MINUTE N° 329/2024

Copie exécutoire

aux avocats

Le 12 septembre 2024

La greffière,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 SEPTEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/04570 -

N° Portalis DBVW-V-B7F-HWLT

Décision déférée à la cour : 30 Août 2021 par le tribunal judiciaire de Mulhouse

APPELANT et INTIMÉ SUR APPEL INCIDENT :

Monsieur [A] [F]

demeurant [Adresse 2] à [Localité 3]

représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, Avocat à la cour

INTIMÉ et APPELANT SUR APPEL INCIDENT :

Le Syndicat des copropriétaires de la copropriété

[Adresse 2], sise [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic, Monsieur [D] [K],

demeurant [Adresse 1] à [Localité 3]

représenté par M^e Raphaël REINS, Avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Décembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Mesdames Myriam DENORT et Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillères, chargées du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre

Madame Myriam DENORT, Conseillère

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement, après prorogation le 11 avril 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [A] [F] est propriétaire des lots 1, 10 et 24 d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 2] à [Localité 3] (68).

La communauté de biens existant entre M. [S] [K] et Mme [G] [J] est également copropriétaire dans cet immeuble des lots n°2, 3, 6, 11, 13, 15, 20, 23 et 25. Les lots 16 et 17 font l’objet d’un démembrement de propriété au profit de M. [D] [K], devenu nu-propriétaire du fait d’une donation, courant 2016, la communauté [K]/[J] en étant demeurée usufruitière.

M. [D] [K], fils des époux [K], occupe les fonctions de syndic bénévole.

M. [S] [K] est décédé le l7 janvier 2019.

Par exploit du 31 octobre 2018 signifié à personne morale, M. [F] a fait citer le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, pris en la personne de son syndic, M. [D] [K], devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, aux fins de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 11 août 2018.

Par jugement contradictoire du 30 août 2021, le tribunal, devenu tribunal judiciaire de Mulhouse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] qui s’est tenue le 11 août 2018 ;

— rejeté la demande d’annulation des résolutions 2, 3, 4, 5, 7, 8, 11, 14-2, 15 et 18 ;

— rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après la signification du jugement à intervenir, à faire les travaux :

* « de reprise de la gouttière de descente des eaux, laquelle doit être déviée, afin d’éviter l’inondation de la cave de M. [F] »,

* « de reprise de l’écoulement de la conduite d’évacuation des toilettes de l’appartement propriété de M. [D] [K] qui se déverse dans le garage de M. [F] »,

* de mise en conformité de l’électricité des communs,

* d’isolation de l’ensemble des combles et notamment au droit de l’appartement de M. [F] ;

— rejeté la demande de M. [F] tendant à être autorisé judiciairement, passé un délai de trente jours après signification du jugement à intervenir, à effectuer les travaux de reprise détaillés ci-dessus en lieu et place du syndicat des copropriétaires défaillant, en mandatant directement les entreprises compétentes pour ce faire, aux frais de la copropriété ;

— déclaré irrecevables les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] tendant à la condamnation de M. [F] à procéder aux travaux suivants, sous astreinte de 50 euros par jour à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

* remettre en état la descente menant à son garage,

* mettre fin au branchement de la porte du garage sur l’électricité des communs,

* mettre fin à l’évacuation de sa hotte dans les combles ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires ;

— condamné M. [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de M. [F] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [F] aux dépens de l’instance.

Le tribunal a d’abord répondu à chacun des moyens de droit invoqués par M. [F] pour voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 11 août 2018.

Ainsi, s’agissant de la violation invoquée des dispositions de l’article 22 de la loi de 10 juillet 1965, le tribunal a jugé que la nullité n’était pas encourue de ce chef, au motif que, nonobstant les mentions portées sur le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 août 2018 attribuant à M. [S] [K] la propriété de 522 tantièmes, les dispositions de l’article précité n’avaient pas vocation à s’appliquer, dès lors qu’il y avait lieu de distinguer les tantièmes détenus par l’indivision communautaire [J]-[K] sur les lots 2, 3, 6, 11, 13, 15, 20, 23 et 25 pour 478 tantièmes et ceux détenus en démembrement de propriété par l’indivision communautaire [J]-[K] et M. [D] [K] pour les lots 16 et 17 pour 44 tantièmes. Le tribunal a indiqué que pour les mêmes raisons, la nullité subsidiairement demandée des seules résolutions 2, 3, 4, 5, 7, 8, 11, 14-2, 15 et 18-1 n’était pas encourue.

S’agissant ensuite du défaut d’inscription à l’ordre du jour des points sollicités par le demandeur, après avoir rappelé les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, le tribunal a jugé que le manquement du syndic aux dispositions de cet article ne pouvait constituer une cause de nullité, sauf s’il était démontré que l’omission de questions dans l’ordre du jour ou leur regroupement au sein d’une même résolution, étaient de nature à influer sur les votes intervenus lors de l’assemblée générale. Il a retenu que, si en l’espèce le syndic n’avait pas ajouté à l’ordre du jour de l’assemblée générale autant de résolutions que de points contenus dans le courrier du 22 février 2018, par lequel M. [F] faisait état des « préoccupations » relatives à plusieurs « points » sommairement listés, portant sur la réalisation de travaux affectant les parties communes, il avait toutefois porté à l’ordre du jour une résolution n°15-1 selon laquelle « l’assemblée générale décide d’examiner les requêtes de M. [A] [F] et de les soumettre au vote ». Le premier juge a toutefois considéré que le demandeur ne rapportait pas la preuve de ce que l’omission des questions à l’ordre du jour ou leur regroupement au sein d’une même résolution ne permettant pas un vote distinct, avait eu une incidence sur les votes intervenus en assemblée générale, de sorte que la nullité de l’assemblée générale n’était pas non plus encourue de ce chef. Le tribunal a indiqué que pour les mêmes raisons, la nullité subsidiairement demandée des seules résolutions 2, 3, 4, 5, 7, 8, 11, 14-2,15 et 18-1 n’était pas encourue.

Concernant l’abus de majorité, après analyse du courrier du 22 février 2018 et ayant noté que le constat d’huissier produit était postérieur à l’assemblée générale, le tribunal a considéré que M. [F] ne permettait pas à l’assemblée générale de statuer de manière éclairée sur chaque question, ce d’autant qu’il ne justifiait pas de ce que les photographies versées aux débats étaient jointes à son courrier pour détailler et expliquer le contenu de celui-ci, ainsi que de la teneur et de la consistance des travaux qu’il souhaitait voir inscrits à l’ordre du jour. De la sorte, le rejet en bloc de la résolution tendant à ce que l’assemblée générale examine les requêtes de M. [F] et les soumette au vote ne pouvait être qualifié d’abus de majorité.

S’agissant des demandes reconventionnelles formulées par le syndicat des copropriétaires, le tribunal les a déclarées irrecevables au motif que M. [D] [K], en sa qualité de syndic, ne justifiait pas avoir reçu habilitation du syndicat pour former reconventionnellement les demandes de travaux à l’encontre de M. [F].

M. [F] a interjeté appel de ce jugement le 28 octobre 2021.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 6 juin 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 juillet 2022, M. [F] demande à la cour d’infirmer le jugement du 30 août 2021, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevables et rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires, et de :

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] qui s’est tenue le 11 août 2018,

— subsidiairement, annuler les résolutions 2, 3, 4, 5, 7, 8, 11, 14-2, 15 et 18-1,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours après signification du jugement à intervenir, à faire les travaux :

* de reprise de la gouttière de descente des eaux, laquelle doit être déviée, afin d’éviter l’inondation du garage et de sa cave,

* de reprise de l’écoulement de la conduite d’évacuation des toilettes de l’appartement de M. [D] [K] qui se déverse dans son garage,

* de mise en conformité de l’électricité des communs,

* d’isolation adéquate de l’ensemble des combles et notamment au droit de son appartement,

— au besoin, ordonner une expertise et nommer tel expert qu’il plaira à la cour, aux frais de la copropriété, aux fins :

* d’examiner la descente de gouttière au droit de son garage, la conduite d’évacuation des eaux usées située dans son garage, les installations électriques et l’isolation des combles,

* de déterminer les travaux de reprise nécessaires et leur coût,

En cas de carence du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] :

— l’autoriser judiciairement, passé un délai de trente jours après signification du jugement, à intervenir pour effectuer les travaux de reprise détaillés ci-dessus au lieu et place du syndicat des copropriétaires défaillant, en mandatant directement les entreprises compétentes pour ce faire et aux frais de la copropriété,

— déclarer irrecevables, subsidiairement mal fondés l’appel incident et les demandes du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance,

— rappeler que les frais irrépétibles et les frais et dépens de l’instance seront supportés par le syndicat des copropriétaires en fonction des millièmes de copropriété, à l’exception de M. [F].

L’appelant conteste la validité de la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 août 2018, en invoquant à ce titre plusieurs fondements.

En premier lieu, il invoque une violation des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sur le calcul des voix. À ce titre, il fait valoir que M. [S] [K] disposait, avec son épouse, de 522 tantièmes, soit plus de la moitié des voix, ce qu’il a tenté de dissimuler en donnant pouvoir à Mme [L] pour une partie des voix, afin de contourner la règle de vote réduisant la majorité des voix prévue à l’article précité et faire ainsi obstacle au vote des résolutions qu’il avait soumis à l’assemblée générale.

Le tribunal a considéré que devaient être distingués les lots appartenant à l’indivision [K] pour 478 tantièmes de ceux résultant d’un démembrement de propriété. Il s’agit de la donation de la nue-propriété des lots 16 et 17 (garages) au profit de M. [D] [K], l’épouse de M. [S] [K] en conservant l’usufruit.

M. [F] souligne que, lors de l’assemblée générale du 13 août 2016, M. [S] [K] était mentionné comme propriétaire des lots 16 et 17 sur la feuille de présence et disposait donc avec son épouse de 522 tantièmes. Il soutient que le démembrement de propriété et les trois pouvoirs donnés à Mme [L] par M. [S] [K] pour une partie des voix, lors de l’assemblée générale du 11 août 2018, relèvent d’une man’uvre frauduleuse commise par Mme [J], M. [S] [K] et son fils.

En deuxième lieu, il fait valoir que les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, selon lesquelles la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires doit contenir un projet de résolution et un document précisant l’implantation ou la consistance des travaux, ne s’appliquent que dans certaines hypothèses et qu’il n’est pas justifié que le syndic ait rappelé ce texte, comme il lui en est fait obligation, dans l’affichage de la date de l’assemblée générale. En tout état de cause, les questions dont il a sollicité l’inscription à l’ordre du jour n’exigeaient pas de joindre à sa demande un projet de résolution.

En effet, M. [F] explique qu’il lui avait adressé à cet égard un courrier en janvier 2018, puis le 22 février 2018, mentionnant 10 points dont il sollicitait l’inscription à l’ordre du jour. Il déplore le fait que le syndic n’ait pas ajouté à l’ordre du jour de l’assemblée générale autant de résolutions que de points contenus dans ce courrier, puisqu’hormis les questions relatives au conteneur à déchets (11), à l’installation de projecteurs « led » (12) et à l’entretien des espaces verts, les autres questions dont l’inscription à l’ordre du jour étaient sollicitées figurent en un point 15 mentionnant que « l’assemblée décide d’examiner les requêtes de M. [F] » sans pour autant détailler ces requêtes. Or, il demandait la réalisation de travaux et le refus du syndic de porter ses questions à l’ordre du jour a influencé le vote des copropriétaires, dans la mesure où les copropriétaires devaient voter sur la fixation du montant des marchés et la cotisation annuelle au fonds de travaux, (points 7 à 9).

En troisième lieu, l’appelant invoque le fait que la fiche de présence a été établie avant l’élection du président de la séance et donc avant l’ouverture de l’assemblé générale, alors que le président de séance, auquel il incombe notamment de contrôler la feuille de présence et de vérifier la validité des pouvoirs, doit à cette fin être élu avant l’établissement de la fiche de présence. M. [F] soutient qu’à défaut, l’assemblée générale doit être annulée, se prévalant à cet égard d’un arrêt de la Cour de cassation du 14 décembre 2010.

Enfin, il invoque un abus de majorité en raison du rejet en bloc de l’ensemble des travaux de reprise des désordres affectant son lot et sollicités en amont de l’assemblée générale litigieuse. Il affirme que le syndic manifeste un désintérêt concernant ces désordres qui consistent en une isolation insuffisante des combles induisant pour lui une surconsommation de chauffage, en une descente des gouttières arrivant au droit de son garage et de sa cave, conduisant à des inondations et des écoulements des eaux des toilettes de l’appartement situé au-dessus du sien et en une non-conformité de l’installation électrique du sous-sol. Il estime justifier de la réalité desdits désordres par la production aux débats d’un constat d’huissier établi par Me [T] et de nombreuses photographies.

Subsidiairement, M. [F] sollicite, pour les mêmes motifs liés aux manquements aux dispositions de fond évoqués plus haut, l’annulation des résolutions de 3, 4, 5, 7, 8, 11, 14-2, 15 et 18.

Il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de reprise et au besoin, en réponse aux arguments de l’intimé qui conteste sa compétence « en matière de travaux de bâtiment », que la cour ordonne une expertise afin de déterminer les travaux de reprise nécessaires, les solutions de réfection et les coûts.

Subsidiairement, il demande, au visa de l’article 30, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, à être autorisé judiciairement à faire exécuter les travaux qu’il énumère en mandatant les entreprises compétentes au frais de la copropriété.

Sur l’appel incident, il approuve le rejet, par le tribunal, des demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires, faute d’autorisation du syndic à le faire par une assemblée générale. Il ajoute que ces demandes sont irrecevables à hauteur d’appel, au motif que le syndicat ne peut se contenter d’affirmer qu’il se réserve de régulariser ces points en cours de procédure et former ainsi étant des demandes nouvelles.

Subsidiairement, il demande à la cour de déclarer mal fondées ces demandes reconventionnelles, au motif que, sans la pose des langues de bétons à l’entrée de son garage, l’accès à celui-ci serait impossible et qu’aucune raison ne justifie leur retrait. Par ailleurs, si le branchement de la porte de son garage sur l’électricité des communs n’est pas de son fait et préexistait à l’acquisition de son appartement, il indique ne pas être opposé à l’installation d’un compteur séparé à la charge de la copropriété. S’agissant de la hotte, elle avait été installée par le précédent propriétaire et la demande est prescrite, outre qu’il n’est pas démontré qu’elle ne serait pas aux normes.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] conclut au rejet de l’appel principal.

Formant appel incident, il demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé, de faire droit à l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes reconventionnelles tendant à condamner M. [F] à procéder aux travaux suivants, sous astreinte de 50 euros par jour à l’issue d’un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

* remettre en état la descente menant à son garage,

* mettre fin au branchement de la porte du garage sur l’électricité des communs,

* mettre fin à l’évacuation de sa hotte dans les combles ;

et en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive que lui-même avait formée.

Il demande à cour, statuant à nouveau, de :

— condamner M. [F] à procéder aux travaux suivants, sous astreinte de 50 euros par jour à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir :

* remettre en état la descente menant à son garage,

* mettre fin au branchement de la porte de garage sur l’électricité des communs,

* mettre fin à l’évacuation de sa hotte dans les combles,

— réserver compétence à la présente juridiction de liquider l’astreinte,

— condamner l’appelant à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— débouter l’appelant de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause, il demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— condamner l’appelant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente procédure d’appel, outre les entiers frais et dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la nullité de l’assemblée générale du 11 août 2018 n’est pas encourue, au motif qu’à supposer que le défaut de mode de calcul invoqué par l’appelant soit avéré, la jurisprudence précise que la nullité de la résolution n’est pas encourue si, au vu du procès-verbal, le juste calcul des voix permet de constater que la majorité requise pour l’adoption de la résolution est tout de même acquise, telle qu’en l’espèce. Il invoque la mauvaise foi de l’appelant qui tenterait d’entretenir une confusion devant la cour de céans entre les millièmes détenus par chaque copropriétaire et les pouvoirs donnés à certains copropriétaires. La réduction du nombre de voix visée à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, puisqu’aucun copropriétaire ne disposait d’une quote-part des parties communes supérieure à la moitié.

Il précise en effet que la communauté [K]-[J] détient 478 tantièmes et que les lots 16 et 17 pour 44 tantièmes font l’objet d’un démembrement de propriété entre M. [D] [K], nu-propriétaire, et la communauté [K]-[J], usufruitière. Il soutient par ailleurs que l’appelant est défaillant dans l’administration de la preuve du caractère frauduleux de la donation qu’il invoque, alors que la charge de cette preuve lui incombe.

Il fait ensuite valoir que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un abus de majorité qui conduirait à l’annulation de l’assemblée générale litigieuse, puisqu’il se contente de formuler une liste de travaux qu’il considère nécessaires et, s’il affirme qu’un « abus de majorité est caractérisé dès lors qu’il s’agit d’octroyer un avantage à un copropriétaire au détriment des autres », il n’indique pas pour autant de quel avantage il s’agit et à qui cet avantage serait octroyé à son détriment.

Il ajoute que, contrairement à ce que prétend l’appelant, la demande de ce dernier tendant à voir inscrits différents sujets à l’ordre du jour de l’assemblée générale a été suivie d’effets par la résolution 15-1 dont fait mention le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 août 2018, laquelle a fait l’objet d’un rejet à la majorité simple.

S’agissant des travaux jugés nécessaires par l’appelant, objets de la demande de ce dernier, l’intimé soutient que la preuve de l’existence des désordres invoqués et du bien-fondé de cette demande n’est pas rapportée. Il affirme notamment que les quinze photographies annoncées dans le bordereau ne lui ont pas été communiquées. En tout état de cause, aucun élément de nature à démontrer la nécessité de procéder aux travaux sollicités n’est produit devant la cour de céans. Il conteste en outre la force probante du constat d’huissier réalisé par Me [T], lequel se contente selon lui de constater les griefs de M. [F] et n’est manifestement pas habilité à formuler un avis technique sur l’état d’une installation électrique, d’une isolation, etc. Il précise que M. [D] [K], syndic, a fait procéder aux travaux d’isolation le 2 février 2021, pour 1 euro, par la société HK RENOV.

À l’appui de son appel incident, l’intimé soutient que M. [F] a, sans aucune autorisation de la copropriété, procédé à l’édification de deux langues de béton sur les parties communes de la pente menant au garage, et il sollicite sa condamnation à la remise en état des parties communes, outre la cessation du branchement de sa porte de garage électrique sur le réseau commun, et à la mise en conformité aux normes en vigueur du conduit d’évacuation de sa hotte, qui débouche sur les combles de l’immeuble. Si ces demandes reconventionnelles ont été rejetées par le tribunal, au motif qu’il ne disposait pas d’une décision de l’assemblée générale l’autorisant à les former, il indique se réserver toutefois le droit de régulariser ce point en cours de procédure.

Il affirme enfin qu’il ressort des courriers adressés par l’appelant que les demandes de ce dernier ne sont destinées qu’à lui nuire, justifiant l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive.

* * *

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

I – Sur la demande de M. [F] aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 11 août 2018

Il convient d’examiner point par point les différents moyens invoqués par l’appelant à l’appui de sa demande en annulation de l’assemblée générale du 11 août 2018.

A) Sur le moyen tiré de la violation des dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965

Le tribunal a rappelé les dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 relatives au nombre de voix dont est titulaire chaque copropriétaire.

M. [F] ne conteste pas, en appel, le nombre de voix affecté aux lots n° 2, 3, 6, 11, 13, 15, 20, 23 et 25 appartenant à la communauté ayant existé entre M. [S] [K] et Mme [G] [J], épouse [K], mais il invoque le caractère frauduleux de la donation qui a rendu M. [D] [K] nu-propriétaire des lots n°16 et 17 et a eu pour résultat que la quote-part de M. [S] [K] et de son épouse, Mme [G] [J], épouse [K], dans les parties communes, auparavant de 522/1000èmes, n’atteigne plus que 478/1000ème, qu’elle n’excède plus la moitié et que la règle de réduction du nombre de voix dont ils étaient titulaires, posée par le texte légal ci-dessus mentionné, ne trouve plus à s’appliquer, notamment à l’occasion de l’assemblée générale du 11 août 2018.

La relative concomitance entre les premières réclamations de M. [F] et d’autres copropriétaires, en juin 2016, et le dépôt de la requête en inscription de la donation au Livre foncier, le 17 novembre 2016, ne peut suffire à démontrer que celle-ci a été consentie à M. [D] [K] pour contourner l’application de cette règle de réduction du nombre de voix.

En outre, le droit de vote n’est attribué à la communauté des époux [K]-[J] que pour les lots n° 2, 3, 6, 11, 13, 15, 20 et 23, dont elle est propriétaire. Il n’y a pas lieu d’y additionner les voix correspondant aux lots n°16 et n°17, dans la mesure où les époux n’ont pas la pleine propriété de ces lots, dont ils sont seulement usufuitiers.

Par ailleurs, il n’est nullement établi que le pouvoir donné par M. [S] [K] à Mme [L] pour les lots autres que les n°16 et 17 ait eu pour but de dissimuler « la majorité des voix du côté [K] », étant observé que le pouvoir donné par M. [S] [K] à M. [D] [K] pour les lots 16 et 17 était logique, dans la mesure où ce dernier était nu-propriétaire de ces lots, dont la communauté [K]-[J] était usufruitière ; et il était d’ailleurs conforme au principe subsidiaire de l’article 23, alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel « En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire ». Mais il ne s’imposait nullement, s’agissant des lots détenus par la communauté [K]-[J] en pleine propriété.

De plus, la distinction entre le titulaire des tantièmes définissant son droit de vote et son mandataire est telle qu’aucune confusion ne peut en résulter, s’agissant du nombre de voix, les procès-verbaux d’assemblée générale mentionnant, en cas d’opposition à une résolution, les titulaires du droit de vote.

Les voix ont donc été prises en compte conformément à la répartition des tantièmes sans que ne soit démontrée aucune fraude. Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en nullité de l’assemblée générale du 11 août 2018 de ce chef.

B ' Sur la question de l’intégration des questions de M. [F] à l’ordre du jour de l’assemblée générale

Le tribunal a rappelé les dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 et la règle selon laquelle le manquement du syndic aux obligations en découlant ne peut constituer une cause de nullité de l’assemblée générale que si l’absence d’inscription des questions complémentaires qu’un copropriétaire a ainsi voulu lui soumettre peut exercer une influence sur le vote des résolutions qui ont été soumises à cette assemblée générale.

L’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 août 2018 joint à la convocation adressée par le syndic mentionne :

15. Requêtes du copropriétaire M. [A] [F] (Majorité simple ' Art.24)

Projet de résolution(s) : « L’Assemblée décide d’examiner les requêtes de M. [A] [F] et de les soumettre au vote. (selon courrier joint à la convocation) »

Si l’appelant affirme que ces « requêtes » n’ont pas été jointes à la convocation de l’assemblée générale, il ne le démontre pas.

Parmi ses 10 « requêtes », trois ont effectivement donné lieu à des projets de résolutions formulés par le syndic, n°11 à 13, relatifs au conteneur à déchets, à l’installation de projecteurs « led » et à l’entretien des espaces verts.

Les autres étaient formulées comme suit dans le courrier de M. [F] au syndic du 22 février 2018 :

1- Nuisances de stationnement et difficultés de circulation devant l’immeuble

— demande de clôture, (outre la taille des arbustes…)

2- Décompte des charges de chauffage

— projet de la rénovation de l’isolation des combles.

— constitution d’une provision pour travaux urgents, (fonds de travaux) : pour une copropriété de moins de 10 lots, aucun refus unanime des copropriétaires n’a été émis lors de la dernière A.G..

3 ' Vérification des circuits électriques des communs

— nécessité de travaux faits aux normes européennes,

4 ' Réfection des gouttières

— réparations nécessaires par un professionnel

5 ' Eclairage extérieur

— étude de la réfaction des charges en fonction des lots de la partie gauche de l’immeuble,

(outre la question concernant les spots inscrite à l’ordre du jour)

6 ' Fuites de conduites d’évacuation d’eau sanitaire

— remplacement des conduites d’évacuation des eaux usées.

7 – Extincteur

— faire contrôler le(s) extincteur(s).

9 ' (illisible sur pièce produite) débords de toit

(illisible) la réfection des crépis

10 – (illisible) des communs

Réfection des peintures des communs.

Or, si ces différents points ont été rassemblés dans une question unique, rappelée plus haut, ce qui ne permettait nullement à l’assemblée générale du 11 août 2018 de se prononcer précisément sur chacun d’eux, équivalant de ce fait à un non-respect des dispositions de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, l’appelant ne démontre pas en quoi ce manquement a pu influer sur le vote des résolutions n°1 à 14 votées par cette assemblée générale, qui concernaient les comptes et le budget prévisionnel, le renouvellement du mandat de syndic, l’élection du conseil syndical, la fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical, ou à partir duquel une mise en concurrence serait obligatoire, la cotisation annuelle au fonds de travaux, l’ouverture d’un compte « épargne », des travaux d’étanchéité de l’auvent d’entrée et de la dalle des garages’ outre les trois points soumis par l’appelant et faisant l’objet des résolutions 11 à 13.

En effet, les résolutions qu’il invoque à ce titre, à savoir la fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical serait obligatoire, et de celui à partir duquel une mise en concurrence serait obligatoire (résolutions 7 et 8), étaient des résolutions générales, sans lien avec des marchés ou contrats précis. Par ailleurs, la résolution relative à la cotisation annuelle au fonds de travaux portait sur une augmentation du taux de cotisation minimum (5 % du budget prévisionnel) au fonds de travaux prévu au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agissait d’une mesure globale, rien ne démontrant qu’elle aurait été susceptible d’être modifiée dans l’hypothèse où les points soulevés par M. [F] auraient été soumis précisément au vote de l’assemblée générale du 11 août 2018.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’il n’existe pas de relation entre les questions regroupées dans la résolution n°15 et les autres résolutions votées par cette assemblée générale. Dès lors, c’est à bon droit que le tribunal a retenu qu’aucune nullité de ladite assemblée n’était encourue à ce titre.

C- Sur l’établissement de la fiche de présence avant l’élection du président

M. [F] soulevant également la nullité de l’assemblée générale du 11 août 2018, au motif que la fiche de présence a été établie avant l’élection du président de séance, alors que ce dernier devait être élu préalablement afin qu’il puisse vérifier les pouvoirs, il doit être souligné que, si l’article 15 du Décret du 17 mars 1967 énonce « Au début de chaque réunion, l’assemblée générale désigne (') son président et, il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs », ni ce texte, ni aucune autre disposition réglementaire n’exige que cette élection précède l’établissement de la fiche de présence prévue par l’article 14.

De plus, l’établissement de cette fiche de présence, préalablement à l’élection du président, ne constitue aucun obstacle au contrôle que ce dernier doit exercer sur elle avant de la certifier exacte, comme le prévoit l’avant-dernier alinéa de l’article 14. L’important est que la désignation du président de séance intervienne préalablement à tout autre vote de l’assemblée générale afin de permettre que ce contrôle puisse lui-même être effectué préalablement, ce qui a bien été le cas lors de l’assemblée générale du 11 août 2018, puisqu’il s’agit de la résolution n°1.

D’ailleurs, l’établissement de la fiche de présence est même nécessaire, préalablement à l’élection du président, afin d’être en mesure d’indiquer le nombre de voix relatives à cette élection.

Dès lors, la nullité de l’assemblée générale ne saurait être encourue au motif que la fiche de présence a été établie avant l’élection du président.

D ' Sur l’abus de majorité

Selon une jurisprudence constante, une décision de l’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser des intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment de copropriétaires minoritaires. La charge de la preuve de cet abus incombe au copropriétaire qui l’invoque.

En l’espèce, l’abus de majorité dénoncé par M. [F] porte sur le rejet « en bloc » des travaux qu’il avait sollicités et qui ont été regroupés dans la résolution n°15, laquelle a été rejetée par l’assemblée générale du 11 août 2018.

Il invoque à ce titre la rénovation de l’isolation des combles, faite de laine usagée, surtout au niveau de son appartement, et ce au motif qu’il peine à chauffer décemment ce logement, au dernier étage de l’immeuble, lequel assure, de fait, l’isolation des autres lots situés dessous.

Il dénonce également des écoulements des eaux des toilettes de l’appartement situé au-dessus de son garage, liés à la corrosion des tuyauteries passant dans ce garage, un manque d’entretien de la pompe à l’origine d’inondations récurrentes de sa cave, du fait de la position de la descente de la gouttière de l’immeuble, le stationnement « sauvage » des clients du salon de coiffure appartenant à M. [K] devant son garage, l’empêchant régulièrement de sortir son véhicule, justifiant sa demande de clôture, d’autant plus que des copropriétaires auraient subi des actes de vandalisme, un manque d’entretien (installations électriques « bricolées » extincteur jamais vérifié, textiles muraux des communs vétustes').

A l’appui de ces allégations, M. [F] produit de nombreuses photographies assorties de commentaires, ainsi qu’un constat d’huissier de justice dressé les 1er et 15 mars 2019 à sa demande, soit postérieurement à l’assemblée générale contestée.

Toutefois, n’ayant fourni au syndic, en vue de cette assemblée générale, que son propre courrier du 22 février 2018, mais ni les photographies qu’il verse aux débats dans le cadre du présent litige, ni aucun élément objectif susceptible de démontrer le bien-fondé de ses « requêtes », elles-mêmes formulées de façon insuffisamment précise quant à la nature de la plupart des travaux réclamés, leur étendue et leur localisation exacte, l’assemblée générale n’avait pas la possibilité de statuer de manière éclairée à leur sujet.

Ainsi, il ne justifie pas qu’en rejetant ces dernières la résolution n°15, l’assemblée générale ait agi contrairement aux intérêts collectifs des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires à son détriment, lui-même étant un copropriétaire minoritaire.

C’est donc par une exacte appréciation des éléments du litige que le tribunal a considéré que l’abus de majorité dénoncé par M. [F] n’était pas caractérisé et il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de nullité de l’assemblé générale du 11 août 2018 présentée à ce titre.

II – Sur la demande de nullité des résolutions 2,3, 4, 5, 7, 8, 11, 14-2, 15 et 18-1.

La demande de nullité des résolutions 2, 3, 4, 5, 7, 8, 11, 14-2, 15 et 18-1 formulée par l’appelant reposant sur les mêmes moyens que ceux invoqués à l’appui de la demande de nullité de l’assemblée générale, la nullité de ces résolutions demandée subsidiairement n’est donc pas encourue.

Il convient ainsi de confirmer également le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation des résolutions 2,3, 4, 5, 7, 8, 11, 14-2, 15 et 18-1 formulée par l’appelant.

III – Sur les autres demandes de M. [F] relatives aux travaux réclamés

La demande de M. [F] porte sur les travaux :

* de reprise de la gouttière de descente des eaux, laquelle doit selon lui être déviée, afin d’éviter l’inondation du garage et de sa cave,

* de reprise de l’écoulement de la conduite d’évacuation des toilettes de l’appartement de M. [D] [K] qui se déverse dans son garage,

* de mise en conformité de l’électricité des communs,

* d’isolation adéquate de l’ensemble des combles et notamment au droit de son appartement,

et tend à la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer ces travaux et, en cas de carence de ce dernier, à être autorisé à les réaliser lui-même, aux frais de la copropriété. Au besoin, il sollicite une expertise.

Le constat d’huissier de justice des 1er et 15 mars 2019 mentionne, sur ces différents points :

— concernant l’isolation des combles, la présence de laine de verre sur la dalle, précisant que celle-ci est vieille, usagée, peu épaisse par endroits, et absente dans une zone importante au débouché de la trappe et au-dessus de l’appartement de M. [F],

— concernant l’installation électrique au sous-sol (cave), une saignée (trou) bouchée avec du papier journal, ainsi qu’un boîtier de dérivation ouvert,

— concernant les écoulements et tuyauteries passant par son garage, des parties des tuyauteries descendant du plafond corrodées, avec dépôt de calcaire, ainsi que sur une vanne d’arrêt, des marques d’eau sur une pièce en PVC, des gouttes d’eau sous cette pièce et sous le tampon de visite, avec de petites zones mouillées immédiatement au-dessous,

— concernant les inondations dénoncées par M. [F], des seuils maçonnés des portes des cave et garage, M. [F] ayant expliqué vouloir éviter ainsi l’inondation de sa cave par temps de pluie, au vu des écoulements de l’extérieur vers son garage, puis vers le couloir et sa cave.

S’agissant de l’écoulement des eaux de pluie vers un regard équipé d’une pompe à proximité, l’huissier de justice a pris des photographies de la gouttière et d’un regard, mais il n’a fait que rapporter les propos de M. [F] concernant le système d’évacuation. S’il a constaté la présence d’un peu d’eau dans le garage de M. [F], il a lui-même expliqué que la situation n’était pas significative le jour de son constat effectué par temps de pluie.

Les photographies produites par ailleurs par M. [F] n’apportent pas d’élément supplémentaire au constat d’huissier et, l’appelant ne conteste pas formellement les explications du syndicat des copropriétaires qui affirme avoir fait réaliser les travaux d’isolation des combles.

De plus, la localisation privative ou commune de certains désordres, et notamment de ceux affectant l’installation électrique, n’est pas déterminée, l’huissier de justice mentionnant « la cave » sans autre précision.

En conséquence, les seuls éléments de preuve fournis par M. [F] à l’appui de cette demande sont insuffisants pour établir la réalité des désordres et non-conformités qu’il dénonce et justifier la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de l’ampleur sollicitée.

Au vu de la carence de l’appelant dans la charge de la preuve, il n’y a pas lieu non plus d’ordonner une expertise.

Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses demandes relatives aux travaux réclamés et il y sera ajouté le rejet de sa demande d’expertise judiciaire.

IV – Sur les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur les travaux incombant à M. [F]

Contrairement aux explications de M. [F], les demandes reconventionnelles de travaux du syndicat des copropriétaires n’ont pas été rejetées, mais elles ont été déclarées irrecevables par le tribunal, au motif que le syndic ne justifiait pas avoir reçu habilitation du syndicat pour les former.

Dès lors, ces demandes, présentées à nouveau par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de son appel incident, ne constituent pas des demandes nouvelles au sens de l’article 564 du code de procédure civile, étant au surplus rappelé que, selon l’article 567, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel.

Alors que le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevables ses demandes tendant à la condamnation de M. [F] à faire procéder à divers travaux, il ne présente cependant aucun moyen à l’appui de cette demande d’infirmation, se contentant d’indiquer qu’il « se réserve de régulariser ce point en cours de procédure ».

Cependant, il ne justifie d’aucune décision d’assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé le syndic à formuler ces demandes reconventionnelles.

Or, selon une jurisprudence constante, le syndic doit être autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires à former au nom du syndicat une demande reconventionnelle qui ne tend pas seulement à s’opposer à la prétention adverse sur laquelle elle n’est pas exclusivement fondée mais vise à obtenir un avantage distinct.

En l’espèce, la demande de condamnation de l’appelant à procéder aux travaux visant à retirer les deux langues de bétons sur les parties menant à la descente de son garage, à mettre fin au branchement de sa porte de garage électrique sur le réseau commun ainsi qu’à l’évacuation de sa hotte sur les combles de l’immeuble ne tend pas à s’opposer à la prétention adverse sur laquelle elle n’est pas fondée, mais vise à obtenir des avantages distincts.

Dès lors, le syndic doit être autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour former au nom du syndicat lesdites demandes reconventionnelles.

Or, force est de constater que ce dernier ne justifie toujours pas hauteur d’appel qu’il dispose d’une telle autorisation.

C’est pourquoi le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a déclaré ces demandes irrecevables.

V – Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par le syndicat des copropriétaires

Il ne résulte pas des circonstances de la cause que la procédure aurait été engagée par M. [F] dans des conditions susceptibles de caractériser un abus du droit d’agir en justice. Le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas que ce dernier était animé d’une intention de lui nuire, voire même qu’il ait agi avec une légèreté blâmable à son encontre, le jugement sera confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

VI ' Sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement déféré étant confirmé en ses dispositions principales, il le sera également en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais exclus des dépens de première instance.

Pour les mêmes motifs, M. [F] sera condamné aux dépens d’appel et à payer à l’intimé la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens engagés par ce dernier en appel, sa demande présentée sur le même fondement et au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du tribunal de judiciaire de Mulhouse en date du 30 août 2021 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. [A] [F] de sa demande d’expertise,

CONDAMNE M. [A] [F] aux dépens d’appel,

CONDAMNE M. [A] [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens engagés par ce dernier en appel,

DÉBOUTE M. [A] [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a engagés en appel.

La greffière, La présidente,