MINUTE N° 24/84

Copie exécutoire à :

— M^e Guillaume HARTER

— M^e Stephanie ROTH

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 12 Février 2024

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/04410 – N° Portalis DBVW-V-B7G-H65F

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 12 septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

APPELANT :

Monsieur [N] [L]

[Adresse 4]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/3022 du 29/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Guillaume HARTER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Madame [H] [G]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stephanie ROTH, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me MARTINO, Présidente de chambre, et M^me DESHAYES, Conseillère ;

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me MARTINO, Présidente de chambre

M^me FABREGUETTES, Conseillère

M^me DESHAYES, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Isabelle FABREGUETTES, présidente, en l’absence de la présidente de chambre légitimement empêchée et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat en date du 26 juillet 2016 prenant effet le 1er août 2016, Monsieur [N] [L] a donné à bail à Madame [H] [G] un appartement situé [Adresse 4], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 550 €, outre une provision sur charges de 100 €.

Madame [H] [G] a quitté le logement le 15 juillet 2019 et le bailleur lui a restitué, sur le dépôt de garantie de 550 €, la somme de 56,26 € après déduction de la régularisation des charges sur trois années, ainsi que des réparations locatives.

Par acte du 9 août 2021, Madame [H] [G] a assigné Monsieur [N] [L] devant le tribunal de proximité de Sélestat aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 3 600 € en remboursement des provisions sur charges réglées pour la période du 1er août 2016 au 15 juillet 2019, outre les intérêts, la somme de 1 648,74 € en remboursement du dépôt de garantie majorée des intérêts de retard, ainsi que la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a de même sollicité la capitalisation des intérêts.

Monsieur [N] [L] a conclu à la prescription de la demande et à son rejet. À titre reconventionnel, il a demandé condamnation de Madame [H] [G] à lui payer la somme de 1 000 € pour procédure abusive et la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 12 septembre 2022, le tribunal de proximité de Sélestat a :

— déclaré que la clé de répartition des charges retenues par Monsieur [N] [L] n’est pas équitable,

— déclaré que les charges locatives réclamées par Monsieur [N] [L] pour la période du 1er août 2016 au 15 juillet 2019 ne sont pas justifiées,

— condamné Monsieur [N] [L] à payer à Madame [H] [G] la somme de 3 600 € au titre du remboursement des provisions sur charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné Monsieur [N] [L] à payer à Madame [H] [G] la somme de 1 530,65 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 novembre 2019,

— prononcé la capitalisation des intérêts,

— débouté Monsieur [N] [L] de sa demande au titre de la procédure abusive ainsi que de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [N] [L] à payer à Madame [H] [G] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [N] [L] aux entiers frais et dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Monsieur [N] [L] a interjeté appel de cette décision le 7 décembre 2022.

Par écritures notifiées le 17 octobre 2023, il conclut à l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

— juger que la clé de répartition est équitable,

— juger que les charges locatives réclamées par Monsieur [N] [L] pour la période du 1er août 2016 au 15 juillet 2019 sont justifiées,

— juger que la restitution partielle du dépôt de garantie est justifiée en raison de la réfection des peintures et du changement des rideaux,

— débouter Madame [H] [G] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Madame [H] [G] au paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— condamner Madame [H] [G] aux entiers frais et dépens des deux instances,

— condamner Madame [H] [G] à payer à Monsieur [N] [L] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il précise que l’immeuble dont il est propriétaire, dans lequel se situe le logement, est constitué d’un local commercial occupé de façon épisodique, d’un appartement au rez-de-chaussée de 76 m² et d’un appartement au premier étage de 124 m² occupé par sa famille ; qu’il a été retenu une répartition en fonction du nombre d’habitants par appartement pour les charges, deux habitants étant retenus pour la locataire ; que ce mode de calcul est habituellement retenu car il correspond à une réalité ; qu’il n’existe aucune obligation concernant le choix des clés de répartition, le fondement étant celui de l’acceptation des parties ; que Madame [H] [G] n’a émis aucune contestation durant les trois années d’occupation ; que le mode de calcul s’avère bénéfique à la locataire, qui accueillait régulièrement son compagnon et ses deux enfants ; que l’intimée n’a jamais sollicité l’installation de compteurs individuels pendant la location ; que le local commercial n’est que très peu utilisé et ne dispose d’aucune cuisine ni sanitaires ; que sa consommation énergétique est tout à fait minime ; qu’il produit les justificatifs des charges depuis 2016 ; que le montant répercuté se situe dans la moyenne nationale telle qu’établie par l’Insee.

Il conteste la condamnation en restitution de l’entier dépôt de garantie, dans la mesure où il a été contraint de procéder à l’achat de sept nouveaux rideaux et de remettre en état l’appartement, compte tenu des mentions portées sur l’état des lieux de sortie.

Il fait valoir qu’il n’a pas augmenté annuellement le montant du loyer ; que le comportement de Madame [H] [G] démontre sa mauvaise foi, de sorte qu’il est fondé à obtenir des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Par écritures notifiées le 7 novembre 2023, Madame [H] [G] a conclu au rejet de l’appel, à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et sollicite condamnation de Monsieur [N] [L] aux entiers frais et dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que pendant toute la durée du bail, le bailleur n’a jamais procédé à la moindre régularisation des charges ; qu’il s’est borné à lui restituer un solde sur le dépôt de garantie en déduisant

la régularisation des charges sur les trois années du bail ; qu’il ne peut dès lors se prévaloir d’un accord de sa part sur le mode de répartition ; que la clé retenue est erronée, en ce qu’elle occupait le logement seule une semaine sur deux, la présence de sa fille s’inscrivant dans le cadre d’une garde alternée ; qu’il n’y a pas lieu de tenir compte de la présence de son compagnon et de ses deux enfants, qu’elle conteste ; que l’immeuble contient également un local professionnel occupé par une auto-école, à laquelle aucune charge n’est imputée, alors qu’elle générait nécessairement une consommation d’électricité et d’autres charges qui ne devaient pas être répercutées sur elle ; que l’appelant ne peut par ailleurs mettre en compte des frais de réfection du logement, dans la mesure où aucun état des lieux de sortie n’a été dressé de manière contradictoire.

MOTIFS

En vertu des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Il résulte en l’espèce des pièces produites que par lettre du 15 juillet 2019, Monsieur [N] [L] s’est prévalu d’un état des lieux de sortie contradictoire en date du 15 septembre 2019 qui mettrait en évidence des dégradations locatives ayant entraîné le remplacement de sept rideaux à 30 € pièce, le nettoyage et le rafraîchissement (peinture) du logement à la suite des odeurs et toiles d’araignées et a informé Madame [H] [G] de ce qu’il retenait sur le dépôt de garantie les charges non payées à ce jour, dont le montant s’élève à 493,74 €. Il lui a remboursé la somme de 56,26 € sur le dépôt de garantie de 550 €.

Par lettre du 1er août 2019, le bailleur a adressé à Madame [H] [G] la régularisation des charges locatives pour la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2019 faisant apparaître un solde négatif de 493,74 € après déduction des provisions sur charges de 1 200 € multiplié par trois = 3 600 € des charges locatives réelles de 1 364,68 € par an multiplié par trois, soit 4 093,74 €. Il a joint un décompte par nature des charges se détaillant ainsi :

chauffage commun fioul-bois : 7 021,78 €, divisé par six habitants = 1170,30 € dont deux parts ont été imputées à Madame [H] [G] pour la somme de 2 340,59 €,

redevance ordures ménagère/sorties : 1 708,13 €, divisé par six habitants = 284,69 € dont deux parts ont été imputé à la locataire, soit 569,38 €,

eau froide : 1 937,05 €, divisé par six habitants = 322,84 €, dont deux parts ont été imputées à Madame [H] [G] pour la somme de 645,68 €,

électricité commune : 1 614,25 €, divisé par six habitants = 269,04 €, dont deux parts ont été imputées à la locataire pour la somme de 538,08 €.

Il a par ailleurs versé aux débats les factures relatives aux livraisons de fioul, à la consommation d’eau, à la redevance des ordures ménagères et à l’électricité.

Force est cependant de constater que le bailleur, qui s’est abstenu de remplir son obligation de régularisation annuelle des charges, ne peut arguer d’un consentement de la locataire à la clé de répartition retenue, étant relevé que le contrat de bail ne contient aucun élément afférent à la répartition des charges.

En présence d’un immeuble comprenant deux logements de taille différente, dont le plus grand est occupé par la famille du bailleur, ainsi qu’un local commercial au rez-de-chaussée, la répartition des charges ne reflète nullement la dépense réelle liée à l’utilisation des lieux par Madame [H] [G].

Il sera en effet relevé que le local commercial, même s’il n’est utilisé que les lundis et jeudis de 18 heures à 20 heures, induit nécessairement des dépenses d’électricité et de chauffage, voire d’eau froide, qui ne sont pourtant pas répercutées au locataire de ce local, mais répartis entre les occupants des deux appartements ; que l’imputation à Madame [H] [G] de deux parts n’est pas justifiée, dans la mesure où l’intimée affirme, sans être contesté sur ce point, qu’elle n’accueillait sa fille qu’une semaine sur deux dans le cadre d’une garde alternée ; que le bailleur n’apporte en revanche aucune preuve au soutien de son affirmation selon laquelle elle aurait hébergé régulièrement son compagnon et les deux enfants de ce dernier.

De ce fait, Monsieur [N] [L] ne peut justifier des charges locatives afférentes à chaque local et de la consommation réelle de la locataire. Le fait qu’il n’a pas sollicité l’indexation du loyer pendant la durée du bail ne peut avoir pour conséquence de le dispenser de son obligation au titre de la justification des charges locatives.

C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a retenu que la locataire était en droit de réclamer le remboursement des provisions sur charges à hauteur de 3 600 €.

Par ailleurs, Monsieur [N] [L] n’est pas fondé à imputer des sommes sur le montant du dépôt de garantie, dans la mesure où aucun état des lieux de sortie n’a été contradictoirement établi entre les parties.

En effet, Monsieur [N] [L] s’est manifestement borné unilatéralement à apporter des observations en surcharge sur l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 23 juillet 2016, en faisant ajout pour chaque constatation de la date du 15 juillet 2019. Ce document ne présente aucun caractère probant, en ce qu’il n’émane que de lui et qu’il n’est corroboré par aucune autre pièce, notamment des devis.

Aucune régularisation sur charges ne pouvant être imputée à la locataire et l’appelant ne mettant pas en évidence l’existence de dégradations locatives, le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [N] [L] à restituer à Madame [H] [G] le solde restant dû au titre du dépôt de garantie, majoré conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, de même qu’en ce qu’il a rejeté sa demande en dommages-intérêts, la procédure intentée par Madame [H] [G] ne pouvant être qualifié d’abusive.

Sur les frais et dépens :

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Les dépens de l’instance d’appel seront mis à la charge de l’appelant, dont les prétentions ne prospèrent pas, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait droit à la demande de l’intimée au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits en appel, à hauteur de la somme de 1 500 €.

La demande formée par l’appelant au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement entrepris,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] à payer à Madame [H] [G] la somme de 1 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [N] [L] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [L] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente