MINUTE N° 24/232

Copie exécutoire à :

— M^e Thierry CAHN

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 13 Mai 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/03074 – N° Portalis DBVW-V-B7H-IEIP

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection de colmar

APPELANTS :

Monsieur [O] [J]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

Madame [S] [J]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Thierry CAHN, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [U] [G]

[Adresse 3]

Non représenté, assigné le 17 octobre 2023 à étude par acte de commissaire de justice.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 février 2024, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle FABREGUETTES, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 18 septembre 2020, Monsieur [O] [J] et Madame [S] [J] ont donné à bail à Monsieur [U] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant versement d’un loyer mensuel de 398 euros, outre 100 euros au titre de la provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait signifier au preneur par acte d’huissier du 23 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 1 881,56 euros, représentant les arriérés locatifs des mois d’avril, juin, août et septembre 2022 après déduction des charges de l’année 2021, outre le coût dudit commandement.

Par ordonnance du 16 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Colmar a enjoint à Monsieur [U] [G] de payer aux consorts [J] la somme de 3 375,56 euros au titre des arriérés locatifs sur la période d’avril 2022 à décembre 2022 après déduction des charges de l’année 2021. L’ordonnance a été signifiée par acte de commissaire de justice délivré à Monsieur [U] [G] par dépôt en l’étude le 9 janvier 2023.

Par assignation délivrée le 8 février 2023, Monsieur et Madame [J] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar aux fins notamment de voir constater la résolution de plein droit du bail du 18 septembre 2020, subsidiairement en prononcer la résiliation aux torts exclusifs du locataire, en ordonner l’expulsion sous peine d’astreinte de 20 euros par jour de retard. Ils sollicitaient en outre la condamnation du preneur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 800 euros majorés des charges, la somme de 498 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 26 janvier 2023 ainsi que les montants dus pour la période échue du 26 janvier 2023 à la date du jugement à intervenir, outre 1 500 euros d’indemnité de procédure. Ils demandaient aussi sa condamnation à justifier d’une assurance couvrant ses risques

locatifs sous peine d’astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de huit jours après signification du jugement à intervenir.

En défense, Monsieur [U] [G] n’a pas contesté le montant de la créance tout en précisant avoir retrouvé un emploi lui permettant de reprendre le paiement des loyers dès la fin du mois de mai 2023 et de verser en outre un supplément de 200 euros pour apurer sa dette. Il a par ailleurs précisé avoir souscrit une assurance habitation, sans toutefois en justifier à l’audience, et vouloir se maintenir dans le logement.

Par jugement contradictoire rendu le 6 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar a :

déclaré la demande de Madame [S] [J] et Monsieur [O] [J] régulière et recevable ;

constaté que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 23 novembre 2022 ;

condamné Monsieur [U] [G] à produire une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, sous peine d’astreinte de 10 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification du jugement ;

condamné Monsieur [U] [G] à payer Madame [S] [J] et Monsieur [O] [J] la somme de 393,09 euros due au titre de l’arriéré locatif au 23 mai 2023 ;

autorisé Monsieur [U] [G] à s’acquitter de la dette sur deux mois, soit une mensualité de 190 euros, en sus des loyers et charges courants, le 5 du mois suivant la signification du jugement ainsi qu’une dernière mensualité comprenant le solde ;

suspendu les effets de la clause résolutoire du bail du 18 septembre 2020 pendant l’exécution des délais ainsi accordés ;

dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais été acquise ;

dit qu’au premier défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer et des charges courants et sans autre formalité : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail seront constatés à la date du paiement non effectué ; l’expulsion de Monsieur [U] [G] et de tous les

occupants de son chef pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si nécessaire deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ; Monsieur [U] [G] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 498 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux ;

ordonné la capitalisation des intérêts dus par Monsieur [U] [G] pour une année entière à compter du jugement ;

rejeté tous les autres chefs de demande ;

rejeté la demande d’indemnité formulée par Monsieur et Madame [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Monsieur [U] [G] aux frais et dépens y compris les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 septembre 2022 et de notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsion (CCAPEX).

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que le preneur n’avait pas réglé l’intégralité des sommes dues dans les deux mois du commandement et n’avait pas saisi le juge pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire ; qu’il était tenu de s’assurer contre les risques dont il devait répondre et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur et que, se maintenant dans les lieux, il lui revenait de justifier d’une assurance contre les risques locatifs ; que Monsieur [U] [G] restait devoir la somme totale de 2 490 euros au titre des arriérés locatifs à la date du 23 mai 2023 dont il convenait de déduire la somme de 2 096,91 euros correspondant aux montants dus à la date du décompte du 26 janvier 2023 incluant les arriérés locatifs visés par la procédure d’injonction de payer soit un solde restant dû de 393,09 euros ; qu’il ressortait du dernier décompte que le locataire avait d’ores et déjà procédé à un règlement de la somme de 2 000 euros le 11 janvier 2023 et avait réglé les loyers des mois de février, mars et avril 2023 ; qu’il y avait donc lieu de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais ainsi accordés.

Monsieur [O] [J] et Madame [S] [J] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 7 août 2023.

Par dernières écritures notifiées le 12 octobre 2023, Monsieur [O] [J] et Madame [S] [J] demandent à la cour de déclarer leur appel recevable, d’infirmer le jugement entrepris, et en conséquence, statuant à nouveau de :

réformer intégralement le jugement ;

condamner Monsieur [U] [G] à leur payer le montant de 4 079 euros au titre du solde de l’injonction de payer pour les loyers de 2022 et les loyers non réglés de janvier à mai 2023 ;

dire que le solde dû pour l’injonction de payer pour les loyers 2022 est de 1 589 euros ;

condamner en outre Monsieur [U] [G] à payer les loyers ou indemnités d’occupation de 498 euros par mois à compter de mai 2023 jusqu’à libération effective des locaux ;

constater que la suspension de la clause résolutoire retenue par le jugement entrepris n’a plus lieu d’être, faute par Monsieur [U] [G] de régler la mensualité régulière de 190 euros ;

en conséquence

constater la résolution de plein droit du bail du 18 septembre 2020 et prononcer l’expulsion immédiate et sans délai du locataire, Monsieur [U] [G], et de tout occupant de son chef du logement sis à [Adresse 3] sous peine d’astreinte de 20 euros par jour de retard outre indemnité d’occupation passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

autoriser le commissaire de justice instrumentaire en tant que de besoin à se faire assister du concours de la force publique ;

rejeter toute prétention de Monsieur [U] [G] ;

condamner Monsieur [U] [G] aux charges restant dues au titre du logement pour 2022 et 2023 outre les différents frais du commissaire de justice ;

condamner en outre Monsieur [U] [G] à payer 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [U] [G] à justifier de son assurance sous peine d’astreinte tel que précisé par la décision entreprise.

Au soutien de leur appel, ils font valoir que le premier juge a commis une erreur en déduisant du montant de 2 490 euros, correspondant aux loyers impayés des mois de janvier à mai 2023,

les sommes encore dues sur l’ordonnance d’injonction de payer et qu’il n’a, par ailleurs, pas statué sur la demande, qui avait été faite, en condamnation des impayés de loyers pour la période échue entre le 26 janvier 2023 et le jugement, désormais l’arrêt à intervenir, au titre des nouveaux impayés.

Ils sollicitent paiement des arriérés de janvier à mai 2023 à raison de 2 490 euros, auquel s’ajoute le solde de 1 589 euros restant dû au titre de l’ordonnance d’injonction de payer soit la somme totale réclamée de 4 079 euros.

Ils se prévalent en outre de ce que Monsieur [U] [G] n’a pas réglé la première mensualité de 190 euros mise à sa charge dans le cadre des délais qui lui étaient accordés par le premier juge, aucun versement n’étant intervenu à ce titre de sorte que la suspension de la clause résolutoire a cessé et que celle-ci doit reprendre plein effet.

Monsieur et Madame [J] ont fait signifier leur déclaration d’appel et leurs conclusions à Monsieur [U] [G], respectivement le 14 septembre 2023 et le 02 novembre 2023, ce dernier n’ayant pas constitué avocat.

