CG

MINUTE N° 379/2021

Copies exécutoires à

Maître FRICK

Maître HARNIST

Le 03 septembre 2021

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 septembre 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A 19/02596 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HDI7

Décision déférée à la cour : jugement du 23 avril 2019 du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de STRASBOURG

APPELANTS et demandeurs :

1 – Madame C D épouse X

2 – Monsieur E X

[…]

[…]

représentés par Maître FRICK, avocat à la cour

INTIMÉE et défenderesse :

La SARL SAINT CLAIR IMMOBILIER

prise en la personne de son gérant

ayant son siège social […]

[…]

représentée par Maître HARNIST, avocat à la cour

plaidant : Maître I B, avocat à STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 juin 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Catherine GARCZYNSKI, Conseiller

Madame Françoise HARRIVELLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique DONATH, faisant fonction

ARRÊT Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Dominique DONATH, faisant fonction de greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Les époux X sont propriétaires des lots de copropriété 121 (appartement), 141 (garage) et 13 (aire de stationnement) dans un immeuble en copropriété La Riviera situé […], à […].

Par contrat du 1^er janvier 2006, ils ont confié à la SARL Saint Clair immobilier un 'mandat de gérance' pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, dans la limite de 25 ans ; le contrat stipulait notamment que le mandant autorisait 'expressément le mandataire à accomplir pour son compte et en son nom tous actes d’administration' dont la rédaction des baux et, 'en cas de difficulté ou à défaut de paiement', le mandant donnait également 'mandat exprès’ 'de diligenter tant en demande qu’en défense, toutes actions judiciaires, tous commandements sommations assignations et citations devant tous tribunaux (…)'.

Par contrat du 25 juin 2010, ils ont donné à bail d’habitation à M^me F A à compter du 15 juillet 2010, les lots 121 et 141, pour un loyer mensuel de 550 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 150 euros, avec le cautionnement solidaire de M. G Z et de M^me H A.

M^me F A a cessé de payer ses loyers à compter du mois d’avril 2015.

Elle bénéficiait d’allocations logement qui ont été versées directement à la société St Clair immobilier pour les mois de décembre 2015 à avril 2016 pour un montant de 1 765,96 euros.

Le 4 juin 2015, la société Saint Clair immobilier a mandaté M^e B, avocat, pour mettre en demeure la locataire ainsi que la caution, M^me H A, ce qui a été fait par lettre recommandée avec accusé réception adressée les 9 et 10 juin 2015 à chacune, de payer les loyers dus depuis le mois d’avril 2015, outre les frais, déduction faite de la somme de 500 euros payée le 27 mai 2015.

Elle a fait signifier un commandement visant la clause résolutoire à la locataire le 17 novembre 2015, dénoncé le 24 novembre suivant à M^me H A, de payer la somme de 4 375,49 euros en principal, tenant compte d’un autre versement de 500 euros le 12 juin 2015.

Par ailleurs, les époux X ont fait délivrer à leur locataire un congé pour vendre, le 11 janvier 2016 pour le 14 juillet 2016, sans qu’elle fasse valoir son droit de préemption.

Par arrêt mixte du 2 juillet 2018, la troisième chambre civile de cette cour a confirmé un jugement du 22 mars 2017 du tribunal d’instance d’Illkirch-Graffenstaden, ayant condamné M^me F A, solidairement avec M. Z, à payer aux époux X la somme de 7 906,83 euros, au titre de l’arriéré

de loyers et charges arrêté au 15 juillet 2016 (correspondant à un arriéré de 8 453,50 euros + 1218,33 euros, dont à déduire 1 765 euros d’allocations logement versées directement au mandataire du bailleur), outre intérêts légaux ; puis le 21 octobre 2019, elle a condamné les époux X à lui rembourser la somme de 2 310,71 euros, au titre de la répétition de provisions sur charges payées et non justifiées pour les années 2012 à 2014 inclus, au vu des décomptes de charges produits sur la période, et a constaté la compensation entre les créances réciproques.

Pour l’arriéré de loyers et charges dues après le 15 juillet 2016, l’arrêt du 15 juillet 2018 a confirmé le jugement qui lui était déféré, en ce qu’il avait déclaré les époux X irrecevables en leur demande en paiement à l’encontre de M^me F A, mais ce en raison d’un autre jugement du même tribunal du 22 mars 2017 ayant validé le congé pour vendre et déjà fixé une indemnité d’occupation ; le jugement a également été confirmé en ce qu’il avait débouté les époux X de la même demande à l’encontre de M. Z en sa qualité de caution, compte tenu des termes de l’engagement de caution ne couvrant pas de telles indemnités.

Par arrêt du 21 octobre 2019, la cour a enfin annulé le contrat de cautionnement signé au nom de M^me H A, après avoir procédé à une vérification d’écriture, de laquelle elle a conclu que la mention manuscrite nécessaire à la validité du cautionnement n’était pas de sa main.

