MINUTE N° 25/235

Copie exécutoire à :

— M^e Katja MAKOWSKI

— M^e Etienne STEIL

Copie à :

— greffe JCP du TPRX Illkirch-Graffenstaden

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 12 Mai 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/00991 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIGC

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 22 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch- Graffenstaden

APPELANTE ET INCIDEMMENT INTIM''E :

Madame [V] [F]

[Adresse 1] [Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/65 du 13/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Katja MAKOWSKI, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ ET INCIDEMMENT APPELANT :

Monsieur [G] [L]

[Adresse 3] [Localité 6]

Représenté par M^e Etienne STEIL, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIM''E SUR APPEL PROVOQU'' :

CAF BAS-RHIN, représentée par son directeur général

[Adresse 2] [Localité 4]

Non représentée, assignée à personne morale le 23 août 2024 par acte de commissaire de justice

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Selon contrat du 13 décembre 2019 à effet au 1er février 2020, Monsieur [G] [L] a donné à bail à Madame [V] [F] une maison située [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 900 ' et d’une provision pour charges mensuelle de 30 '.

À la demande de Madame [V] [F], la caisse d’allocations familiales a fait intervenir le cabinet Urban afin de procéder à un diagnostic de décence du logement.

Le rapport établi le 18 mai 2021 a conclu à l’indécence des lieux, ce qui a entraîné la suspension de l’allocation logement par la caisse d’allocations familiales.

Par acte du 8 février 2022, Monsieur [G] [L] a assigné Madame [V] [F] et la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden, aux fins de voir annuler le constat de non-décence établi le 18 mai 2021 par la caisse d’allocations familiales, voir dire et juger que les allocations de logement familiales versées par la CAF du Bas-Rhin seront dues à Monsieur [G] [L], voir condamner Madame [V] [F] au paiement de la somme de 2 542,37 ' au titre de sa quote-part des arriérés de loyers, de voir déclarer le jugement opposable à la CAF du Bas-Rhin et de voir condamner Madame [V] [F] aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 200 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement avant-dire droit du 6 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, confiée à Monsieur [S] [Y] architecte.

L’expert a déposé son rapport le 2 novembre 2022.

Monsieur [G] [L] a maintenu ses demandes, précisant que la locataire avait quitté les lieux et a sollicité également condamnation de Madame [V] [F] à faire réaliser les travaux d’entretien sur les installations d’évacuation d’air vicié, sous astreinte de 10 ' par jour de retard et de la voir condamner au paiement d’une somme de 9 709,60 ' au titre des arriérés de loyer, dont à déduire les allocations logement.

Madame [V] [F] a demandé condamnation sous astreinte de Monsieur [G] [L] à lui remettre l’ensemble des quittances de loyer correspondant à ses règlements, ainsi que les décomptes de charges avec justificatifs, la condamnation de Monsieur [G] [L] sous astreinte, à réaliser les travaux de réparation préconisés par l’expert, a demandé qu’il soit dit que le montant du loyer s’élèvera à 575 ' par mois à compter du 1er février 2023 jusqu’à son départ effectif des lieux loués et a demandé condamnation de Monsieur [G] [L] à lui payer la somme de 11 700 ' au titre de son préjudice matériel quant à la location d’un logement de trois pièces au lieu de celle d’un logement de cinq pièces, la somme de 5 000 ' en réparation du préjudice subi quant à l’indécence du lieu loué, outre une somme de 1 200 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle a sollicité les plus larges délais de paiement, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin a déclaré s’en remettre à l’appréciation du tribunal quant à l’indécence du logement.

Par jugement du 22 novembre 2003, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Illkirch-Graffenstaden a :

— constaté que le logement donné à bail à Madame [V] [F] par contrat du 13 décembre 2019 situé [Adresse 3] à [Localité 6] ne répond pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 en ce qu’il présente des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants,

— débouté Monsieur [G] [L] de sa demande d’annulation du constat de non-décence établi par la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin du 18 mai 2021,

— débouté Monsieur [G] [L] de sa demande de réalisation de travaux d’entretien,

— condamné Madame [V] [F] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 9 709,60 ' au titre de l’arriéré locatif en date du 23 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné Monsieur [G] [L] à payer à Madame [V] [F] la somme de 9 709,60 ' au titre du préjudice de jouissance résultant du caractère indécent du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— ordonné la compensation des créances des parties,

— débouté Madame [V] [F] de sa demande reconventionnelle de remise des quittances de loyers et des comptes de charges sous astreinte,

— débouté Madame [V] [F] de sa demande reconventionnelle de réalisation de travaux sous astreinte,

— débouté Madame [V] [F] de sa demande reconventionnelle de réduction de loyer,

— débouté Madame [V] [F] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

— dit que la demande de délai de paiement est sans objet,

— rejeté les demandes formulées par les parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— dit que chaque partie gardera à sa charge les dépens qu’elle a exposés,

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision.

Madame [V] [F] a interjeté appel de cette décision le 28 février 2024.

Par dernières écritures notifiées le 5 mars 2025, elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’elle a été condamnée à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 9 709,60 ', en ce que le premier juge a considéré que Monsieur [G] [L] ne devait payer que la somme de 9 709,60 ' au titre du préjudice de jouissance, avec compensation avec la dette locative et en ce que ses demandes reconventionnelles ont été rejetées.

Elle demande à la cour de :

— débouter Monsieur [G] [L] de sa demande en condamnation de Madame [V] [F] au paiement de l’arriéré locatif correspondant à l’allocation logement non perçue,

— condamner Monsieur [G] [L] à régler à Madame [V] [F] la somme de 16 700 ' au titre de son entier préjudice,

— confirmer la décision pour le surplus,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur [G] [L] à rembourser la caution de 900 ' versée par Madame [V] [F],

— débouter Monsieur [G] [L] de toutes ses fins et conclusions,

Sur appel incident,

— déclarer l’appel incident et la demande additionnelle de Monsieur [G] [L] mal fondés,

— les rejeter,

— débouter Monsieur [G] [L] de toutes ses fins et conclusions,

— condamner Monsieur [G] [L] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer 2 500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’à compter de l’hiver 2020, d’importantes moisissures sont apparues dans les locaux et qu’elle a demandé au bailleur de réaliser des travaux ; que le rapport concluant à l’indécence du logement a entraîné la suspension par la caisse d’allocations familiales de l’allocation logement à compter de juin 2021 ; qu’aucun arriéré locatif ne peut lui être imputé, alors qu’elle a continué à acquitter le loyer hors allocation logement conformément aux dispositions de l’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation ; qu’à défaut d’avoir effectué les travaux nécessaires dans les lieux, Monsieur [G] [L] ne peut plus lui réclamer la part de loyers impayés correspondant à l’allocation de logement, de sorte que c’est à tort que le premier juge l’a condamnée au paiement de la somme de 9 709,60 ' ; qu’elle est fondée à obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance résultant de l’indécence des locaux et du fait que deux pièces ont une superficie inférieure à la surface habitable minimale de 7 m² ; que le premier juge a mésestimé son préjudice, tant de jouissance que moral, le bailleur n’hésitant pas à l’assigner en expulsion nonobstant les termes de la loi ; qu’elle a porté plainte à deux reprises pour menaces et harcèlement, assumant un loyer pour une maison de cinq pièces dont deux chambres étaient en réalité indécentes ; qu’en fixant des dommages et intérêts au montant de l’arriéré et en ordonnant la compensation des créances, le premier juge l’a privée de tout dédommagement.

Elle conteste toutes dégradations locatives qui n’ont pas été constatées contradictoirement, alors qu’elle a toujours entretenu le logement et assumé les réparations locatives, rendant un logement nettoyé et fait valoir que la caution ne lui a jamais été restituée.

Par écritures notifiées le 11 mars 2025, Monsieur [G] [L] a conclu ainsi qu’il suit :

Vu l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

In limine litis :

— dire et juger que la demande en diminution du loyer est forclose, et, partant, confirmer le jugement en ce qu’il déboute Madame [F] de sa demande à ce titre ;

Sur les demandes additionnelles :

— condamner Madame [F] au paiement de 8 808,39 ' au titre des réparations locatives ;

— condamner Madame [F] au paiement de 300 ' au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie ;

Sur l’appel principal :

— déclarer Madame [F] mal fondée en son appel,

— le rejeter,

— la débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions,

— confirmer la décision entreprise sous réserve de l’appel incident et des demandes additionnelles,

Sur l’appel incident et en tant que de besoin :

A titre principal :

— infirmer le jugement entrepris sur les points suivants :

' constate que le logement ne répondait pas aux critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 en ce qu’il présente des risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants

' déboute Monsieur [G] [L] de sa demande d’annulation du constat de non décence établi par la CAF du Bas-Rhin le 18 mai 2021

' déboute Monsieur [G] [L] de sa demande de réalisation des travaux,

' condamne Madame [V] [F] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 9 709,60 ', au titre de l’arriéré locatif en date du 23 mai 2023,

' condamne Monsieur [G] [L] à payer à Madame [V] [F] la somme de 9 709,60 ', au titre du préjudice de jouissance résultant du caractère indécent du logement,

Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et ajoutant au jugement :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a dit que le caractère non décent du logement était établi,

— annuler le constat de non-décence établi le 18 mai 2021 par la CAF du Bas-Rhin portant sur le logement loué [Adresse 3] [Localité 6] et loué par Madame [F] en constatant l’absence de désordres imputables à Monsieur [L] pouvant être constitutifs de logement indécent ;

— débouter Madame [F] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance,

A titre subsidiaire : rapporter à de plus justes proportions l’indemnisation, et en tout état de cause en-dessous de la limite de 5 000 ' correspondant à l’objet du litige ;

— dire et juger que les allocations de logement familiales versées par la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin sont dues à Monsieur [L] ;

— déclarer le jugement à intervenir opposable à la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin ;

— condamner Madame [F] au titre des arriérés de loyer au paiement d’une somme de 13 795,43 ', dont devront être déduites les allocations logement de la Caisse d’allocations Familiales le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

A titre subsidiaire : condamner Madame [F] au titre des arriérés de loyer au paiement d’une somme de 1 891,93 ', dont devront être déduites les allocations logement, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

En tout état de cause :

— débouter la partie demanderesse de sa demande de condamnation de Monsieur [L] aux entiers dépens ainsi qu’à une indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [F] au paiement de la somme de 1 200 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il indique que Madame [V] [F] a pris à bail l’immeuble en parfaite connaissance de son caractère ancien et qu’il avait pris soin de lui fournir un document d’information quant aux conditions d’utilisation du logement, principalement son aération ; qu’il a dû faire procéder à un constat des lieux de sortie par huissier, à défaut de disposer de la nouvelle adresse de la locataire et qu’il est fondé à obtenir réparation du préjudice subi du fait des dégradations commises par l’appelante.

Il fait valoir que le logement ne peut être qualifié d’indécent quant à la surface habitable, en ce qu’il est conforme aux dispositions de l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 ; que la locataire n’a pas sollicité la diminution de son loyer dans le délai légal prévu, de sorte que sa demande est prescrite ; que le bail vise cinq pièces, sans les qualifier ni de chambres ni de pièces principales ; que l’erreur de 29 cm² dans la surface habitable relevée par le rapport d’expertise judiciaire correspond à une différence de 0,24 % par rapport à la surface habitable totale telle qu’elle figure sur les documents contractuels, qui ne peut donner lieu à aucune indemnisation.

Il conteste les autres critères d’indécence retenus par le premier juge, en ce qu’une expertise effectuée le 12 février 2021 concluait que le logement était décent ; qu’il a effectué des travaux pour reprendre les désordres retenus a contrario par l’expertise d’Urbam Conseil le 15 mars 2021.

Il fait valoir, relativement aux désordres retenus par l’expert judiciaire, qu’aucun texte n’impose au bailleur une mise aux normes de l’installation électrique en dehors des cas où elle présente un danger pour la sécurité, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; que les extracteurs mis en place dans la salle de bain et la cuisine étaient en parfait état de marche lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, qui n’a pas signalé de désordres à ce titre ; que l’entretien et la réparation des VMC sont à la charge du locataire, sauf en cas de vétusté ; que Madame [V] [F] n’a pas procédé au nettoyage des grilles d’aération et de la bouche de VMC, de sorte qu’elle doit être tenue de prendre en charge les réparations qui lui incombent ; que l’origine des moisissures relevées dans une chambre de l’étage procède d’un défaut d’entretien global caractérisé du logement, notamment des grilles de ventilation des fenêtres, ainsi que d’une insuffisance de chauffage et d’aération ; qu’aucune moisissure n’était apparue ni avant, ni après l’occupation des lieux par Madame [V] [F] ; que celle-ci a interdit l’accès à deux entreprises qu’il avait mandatées pour effectuer des vérifications sur la cause de l’humidité ; qu’il n’était en aucun cas tenu de construire un garde-corps dans les escaliers menant à la cave, ce qu’il a pourtant fait, de sorte qu’il ne peut lui être reproché l’absence de barreaux pour combler ce garde-corps ; qu’il n’est donc justifié d’aucun préjudice de jouissance justifiant l’allocation de dommages et intérêts.

Il soutient qu’au regard du caractère décent du logement, Madame [V] [F] est tenue de payer l’intégralité des loyers ; que le départ de la locataire l’empêche de procéder aux travaux de mise en conformité, de sorte qu’il est fondé à obtenir paiement de l’entier arriéré d’un montant de 13 795,83 ' au mois d’août 2023 ; que subsidiairement, l’impayé n’est pas exclusivement composé des allocations logement suspendues depuis le constat du 18 mai 2021 et qu’une dette de 1 891,93 ' demeurent hors APL.

La caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin, à qui la déclaration d’appel et les conclusions d’appel ont été signifiées par acte du 23 août 2024 remis à personne morale, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Sur le caractère décent du logement

En vertu des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas.

Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 4 de ce décret dispose que le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, selon diagnostic du cabinet Urbam Conseil après visite du 15 mars 2021, effectué à la demande de la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin, il a été relevé que la maison d’habitation donnée à bail à Madame [V] [F] présentait des désordres relatifs à l’utilisation de rallonges électriques dans la chambre à gauche, l’utilisation de multiprises électriques dans la chambre à droite, la présence de moisissures en haut et en bas des murs de la chambre en enfilade, des risques de chute en raison d’un écartement entre les barreaux trop élevés du garde-corps sur le palier, d’une absence de main courante de l’escalier menant à la cave, d’un éclairement naturel insuffisant de la chambre en enfilade, d’une ventilation insuffisante du logement, d’un risque de chute aux fenêtres pour l’ouvrant de la porte à gauche. Les désordres constatés dans le logement concernant les caractéristiques d’une des pièces, l’éclairement naturel, l’installation électrique, la présence de moisissures et la ventilation ainsi qu’un risque de chute, le caractère non décent du logement a été retenu, entraînant la suspension du versement de l’allocation familiale ainsi qu’une injonction à Monsieur [G] [L] de mettre en conformité le logement avant le 30 novembre 2022.

Selon rapport daté du 2 novembre 2022, Monsieur [S] [Y], expert judiciaire, a constaté divers désordres, dont :

— pour l’électricité : une position du tableau électrique à une hauteur trop importante, un nombre de prises de courant insuffisant dans deux pièces, une absence de protection et de dispositif de connexion du circuit électrique,

— pour la ventilation : un défaut d’entretien des extracteurs et un non-respect des textes réglementaires pour la ventilation du WC,

— risque de chute, accès à la cave : existence d’une zone, située à plus d’un mètre du sol, non protégée, constituant un non-respect des normes techniques en vigueur,

— moisissures : défaut de ventilation de la pièce affectée située à l’étage, utilisé comme chambre. L’expert précise qu’il est envisageable qu’une ventilation et un chauffage de la pièce soient insuffisants, un brassage d’air inexistant et une production d’humidité par l’occupant soient à l’origine de ces moisissures, qui se situent principalement partie basse de la pièce, dans des zones susceptibles d’avoir été occupées par du mobilier qui ne permettait pas la circulation de l’air ; que néanmoins, le dispositif de ventilation doit permettre une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins de l’occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il relève que le contrat de location prévoit la location de cinq pièces, mais que deux chambres à l’étage ne peuvent être considérées comme des pièces principales, en raison d’une surface et d’une hauteur sous plafond insuffisantes ; que la présence dans la cuisine d’un extracteur et d’amenée d’air perturbe la ventilation normale du logement, en ce que l’air provenant de l’amenée d’air de la fenêtre de la cuisine est directement rejetée par l’extracteur situé dans la même pièce et perturbe en conséquence l’aspiration de l’air venant des pièces principales vers celles de service ; qu’aucun extracteur n’a été mis en place par le bailleur dans le WC alors qu’il s’agit d’une pièce de service nécessitant une évacuation d’air vicié en partie haute ; que les anomalies relatives à l’électricité, indiquées dans le rapport établi avant la location, n’ont pas toutes été supprimées par le bailleur.

Il conclut que la maison ne répond pas aux caractéristiques de logement décent et présente des risques pour la sécurité et la santé des occupants, en raison de l’insuffisance des dispositifs de retenue des personnes dans le sous-sol, les moisissures affectant la chambre trois, une insuffisance de prises de courant et des alimentations des éclairages non conformes, une ventilation du WC inexistante et des extracteurs qui ne fonctionnent pas.

Les travaux nécessaires à l’éventuelle mise en conformité du logement sont les suivants :

— mise en conformité de l’installation électrique avec mise en place de marches ou d’une estrade,

— complément au niveau de la main courante et mise en place d’une estrade pour la sécurité au sous-sol,

— mise en place d’une extraction en partie haute dans le WC,

— remplacement de revêtements muraux et traitement des supports contre les moisissures et peintures,

— mise en service des extracteurs de la cuisine et de la salle de bains.

Il estime que le logement ne présente pas de critères d’indécence en ce qu’il comporte plusieurs pièces principales dont la surface est supérieur à 9 m² ; que le contrat de location et en revanche erroné et trompeur en ce que deux pièces louées comme des chambres ne peuvent correspondre à des pièces principales ; qu’elles présentent un caractère de non décence vis-à-vis du décret du 30 janvier 2002 et sont non conformes pour l’appellation de pièces principales par rapport au règlement sanitaire du Bas-Rhin. Il a relevé que lors de la réunion d’expertise, la chambre atteinte par les moisissures était utilisée comme pièces de stockage de mobilier ; que l’accès au radiateur n’était possible qu’en déplaçant le mobilier qui l’entourait ; que l’aération de la pièce s’en trouvait compromise ; que le chauffage de la pièce ne pouvait par conséquent se faire convenablement, ce qui a eu pour conséquence une stagnation d’air.

Il apparaît qu’à la suite du constat de non décence effectué par le cabinet Urbam Conseil, Monsieur [G] [L] a fait procéder à la mise en conformité de l’escalier menant à l’étage, seul restant en cause celui permettant d’accéder au sous-sol.

Pour autant, l’expertise met en évidence la persistance de quelques points de non-conformité sus énoncés qui n’ont pas été solutionnés.

Monsieur [G] [L] ne peut se retrancher dans le fait qu’il s’agit d’un habitat ancien pour notamment s’affranchir de l’obligation d’équiper l’escalier du sous-sol d’un garde-corps conforme, alors qu’il relève lui-même le caractère particulièrement pentu de l’escalier menant au sous-sol, que la main courante qu’il a fait installer postérieurement au constat de non décence ne permet pas de sécuriser suffisamment.

Par ailleurs, si l’entretien des bouches d’air et des extracteurs relève des obligations du locataire et s’il est noté que les grilles équipant les fenêtres sont relativement encrassées, force est de constater que les pièces versées aux débats et notamment les énonciations du rapport d’expertise, ne permettent pas de déterminer si le non fonctionnement des extracteurs procède du défaut d’entretien imputable à Madame [V] [F] ou d’un problème mécanique. En effet, il ressort du rapport d’expertise effectué par la société Saretec à la demande de l’assureur de Monsieur [G] [L] qu’en l’absence d’un dispositif de type VMC dans l’habitation et notamment à l’étage, aucun flux d’air significatif n’est relevé à travers les grilles de ventilation des fenêtres, de sorte que le relatif encrassement de celles-ci est sans incidence sur le déficit d’aération des lieux.

Par ailleurs, le fait que Madame [V] [F] n’ait pas chauffé et ventilé régulièrement son logement ne procède que des affirmations non démontrées de Monsieur [G] [L] et d’une attestation particulièrement imprécise et non probante de Madame [H] [J], ce d’autant que les moisissures sont circonscrites à une chambre dont la particulière exiguïté est mise en évidence dans les différents rapports, puisqu’elle ne dispose que d’une hauteur sous plafond de 1,90 mètres.

L’expert judiciaire indique certes qu’il reste envisageable que la présence des moisissures dans le lieu de sommeil puisse provenir d’une absence de chauffage, de vapeur d’eau dégagée par la respiration de l’occupant condensant sur les parois et/ou que cette pièce soit utilisée comme séchoir à linge sans aération. Ce dernier point n’est pour autant pas démontré et l’expert indique que le dispositif de ventilation doit permettre une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Monsieur [G] [L] est malvenu de reprocher à la locataire d’avoir mis en place des meubles dans cette pièce, utilisée comme chambre pour un enfant, alors qu’il l’a présentée dans le bail comme une chambre, la maison étant décrite comme ayant cinq pièces, alors que la pièce en question ne dispose que d’une surface de 6,75 m².

Enfin, l’état des lieux d’entrée dressé le 6 janvier 2020 par ministère de Maître [O], huissier de justice, ne fait nullement état de la présence d’extracteurs en état de fonctionnement.

Dès lors, il n’est en rien démontré que Madame [V] [F] soit à l’origine de l’apparition des moisissures.

Enfin, il n’est en rien établi que l’appelante se serait opposée à la venue d’entreprises chargées d’effectuer des travaux de mise en conformité.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [G] [L] de sa demande tendant à voir annuler le constat de non décence effectué à la demande de la caisse d’allocations familiales.

Les désordres relevés par l’expert judiciaire justifient que soit alloués à la locataire des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi.

Pour autant, le caractère relatif des critères d’indécence et des travaux à réaliser, sauf ceux relatifs à l’occupation de la pièce affectée par les moisissures, conduisent à infirmer le jugement déféré quant au montant de l’indemnisation accordée, étant précisé qu’à hauteur d’appel, Madame [V] [F] ne formule qu’une demande indemnitaire et non plus une demande en réduction des loyers, au demeurant rejetée à juste titre par le premier juge.

Eu égard aux éléments précités et au fait qu’il n’est pas démontré que Madame [V] [F] a chuté dans les escaliers de la cave du fait de l’absence de garde-corps conforme, le certificat médical établi le 17 novembre 2022 par le docteur [D] versé aux débats ne faisant que relater les doléances de l’appelant et ne constatant ni contusion ni ecchymose, il convient de fixer à la somme de 4 000 ' en réparation du préjudice de jouissance qu’elle a subi.

Sur les dégradations locatives

En vertu des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée dressé le 6 janvier 2020 par Maître [O], huissier de justice, en présence des parties, fait état d’un logement globalement en très bon état ou bon état pour les murs, très bon état général pour les portes et plinthes, en état d’usage ou bon état pour les sols, avec quelques désordres mineurs ponctuels.

L’état des lieux de sortie a été effectué selon procès-verbal de Maître [O], commissaire de justice,en date du 15 septembre 2023 en présence du bailleur, la locataire, absente, ayant été convoquée à l’adresse du bail. Il est noté que les plafonds et murs sont en état d’usage, avec des traces de salissures et présence de toiles d’araignées. Il en est de même des sols. Il est relevé que la douche est en mauvais état, avec nombreuses traces de rouille et des amas de calcaire sur le pourtour ; que la robinetterie est hors service, la manette droite étant manquante ; que la vasque du lavabo est fissurée ; que la plupart des plinthes du logement comportent des éclats ou griffures, de même que les portes.

Globalement, l’appartement est décrit comme étant très sale. Les photographies versées aux débats par Madame [V] [F], montrant un intérieur propre, ne peuvent contredire les constatations du commissaire de justice, en ce qu’elles ne sont pas datées.

Compte tenu des dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie, Monsieur [G] [L] est fondé à mettre en compte une somme de 630 ' au titre de la fourniture et pose d’une colonne de douche, ainsi qu’une somme de 155 ' au titre de la fourniture et pose d’un réservoir de WC, noté comme étant hors service sur l’état des lieux de sortie. En revanche, il n’est pas justifié de la nécessité de remplacer le meuble vasque, seul le lavabo comportant une fissure dont l’ampleur n’est pas rapportée.

De même, si la saleté importante et générale de la maison justifie la mise en compte d’une somme de 1 800 euros selon devis de la société Sanet Propreté du 9 octobre 2023, il sera relevé que les prestations ainsi facturées portent sur la remise en état approfondie de la maison, incluant le détartrage de la robinetterie, le nettoyage des portes, des plinthes, des murs, des éléments de cuisine, l’enlèvement d’un graffiti constaté sur le mur de l’escalier extérieur, de sorte que le bailleur ne saurait en sus mettre en compte des frais de remise en peinture des murs du salon, de l’entrée et des chambres. Compte tenu de l’état dégradé des portes, qui étaient en très bon état à l’entrée dans les lieux, il sera en revanche tenue compte d’une somme de 595 ' pour la réfection des boiseries, ainsi que d’une somme de 64,90 ' pour le remplacement de la boîte aux lettres, dont il est noté qu’elle a été forcée et qu’un impact est visible au niveau de la serrure, face avant.

Eu égard aux motifs sus énoncés, il ne sera de même pas fait droit à la demande portant sur la remise en état du mur de la chambre affecté par des moisissures, dont il n’est pas établi que la responsabilité incombe à la locataire, non plus qu’à la demande portant sur la remise en état des extracteurs.

En conséquence, la remise en état des dégradations imputables à la locataire s’établit à la somme de 3 244,90 euros, dont à déduire le montant du dépôt de garantie de 900 ', de sorte que Madame [V] [F] sera condamnée à payer à l’intimé la somme de 2 344,90 ' portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt, étant précisé que s’agissant de dégradations, il n’y a pas lieu de tenir compte d’une vétusté.

L’appelante sera de même condamnée au paiement d’une somme de 300 ' au titre de la moitié du coût d’état des lieux de sortie, étant relevé qu’elle n’a pas communiqué au bailleur sa nouvelle adresse.

Sur l’arriéré locatif

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L 843-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

Monsieur [G] [L] réclame paiement d’un arriéré locatif de 13 795,43 ', selon décompte arrêté au mois d’août 2023, au titre de la totalité des loyers.

L’appelante ne justifie pas avoir effectué des paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur.

Pour autant, l’intimé, qui n’a pas fait procéder à la mise en conformité de tous les points figurant sur le constat de non décence effectué à la demande de la caisse d’allocations familiales dans le délai imparti et qui n’a pas informé celle-ci des suites réservées à la mise en demeure, n’est pas fondé à réclamer paiement à la locataire de la part du loyer représentant le montant de cette allocation, définitivement perdue.

Il y a lieu en conséquence de ne faire droit à la demande au titre de l’arriéré locatif qu’à hauteur de la somme de 1 891,43 ' représentant le solde du loyer résiduel impayé et, infirmant le jugement déféré, de rejeter la demande pour le surplus.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront confirmées.

Chacune des parties voyant ses prétentions en appel admises, il convient de laisser à sa charge ses propres frais et dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné Madame [V] [F] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 9 709,60 ' au titre de l’arriéré locatif en date du 23 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, condamné Monsieur [G] [L] à payer à Madame [V] [F] la somme de 9 709,60 ' au titre du préjudice de jouissance résultant du caractère indécent du logement, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 1 891,43 ' représentant le solde du loyer résiduel impayé, portant intérêts au taux légal à compter du jugement déféré,

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer à Madame [V] [F] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 2 344,90 ' portant intérêt au taux légal à compter du présent arrêt,

CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à Monsieur [G] [L] la somme de 300 euros portant intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE chaque partie à supporter ses propres dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente