Cour d'appel de Colmar, Chambre 1 a, 9 octobre 2019, n° 16/06008

PR/SD

MINUTE N°

Copie exécutoire à

—  M^e Valérie SPIESER

- M^e Joseph WETZEL

Le 09.10.2019

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 09 Octobre 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 16/06008 – N° Portalis DBVW-V-B7A-GK47

Décision déférée à la Cour : 15 Novembre 2016 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MULHOUSE

APPELANTE :

SARL AUTOMATISMES Y FERMETURISTE

prise en la personne de son représentant légal

[…]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat à la Cour

INTIMEES :

SCI SCI DES ALPES, en liquidation judiciaire

[…]

non représentée

SELAS SELAS MULHAUPT ET MASCHI prise en la personne de M^e Céline MASCHI, administrateur judiciaire de la SCI DES ALPES

[…]

non représentée, assignée par voie d’huissier à personne habilitée le 28.03.2017

SELARL MJM FROEHLICH & ASSOCIES prise en la personne de Maître Philippe FROEHLICH, liquidateur de la SCI DES ALPES

[…]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Juin 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller, entendu en son rapport

M^me HARRIVELLE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me MUNCH-SCHEBACHER

ARRET :

— Contradictoire

— rendu par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M^me Corinne PANETTA, présidente et M^me Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2005, la SARL Automatismes Y fermeturiste, ci-après également dénommée « SARL AMF » ou « société AMF », a loué à la SCI des Alpes un local à usage commercial sis […] à Didenheim (68), à compter du 1^er octobre 2005, destiné à usage de bureaux et d’ateliers, moyennant un loyer mensuel de 3 000 euros hors taxes (HT), indexé sur l’indice national du coût de la construction. Le contrat a fait l’objet d’un avenant sous seing privé du 15 novembre 2009 en raison d’une modification contractuelle de la surface des locaux, dont le premier étage était donné en location à une société tierce, la société Xenium, le loyer ayant été ramené à la somme mensuelle de 1 500 euros HT, avant que le bail initial ne soit repris à compter du 1^er juin 2010, suite à la fin de l’occupation du premier étage par la société Xenium.

Un congé a été notifié par le bailleur au preneur le 25 mars 2014, pour le 30 septembre 2014.

Par acte d’huissier en date du 5 septembre 2014, la SCI des Alpes a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, la SARL AMF, alors en liquidation amiable, représentée par son liquidateur amiable, M. Z A, aux fins de la voir condamner au paiement de la somme de 63 224 euros, décompte arrêté à juillet 2014, au titre de l’arriéré des loyers impayés, augmentée de l’intérêt légal à compter de l’assignation.

Par jugement rendu le 15 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Mulhouse a condamné la SARL AMF à payer à la SCI des Alpes la somme de 74 183,46 euros,

décompte arrêté au 30 septembre 2014, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, ainsi qu’aux dépens, ordonnant l’exécution provisoire et rejetant toute autre demande des parties.

Le premier juge a ainsi retenu qu’il n’était pas établi que la SCI des Alpes ferait l’objet d’un jugement de liquidation judiciaire, et qu’elle était toujours in bonis au jour où le tribunal statuait. Il a ajouté que la SARL AMF n’avait pas conclu sur le fond, se contentant de demander à ce que ses droits à conclure soient réservés, sa demande devant dès lors être rejetée car il lui appartenait de faire valoir ses observations dans le cadre de la présente procédure, fut-ce à titre subsidiaire.

La SARL AMF a interjeté appel de cette décision par déclaration déposée le 21 décembre 2016.

Dans ses dernières conclusions en date du 17 mars 2018, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris, et statuant à nouveau de débouter la partie intimée de ses demandes et de la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, elle invoque une intention de nuire de la part de la SCI des Alpes, reprochant à son gérant M. B Y, initialement gérant des deux sociétés dont il avait été contraint de céder des parts en 2010 à la société Teyacem, représentée par M. X, de vouloir perturber le fonctionnement de la concluante, en multipliant les commandements de payer puis en saisissant le juge des référés, qui a déclaré sa demande irrecevable. Elle ajoute que M. Y s’est abstenu de régler ses dettes à son principal créancier, la Banque populaire, entraînant l’ouverture d’une procédure d’exécution forcée immobilière en 2012, avant régularisation par la banque en 2014, d’une assignation aux fins de constatation de l’état de cessation des paiements de la SCI des Alpes.

Elle lui reproche plus particulièrement la mise en 'uvre de mauvaise foi à deux reprises de la clause résolutoire, d’une part en renflouant la trésorerie de la SCI des Alpes en payant par avance, au titre de l’exercice social 2008, trois loyers sur la comptabilité de la SARL AMF, ce qui, même en supposant qu’il n’ait pas voulu nuire aux intérêts de cette dernière, a constitué un avantage au profit de la SCI, et d’autre part en louant, également pour augmenter la trésorerie de la SCI, une partie des locaux, qui avaient été donnés à bail à la SARL AMF, à une société tierce, à savoir la société Xenium, laquelle a occupé le premier étage des locaux pourtant loués à la société AMF, pendant 7 mois, alors que la SARL AMF a continué à payer l’intégralité du loyer pour la totalité des locaux, sans bénéficier dans les décomptes de la réduction de loyer correspondante, et a dû en outre, supporter le dédommagement dû à la société tierce lorsqu’il a été demandé à cette dernière de quitter les lieux.

Elle conclut par ailleurs au mal-fondé de la demande, invoquant, à ce titre, la mise à sa charge de taxes foncières dont il n’avait jamais été justifié jusqu’à la procédure d’appel, ou encore une augmentation qualifiée d’unilatérale et d’abusive du loyer, en violation du contrat de bail qui ne contenait pas de clause d’échelle mobile prévoyant l’indexation automatique du loyer en fonction de la variation d’un indice, seule étant stipulée la faculté de révision triennale supposant une demande expresse du bailleur jamais mis en 'uvre. À cela s’ajoute, pour la concluante, l’absence de prise en compte des loyers avancés et de la diminution de la surface précédemment mentionnée, outre la facturation de frais ne lui incombant pas, s’agissant des frais d’éviction de la société Xenium. Elle fait enfin valoir qu’ayant libéré les lieux à la fin du mois de décembre 2013, elle n’était pas redevable des loyers correspondant à l’année 2014 n’auraient pas à être mis en compte.

Elle conclut de ce qui précède que doit être déduit du montant réclamé par la SELARL MJM

Froehlich et associés la somme totale de montant global de 86 265,82 euros, ce qui implique un rejet intégral des prétentions adverses.

La SELARL MJM Froehlich et associés, assignée à personne morale le 22 mars 2017, ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI des Alpes, s’est constituée intimée le 29 juin 2017.

Dans ses dernières écritures déposées le 22 mars 2018, elle conclut, en substance, à la confirmation du jugement entrepris, ainsi qu’à la condamnation de la SARL AMF aux dépens, et à lui payer une indemnité de procédure de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose notamment n’avoir aucun intérêt à nuire à la SARL AMF, et affirme que la somme réclamée correspond à l’addition du différentiel des sommes dues et des sommes réellement payées chaque année, confirmée par les bilans et comptes de résultats versés aux débats, ajoutant justifier des taxes foncières, et précisant que les sommes contestées par la partie adverse, à hauteur de 21 022 euros, n’ont pas été prises en compte dans le cadre de cette présente procédure ainsi qu’il résulte des écritures comptables. Elle conteste à ce titre toute malversation et reproche à la partie adverse d’avoir précipité la déchéance du prêt et sa mise en liquidation consécutive, en suspendant le versement de ses loyers pour compenser les sommes qu’elle estimait avoir trop versées, alors même que le gérant de la SARL AMF avait continué à payer le loyer initial sans tenir compte de l’avenant signé lors de la conclusion du bail avec la société Xenium.

Elle fait encore valoir que c’est en application de l’article 10 du contrat de bail qui prévoit l’indexation du loyer du bail que le loyer a été régulièrement révisé au regard de l’évolution de l’indice de référence, l’augmentation ayant été régulièrement notifiée au locataire par courrier du 29 août 2011, sans être contestée avant la procédure en appel, alors que la mise en demeure adressée au locataire en date du 26 avril 2012 est restée sans réponse. Elle affirme également que les loyers au titre de l’année 2014 sont dus, les locaux ayant été libérés et les clés restitués le 20 juin 2014, le congé ayant cependant été donné à effet du 30 septembre 2014.

La SCI des Alpes a été assignée selon procès-verbal établi conformément à l’article 659 du code de procédure civile, en date du 5 avril 2017.

La SELAS Mulhaupt et Maschi, ès qualités d’administrateur judiciaire de la SCI des Alpes, a été assignée à personne habilitée le 28 mars 2017.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

La clôture de la procédure a été prononcée le 25 mai 2018 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 19 juin 2019, puis mise en délibéré à la date du 9 octobre 2019, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale en paiement :

La cour relève que la partie intimée produit un récapitulatif détaillé de la créance qu’elle invoque, au titre des années 2011 à 2014, étayé par la production aux débats de multiples pièces telles que le contrat de bail commercial, le congé du preneur, donné à effet du 30 septembre 2014, nonobstant la remise des clés en date du 20 juin 2014, outre des quittances intitulées « factures », numérotées et qui ne sont ni contredites, ni arguées de faux par la

partie appelante. Il est, en outre, justifié, fût-ce seulement à hauteur de cour, du décompte de la taxe foncière, avec production des avis d’échéance, et ce alors que le contrat de bail, en son article 5, met cette imposition à la charge du preneur, qui justifie, du reste, l’avoir réglé pour l’année 2010.

À cela s’ajoute que ledit contrat stipule en son article 10 une clause de révision triennale du loyer en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction, et que la partie intimée verse aux débats un courrier daté du 29 août 2011 notifiant une telle réévaluation en date du 1^er octobre 2011, en précisant que le bail avait été consenti pour une période de trois années entières et consécutives à compter du 1^er octobre 2005 pour se terminer le 30 septembre 2008, la deuxième période triennale du bail débutant donc le 1^er octobre 2011. Certes l’intimée ne justifie-t-elle pas formellement de cette notification, en ce qu’elle ne verse aux débats qu’une lettre non signée, sans preuve ni de son envoi, ni de sa réception. Cela étant, il convient de relever que c’est effectivement à compter du 1^er octobre 2011 qu’il a été procédé à l’augmentation du loyer sans appeler, par la suite, d’observation particulière de la société AMF quant à cette augmentation durant la poursuite du bail, quand bien même cette dernière n’a jamais payé l’intégralité du montant du nouveau loyer réclamé.

Il y a lieu, par ailleurs, d’observer que, si l’appelante reproche à M. Y, en sa qualité de gérant de la SCI des Alpes, d’avoir mis en 'uvre à deux reprises la clause résolutoire, notamment à des fins de renflouement de la trésorerie de la SCI par prélèvement de plusieurs loyers sur la comptabilité de la société AMF, les sommes en question font expressément l’objet d’une déduction des montants dont le règlement est, par ailleurs régulièrement, au regard de ce qui précède, poursuivi par l’intimée.

Quant aux sommes versées durant la période d’occupation des lieux par la société Xenium, la cour note que le décompte pris en compte par le premier juge tient compte de la déduction de la diminution de la surface louée, alors même que le loyer n’a jamais été payé conformément à l’avenant du 15 novembre 2009.

En outre, si le litige s’inscrit manifestement dans le cadre d’un différend entre les parties impliquant M. Y, gérant initialement des deux sociétés, et M. X, qui devait en devenir l’associé majoritaire, il n’apparaît pas pour autant établi que la présente procédure relève d’une intention de nuire de la part de la SCI des Alpes, qui justifie de sa créance, peu important par ailleurs les griefs formulés par la SARL AMF à l’encontre de la gestion de la SCI par M. Y.

Enfin, la SARL AMF ne justifie pas du règlement de tout ou partie des sommes réclamées, se limitant à verser aux débats une copie de chèque censé régler les loyers de novembre et décembre 2011, dont la valeur probante n’apparaît pas suffisante.

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, il y a donc lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a fait droit à la demande principale en paiement de la SCI des Alpes, aujourd’hui représentée par son liquidateur.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SARL AMF succombant en ses demandes sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande en outre de mettre à la charge de la SARL AMF une indemnité de procédure pour frais irrépétibles de 1 500 euros au profit de la SELARL MJM Froehlich et associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI des Alpes, tout en disant n’y avoir lieu

à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de cette dernière et en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef, en ce qu’il n’a pas fait application de cette disposition.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 novembre 2016 par le tribunal de grande instance de Mulhouse,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Automatismes Y fermeturiste aux dépens de l’appel,

Condamne la SARL Automatismes Y fermeturiste à payer à la SELARL MJM Froehlich et associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI des Alpes la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SELARL MJM Froehlich et associés, ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI des Alpes.

La Greffière : la Présidente :