inscrite que pour garantir le rang d’un droit futur ou conditionnel et qu’elle a vocation à être suivie d’une inscription définitive. Or, en l’espèce, aucune instance au fond n’a été introduite par le syndicat des copropriétaires, ce qui, selon elle, démontrerait que le droit dont se prévaut le syndicat des copropriétaires est inexistant et que l’intimé est animé d’une volonté de lui nuire.

Elle fait valoir que

— tous les actes de vente en l’état futur d’achèvement qui ont été successivement conclus comportent la même clause relative à la modification des lots invendus, lui donnant pouvoir de modifier seule le nombre et la composition des lots, sous réserve que le total des fractions de parties communes et des charges affectées aux lots créés soit égal au total des fractions de parties communes et des charges affectées aux lots modifiés ou supprimés, que la destination de l’immeuble ne soit pas modifiée et que la consistance des lots vendus ne soit pas affectée,

— cette clause lui donne également le pouvoir de modifier en conséquence l’état descriptif de division et le règlement de copropriété,

— des pouvoirs spéciaux lui ont été conférés pour la modification de certaines parties communes,

et conteste avoir outrepassé les pouvoirs dont elle disposait.

Elle ajoute que

— le règlement de copropriété modificatif a fait l’objet d’un acte notarié reçu par M^e Coudert, notaire associé à Mundolsheim,

— le syndicat des copropriétaires est intervenu à cet acte, qu’il a par conséquent ratifié, de sorte qu’il ne pourrait se plaindre d’une éventuelle irrégularité affectant ce règlement modificatif, en vertu de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem,

— M. X, géomètre expert, a établi un inventaire des modifications apportées, qui révèle que, pour la plupart des lots concernés, les modifications de surface sont intervenues au bénéfice du syndicat des copropriétaires et au détriment de l’appelante, de sorte que les pertes et gains de surface se compensent et qu’en définitive, c’est tout plus une surface de 4 m² prise sur les parties communes qui aurait été incorporée dans les parties privatives de la société PSPI.

Elle approuve enfin le jugement en ce qu’il a ordonné la mainlevée des inscriptions de prénotation pour un certain nombre de lots, pour lesquels la preuve d’une incorporation de parties communes n’est pas démontrée, mais elle prétend qu’il en est de même pour le lot n° 817 sur lequel la prénotation a été maintenue à tort par le premier juge, la consistance de ce lot n’ayant pas été modifiée. S’agissant du lot n° 809 situé au premier étage, elle prétend avoir fait usage du pouvoir spécial qui lui était reconnu par les actes de vente successifs de modifier la composition des lots du premier étage en annexant des PC14.

Elle conteste toute atteinte au droit de propriété du syndicat des copropriétaires, qui invoquerait en réalité un droit purement virtuel, et soutient que, contrairement à l’opinion du premier juge, il ne suffit pas qu’un droit soit plausible pour qu’il puisse faire l’objet d’une prénotation. Subsidiairement, elle déclare être prête à modifier les lots créés afin de restituer les parties communes incorporées et avoir fait établir une nouvelle esquisse à cet effet. Elle ajoute que, la situation étant bloquée, elle a fait délivrer le 24 février 2017 une sommation interpellative au syndicat des copropriétaires, lui proposant une restitution de lots et une indemnisation à hauteur de 100 000 euros, et que le syndic s’est engagé à consulter l’assemblée générale des copropriétaires. Elle indique qu’elle subit un préjudice financier particulièrement important, les prénotations aboutissant à bloquer des ventes représentant plusieurs millions d’euros, et relève que, si le lot n° 817 a été vendu, le prix demeure toutefois consigné.

*

Par conclusions du 9 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Premium conclut au rejet de l’appel principal et à la confirmation de l’ordonnance déférée, sauf à relever appel incident pour demander l’infirmation de la décision en ce qu’elle a levé les inscriptions sur les lots 405, 406, 802, 805, 806, 821, 822, 824, 825, 830 à 840, 845, 846 et 849, et voir dire et juger que ces inscriptions devront être maintenues. Il sollicite enfin le versement d’une indemnité de procédure de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé estime que les conditions de la prénotation sont réunies, dès lors que l’existence de son droit est vraisemblable, indiquant qu’une simple apparence de droit est suffisante. Il soutient que la société PSPI a excédé ses pouvoirs, d’une part, en s’appropriant des lots et des parties communes qui ont été revendus à des tiers ou qui, appartenant à des tiers, ont fait l’objet de modifications, et, d’autre part, en s’appropriant des parties communes pour créer de nouveaux lots privatifs à son profit, ce qui a modifié le total des parties communes en méconnaissance de la clause ci-dessus rappelée.

