IF/BE

MINUTE N° 21/231

Copie exécutoire à :

—  M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY

—  M^e Céline RICHARD

Le 12 avril 2021

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 12 Avril 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 19/03351 – N° Portalis DBVW-V-B7D-HETQ

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Mulhouse

APPELANTE :

SA D’HLM NEOLIA

Prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat au barreau de COLMAR

INTIME :

Monsieur Y-Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Céline RICHARD, avocat au barreau de COLMAR

Avocat plaidant : M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 08 février 2021, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseiller

M. FREY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me NEFF

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Annie MARTINO, présidente et M^me Dominique DONATH, faisant fonction de greffière, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon contrat du 22 octobre 2009, la Sa d’Hlm Néolia a donné à bail à Monsieur Y-Z X un appartement situé […] à Sierentz, ainsi qu’un garage, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 543,25 € charges comprises.

Le 27 août 2014, la Sa d’Hlm Néolia a fait signifier à Monsieur Y-Z X un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, portant sur un arriéré de 3120,60 €.

Par acte du 29 décembre 2014 et conclusions ultérieures, la Sa d’Hlm Néolia a assigné Monsieur Y-Z X devant le tribunal d’instance de Mulhouse, aux fins de voir constater, subsidiairement prononcer, la résiliation du bail, condamner le défendeur à évacuer les lieux sous astreinte, à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges dus au titre du bail, indexation comprise, à compter du prononcé du jugement à intervenir, condamner le défendeur à lui payer la somme de 3662,44 €, outre les intérêts, au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 mai 2016, à lui payer les montants échus entre le 31 mai 2016 et le jugement à intervenir, avec intérêts de droit, ainsi qu’à lui payer la somme de 500 € avec intérêts de droit au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a sollicité également la capitalisation des intérêts et a demandé qu’il soit constaté que le logement n’a subi qu’une infiltration ponctuelle prise en charge immédiatement et qu’il lui soit donné acte que les travaux mettant fin au désordre ont été effectués.

Par conclusions du 7 mai 2019, la Sa d’Hlm Néolia a demandé qu’il lui soit donné acte de son désistement de la demande de résiliation du bail et a conclu à l’irrecevabilité ou au rejet des demandes reconventionnelles.

Monsieur Y-Z X a conclu à l’irrecevabilité et au mal fondé des demandes, a

fait valoir que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi, de sorte qu’elle est réputée ne pas avoir joué et que le bail n’a pas été résilié. À titre subsidiaire, il a sollicité des délais de paiement dans la limite de trois ans.

Il a demandé que soit dit et jugé que la demanderesse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation de lui garantir une jouissance paisible des lieux loués. Il a sollicité à titre reconventionnel paiement d’une somme de 7650 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et, en tout état de cause, condamnation de la demanderesse aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir qu’il a subi un important dégât des eaux, signalé par courrier du 15 avril 2012 ; que le 25 novembre 2013, il a réitéré sa demande de prise en charge du désordre ; qu’il a suspendu le paiement des loyers et que ce n’est qu’au mois d’avril 2015 que les travaux de réparation ont été entrepris, après délivrance du commandement de payer ; qu’il a dû subir la présence de champignons générés par l’humidité. Il a affirmé qu’il était à jour du paiement des loyers au 13 avril 2015 et que tel est toujours le cas.

Par jugement du 9 juillet 2019, le tribunal d’instance de Mulhouse a :

— constaté le désistement de la demande en résiliation du bail de la Sa d’Hlm Néolia,

— déclaré régulière et recevable la demande formée par Monsieur Y-Z X à l’encontre de la Sa d’Hlm Néolia,

— condamné la Sa d’Hlm Néolia à verser à Monsieur Y-Z X la somme de 4080 € au titre du préjudice de jouissance,

— débouté la Sa d’Hlm Néolia de sa demande de capitalisation des intérêts,

— condamné la Sa d’Hlm Néolia aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 août 2014,

— condamné la Sa d’Hlm Néolia à payer à Monsieur Y-Z X la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la Sa d’Hlm Néolia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des prétentions,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

La Sa d’Hlm Néolia a interjeté appel de cette décision le 23 juillet 2019.

Par écritures notifiées le 6 avril 2020, elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris, au rejet de l’appel incident formé par Monsieur Y-Z X et demande à la cour de :

— débouter Monsieur Y-Z X de ses demandes,

Subsidiairement,

— les réduire dans une très large mesure,

— le condamner aux entiers frais et dépens,

Subsidiairement,

— dire et juger que chaque partie gardera à sa charge ses propres frais,

— dire n’y avoir lieu à article 700 au profit de Monsieur Y-Z X,

— le condamner à un montant de 800 € à ce titre.

Elle rappelle que le 15 avril 2012, Monsieur Y-Z X a effectué une déclaration de sinistre à la suite d’un dégât des eaux provenant de la terrasse de l’appartement du dessus ; qu’elle a déclaré le sinistre à la copropriété et à l’assureur, qui a organisé une réunion d’expertise le 20 décembre 2012 dans les lieux ; que des auréoles anciennes d’humidification ont été relevées, Monsieur Y-Z X précisant qu’elles n’étaient apparues qu’une fois en janvier 2012 et plus depuis ; qu’à la suite d’une nouvelle déclaration de sinistre en janvier 2013, une nouvelle réunion d’expertise a été organisée, le logement de Monsieur Y-Z X n’étant pas concerné par les infiltrations dénoncées ; qu’au cours d’une réunion d’expertise complémentaire du 23 mai 2013, il a été constaté l’existence de dommages visibles dans le logement de Monsieur X ; que l’origine des problèmes est liée à une absence de complexe d’étanchéité sur les ouvrages couvrant les locaux d’habitation et relève en conséquence de la copropriété ; qu’au cours de la réunion d’expertise de mai 2013, un devis a été effectué, portant sur des solutions d’étanchéité et a été adressé au syndic de copropriété ; que la mise en place d’un bâchage a été effectuée le 16 décembre 2013 et que les travaux se sont poursuivis au printemps 2014, facturés le 30 avril 2014.

Elle fait valoir que la situation d’impayés a précisément commencé en janvier 2014 et a persisté au moins jusqu’à la délivrance du commandement de payer ; que ce n’est que dans le rapport d’expertise du 23 mai 2013 que des désordres dans l’appartement de Monsieur Y-Z X sont caractérisés ; qu’il n’est pas établi que d’autres infiltrations soient survenues ; qu’elle a concédé la remise d’un mois de loyer en décembre 2013 et a mis en 'uvre des opérations de bâchage ; que la demande indemnitaire n’est donc pas justifiée, dans la mesure où elle a rempli ses obligations ; que le trouble ne s’est en tout état de cause pas poursuivi jusqu’en janvier 2015.

Par écritures notifiées le 20 janvier 2020, Monsieur Y-Z X a conclu ainsi qu’il suit :

Vu l’article 1134 alinéa 3 du code civil,

Vu l’article 1719 du code civil,

Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 70 du code de procédure civile,

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

Sur l’appel principal :

— déclarer l’appel principal recevable mais mal fondé,

— débouter la Sa d’Hlm Néolia de l’intégralité de ses fins, conclusions et moyens,

En conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a chiffré à la somme de 4080 € le préjudice subi par Monsieur Y-Z X au lieu de le fixer à la somme de 7650 €,

Sur l’appel incident soulevé par Monsieur Y-Z X,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident interjeté par Monsieur Y-Z X,

— infirmer le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a chiffré à la somme de 4080 € le préjudice subi par Monsieur Y-Z X au lieu de le fixer à la somme de 7650 €,

Statuant à nouveau :

— condamner la Sa d’Hlm Néolia à payer à Monsieur Y-Z X la somme de 7650 € au titre du préjudice subi,

À titre subsidiaire, si par impossible la cour maintenait le montant de la diminution du loyer à 120 € par mois, condamner la Sa d’Hlm Néolia à régler à Monsieur Y-Z X la somme de 4440 € au titre du préjudice de jouissance, correspondant à 120 € X 37 mois,

En tout état de cause :

— condamner la Sa d’Hlm Néolia à payer à Monsieur Y-Z X un montant de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sa d’Hlm Néolia aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, en ce compris ceux relatifs aux commandement de payer.

Il rappelle que jusqu’en 2012, il a pu jouir paisiblement de son logement ; qu’au début de l’année 2012, il a subi un important dégât des eaux dans son appartement, dû à une fuite d’eau en provenance de la terrasse située au-dessus ; que l’eau s’infiltrait par la dalle et coulait le long des murs, au plafond du couloir et de l’une des chambres à coucher ; que ce sinistre a provoqué des moisissures fortement odorantes ; qu’il a fait part du dégât des eaux à la bailleresse par courrier du 15 avril 2012, sollicitant une intervention urgente ; qu’il a également fait part de désagréments liés à des déjections de pigeons sur sa terrasse.

Il maintient que la Sa d’Hlm Néolia n’a pas respecté les obligations lui incombant en sa qualité de bailleresse, dans la mesure où il a continué à subir les conséquences des infiltrations pendant de longs mois ; qu’il a rappelé à la bailleresse l’importance des dégâts par courrier du 25 novembre 2013, mais s’est trouvé contraint de suspendre temporairement le règlement des loyers pour la faire réagir sur ses conditions de vie indécentes ; que les travaux annoncés par la Sa d’Hlm Néolia n’ont été entrepris qu’au mois d’avril 2015, soit trois ans après la survenance du dégât des eaux et quatre mois après qu’il a été assigné devant le tribunal d’instance de Mulhouse ; que la Sa d’Hlm Néolia lui a fait délivrer un commandement de payer avant de procéder aux réparations de son logement, alors qu’il avait régularisé la dette locative avant le début des travaux ; qu’elle a invoqué de mauvaise foi le bénéfice de la clause résolutoire du bail.

Il soutient que le rapport d’expertise dommages ouvrage du 25 septembre 2013 établit que les troubles de jouissance ont commencé en 2012 ; qu’ils se sont poursuivis jusqu’en 2015 ; que la mention figurant dans le rapport du 8 janvier 2013, selon laquelle les auréoles ne seraient

apparues qu’en une seule fois est mensongère; qu’il est fondé à obtenir indemnisation du préjudice de jouissance qu’il a subi quotidiennement pendant plusieurs années, qui n’a en rien été réparé par l’octroi d’une somme de 539,07 euros fin décembre 2013 et qui peut être chiffré à la moitié du montant mensuel du loyer pendant 37 mois, d’avril 2012 à avril 2015, subsidiairement à 120 € pendant 37 mois.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 30 novembre 2020.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de’l'article 1721'du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus'; d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il est constant que selon contrat à effet au 1^er février 2010, Monsieur Y-Z X s’est vu délivrer un appartement neuf, dont il a pu jouir paisiblement jusqu’en 2012 ; que le 15 avril 2012, le locataire a dénoncé une importante infiltration d’eau provenant d’une terrasse située au-dessus de son appartement, faisant état de nombreuses coulures et d’importantes traces de moisissures contre les murs et au plafond de son couloir et dans l’une des chambres à coucher. Il a joint à son courrier des photographies justifiant des dégâts dénoncés et a précisé l’urgence de procéder à des réparations, les traces de moisissures étant fortement odorantes.

Monsieur X a réitéré ses doléances par courrier du 25 novembre 2013, soulignant encore l’importance des dégâts et dénonçant des infiltrations dans presque toutes les pièces de son logement, entraînant le décollement du projeté sur les murs et le développement de moisissures odorantes.

Par courrier du 9 décembre 2013, la bailleresse informait son locataire de ce que des devis avaient été retenus par les assureurs, pour des travaux débutant au printemps 2014.

Il résulte d’un rapport préliminaire d’expertise dommages ouvrage réalisé par le cabinet Eurisk le 8 janvier 2013 que des auréoles anciennes d’humidification, identiques à celle relevée en date du 15 mai 2012, ont été constatées'; que l’origine de ces humidifications et dégradations affectant les embellissements de ce logement n’ont pu être déterminées ; que Monsieur Y-Z X a précisé que ces phénomènes n’étaient apparus qu’une seule fois au courant du mois de janvier 2012 et que depuis, plus aucune trace d’humidification ne s’était produite.

Cette précision est cependant contredite formellement par le contenu du courrier adressé à la bailleresse le 15 avril 2012, faisant état de coulures persistantes et nombreuses, d’importantes traces de moisissures, ressortant clairement des photographies jointes, ainsi que par les diverses attestations versées aux débats par l’intimé, émanant d’amis et de proches indiquant avoir constaté, dans le couloir et la première chambre, des coulures et infiltrations d’eau nécessitant la mise en place de bassines, ainsi que des taches noires au plafond, dès février et mars 2012.

Par ailleurs, le rapport du cabinet Eurisk datée du 25 septembre 2013 précise que des dégradations importantes se manifestent au niveau des chambres, du salon, de la cuisine et du dégagement et sont visibles dans l’appartement de Monsieur Y-Z X, qui a dû

mettre en place des bacs de récupération d’eau au-dessus du caisson du volet roulant ; que l’ensemble de ces dommages se situe en sous-face des dalles terrasse, couvrant le logement Woerhle, les parties communes et le logement de Monsieur X ; qu’il a été constaté l’absence de tout complexe d’étanchéité sur des dalles couvrant des surfaces habitables ; qu’ont également été constatés des phénomènes de décollement et boursouflures de l’enduit en pied des murs de façade.

Il doit ainsi être déduit de ces éléments que dès avril 2012, la bailleresse a été informée de ce que l’appartement de Monsieur Y-Z X était endommagé par d’importantes coulures ayant entraîné une humidité générant des moisissures, compromettant l’habitabilité normale d’une partie des lieux.

La Sa d’Hlm Néolia se prévaut d’un devis en date du 28 mai 2013, relatif au traitement d’étanchéité de terrasse, mais il est établi par une facture du 31 janvier 2014 qu’un bâchage provisoire n’a été mis en place qu’à cette date ; que les travaux de traitement d’étanchéité ont fait l’objet d’une facture le 30 avril 2014.

Pour autant, et même s’il convient effectivement de relever que le rapport d’expertise complémentaire établi par Eurisk le 13 janvier 2015 est relatif à une réunion d’expertise complémentaire du 23 mai 2013, il n’est apporté aucune précision quant à la date à laquelle les travaux de réparation à l’intérieur du logement de Monsieur Y-Z X ont été effectués ; qu’ainsi, même si la reprise d’étanchéité a permis de mettre un terme à de nouvelles infiltrations en avril 2014, la Sa d’Hlm Néolia ne justifie pas qu’elle a permis au locataire de jouir normalement de son appartement avant janvier 2015 ; que l’intimé ne justifie certes pas plus que les travaux n’ont été réalisés qu’en avril 2015 et que son préjudice a perduré jusqu’à cette date ; que la période de janvier 2015 retenu par le premier juge peut être confirmée, dans la mesure où elle peut être déterminée au regard des mentions du rapport Eurisk du 13 janvier 2015, qui bien que se référant à une réunion antérieure, ne mentionne l’existence que d’un devis du 6 juin 2014 pour la reprise de l’ensemble des peintures et papiers peints du logement de Monsieur Y-Z X, du logement Woehrlé et des parties communes, alors qu’il se réfère notamment à des factures du 30 avril 2014 pour la mise en 'uvre d’un complexe d’étanchéité, ce qui permet de retenir que les travaux de réparation intérieure du logement de Monsieur Y-Z X n’étaient pas facturés à la date de l’établissement du rapport d’expertise complémentaire.

Il en résulte que Monsieur Y-Z X n’a pu jouir normalement des lieux loués en raison des infiltrations qu’il a dû subir ; que si l’origine des désordres a dû être établie par expertise, ce qui a nécessairement entraîné un certain délai dans la mise en 'uvre des remèdes, il sera constaté qu’alors que la bailleresse a été informée dès avril 2012 du sinistre et des conséquences désagréables qu’il a entraînées, notamment l’apparition de moisissures malodorantes, aucune mesure n’a été mise en 'uvre par la Sa d’Hlm Néolia, de nature à diminuer les désagréments subis par son locataire.

Tenue d’une obligation de résultat d’assurer à ce dernier la jouissance paisible des lieux, la Sa d’Hlm Néolia doit être condamnée à l’indemniser du préjudice subi.

Compte tenu des éléments versés au dossier, ce préjudice a été justement évalué par le premier juge comme devant entraîner une minoration du loyer de 120 € par mois sur la période d’avril 2012 à janvier 2015, pour une somme totale de 4080 €.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante à titre principal, la Sa d’Hlm Néolia sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera en revanche fait droit à la demande de l’intimé sur le même fondement, à hauteur d’une somme de 1200 €.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sa d’Hlm Néolia à payer à Monsieur Y-Z X la somme de 1200 € (mille deux cents euros) par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la Sa d’Hlm Néolia de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sa d’Hlm Néolia aux dépens de l’instance d’appel.

La Greffière, La Présidente de chambre,