*

Invoquant des fautes dans l’exécution du mandat de la société Saint Clair immobilier, les époux X l’avaient assignée devant le tribunal de grande instance de Strasbourg, par acte d’huissier délivré le 3 août 2016, aux fins d’obtenir, initialement la résolution du mandat à ses torts – demande abandonnée à la suite de la résiliation amiable du mandat au 31 décembre 2016 -, ainsi que sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, pour une somme de 22 215,78 euros, portée à 25 796,80 euros dans leurs dernières écritures, dont 1 765,96 euros au titre du remboursement d’allocations logement.

Par jugement du 23 avril 2019, le tribunal a condamné la société Saint Clair immobilier à payer aux époux X la somme de 1 765,96 euros, au titre du remboursement des allocations logement perçues par elle, dont elle ne justifiait pas de l’affectation au paiement de charges. Il a rejeté le surplus de la demande en dommages et intérêts ainsi que la demande reconventionnelle pour procédure abusive et condamné la société Saint Clair immobilier aux dépens, tout en rejetant la demande des époux X fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il a considéré qu’il n’était pas démontré de faute du mandataire en ce qui concerne ses

diligences relatives au recouvrement de l’impayé locatif, à l’assurance des loyers impayés, et à la régularité des actes de cautionnement, ayant relevé toutefois, sur ce dernier point, qu’une procédure était en cours.

*

Les époux X ont interjeté appel général de ce jugement le 5 juin 2019.

Par conclusions du 24 février 2020, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement déféré, sauf sur la demande à laquelle il a été fait droit et, statuant à nouveau, de condamner la société Saint Clair immobilier au paiement d’une somme totale de 41 395,70 euros (3 000 + 420 + 20 204,58 +12 000 + 5 000 +771,12), à titre de dommages et intérêts, du fait des fautes commises dans l’exécution du mandat, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Ils sollicitent le rejet de l’appel incident et la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir :

1) sur les fautes que :

— l’intimée a manqué à son devoir d’information et de conseil à leur égard, ne les mettant pas en mesure de prendre des décisions en connaissance de cause et entretenant une confusion permanente dans leur esprit concernant les options qui leur étaient offertes, de sorte qu’elle ne peut se retrancher derrière l’absence d’instructions claires de leur part pour justifier son inertie,

— elle n’a pris aucune initiative pour agir en recouvrement et/ou en résiliation de bail, alors qu’aucun mandat exprès n’était nécessaire, et a attendu le mois de novembre 2015, début de la trêve hivernale, pour délivrer un commandement de payer à la locataire et à l’une des cautions,

— elle n’établit pas que la caution, M^me A, aurait versé 500 euros à la suite de la mise en demeure et n’a mandaté un avocat que pour mettre en demeure cette dernière et non M. Z,

— elle n’a délivré aucun commandement de payer à M. Z,

— elle n’a effectué aucune déclaration de sinistre à l’assureur, a prélevé depuis l’origine du mandat 2,5 % du montant des loyers au titre de l’assurance loyers impayés, dont elle n’a jamais justifié de la souscription effective, malgré leurs demandes à cet égard, même en référé, n’ayant produit qu’un bulletin d’adhésion vierge, puis une attestation du cabinet Insor, selon laquelle leur lot serait mentionné sur les listes des lots garantis, transmises par l’agence chaque trimestre, et n’a pas respecté la procédure précise pour la mise en oeuvre de cette garantie,

— le contrat d’assurance n’exige pas une procédure en résiliation de bail et, en tout état de cause, ils ne se sont pas opposés à une telle procédure,

— il appartenait à l’agence, qui a souscrit le contrat d’assurance, de se procurer le mandat d’action en justice sur l’extranet du centre de gestion et le cas échéant de le leur faire compléter,

— c’est elle qui leur a proposé de délivrer un congé pour vendre et celui-ci n’était pas incompatible, en tout état de cause, avec une résiliation du bail par le jeu de la clause

résolutoire si l’assureur avait pris la décision d’engager cette procédure,

— c’est elle qui s’est chargée de faire établir les actes de cautionnements – qu’ils n’avaient jamais reçus avant la procédure de référé qu’ils ont mis en oeuvre – et dont il lui appartenait de veiller à la validité, l’irrégularité du cautionnement de M^me A ayant entraîné le rejet de leur demande à son encontre,

— l’article 1.3 des conditions générales de l’assurance loyers impayés et l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne permettaient pas de faire souscrire des cautionnements en plus de la garantie, ce dont ils n’ont pas été informés, de sorte que l’agence a commis également une faute sur ce point,

— elle ne leur a pas adressé les décomptes annuels de charges locatives justifiant des dépenses récupérables.

2) sur l’indemnisation que :

— ils ont dû assigner eux-mêmes la locataire et les cautions alors qu’ils auraient dû être préservés de tels tracas par la couverture des loyers par l’assurance ou par les démarches de l’intimée, de sorte qu’ils demandent de ce chef la somme de 3 000 euros,

— les frais suivants, qui leur ont été imputés par l’intimée ou qu’ils ont exposés, n’étaient pas justifiés :

*facture de M^e B de 420 euros pour les mises en demeure et pour mandater un huissier pour le commandement de payer, alors que ces frais sont listés dans le mandat à la rubrique rémunération, de sorte qu’ils incombaient à l’agence, outre que l’assurance loyers impayés devait les couvrir,

* 20 204,58 euros au titre des procédures engagées d’une part contre la locataire et les cautions et d’autre part, contre l’agence, la demande à ce titre n’étant pas irrecevable, les articles 565 et 566 du code de procédure civile autorisant une élévation du quantum,

— ils doivent être indemnisés du préjudice subi du fait de l’absence d’assurance et de mise en oeuvre de la garantie loyers impayés, qui aurait joué dès le premier mois de loyer impayé, de sorte qu’ils auraient pu être réglés au plus tard à compter de juillet 2015 jusqu’à la restitution des clés ou la reprise des lieux, soit jusqu’au mois d’avril 2018, de la somme de 25 245 euros (765 X 33 mois) et des montants indus payés au titre de l’assurance puisqu’elle n’a pas justifié de la souscription de celle-ci, soit la somme minimum de 1 347,50 euros du 15 juillet 2010 au 31 décembre 2016, de sorte qu’ils demandent pour l’ensemble de ce poste de préjudice 'un montant d’au moins 12 000 euros',

— ils doivent être remboursés des honoraires versés à l’agence en 2016 de 64,26 euros par mois, soit 771,12 euros,

— ils ont subi un préjudice moral évalué à 5 000 euros.

*

Par conclusions du 29 octobre 2020, la société Saint Clair immobilier demande à la cour de confirmer la décision, en ce qu’elle a débouté les époux X de leurs demandes en dommages et intérêts autre que pour 1765,96 euros et de déclarer irrecevable leur demande en paiement d’une somme de '18 370 euros' au titre des frais de contentieux engagés par eux, comme nouvelle en cause d’appel, subsidiairement de les en débouter ; formant appel

incident concernant la somme allouée aux époux X, elle sollicite le rejet de cette demande, et, en tout état de cause, la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste tout manquement à son devoir d’information et de conseil, alors qu’elle a, au contraire, toujours informé ses mandants des choix qui s’offraient à eux, n’a jamais proposé qu’ils donnent un congé pour vendre et a suivi leurs instructions. Elle fait valoir que l’assureur, étant subrogé dans les droits du propriétaire, ne couvre les loyers impayés qu’à condition de l’engagement d’une procédure d’expulsion après signification de la clause résolutoire, et qu’engager la procédure de recouvrement des loyers, comme M. X lui en avait fait la demande le 30 octobre , revenait à se qu’il se prive de la garantie de l’assureur.

Elle conteste l’inertie qui lui est reprochée : elle a demandé le 9 novembre 2015 à M. X de choisir entre la procédure de recouvrement des loyers et une prise en charge des loyers par l’assureur, les deux étant contradictoires, et ce dernier lui a répondu le même jour qu’il lui donnerait son choix plus tard, en même temps que 'l’option de résiliation du bail' (c’est à dire sa décision concernant le congé pour vendre). La caution aurait payé 500 euros dès réception de la mise en demeure et entre juin et octobre 2015, elle n’aurait reçu aucune instruction alors que, lors d’un précédent impayé en 2010, les époux X auraient toujours été soucieux de garder la maîtrise de leur dossier.

Sur l’absence de mise en oeuvre de la garantie loyers impayés, elle fait valoir que :

— la mise en oeuvre implique que l’assureur s’approprie le dossier et que le propriétaire signe un mandat d’agir contre le locataire,

— le mandat de gérance qui lui avait été donné ne lui permettait pas d’agir contre la volonté de son mandant, clairement exprimée, et de consentir elle-même à l’assureur un mandat emportant subrogation,

— le congé pour vendre aurait été impossible en cas de déclaration de sinistre,

— le contrat d’assurance est un contrat groupe dont tous ses clients bénéficient sauf volonté contraire exprimée par écrit, de sorte que les appelants en ont bénéficié, sans qu’il y ait d’adhésion individuelle et l’attestation Insor produite prouve qu’ils étaient couverts,

— elle n’a pas fait de déclaration de sinistre, faute de mandat en ce sens.

Sur la validité de l’acte de cautionnement de M^me A, elle regrette de n’avoir pas participé à l’instance l’ayant déclaré nul, alors qu’elle aurait pu apporter des éléments, notamment le règlement de 500 euros de cette dernière ; sur le fait que l’assurance se cumule avec les cautionnements, elle fait valoir que la seule sanction de la loi Alur de 2014 est la nullité des actes de cautionnement, que ceux-ci sont antérieurs à cette loi, que cette nullité n’a pas été soulevée et que les époux X bénéficient d’un débiteur supplémentaire en la personne de M. Z.

Elle soutient enfin que le mandat de gérance n’a été résilié que le 31 décembre 2016, mais que M. X s’est fait adresser directement les appels de fonds à compter du 2^e trimestre 2016 et les décomptes de charges de l’exercice 2015, de sorte qu’elle n’a pu s’en occuper.

Sur le préjudice, elle fait valoir que les époux X ont opté pour une procédure de résiliation pour vente venant priver de toute efficacité le commandement de payer pour non paiement des loyers, augmentant les délais dans lesquels le locataire a pu se maintenir dans

les lieux et non garantie par l’assurance ; que les mises en demeure par avocat faisaient suite à celles adressées par elle et restées sans effet ; que, vu les frais de contentieux engagés, on peut s’interroger sur le bien fondé des actions entreprises ; que leur stratégie ayant consisté à multiplier les procédures n’est pas de nature à engager sa responsabilité ; que les montants ne sont ni justifiés ni vraisemblables ; que les frais d’huissier sont déjà à la charge des débiteurs condamnés aux dépens, de sorte que les appelants disposent d’un titre exécutoire ; qu’ils ont aussi bénéficié d’indemnités au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; que l’assurance loyers impayés existait et que la demande de remboursement d’honoraires est infondée.

*

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions, la cour se réfère aux conclusions respectives susvisées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 février 2021.

MOTIFS

Sur les fautes du mandataire

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 dispose qu’il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est d’abord suffisamment établi par l’attestation du 16 février 2018, produite par la société Saint Clair immobilier, émanant du cabinet Insor, courtier d’assurance agissant par délégation de l’assureur l’Equité du groupe Generali, que les lots donnés en location à M^me F A étaient assurés par la société l’Equité pour le risque 'garantie des loyers impayés' jusqu’en décembre 2016 inclus, soit jusqu’à la date de résiliation amiable du mandat confié à l’agence par les époux X.

En revanche, la société St Clair immobilier a commis une faute en réclamant en plus, pour garantir le même risque, des cautionnements solidaires lors de la conclusion du contrat de 'location locaux vacants Loi n°89-462 du 6 juillet 1989...' avec M^me F A le 25 juin 2010.

En effet, aux termes de l’article 22-1, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en 2010, ' le cautionnement ne peut pas être demandé par un bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti', ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

De plus, l’article 1.3 des conditions générales de l’assurance Equité, produites par la société St Clair immobilier, et concernant les 'conditions de mise en jeu de la garantie' loyers impayés, indiquent expressément que 'pour que le contrat produise ses effets, vous vous engagez à respecter les dispositions de la loi 'MOLLE dite Loi Boutin du 25 mars 2009 et la loi n° 2009-1437 du 24 novembre 2009, qui interdisent au bailleur de cumuler 'Assurance loyers impayés’ et 'Caution solidaire’ pour les logements loués vides, sauf dans le cas d’un locataire étudiant ou apprenti'.

Dès lors, même si, à la date de leur souscription, les cautionnements obtenus n’étaient pas

susceptibles de nullité pour non respect de l’article 22-1 précité, cette sanction ayant été introduite par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, ils risquaient de priver les époux X de toute possibilité de mettre en oeuvre la garantie loyers impayés du contrat d’assurance couvrant les loyers et charges impayés par M^me A.

Non seulement la société St Clair immobilier n’a jamais informé les époux X de cette difficulté liée au non respect des conditions générales de l’assurance pour la mise en jeu de la garantie, mais elle les a maintenus dans l’illusion que cette mise en jeu était possible, tout en leur faisant croire ensuite que c’était par leur faute que celle-ci n’avait pu l’être.

De plus, à supposer que la garantie ait pu jouer, elle n’a pas non plus tenté de la mettre en oeuvre, alors qu’étant le souscripteur du contrat d’assurance de groupe Insor l’Equité qui ne requérait pas, selon ses propres écritures, d’adhésion individuelle de ses clients, mais une simple déclaration trimestrielle par elle des lots couverts, il lui appartenait de :

— faire une déclaration de sinistre dans les 65 jours au plus tard après le premier terme resté impayé (article 1-4-1 des conditions générales), remontant au mois d’avril 2015, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait, même à titre conservatoire, étant observé que le juge des référés de Strasbourg a relevé dans son ordonnance du 10 mai 2016 qu’elle avait indiqué ne pas avoir régularisé une telle déclaration,

— puis informer régulièrement l’assureur des autres termes de loyers impayés (selon le même article),

— transmettre un formulaire de mandat d’agir en justice contre la locataire aux époux X, qui n’étaient en possession d’aucune pièces contractuelles et encore moins d’un tel formulaire 'disponible sur l’extranet du centre de gestion', tel que prévu par les conditions générales précitées à l’article 1-4-2, pour qu’ils le signent et l’adresser ensuite à l’assureur puisqu’il fait partie du dossier de sinistre selon le même article ; elle ne peut, à cet égard, invoquer l’absence de mandat consenti par les époux X, alors qu’elle ne leur a transmis aucun formulaire à cette fin.

Relancée par M. X le 7 octobre 2015, notamment sur la date d’intervention de l’assurance des loyers impayés, elle a invoqué, dans son courrier en réponse du 13 octobre, un risque de 'situation de surendettement ' qui aurait empêché une prise en charge des loyers impayés par l’assureur et qui l’aurait 'fait avancer par voie d’avocats dans une négociation qui permettrait le règlement des loyers sans pouvoir assurer qu’un règlement aura lieu par les cautionnaires et des discussions sont en cours'. Cet argument, non repris dans la présente procédure, n’apparaît avoir été opposé à M. X que pour expliquer faussement la non déclaration du sinistre à l’assureur et l’absence de mise en oeuvre de la garantie.

Par ailleurs, si le congé pour vendre délivré par les époux X en janvier 2016 constituait une renonciation de leur part à demander l’acquisition de la clause résolutoire et donc à permettre, le cas échéant, à l’assureur de poursuivre la locataire à cette fin, la société St Clair immobilier qui, en sa qualité de professionnel était tenue d’un devoir d’information et de conseil à l’égard de ses mandants, ne les a pas avertis, dans son courrier du 3 novembre 2015 les informant de la possibilité de délivrer un tel congé avant le 14 janvier 2016, du fait qu’il emporterait une telle renonciation et serait, le cas échéant, susceptible de les priver de la garantie loyers impayés.

Il ressort en effet de ce courrier, relatif à l’arrivée de l’échéance du bail, qu’il présente les différentes solutions concernant sa reconduction ou non, sans même faire référence à aucun moment au non paiement des loyers par M^me A et au problème de leur recouvrement, comme si ce défaut de paiement n’avait aucun rapport avec la position à tenir à l’échéance du bail ; pourtant, les époux X s’étaient plaints le 7 octobre précédent de l’inaction de l’intimée ' après 5 mois de loyers impayés' et par courrier du 30 octobre – que le gérant de la société St Clair immobilier a indiqué le 9 novembre 2015 avoir reçu le 3 -, ils avaient demandé ' la transmission par retour ' du commandement de payer.

Il sera d’ailleurs observé qu’à la date de son courrier du 3 novembre, la société St Clair immobilier n’avait pas encore fait signifier le commandement de payer visant la clause résolutoire, lequel n’est intervenu que le 17 novembre 2015, sans qu’elle avertisse davantage ses mandants de la renonciation aux effets de celui-ci que constituerait la délivrance d’un congé pour vendre, alors qu’ils lui avaient fait connaître, par courriers des 6 et 23 novembre 2015, respectivement leur préférence et leur décision, de donner congé pour vendre. L’agence s’est contentée de leur adresser un courrier le 1^er décembre 2015, distinct de celui adressé le même jour concernant les impayés, prenant 'bonne note' de leur souhait de vendre les biens et leur adressant un 'mandat de vente confiance' en deux exemplaires, à signer à son intention.

Or si les époux X avaient été avertis par l’agence de ce que la délivrance du congé les priverait des effets du commandement et le cas échéant, de la garantie de l’assureur, il est certain qu’ils n’auraient pas fait délivrer ce congé.

Enfin, l’intimée n’a pas non plus mis en oeuvre de mesures de recouvrement des loyers impayés, alors qu’il lui appartenait de le faire, conformément aux termes du mandat qu’elle avait accepté, par lequel ses mandants lui avaient donné mandat exprès de diligenter 'toute actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations'. Elle ne peut se retrancher derrière des instructions, prétendument peu claires, de ses mandants, alors qu’elle ne justifie d’aucune instruction contraire de leur part, à la suite de son courrier du 12 mai 2015 leur proposant de confier le dossier à M^e B, avocat ; en outre, les courriers de ces derniers des 30 octobre, 6 et 24 novembre 2015 sont extrêmement clairs sur leur demande d’engagement d’une procédure de recouvrement forcé. Elle seule a pris l’initiative de différer cette procédure, au motif que ses mandants devaient choisir entre la garantie loyers impayés et la procédure judiciaire de recouvrement forcé, sans pour autant mettre en oeuvre ladite garantie, également constamment réclamée par eux.

L’intimée a donc commis de multiples fautes dans l’exécution de son mandat de nature à engager sa responsabilité.

Sur le préjudice subi par les époux X

En premier lieu, les époux X ont subi un préjudice moral du fait des différentes fautes relevées ci-dessus, les ayant obligés à adresser sans succès à l’agence de multiples relances et les ayant privés de la mise en oeuvre de la garantie loyers impayés, laquelle aurait du les préserver des tracas qu’ils ont subis pour obtenir le recouvrement de ces loyers ; il leur sera accordé à ce titre la somme de 3 000 euros.

En second lieu, ils ont supporté une facture '779" de M^e B de 420 euros du 5 février 2016, puisque celle-ci a été imputée au débit de leur compte, selon le duplicata de la reddition de compte du 2^e trimestre 2016, produit en pièce 34 par la société St Clair immobilier ; si celle-ci ne justifie pas de la facture en cause, il est établi que M^e I B a, d’une part, adressé une mise en demeure à M^me A le 8 juin 2015, lui réclamant une somme de 210 euros au titre de 'frais de remise à avocat', et d’autre part, écrit à M^e Demmerle, huissier de justice, le 19 octobre 2015 pour la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, diligence dont le coût n’est pas précisé, mais qui, selon toute vraisemblance, est comprise dans la facture de 420 euros, imputée par l’agence au compte des époux X.

Ils doivent être indemnisés de ce montant de 420 euros, s’agissant de frais inutiles, le recours à un avocat n’étant pas nécessaire pour adresser des mises en demeure ou demander à un huissier de délivrer un commandement de payer ; de plus, la rémunération de tels frais était prévue au mandat à un montant bien inférieur et, selon l’article 1-4-1 des conditions générales de l’assurance, l’assureur ne demandait que l’envoi de lettres recommandées avant la phase contentieuse.

En troisième lieu, s’agissant des frais de contentieux (procédures à l’encontre de la locataire et des cautions) sollicités à hauteur de 20 204,58 euros, la demande est recevable, ne participant qu’à une augmentation du quantum des dommages et intérêts réclamés en première instance, ce qui ne constitue pas une demande nouvelle.

Sur le fond, les frais exposés du fait des procédures contre les cautions ne l’auraient pas été si les cautionnements n’avaient pas été demandés et l’assureur aurait exposé seul les frais de son recours contre la locataire, puisque l’article 1-2-3 des conditions générales prévoit que les frais de contentieux sont garantis, y compris commandement de payer, honoraires d’huissier et d’avocat ; de plus, le bulletin d’adhésion vierge produit par l’intimée en pièce 21, qu’elle intitule 'notice d’information assurance', précise que la garantie frais de contentieux, y compris d’expulsion ou de recouvrement, est illimitée.

Il convient cependant de tenir compte des sommes allouées aux appelants par les décisions intervenues au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant des frais d’huissier, il ressort de l’arrêt du 21 octobre 2019 que la cour a infirmé le jugement du tribunal d’instance d’Illkirch Graffenstaden du 22 mars 2017 RG n° 16-399 en ce qu’il avait condamné M^me H A aux dépens, et qu’elle a condamné les époux X aux dépens de première instance relatifs à sa mise en cause et aux dépens d’appel relatifs à l’appel de M^me H A.

Dès lors, les frais d’huissier supportés par les époux X pour les actes délivrés à M^me H A, caution, doivent être indemnisés ; au vu des factures produites, ils ne sollicitent toutefois indemnisation que pour la facture du 6 avril 2017 de M^e Roesslinger, huissier de justice, concernant un acte qui a été signifié à M^me H A à cette date (signification de titre) pour 85,87 euros.

Doivent également être indemnisés les frais de signification du congé pour vendre, facturés aux époux X 135,76 euros le 12 janvier 2016 par M^e Vitelli, huissier de justice, puisqu’ils ne les auraient pas exposés s’ils avaient été bien informés par l’agence et qu’il ne s’agit pas de dépens de la procédure aux fins de validation du congé.

L’arrêt précité a par ailleurs condamné M^me F A et M. Z aux dépens d’appel et le jugement précité avait condamné les mêmes aux dépens de première instance.

Dès lors, le surplus de la demande au titre des frais d’huissier exposés concernant F A et M. Z sera rejetée, faute de preuve des sommes restées à la charge des époux X, qui ne seraient pas comprises dans les dépens pour lesquels ils disposent déjà de titres exécutoires ou qu’ils n’auraient pu recouvrer contre les consorts K-Z.

Il est sollicité aussi indemnisation d’une facture concernant la signification d’un 'titre sans commandement' le 7 juin 2016 à la société St Clair immobilier, sans qu’il ne soit précisé de quel titre il s’agit, ne permettant pas à la cour d’apprécier si ces frais doivent être indemnisés, de sorte qu’elle sera rejetée.

Il sera donc accordé au titre des frais d’huissier réclamés la somme de 221,63 euros (85,87 +

135,76).

La demande correspondant aux honoraires et frais de l’avocat des époux X, au titre de la présente action en responsabilité, en première instance et en appel, contre la société St Clair immobilier, doit être rejetée, ces frais étant, soit inclus dans les dépens sur lesquels il sera statué ci-après, soit pris en compte dans la somme qui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils justifient en dernier lieu de factures provisionnelles de leur avocat pour les procédures engagées contre leur locataire (recouvrement loyers et charges impayés, expulsion suite à congé pour vendre, demande devant le juge de l’exécution relative à des meubles laissés par un occupant expulsé et défense à demande de délais d’évacuation) et les cautions pour les sommes suivantes :

552 +1044 + 445 + 552 + 494,89 + 709 + 552 + 552 + 703+ 552 +777 + 841+ 1066 + 1066 + 690 + 675 + 958 = 12 228,89 euros.

La délivrance d’un congé pour vendre a entraîné des frais supplémentaires et inutiles par la faute de l’intimée, qui n’a pas informé ses clients des conséquences qu’engendrerait un tel congé, de sorte que la demande au titre des frais d’avocat relatifs à la procédure engagée concernant le congé pour vendre, ayant également donné lieu à une procédure d’appel RG n° 17/1910 3A, est bien fondée.

S’il a été facturé le 12 avril 2018 à trois reprises, dans trois procédures distinctes, des frais et honoraires liés à un incident devant le conseiller de la mise en état, ceux-ci peuvent être admis ; en effet, les arrêts des 2 juillet 2018 et 21 octobre 2019 mentionnent, dans l’exposé de la procédure, que le magistrat de la mise en état a déclaré le 7 mai 2018 des conclusions et pièces de M^me F A irrecevables et l’arrêt du 2 juillet 2018 a joint une procédure 17/1968 3A (appel de H A du 2 mai 2017) à celle n°17/1910 3A (appel de F A du 26 avril 2017) concernant le même jugement. Par ailleurs la troisième procédure est celle distincte précitée RG n° 17/1910 3A.

Il ressort de l’arrêt du 21 octobre 2019 qu’il a été accordé aux époux X la somme de 1 600 euros (800 euros chacun) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, il sera fait droit à leur demande pour les frais d’avocat à hauteur de 10 628,89 euros (12 228,89 – 1600).

En quatrième lieu, les fautes précitées sont directement à l’origine pour les époux X d’un préjudice consistant en une perte de chance d’avoir pu réduire la durée des loyers et charges impayés et d’avoir pu les recouvrer par la simple mise en oeuvre de la garantie offerte par l’assurance loyers impayés.

Ils ont en effet supporté 33 mois d’impayés, de juillet 2015 à avril 2018, soit un montant de l’ordre de 25 000 euros.

S’ils ont obtenu un titre exécutoire pour 7 906,83 euros, à compenser avec la somme de 2 310,71 euros obtenue par M^me A en restitution de provision sur charges, et des indemnités d’occupation à compter du 15 juillet 2016 par le jugement validant le congé pour vendre, les chances de recouvrement contre la locataire défaillante, outre la caution pour le seul arriéré antérieur au 15 juillet 2016, apparaissent, en l’état des éléments dont la cour dispose, très faibles.

Or, si les appelants avaient été dûment et complètement informés des différentes options

possibles et notamment des effets de la délivrance d’un congé pour vendre, ils auraient renoncé à délivrer un tel congé qui selon l’intimée aurait retardé la procédure d’expulsion.

Ce n’est en outre qu’en raison des manquements de l’intimée à ses obligations que les loyers et charges impayés n’ont pas pu être pris en charge par l’assurance loyers impayés, laquelle aurait également pu jouer pour les impayés postérieurs au 31 décembre 2016, dès lors qu’en l’absence de faute de la société Saint Clair Immobilier, les époux X n’auraient pas non plus été amenés à résilier le contrat de mandat.

L’intimée ne se prévaut en effet d’aucune condition ou exclusion du contrat d’assurance qui se serait opposée à la prise en charge de la totalité des impayés 'dès le troisième mois suivant celui du premier impayé' (article 1-5-1), si la déclaration de sinistre avait été faite et le dossier de sinistre adressé conformément aux conditions contractuelles. Les dispositions générales du contrat ne contiennent aucun plafond et le bulletin d’adhésion vierge, produit par l’intimée en pièce 21 qu’elle intitule 'notice d’information assurance', précise que les loyers et charges impayés sont garantis sans limitation de durée, la seule limite étant un montant maximum par mois de 3 000 euros, en l’espèce non atteint, et sans franchise, le plafond global des garanties étant de 61 000 euros par sinistre.

Les époux X ont, en outre, supporté de juillet 2010 à décembre 2016 des cotisations d’assurance qui se sont avérées totalement inutiles ; ils les chiffrent à 1 347 euros minimum en fonction de la proportion de 2,5% figurant sur les comptes rendus de gérance et du montant initial du loyer et des charges (700 euros), ce qui n’est pas excessif, vu les montants trimestriels figurant sur les relevés de compte des époux X produits par l’intimée, laquelle reconnaît d’ailleurs que le montant de la garantie est d’environ 54,26 euros par trimestre, soit 217 euros par an.

En définitive, la demande des appelants au titre de la perte de chance d’être couverts par la garantie et au titre des cotisations d’assurance payées inutilement, pour une somme globale de 12 000 euros, n’apparaît pas excessive. Il y sera donc fait droit.

En revanche, sera rejetée la demande au titre du remboursement des honoraires versés à l’agence, le mandat n’ayant été résilié qu’au 31 décembre 2016, de sorte que ces honoraires demeurent dus pour la période antérieure.

En définitive, le jugement déféré sera infirmé et il sera alloué aux appelants la somme de 26 270,52 euros ( 3 000 + 420 + 221,63 + 10 628,89 + 12 000) à titre de dommages et intérêts. Cette somme, ayant une nature indemnitaire, portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, et non à compter de l’assignation comme sollicité, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur le remboursement des allocations logement (appel incident)

Il ressort du relevé de compte locataire du 29 décembre 2016 émis par la société St Clair immobilier que le montant exact des 5 allocations logements virées par la caisse d’allocations familiales (CAF) à cette société – correspondant aux droits de M^me F A selon attestation de paiement CAF du 7 juillet 2016 -, ont été portées au crédit de ce compte entre le 5 janvier 2016 et le 9 mai 2016 pour un total de 1 765,96 euros dont :

—  1059,96 euros entre janvier et mars 2016 (353,96 + 353 + 353),

— puis 706 euros en avril et mai 2016 (353 + 353).

Il ne s’agit que du compte locataire sur lequel les charges à payer par le propriétaire bailleur

n’apparaissent pas, mais seulement les loyers et provisions sur charges dus par le locataire.

Les sommes respectives de 1058,05 euros et 706 euros ont été créditées sur le compte propriétaire des époux X, selon les duplicata de compte produits pour les 1^er et 2^e trimestres 2016, sous le titre 'loyers encaissés dans la période'.

Ces sommes correspondent, sans aucun doute, auxdites allocations, versées directement par la caisse d’allocations familiales au mandataire du bailleur et qui se substituent aux loyers et provisions sur charges dus par le locataire à hauteur de leur montant ; il convient de rappeler que M^me A ne payait plus ses loyers et charges à cette date et que les appelants ont obtenu le paiement de l’arriéré au 15 juillet 2016, déduction faite desdites allocations logement.

Au débit des comptes propriétaires des 1^er et 2^e trimestres 2016 ont été imputées diverses dépenses, de sorte que le solde au 1^er trimestre du compte était créditeur de 299,81 euros et, au second trimestre, de 74,85 euros ; le relevé de compte du 3^e trimestre 2016 comprend des dépenses supérieures à ce dernier solde créditeur, de sorte que le compte devient débiteur en fin de trimestre de 500,72 euros, débit réduit à 35,71 euros au 31 décembre 2016.

Il en résulte que, sauf la somme de 1,91 euros (1059,96 – 1058,05) qui n’a pas été versée au crédit du compte propriétaire des appelants, la société intimée justifie que les allocations logement ont bien été affectées au paiement des charges des époux X, dont certaines ont d’ailleurs donné lieu à indemnisation supra

(facture de 420 euros de M^e B imputée sur le décompte du 2^e trimestre 2016 et cotisation d’assurance pour la garantie loyers impayés de 55,26 euros – 46,05 + 9,21 de TVA
- imputée sur chacun d’eux).

En conséquence, le jugement sera également infirmé de ce chef et la somme accordée à ce titre par le jugement déféré réduite à 1,91 euros.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré n’est pas critiqué en ce qu’il a rejeté la demande de la société St Clair immobilier au titre de la procédure abusive, de sorte qu’il sera confirmé de ce chef.

Compte tenu de l’issue de l’appel, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la société St Clair immobilier aux dépens, mais infirmé en ce qu’il a rejeté la demande des époux X au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société St Clair immobilier sera condamnée aux dépens d’appel et à payer aux appelants la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de leurs frais non compris dans les dépens, elle-même étant déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu après débats en audience publique, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré sauf en ce que :

— il a rejeté la demande de la SARL Saint Clair immobilier au titre de la procédure abusive,

— il a condamné la SARL St Clair immobilier aux dépens .

Statuant à nouveau dans cette limite et y ajoutant,

DIT que la SARL Saint Clair immobilier a commis des fautes dans l’exécution du mandat de gestion confié par M. E X et M^me C D, épouse X,

DÉCLARE recevable la demande en dommages et intérêts de M. E X et M^me C D, épouse X, au titre des frais de contentieux,

CONDAMNE la SARL Saint Clair immobilier à payer à M. E X et M^me C D, épouse X, ensemble, la somme de 26 270,52 ' (vingt six mille deux cent soixante dix euros et cinquante deux centimes) à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE la SARL Saint Clair immobilier à rembourser à M. E X et M^me C D, épouse X, ensemble, la somme de 1,91 ' (un euro et quatre-vingt et onze centimes) et au titre de la part d’allocations logement perçues pour le compte de M^me F A non reversée aux époux X, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

DÉBOUTE M. E X et M^me C D, épouse X, du surplus de leur demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL Saint Clair immobilier à payer à M. E X et M^me C D, épouse X, ensemble, la somme de 3 500 ' (trois mille cinq cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL Saint Clair immobilier de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL Saint Clair immobilier aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE