ID

MINUTE N°

507/2021

Copie exécutoire à

— M^e Marion POLIDORI

— M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

Le 25/11/2021

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 25 Novembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 19/03774 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HFLV

Décision déférée à la cour : 26 Juillet 2019 par le tribunal de grande instance de Mulhouse

APPELANTE et intimée incident :

Madame B C X

demeurant […]

[…]

représentée par M^e Marion POLIDORI, avocat à la cour.

INTIME et appelant incident :

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE 'DOMAINE DU VIEUX MOULIN', représenté par son syndic en exercice, la SAS CLM IMMO, ayant son siège 2, rue de l’Industrie à […].

ayant son siège social […]

[…].

représenté par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Septembre 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Myriam DENORT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRET contradictoire

— prononcé publiquement après prorogation du 12 novembre 2021 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS des PARTIES

[…] à Eschentzwiller est un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété comprenant des bâtiments collectifs et des maisons individuelles jumelées.

M^me B-C F, veuve X, qui était propriétaire d’un appartement situé en rez-de-jardin dans cette résidence, dans le bâtiment Alizé, et bénéficiait d’un droit de jouissance exclusif sur une partie du jardin, partie commune, attenant à son lot, a fait édifier une clôture grillagée autour de cet espace.

L’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2017 ayant, par sa résolution n°19, rejeté la demande de M^me X tendant au maintien de la clôture édifiée par ses soins, M^me X a, par exploit du 28 septembre 2017, fait citer le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance Mulhouse aux fins d’obtenir l’annulation de cette résolution.

Par jugement du 26 juillet 2019, le tribunal a débouté M^me X de ses demandes de vue des lieux et d’annulation de la résolution n° 19, lui a ordonné de procéder à l’enlèvement de la clôture érigée sur la partie commune dont elle a l’usage privatif, sous astreinte de 50 euros par jours de retard, à l’expiration du délai d’un mois à compter du prononcé de la décision et pendant une durée de six mois, sans se réserver le contentieux de liquidation de l’astreinte, et l’a condamnée aux dépens et au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que M^me X ayant procédé à l’édification d’une clôture destinée, selon elle, à éviter les divagations chiens, alors que sa demande d’autorisation de poser, à ses frais exclusifs, une clôture constituée d’un grillage d’une hauteur d’un mètre équipé d’un portillon avait été précédemment rejetée par une assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2016 qu’elle n’a pas contestée, le refus de l’assemblée générale des copropriétaires de ratifier a posteriori des travaux non autorisés ne constituait pas un abus.

Le tribunal a rappelé que l’usage privatif du jardin attenant à son lot, partie commune, devait se faire dans le respect du règlement de copropriété imposant de respecter l’harmonie de l’ensemble, et a relevé que le règlement intérieur subordonnait la pose de clôture à l’accord de

l’assemblée générale des copropriétaires. Il a considéré que la notion d’ harmonie de l’ensemble s’entendait de l’aspect général de l’ensemble immobilier et non pas du seul aspect esthétique ou non de la clôture, et que les clôtures n’étant autorisées dans la copropriété que pour les maisons individuelles et non pas pour les jardins attenants aux appartements, M^me X ne pouvait rompre unilatéralement la cohérence visuelle des différents lots de même nature.

Le premier juge a considéré que la décision de l’assemblée générale des copropriétaires ne présentait pas de caractère discriminatoire puisque la demande similaire présentée par la SCI Liberty avait également été rejetée, relevant en outre que les consorts Y – E dont la demande avait été accueillie possédaient une maison individuelle, et que les époux Z avaient obtenu une autorisation, le 29 juillet 2011, en considération de l’existence d’un risque de chute de personnes, qui n’existait pas s’agissant du lot de M^me X.

Le tribunal a enfin considéré que le syndicat des copropriétaires avait qualité à agir pour demander la démolition de la clôture, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, mais a rejeté sa demande de dommages et intérêts .

M^me X a interjeté appel de ce jugement le 19 août 2019, en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 5 avril 2021, elle demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau de :

— annuler la résolution n° 19 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2017,

— rejeter les demandes et prétentions du syndicat des copropriétaires,

— déclarer l’appel incident du syndicat des copropriétaires irrecevable, en tout cas mal fondé,

— le rejeter,

— en tout état de cause, autoriser M^me X à ne pas détruire la clôture objet du présent litige, en application de l’article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’ article 700 du code de procédure civile.

Elle expose qu’au sein de la copropriété, il existe un problème de divagation de chiens errants ou non tenus en laisse, en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété qui interdit de laisser divaguer les chiens, et qu’elle déplore des déjections canines dans le jardin affecté à son usage privatif.

Elle indique que le syndic ayant tenté de détruire la clôture qu’elle avait érigée, elle a demandé à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation de la maintenir pour des raisons de sécurité et de tranquillité, et considère que cette autorisation lui a été refusée de manière abusive.

Le tribunal ayant refusé d’ordonner une vue des lieux, elle a fait établir un constat d’huissier qui démontre que son lot est dans une situation très spécifique, du fait de la présence d’une forte pente donnant sur une rue, de la présence d’une haie insuffisante pour sécuriser sa parcelle et empêcher l’entrée d’animaux ou de personnes étrangères, alors qu’à proximité immédiate se trouve un chemin rural et un champ de maïs.

Elle soutient que la clôture qu’elle a mise en place, de couleur verte, est parfaitement esthétique, qu’elle n’est pas visible de l’extérieur et ne rompt pas l’harmonie générale de l’ensemble.

Elle estime que le constat d’huissier produit par le syndicat des copropriétaires ne met pas en exergue la spécificité de son lot mais constate cependant que la clôture grillagée fait fonction de protection contre un risque de chute en contrebas, notamment sur un enrochement, et qu’elle n’entrave pas la libre circulation dans les espaces verts communs.

Elle soutient que le maintien de la clôture répond à une nécessité impérieuse d’assurer la sécurité des personnes au nord et au sud de sa parcelle et considère être victime de discrimination, puisque, lors de la même assemblée générale des copropriétaires, les consorts Y-E ont obtenu l’autorisation de poser une clôture, comme l’avaient déjà obtenue avant eux, le 29 juillet 2011, les époux Z pour des raisons de sécurité tenant à un risque de chute de personnes.

M^me X considère donc que la résolution critiquée doit être annulée pour abus de droit, abus de majorité et rupture du principe d’égalité de traitement entre tous les copropriétaires et demande que la cour l’autorise à ne pas détruire la clôture en application de l’article 30, alinéa 4 de la loi précitée.

Par ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 31 mars 2021, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de rejeter l’appel, de confirmer le jugement, dans la limite de l’appel incident qui porte sur les dommages et intérêts et l’astreinte et statuant à nouveau, de dire que l’astreinte continuera à courir sans limitation de délai, en tous cas six mois après la signification de l’arrêt à intervenir, et de condamner M^me X au paiement d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusives et d’une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimé invoque l’article 49 du règlement de copropriété qui prévoit qu’aucun aménagement ne doit rompre l’harmonie de l’ensemble, y compris pour les jardins privatifs des maisons individuelles, cette clause étant reprise dans le règlement intérieur qui énonce 'aucun aménagement ni aucune décoration apportée extérieurement ne doivent rompre l’harmonie de l’ensemble immobilier', toute plantation d’arbuste ou pose de clôture étant au surplus expressément soumises à l’approbation du syndic ou de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’occurrence, la demande d’autorisation de M^me X avait été rejetée le 26 avril 2016, comme pour les consorts Y-E. Or non seulement M^me X a passé outre mais s’est au surplus appropriée une partie substantielle des parties communes, puisque ne bénéficiant d’un droit de jouissance privative que sur une bande de terrain d’une largeur 4 mètres, elle a implanté la clôture à une distance de 9,50 mètres, au surplus sans aucune autorisation de la mairie. Cette bande de terrain, partie commune, est en outre inaccessible du fait de la pose d’un portillon fermé à clefs, empêchant l’entretien des espaces verts de la copropriété.

L’intimé considère qu’il n’existe aucun élément nouveau depuis 2016 justifiant que l’autorisation de poser une clôture soit donnée à M^me X et conteste la prétendue situation de danger alléguée en appel qui n’est pas avérée, M^me X n’ayant jamais demandé la pose de barrières en limite de copropriété. Le syndicat des copropriétaires réfute tout abus de majorité, ajoutant que M^me X ne rapporte pas la preuve de divagations de chiens errants, dont aucun autre copropriétaire ne se plaint, hormis la SCI Liberty à qui la même autorisation a été refusée. Il souligne que la demande de l’appelante n’était pas motivée, initialement, par un quelconque risque de chute, au demeurant inexistant son jardin délimité par une haie

touffue ayant une surface plane et ne présentant aucun danger, mais serait en réalité liée au fait que l’appelante exercerait une activité de gardienne de chiens.

Il conteste toute discrimination faisant valoir que la situation des consorts Y -E est différente puisqu’ils possèdent une maison jumelée et que l’autorisation donnée porte sur une clôture partielle visant à séparer les deux jardins accolés, sans être visible depuis la rue, ce qui ne nuit pas à l’harmonie de l’ensemble. La pose de cette clôture a en outre fait l’objet d’une autorisation administrative, alors que M^me X a au contraire été mise en demeure par la mairie de retirer sa clôture illégale.

L’autorisation donnée aux consorts Z était motivée par des raisons de sécurité et ne concerne que la partie située vers la rue, quant à la clôture autorisée temporairement à la demande de M. A, elle n’a jamais été édifiée.

L’intimé soutient enfin que la cour ne peut donner l’autorisation sollicitée par M^me X, l’article 30 susvisé concernant uniquement les travaux d’amélioration, alors qu’au surplus l’emprise du jardin n’est pas celle qui a été clôturée. De plus, la demande doit être antérieure à la réalisation des travaux. Il considère donc que M^me X, qui n’a jamais contesté décision lui ayant refusé l’autorisation, commet un abus de droit.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 avril 2021.

A l’audience du 16 septembre 2021 a été évoqué le fait que M^me X aurait cédé son lot. Les parties ont été invitées à déposer une note en délibéré sur ce point.

Par note du 23 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a produit l’acte de vente du 1er septembre 2021, par lequel M^me X a cédé les lots lui appartenant dans la copropriété, cet acte prévoyant expressément qu’elle restera responsable des conséquences de la procédure en cours pour pose d’une clôture illégale. L’intimé relève que l’acte est imprécis, s’agissant de la demande formulée en application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, soulignant que M^me X est désormais dépourvue de qualité à agir à cet égard et qu’il serait utile de connaître la position des acquéreurs sur ce point.

Par note du 28 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a communiqué à la cour la nouvelle adresse de M^me X qui en a fait de même par note du même jour.

MOTIFS

Il ressort de l’acte de vente reçu le 1er septembre 2021, par M^e Vorobieff, notaire associé, que M^me X a cédé les lots dont elle était propriétaire au sein de l’ensemble immobilier de la résidence du Domaine du Vieux Moulin à Eschentzwiller.

L’acte de vente précise, page 10, d’une part que l’acquéreur est subrogé dans tous les droits et actions relatifs au bien vendu, à l’exception d’une procédure actuellement en cours pour ' pose illégale de clôture dans le jardin attenant à l’appartement et dont il a la jouissance exclusive, et d’autre part que M^me X restera responsable des conséquences de la procédure en cours pour la pose de cette clôture illégale.

Il résulte de cette clause que M^me X a bien qualité pour poursuivre la procédure en cours en tant qu’elle concerne l’annulation de la résolution n°19 prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2017, mais aussi en sa demande tendant à être autorisée à ne pas

détruire la clôture, en application de l’article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, qui est le corollaire de la demande du syndicat des copropriétaires tendant à obtenir sa condamnation à procéder à l’enlèvement de ladite clôture.

M^me X conclut à l’irrecevabilité de l’appel incident mais n’invoque aucune fin de non-recevoir, le moyen tiré d’une absence d’abus de droit étant un moyen de fond.

Sur l’annulation de la résolution n°19 et la demande de démolition de la clôture

Au fond, la cour approuve le premier juge qui, par des motifs pertinents qu’elle adopte, a retenu que le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2017, à la demande de M^me X tendant à obtenir, a posteriori, la ratification des travaux d’édification d’une clôture qu’elle avait réalisés en méconnaissance de la décision d’une précédente assemblée générale des copropriétaires, non contestée, lui ayant refusé l’autorisation d’y procéder, était exempte de tout abus.

Il sera au surplus ajouté que M^me X qui invoque, à hauteur de cour, la nécessité de sécuriser son terrain pour éviter un risque de chute de personnes, n’avait pas invoqué ce motif dans son courrier du 14 mars 2017 demandant le maintien de la clôture entourant son jardin 'pour raison de sécurité (chiens errants et chiens non tenus en laisse)', ni dans son courrier du 19 octobre 2015 par lequel elle sollicitait l’autorisation de clôturer et de planter une haie de thuyas sur son rez-de-jardin, pour le motif suivant : 'régulièrement des chiens non tenus en laisse (malgré l’interdiction prévue dans le règlement intérieur) viennent uriner sur mon gazon.'

Le risque de chute allégué n’est au surplus pas démontré, au vu des constats d’huissier produits de part et d’autre, dont il ressort que le jardin dont M^me X avait la jouissance privative est délimité par une haie végétale dans sa partie située en surplomb de la rue des grains. Le risque d’intrusion d’animaux ou de personnes depuis le chemin rural est en outre inexistant, ce chemin et le champ de maïs contigu étant distants de la copropriété dont ils sont séparés par un talus d’une largeur de 13 m environ revêtu d’un couvre-sol persistant (cf constat de M^e Willer, huissier de justice, page 22). Enfin, les constatations faites par cet huissier, en page 25, auxquelles se réfère M^me X ne concernent pas son lot mais l’immeuble sis […], alors que l’appelante était domiciliée […]. La prétendue spécificité du jardin attenant au lot de M^me X n’est dès lors pas caractérisée.

Le refus opposé par l’assemblée générale des copropriétaires est enfin d’autant moins abusif qu’il n’est pas discuté que la clôture édifiée par M^me X englobe une bande de terrain, partie commune, dont M^me X n’avait pas la jouissance privative, puisque selon le relevé de géomètre figurant en annexe J1 de l’intimé, non contesté, la clôture délimite une superficie de 127 m² alors que seule une superficie de 83 m² était affectée à la jouissance privative du lot 126 ayant appartenu à M^me X.

Le refus de l’assemblée générale des copropriétaires n’est pas davantage discriminatoire, le tribunal ayant en effet exactement relevé à cet égard que la SCI Liberty, dont le lot se trouve dans une situation similaire à celui de M^me X, n’avait pas non plus obtenu l’autorisation de maintenir la clôture qu’elle avait édifiée sans autorisation ; que les consorts Y-E, propriétaires d’une maison jumelée, qui au surplus avaient sollicité une

autorisation préalable et non a posteriori, n’étaient pas dans une situation comparable, comme les époux Z qui avaient obtenu l’autorisation de poser une clôture en 2011 pour des raison de sécurité tenant à un risque de chute de personnes, non démontré en l’espèce.

Enfin, le premier juge a considéré à bon droit que la notion d’harmonie de l’ensemble s’entendait de l’aspect général de l’ensemble immobilier et non pas du seul aspect esthétique ou non de la clôture, et que les clôtures n’étant autorisées dans l’ensemble de la copropriété que pour séparer les jardins des maisons individuelles jumelées et non pas pour les jardins attenants aux appartements, l’appelante ne pouvait rompre unilatéralement et sans autorisation la cohérence visuelle des différents lots de même nature.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en tant qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°19, ainsi qu’en ce qu’il a ordonné à M^me X de procéder à l’enlèvement de la clôture érigée sur la partie commune dont elle avait l’usage privatif, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, cette demande étant en effet recevable, dès lors qu’il résulte de l’acte de vente que M^me X reste responsable des conséquences de la procédure en cours.

Le jugement n’ayant pas été assorti de l’exécution provisoire, il convient toutefois de le réformer en ce qui concerne le point de départ de l’astreinte et de dire que l’astreinte commencera à courir à l’issue d’un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt pendant une durée de six mois, à l’issue de laquelle il appartiendra, le cas échéant, aux parties de saisir le juge de l’exécution.

Sur la demande d’autorisation de ne pas détruire la clôture

Le tribunal a omis de statuer sur ce chef de demande.

M^me X ne peut utilement invoquer les dispositions de l’article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 qui permettent à un copropriétaire d’être autorisé par le juge à exécuter des travaux d’amélioration en cas de refus d’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, l’autorisation qu’elle sollicite ne relevant pas des prévisions de ce texte qui ne vise que des travaux d’amélioration, et suppose, au préalable, un refus d’autorisation des travaux de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette disposition n’a en effet pas vocation à ratifier a posteriori des travaux exécutés irrégulièrement.

Sur les autres demandes

Il ne résulte pas des circonstances de la cause la preuve suffisante que la procédure ait été engagée de mauvaise foi ou dans des conditions susceptibles de caractériser un abus du droit d’agir en justice, ni d’une résistance abusive de M^me X. Il n’est notamment pas établi que M^me X n’aurait formulé cette demande au motif qu’elle garderait régulièrement des chiens, le syndicat des copropriétaires procédant par affirmation à cet égard. Le tribunal sera donc approuvé en ce qu’il a, dans les motifs de son jugement, rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, qui par ailleurs ne rapporte pas la preuve d’un préjudice. Ce chef de demande ayant toutefois été omis dans le dispositif du jugement, il y sera ajouté.

En considération de la solution du litige, le jugement sera également confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles. M^me X qui succombe en son appel supportera la charge des dépens d’appel ainsi que d’une indemnité de procédure de 1 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Mulhouse en date du 26 juillet 2019 sauf en ce qui concerne le délai de l’astreinte ;

REFORME le jugement de ce seul chef ;

Statuant à nouveau dans cette limite,

DIT que l’astreinte commencera à courir à l’issue du délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt et pour une durée maximale de six mois au terme de laquelle il appartiendra aux parties, le cas échéant, de saisir le juge de l’exécution ;

Ajoutant au jugement,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour procédure et résistances abusives ;

DEBOUTE M^me X de sa demande d’autorisation de ne pas détruire la clôture qu’elle a édifiée :

DEBOUTE M^me X de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel ;

CONDAMNE M^me B-C F, veuve X à supporter les entiers d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine au vieux moulin une somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,