L’audience de plaidoiries a été fixée au 19 février 2024 pour une mise en délibéré au 13 mai 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Au préalable, la cour rappelle que :

— aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à « dire et juger » ou « constater », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra pas sauf à ce qu’ils viennent au soutien d’une prétention formulée dans le dispositif des conclusions ou si elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention,

— en vertu de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie intimée qui ne conclut pas ou qui est irrecevable en ses écritures est réputée s’être appropriée les motifs du premier juge,

— l’appel ne peut prospérer que si les critiques formulées à l’encontre du jugement apparaissent fondées.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Il résulte des termes du jugement, non critiqué sur ce point, que le preneur n’a effectué aucun versement dans le délai de deux mois ouvert par le commandement de payer, comme cela résulte d’ailleurs tant de l’assignation et des conclusions des bailleurs que des déclarations de Monsieur [U] [G] devant le premier juge.

C’est donc à juste titre que le premier juge a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 23 novembre 2022 et a, par suite, condamné Monsieur [U] [G] à régler une indemnité d’occupation qu’il a fixée à la somme mensuelle de 498 euros, somme qui sera confirmée en l’absence de demande expresse sur ce point dans le dispositif des conclusions d’appel, équivalent donc à une demande de confirmation.

Les appelants sollicitent également confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [U] [G] à justifier de son assurance sous peine d’une astreinte de 10 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification du jugement.

La capitalisation des intérêts n’étant pas davantage critiquée, elle sera également confirmée.

L’appel tend essentiellement à obtenir réformation sur le montant de l’arriéré dû au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation et sur l’octroi de délais de paiement et les conséquences afférentes.

Sur le montant de l’arriéré

Par ordonnance rendue le 16 décembre 2022, Monsieur [U] [G] s’est vu délivrer injonction de régler à Monsieur et Madame [J] sept mois de loyers et charges de retard (soit 7 x 498 euros), outre les frais de la requête, sous réserve de la déduction de la somme de 110,44 euros au titre d’ « acomptes et versements directs » correspondant à un avoir sur les charges 2021.

Cette décision constitue un titre exécutoire à hauteur de 3 375,56 euros pour les arriérés de loyers et charges jusqu’à l’échéance de décembre 2022 et pour les frais et dépens afférents.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs que Monsieur [U] [G] a effectué un versement de 2 000 euros le 11 janvier 2023, laissant subsister un solde en principal de 1 375,56 euros, outre les frais et dépens de la procédure d’injonction de payer (soit 223,35 euros).

Au vu des déclarations concordantes des parties en première instance, il est acquis que Monsieur [U] [G] restait devoir, au titre des échéances postérieures à l’ordonnance d’injonction de payer, les loyers et charges des mois de janvier à mai 2023 soit 5 mois à 498 euros correspondant à 2 490 euros.

Le premier juge a effectué un calcul erroné quant à l’arriéré locatif en imputant la somme restant due arrêtée au 26 janvier 2023 (2 096,91 euros correspondant au solde précité de 1 375,56 euros, aux frais de procédure et au loyer impayé de janvier 2023) sur les sommes échues après l’ordonnance d’injonction de payer (2 490 euros pour les loyers impayés de janvier à mai 2023). Il s’est par ailleurs contredit dans sa décision en indiquant que Monsieur [U] [G] indiquait pouvoir reprendre les paiements à compter de la fin du mois de mai 2023 tout en considérant ultérieurement que le locataire avait réglé les loyers de février, mars et avril 2023.

Le jugement sera donc infirmé quant au montant de l’arriéré locatif.

C’est toutefois aussi à tort que les appelants sollicitent condamnation de Monsieur [U] [G] au paiement de la somme de 4 079 euros, correspondant au cumul des arriérés de janvier à mai 2023 et du solde dû au titre de l’ordonnance d’injonction de payer, alors qu’ils disposent déjà d’un titre exécutoire pour les impayés ayant couru jusqu’en décembre 2022 inclus et les frais et dépens de la procédure d’injonction de payer.

Au vu des éléments précités, Monsieur [U] [G] restait redevable d’une somme en principal de 2 490 euros pour les sommes échues entre janvier et mai 2023 inclus, correspondant, par suite de la résiliation, à des indemnités d’occupation et non des loyers, et les bailleurs avaient bien sollicité paiement de cette somme dans leurs conclusions et à l’audience.

Il y a donc lieu de réformer le jugement de première instance sur ce point et de condamner Monsieur [U] [G] au paiement de cette somme, sans préjudice de la faculté des époux [J] de recouvrer, par ailleurs, les sommes dues au titre de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 16 décembre 2022.

Sur l’octroi de délais de paiement

Le jugement de première instance a autorisé Monsieur [U] [G] à s’acquitter de sa dette, alors limitée à la somme de 393, 09 euros, en deux mensualités de 190 euros chacune, outre une troisième mensualité pour le solde.

Il résulte toutefois de l’infirmation ci-dessus que Monsieur [U] [G] est redevable non pas de la somme de 393,09 euros mais de celle de 2 490 euros, outre le solde de l’ordonnance d’injonction de payer (1 375,56 euros en principal).

Faute de constitution de l’intimé, la cour ne dispose d’aucun élément sur sa situation financière récente étant constaté qu’il avait, devant le premier juge, fait état d’une reprise récente d’activité professionnelle sans toutefois en justifier et que les appelants indiquent, aux termes de leurs conclusions d’appel, qu’aucun versement n’a été effectué afin d’apurer l’arriéré malgré l’engagement pris par le preneur à l’audience et malgré les termes du jugement de première instance.

Il est dès lors peu vraisemblable qu’il soit en capacité de respecter des délais de paiement sur une durée nécessairement allongée au vu du montant de sa dette.

Il convient donc d’infirmer le jugement en ce qu’il a accordé des délais de paiement à Monsieur [U] [G] et de rejeter cette demande.

En l’absence de délais de paiement, la clause résolutoire a pris plein effet au 23 novembre 2022 et l’expulsion de Monsieur [U] [G] sera ordonnée. Comme relevé par le premier juge, la faculté de requérir le concours de la force publique paraît suffisante sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la demande au titre des charges 2022 et 2023 et des frais de commissaire de justice

Monsieur [O] [J] et Madame [S] [J] forment, dans le dispositif de leurs conclusions, une demande en condamnation de Monsieur [U] [G] à leur payer les charges dues au titre du logement pour les années 2022 et 2023. Ils ne chiffrent toutefois pas leur demande ni ne produisent aucune pièce justificative. Cette demande sera donc rejetée.

Les frais de commissaire de justice, dont il est sollicité paiement sans davantage de précisions, s’analysent en dépens dont ils suivent donc le sort.

Sur les frais et dépens

La procédure ayant été rendue nécessaire par la carence de Monsieur [U] [G], sa condamnation aux dépens de première instance est justifiée et sera confirmée, le premier juge ayant précisé que sont ainsi compris les coûts du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que la notification à la CCAPEX.

Au vu de l’issue de l’appel, Monsieur [U] [G] sera également condamné à supporter les dépens de la procédure d’appel et à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [S] [J] une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et par arrêt rendu par défaut,

INFIRME le jugement rendu le 6 juillet 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Colmar en ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif et l’octroi des délais de paiement ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à Monsieur [O] [J] et Madame [S] [J] la somme de 2 490 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupations pour la période de janvier à mai 2023 inclus ;

REJETTE toute demande en délais de paiement au profit de Monsieur [U] [G] ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [U] [G] à quitter les lieux et ORDONNE en conséquence son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, laquelle pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si nécessaire, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT n’y avoir lieu à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à payer à Monsieur [O] [J] et Madame [S] [J] une indemnité d’occupation d’un montant de 498 euros par mois à compter de juin 2023 (mai 2023 étant inclus dans la somme précitée) jusqu’à libération effective des lieux ;

CONFIRME le jugement pour le surplus ;

Y ajoutant :

REJETTE la demande en condamnation de Monsieur [U] [G] au paiement des charges restant dues au titre du logement pour les années 2022 et 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] à verser à Monsieur [O] [J] et Madame [S] [J] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [G] aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier La Présidente