Il conteste la valeur probante du tableau établi non contradictoirement par M. X, géomètre expert mandaté par la société PSPI, qui est contredit par l’analyse de M. Y, géomètre-expert mandaté par ses soins, lequel évalue à 138 m² les parties communes perdues et à 175 m² les parties privatives gagnées par la société PSPI en tenant compte d’une légère modification de l’emprise de la construction.

Il ajoute que la comparaison de ces deux tableaux démontre à tout le moins le caractère litigieux de la modification, qui rend nécessaire une prénotation sur les lots ayant fait l’objet d’une modification postérieurement au règlement de copropriété initial dont la société PSPI est encore propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires relève que, pour le lot n° 809, la société PSPI reconnaît l’appropriation de parties communes puisqu’elle en propose la restitution et que, pour le lot n° 812, il y a eu un accaparement de 4 m² au niveau du couloir.

Il soutient que les esquisses établies les 18 et 19 juillet 2016 n’opèrent pas totalement restitution des surfaces accaparées par la société PSPI, que, de surcroît, elles comportent des erreurs, de sorte qu’elles ne peuvent être imposées à la copropriété, et que le maintien des prénotations s’impose, la société PSPI ayant d’ailleurs reconnu, dans sa sommation interpellative, s’être approprié des parties communes, puisqu’elle proposait d’indemniser le syndicat des copropriétaires.

Pour les mêmes motifs, le syndicat des copropriétaires considère que l’ordonnance entreprise devra être infirmée en ce qu’elle a rejeté sa demande de prénotation pour les autres lots, l’accaparement de parties communes étant reconnu par la société PSPI qui propose de les restituer. Le syndicat des copropriétaires indique enfin ne pas être en mesure d’engager une action au fond, faute de pouvoir obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le promoteur étant lui-même un copropriétaire.

Il ajoute que les modifications du règlement de copropriété initial n’ont jamais été approuvées par l’assemblée générale des copropriétaires, le seul fait que le syndic ait signé l’acte étant sans emport, et que le juge des référés n’a pas compétence pour entériner une esquisse.

Il conteste enfin tout préjudice pour la société PSPI, l’inscription de prénotation ne rendant pas les biens indisponibles, certains lots ayant été vendus, notamment le lot n° 817 et le blocage du prix n’étant pas la conséquence de la prénotation, mais de l’existence d’hypothèques.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 13 mars 2017.

MOTIFS

Conformément à l’article 39 de la loi d’introduction du 1^er juin 1924, une prénotation peut être inscrite avec le consentement des intéressés ou en vertu d’une décision judiciaire dans le but d’assurer à l’un des droits énumérés à l’article 38 son rang d’inscription ou de garantir l’efficacité d’une rectification ultérieure.

Ainsi que l’a exactement rappelé le premier juge, la seule vraisemblance de l’existence d’un droit est suffisante pour permettre l’inscription d’une prénotation dont l’objet est de garantir le rang du droit litigieux.

En l’espèce, la vraisemblance d’une atteinte portée au droit du syndicat des copropriétaires sur les parties communes, par suite des modifications opérées par la société PSPI dans la constitution des lots non vendus, n’est pas en elle-même contestée par l’appelante, qui prétend, d’une part, qu’elle disposait des pouvoirs nécessaires pour ce faire, et, d’autre part, que l’appropriation de parties communes au détriment du syndicat des copropriétaires se compenserait avec l’attribution à ce dernier de parties privatives.

Il n’est pas contesté que tous les actes de vente en l’état futur d’achèvement qui ont été successivement conclus confèrent expressément à la société venderesse des pouvoirs pour procéder à des modifications des lots invendus, sans faire appel au concours des autres propriétaires. Cette clause autorise la société PSPI à modifier le nombre, la composition ou encore l’affectation des lots invendus, par réunion ou subdivision d’un ou plusieurs lots, par détachement de locaux de certains lots pour les adjoindre à d’autres, par l’augmentation ou la diminution du nombre de pièces composant les lots et de la quotité des parties communes attachées à ces lots, à condition que le total des fractions des parties communes et des charges affectées aux lots nouvellement créés soit égal à la fraction des parties communes et des charges affectées aux lots modifiés et supprimés, que la destination de l’immeuble ne soit pas modifiée et que la consistance des lots vendus ne soit pas affectée.

Les pouvoirs ainsi conférés à l’appelante ne concernent toutefois que les parties privatives et ne l’autorisent pas pour autant à procéder à des incorporations de parties communes, sous réserve de quelques pouvoirs spéciaux limitativement énumérés. Dès lors que les modifications opérées par la société PSPI ont notamment consisté en la transformation de parties communes en parties privatives et réciproquement, cette dernière a manifestement outrepassé les pouvoirs qui lui étaient dévolus par les actes de vente en l’état futur d’achèvement. En outre, ces modifications, par leur nature, ont nécessairement eu une incidence sur la répartition des fractions de parties communes et de charges affectées aux différents lots, sans qu’il soit démontré par les pièces produites que les conditions ci-dessus rappelées auraient été respectées, sauf à rechercher une éventuelle 'compensation’ entre les parties communes accaparées et les parties privatives restituées, appréciation à laquelle la cour, qui exerce les pouvoirs du juge des référés en tant que juge saisi de la rétractation de l’ordonnance ayant autorisé une prénotation, n’a pas le pouvoir de se livrer, cette appréciation touchant en effet le fond du droit.

Dès lors qu’est ainsi démontrée la vraisemblance d’une atteinte portée aux droits du syndicat des copropriétaires sur les parties communes, ce dernier est bien fondé à requérir une prénotation afin de garantir le rang de son droit.

C’est à tort que la société PSPI soutient que l’absence d’introduction d’une instance au fond par le syndicat des copropriétaires démontrerait que le droit dont il se prévaut serait inexistant.

En effet, si la prénotation est par nature une inscription de caractère provisoire destinée à garantir le rang d’une inscription définitive future, ses effets sont limités dans le temps, conformément à l’article 47, alinéa 3, du décret du 7 octobre 2009 relatif au Livre foncier et à son informatisation, et ne peuvent excéder dix ans, sauf renouvellement. Il appartient donc à la partie la plus diligente de saisir le juge du fond afin de faire trancher le fond du litige. Or, la société PSPI, qui a tout intérêt à voir reconnaître l’existence des droits qu’elle revendique, ne justifie pas avoir elle-même saisi le juge du fond.

C’est tout aussi vainement que l’appelante invoque le fait que le syndicat des copropriétaires est intervenu à l’acte notarié ayant modifié le règlement de copropriété, alors qu’il n’est pas établi que cette intervention ait été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, autorisation qui était nécessaire dès lors que les modifications apportées au règlement de copropriété excédaient les limites des pouvoirs reconnus à la société PSPI.

C’est donc à bon droit que le président du tribunal de grande instance, saisi sur requête, a autorisé le syndicat des copropriétaires à inscrire des prénotations, lesquelles, conformément aux motifs qui précédent, doivent concerner tous les lots modifiés.

Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise et de maintenir les prénotations sur l’ensemble des lots modifiés appartenant encore à la société PSPI, à l’exception des lots n° 405 et 406, qui n’ont subi aucune modification, du lot n° 806, la modification opérée par rapport au lot n° 807 n’affectant pas les parties communes, ainsi que du lot n° 809, situé au premier étage, qui a été créé par incorporation de PC14, cette modification relevant des pouvoirs spéciaux conférés à la société PSPI par les actes de vente en l’état futur d’achèvement.

S’agissant du lot n° 812, il y a incorporation d’une partie du couloir PC8. Pour le lot n° 817, la modification a consisté à créer une terrasse en surplomb du sol, partie commune, ce qui porte atteinte aux parties communes. L’inscription doit donc également être maintenue sur ces lots.

La demande subsidiaire de la société PSPI tendant à ce que soit validée l’esquisse modificative de M. X et à ce qu’elle s’impose à la copropriété a été rejetée à bon droit par le premier juge, dont la cour adopte les motifs sur ce point. De la même manière, la demande de dommages et intérêts formée par l’appelante, qui ne ressort pas des pouvoirs du juge de la rétractation limité à l’appréciation du bien fondé de la mesure ordonnée, sera rejetée. La société PSPI, qui succombe à titre principal, supportera la charge des dépens de première instance et d’appel ainsi que d’une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et après en avoir délibéré,

INFIRME l’ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 17 août 2016 ;

Statuant à nouveau,

ORDONNE la rétractation partielle de l’ordonnance du 25 janvier 2016 et la mainlevée des prénotations inscrites sur les lots n° 405, 406, 806 et 809 ;

MAINTIENT les inscriptions de prénotations sur les lots n° 802, 803, 805, 812, 817, 819, 821, 822, 824, 825, 830 à 840, 845, 846, 849 et 885;

DÉBOUTE la SARL unipersonnelle Patrick Singer promotion immobilière de ses autres demandes ;

CONDAMNE la SARL unipersonnelle Patrick Singer promotion immobilière aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires Résidence le Premium la somme de 3 000 € (trois milles euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT DE CHAMBRE