MINUTE N° 24/476

Copie exécutoire à :

— M^e Serge MONHEIT

— M^e Valérie SPIESER

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 14 Octobre 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03115 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IEKV

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 juin 2023 par le juge des contentieux de la protection de Colmar

APPELANTE ET INTIM'' INCIDEMMENT :

Madame [B] [E] épouse [H]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Serge MONHEIT, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.C.I. VZ INVESTISSEMENT prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me FABREGUETTES, présidente de chambre, et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 5 mars 2018, la Sci VZ Investissement a donné à bail à Madame [B] [E] une maison sise à [Adresse 4], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 1 000 €.

Madame [B] [E] a résilié le bail et un état des lieux de sortie a été effectué le 4 octobre 2021.

Reprochant plusieurs manquements contractuels à la bailleresse, Madame [E] a, par acte du 7 avril 2022, assigné la Sci VZ Investissement devant le tribunal judiciaire de Colmar, aux fins de la voir condamner à lui verser la somme de 6 000 € au titre de son préjudice de jouissance en raison de coupures d’eau chaude et de chauffage, la somme de 1 059 € au titre de son préjudice matériel, la somme de 2 000 € au titre de son préjudice de jouissance résultant d’un dégât des eaux et aux fins de la voir condamner aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci VZ Investissement a conclu au rejet des demandes et a, reconventionnellement, sollicité condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 1 323,63 € correspondant au coût du nettoyage des chenaux et gouttières du bien loué, ainsi que la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 20 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a :

— débouté Madame [B] [E] de l’ensemble de ses demandes en dommages et intérêts,

— débouté la Sci VZ Investissement de sa demande en dommages et intérêts,

— dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [B] [E] aux entiers frais et dépens,

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que si la chaudière et les radiateurs du logement ont connu des pannes entre novembre 2019 et mars 2021, la bailleresse a fait intervenir régulièrement une société dont chaque passage a permis la remise en route de l’installation de chauffage, de sorte qu’un manquement de la bailleresse des obligations n’est pas démontré ; que la locataire ne fait état d’aucune faute qui aurait été commise par la défenderesse dans la survenance d’un dégât des eaux et n’apporte aucun élément de preuve relatif aux désagréments qu’elle affirme avoir subis ; qu’elle ne justifie pas plus d’une éventuelle prise en charge des préjudices par son assureur ; que la Sci VZ Investissement n’a fait aucune réserve concernant un manque d’entretien des chéneaux et gouttières dans l’état des lieux de sortie du 4 octobre 2021, de sorte que la demande reconventionnelle n’est pas fondée.

Madame [B] [E] a interjeté appel de cette décision le 11 août 2023.

Par dernières écritures notifiées le 9 février 2024, elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts, a dit n’y

avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux entiers frais et dépens.

Elle demande à la cour de :

— juger que la Sci VZ Investissement a manqué à son obligation de délivrance et de conformité d’un logement décent à Madame [B] [E],

— juger que la Sci VZ Investissement a causé un trouble de jouissance et un préjudice à Madame [B] [E],

— condamner la Sci VZ Investissement à payer à Madame [B] [E] une somme de 9 000 € s’agissant du trouble de jouissance concernant l’eau chaude et le chauffage,

— condamner la Sci VZ Investissement à payer à Madame [B] [E] une somme de 1 059 € au titre des dégâts matériels,

— condamner la Sci VZ Investissement à payer à Madame [B] [E] une somme de 2 000 € s’agissant du trouble de jouissance concernant le dégât des eaux,

— condamner la Sci VZ Investissement à payer à Madame [B] [E] la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sci VZ Investissement aux entiers frais et dépens,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

Elle maintient que la bailleresse a manqué à son obligation de résultat relativement à la délivrance d’un logement décent, en ce qu’elle a rencontré des difficultés avec l’installation de chauffage dès son entrée dans les lieux ; que la chaudière a subi une panne sérieuse en novembre 2019, de sorte qu’elle a été privée de chauffage pendant plusieurs semaines et d’eau chaude pendant de nombreux mois ; que les moyens mis en 'uvre n’ont pas fait cesser le trouble ; que les pannes récurrentes de la chaudière ont persisté durant l’hiver 2020/2021, lui occasionnant ainsi un important préjudice de jouissance.

Elle fait valoir par ailleurs qu’elle a subi les conséquences d’un dégât des eaux du fait d’infiltrations en toiture le 18 janvier 2021, ce dont la bailleresse a été informée ; qu’elle a subi des infiltrations et coulées d’eau dans la salle de bains et dans une chambre ; que la bailleresse se prévaut de devis et documents relatifs à un autre dégât des eaux subi dans une maison voisine ; qu’elle est fondée à obtenir l’indemnisation de son préjudice matériel et de jouissance.

Concernant la demande reconventionnelle, elle fait valoir qu’elle n’a commis aucun manquement quant à l’entretien des gouttières.

Par dernières écritures notifiées le 6 mai 2024, la Sci VZ Investissement a conclu ainsi qu’il suit :

Sur l’appel principal,

— juger l’appel diligenté par Madame [E] irrecevable et mal fondé,

— juger les prétentions, fins et moyens de Madame [E] irrecevables et mal fondés,

— débouter Madame [E] de l’ensemble de ses prétentions, fins et moyens,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 20 juin 2023 en ce qu’il a débouté Madame [E] de l’ensemble de ses demandes en dommages et intérêts et l’a condamnée aux entiers frais et dépens,

Sur appel incident et demande reconventionnelle,

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la Sci VZ Investissement de sa demande de dommages et intérêts,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— juger les prétentions, fins et moyens de la Sci VZ Investissement recevables et bien fondés,

— condamner Madame [E] à payer à la Sci VZ Investissement la somme de 1 323,63 € portant sur le nettoyage des chéneaux et gouttières selon devis Gasmi Toitures du 26 février 2021, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt d’appel,

— condamner Madame [E] à payer à la Sci VZ Investissement la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

En tout état de cause,

— condamner Madame [E] aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel,

— condamner Madame [E] à payer à la Sci VZ Investissement la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrance d’un logement conforme, en ce qu’elle a été diligente et a systématiquement répondu favorablement aux différentes demandes d’intervention en mandatant rapidement une entreprise, pour l’entretien annuel de la chaudière et pour des réparations ; que la locataire n’a jamais été privée de chauffage pendant plus de 48 ou 72 heures ; que les déclarations de la locataire quant aux périodes de privation d’eau chaude et de chauffage sont incohérentes et que le trouble allégué n’est pas démontré ; que les attestations produites pour la première fois en cause d’appel sont à cet égard dépourvues de crédibilité.

Concernant les demandes relatives à un dégât des eaux, elle maintient que l’appelante ne justifie pas de sa matérialité et des détériorations consécutives, ni d’une demande de prise en charge du remboursement du mobilier qui aurait été dégradé et le refus notifié par l’assureur habitation ; qu’elle ne démontre pas plus que la responsabilité de la bailleresse est engagée dans la survenance de ce dégât des eaux, dont l’origine réside dans un défaut d’entretien des chéneaux et gouttières incombant à la locataire ; qu’elle est fondée à ce titre à répercuter sur l’appelante le coût du nettoyage de ces équipements.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique

minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Il est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (') ; b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Sur la demande relative au dysfonctionnement de l’installation de chauffage et d’eau chaude :

Il incombe à la locataire de rapporter la preuve des dysfonctionnements allégués de l’installation de chauffage au gaz, fournissant également l’eau chaude du logement pris en location.

Elle verse à cet égard aux débats :

— une fiche d’entretien de la société de chauffage sanitaire [U] Fils du 9 avril 2018, relative à un dépannage de la chaudière, mentionnant qu’il convient de prévoir le remplacement de la carte principale et du ventilateur avec pressostat et précisant que les mises en arrêt sont fréquentes,

— une fiche de travail de cette même société du 13 avril 2018 relative au remplacement du ventilateur, de la carte et du pressostat,

— une facture de cette société en date du 19 novembre 2019 relative à la révision de la chaudière dans le cadre du contrat d’entretien annuel,

— une fiche de travail de cette société en date du 5 décembre 2019 relative à une recherche de panne à la suite d’une perte de pression, mentionnant que le radiateur de l’entrée est percé et qu’il convient de prévoir son remplacement et mentionnant « chauffage OK et remise en pression »,

— une fiche d’intervention de la même société du 10 décembre 2019 relative au remplacement de l’échangeur ESC et moteur pas à pas, mentionnant qu’il convient de prévoir le remplacement du vase d’expansion hors service (sans conséquence sur la chaudière). Il est indiqué que la température ECS est correcte ; que tous les radiateurs sont en chauffe et qu’aucune autre fuite n’est détectée sur un radiateur,

— une offre de prix de la société en date du 18 novembre 2019 ayant pour objet la réparation de la chaudière de Madame [E] « qui ne fait plus assez d’eau chaude » et portant à cette fin sur la fourniture d’un échangeur à plaques Viessmann, portant la mention « bon pour accord et commande », avec signature et cachet humide de la Sci VZ Investissement.

La Sci VZ Investissement produit quant à elle une facture du chauffagiste du 16 décembre 2019 justifiant de la réparation de la chaudière avec fourniture de l’échangeur à plaques, une facture du 7 janvier 2020 relative à un dépannage à la suite d’une fuite sur la conduite de chauffage, une facture du 3 mars 2020 relative à la fourniture de trois radiateurs et d’un vase d’expansion.

Elle verse aussi aux débats une attestation de Monsieur [Z] [U], gérant de la société éponyme, qui relate neuf interventions de sa société sur l’installation de chauffage du logement de l’appelante entre le 18 novembre 2019 et le 29 mars 2021 et précise que

trois radiateurs percés ont été isolés du réseau avant que celui-ci ne soit remis en pression et en chauffe.

Par lettre recommandée du 7 février 2019 par laquelle elle indiquait que deux radiateurs étaient défectueux (points de rouille et fuite), puis le 20 janvier 2020 par lettre recommandée avec avis de réception adressée par son conseil, la locataire, se plaignant d’un important trouble de jouissance en raison du fonctionnement actuel du chauffage, avait rappelé à la bailleresse la nécessité de procéder au remplacement des radiateurs et du vase d’expansion et l’avait sommée d’y procéder.

Il ressort de ces éléments que l’installation de chauffage équipant le logement a fait l’objet, rapidement après l’entrée dans les lieux et surtout pendant la période 2019-2020, de nombreuses pannes, révélant ainsi une vétusté de la chaudière ; que si la bailleresse a mandaté rapidement le chauffagiste pour y remédier, il n’en demeure pas moins que trois radiateurs percés, donc vétustes, ont été déconnectés du système de chauffage : celui de l’entrée le 5 décembre 2019, celui de la cuisine le 20 janvier 2020 et un autre dont la localisation n’a pas été précisée le 5 février 2020 ; que ces trois radiateurs n’ont été remplacés que le 2 mars 2020, de sorte que la locataire s’est effectivement vu priver partiellement de chauffage pendant ces périodes.

Le préjudice de jouissance qui en découle est imputable à la bailleresse, qui a ainsi manqué à son obligation de maintien des éléments équipant le logement en bon état de fonctionnement.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire de Madame [E].

L’appelante verse aux débats quatre brèves attestations de personnes invitées chez elle à un dîner le 20 octobre 2020 et déclarant avoir remarqué qu’il faisait très froid, ainsi qu’une attestation d’un ami de son fils indiquant avoir constaté à chacune de ses visites que le radiateur était en panne dans la chambre de ce fils et qu’il y faisait très froid, notamment en décembre 2018-2019 ; qu’il n’y avait pas non plus d’eau chaude.

Ces attestations sont cependant laconiques et portent sur une période restreinte.

Au vu des éléments du dossier, il convient d’allouer à l’appelante une somme de 1 500 € en réparation de son préjudice, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur le préjudice matériel :

Madame [E] allègue avoir subi un préjudice en raison de l’endommagement d’un canapé-lit en mars 2020 lors de l’intervention de la société [U] et Fils, mandatée par la bailleresse et qui aurait oublié de fermer une vanne, engendrant un important jet d’eau boueuse sur les murs et ce meuble. Elle indique toutefois aussi dans ses écritures que l’endommagement du meuble serait dû à un dégât des eaux provenant d’infiltrations en toiture.

Pour autant, à l’exception d’un bon de vente en date du 12 mars 2018 portant sur l’achat d’un canapé d’angle au prix de 1 059 euros, l’appelante ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir que ce meuble a été endommagé, non plus que les circonstances dans lesquelles il l’aurait été, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande sur ce point.

Sur la demande relative à un dégât des eaux :

Par courriel du 18 janvier 2021, Madame [E] a fait part à la mandataire de la bailleresse de ce qu’elle avait signalé un sinistre dégât des eaux dans le logement, en raison de fuites d’eau s’écoulant du plafond, notamment par une trappe au-dessus des escaliers et précisant que des moisissures étaient apparues dans la salle de bains et une chambre. Elle a indiqué qu’une déclaration de sinistre avait été faite à son assureur et en justifie par un relevé de sinistralité des Assurances du Crédit Mutuel, faisant état d’un dégât des eaux déclaré le 18 janvier 2021.

La Sci VZ Investissement ne conteste pas la matérialité du sinistre mais l’impute à un manquement de la locataire à son obligation d’entretien des chéneaux et gouttières de la maison d’habitation.

Elle verse à cet effet aux débats une lettre de la société Gasmi Toitures du 26 février 2021 indiquant avoir constaté que les infiltrations d’eaux proviennent d’une mise en charge des cheneaux totalement bouchés par les feuilles et branches, accompagnée d’un devis de la même date portant sur le nettoyage des cheneaux et descentes de la maison de la locataire « [E] » pour un montant total de 1 323,63 euros.

L’appelante soutient que ce devis concerne l’immeuble de ses voisins et non le sien.

En tout état de cause, Madame [E] ne verse aux débats aucune pièce de nature à établir qu’elle a subi un trouble de jouissance en raison de ce dégât des eaux, dont les conséquences sur son lieu d’habitation ne sont pas décrites ni démontrées. En effet, alors qu’il est établi qu’aucune suite n’a été donnée au devis Gasmi Toitures et qu’il n’y a pas eu d’intervention dans les lieux avant la fin du bail pour remédier aux infiltrations dénoncées, l’état des lieux de sortie signé contradictoirement par les parties le 4 octobre 2021 ne fait apparaître de traces d’infiltrations qu’au plafond de la salle de bains, noté comme abimé et sur le sol de cette pièce, noté toutefois comme étant en bon état.

Alors que la maison est notée globalement en bon état à la sortie, aucune preuve n’est rapportée d’un trouble de jouissance consécutif à ce sinistre et qui serait imputable à la bailleresse, étant relevé au surplus que l’appelante ne précise pas les suites qui y ont été apportées par son assureur, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle :

La Sci VZ Investissement demande condamnation de Madame [E] à lui payer la somme de 1 323,63 euros sur la base du devis de la société Gasmi Toitures du 26 février 2021.

Si, en vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives, la locataire avait à sa charge l’entretien des descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières et le dégorgement des conduits, la seule production du devis de la société Gasmi, qui n’a pas été suivi d’une commande et de l’exécution des travaux, est insuffisant à rapporter la preuve d’un manquement de la locataire à son obligation, dans la mesure où l’état des lieux contradictoire de sortie, qui montre un immeuble globalement en bon état, sans difficulté particulière et sans mention de la bailleresse relative à l’état des chéneaux et gouttières, contredit ce seul document dès lors dépourvu de force probante.

Le jugement déféré sera dès lors confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens seront infirmées.

Madame [E] prospérant partiellement en ses prétentions, les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de l’intimée, qui sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué à l’appelante la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté Madame [E] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE la Sci VZ Investissement à payer à Madame [B] [E] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE la Sci VZ Investissement aux dépens de première instance,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE la Sci VZ Investissement à payer à Madame [B] [E] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la Sci VZ Investissement de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Sci VZ Investissement aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente