MINUTE N° 25/573

Copie exécutoire à :

— M^e Céline LAURAIN

Copie conforme à :

— M^e Nadine HEICHELBECH

— greffe du JCP du TJ Mulhouse

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 Décembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 25/00856

N° Portalis DBVW-V-B7J-IPKB

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANT :

Monsieur [R] [N]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2025/292 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représenté par M^e Nadine HEICHELBECH, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

Représentée par M^e Céline LAURAIN, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, et M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseiller, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN, en présence de Mme [U], greffière stagiaire

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, la présidente de la 3ème chambre civile étant légitimement empêchée, et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Suivant contrat sous seing privé en date du 28 mai 2022, à effet au 5 mai 2022, Monsieur et Madame [G] ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [R] [N] un appartement situé [Adresse 2], et ce moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable dont le montant a été initialement fixé à la somme de 485 € et d’une provision mensuelle pour charges d’un montant de 60 €.

Ce contrat prévoit une clause résolutoire à défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiées, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte du 26 avril 2022, la société Action logement services s’est engagée, dans le cadre du dispositif Visale, en qualité de caution des engagements pris par Monsieur [R] [N] au bénéfice de Monsieur [G].

Elle a fait signifier en date du 27 juin 2023 à Monsieur [R] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au contrat de bail et ce pour avoir paiement d’un solde sur loyers et charges impayés selon quittance subrogative du 29 mai 2023 d’un montant en principal de 920,98 euros.

À défaut d’exécution, elle a, suivant assignation en date du 22 novembre 2023, saisi le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse afin de voir :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [N] et de tous occupants de son chef du logement au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [R] [N] à lui payer la somme de 3 100,80 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2023 sur la somme de 920,98 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner Monsieur [R] [N] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner Monsieur [R] [N] à lui payer une indemnité de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer.

Par jugement réputé contradictoire en date du 9 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Mulhouse a :

— constaté la recevabilité des demandes de la société Action logement services en qualité de caution subrogée dans les droits et actions de Monsieur et Madame [G],

— déclaré recevables les demandes de la société Action logement services à l’encontre de Monsieur [R] [N],

— constaté que le bail s’est trouvé de plein droit résilié le 28 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle,

— condamné Monsieur [R] [N] à payer à la société Action logement services la somme de 3 100,80 € au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation impayés selon quittance subrogative et décompte au 4 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 920,98 € et à compter de l’assignation pour le surplus des sommes dues,

— constaté que Monsieur [R] [N] ne dispose plus de droit ni titre pour occuper les lieux précédemment loués,

— condamné Monsieur [R] [N] à évacuer de corps et de biens et de tous occupants de son chef les lieux loués situés [Adresse 2], dans un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à libérer les lieux,

— dit qu’à défaut de libération volontaire à cette date, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité administrative compétente,

— fixé l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamné Monsieur [R] [N] à payer à la société Action logement services cette indemnité d’occupation mensuelle dans la limite des sommes qu’elle justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre,

En tout état de cause,

— condamné Monsieur [R] [N] à payer à la société Action logement services la somme de 150 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [R] [N] aux entiers frais et dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer du 27 juin 2023,

— rejeté toutes autres demandes,

— rappelé le caractère exécutoire par provision de cette décision.

Monsieur [R] [N] a interjeté appel à l’encontre de cette décision suivant déclaration en date du 14 février 2025 et par écritures d’appel notifiées le 6 mai 2025, il conclut à l’infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau de :

— constater l’irrecevabilité de la demande de la société Action logement services,

— subsidiairement, déclarer sa demande mal fondée,

— rejeter l’ensemble de ses demandes,

— dire que chaque partie supportera ses dépens.

Au soutien de son appel, Monsieur [R] [N] fait valoir que l’article 8 du contrat de cautionnement ne permet à la société Action logement services que de recouvrer le montant des sommes impayées par le locataire qu’elle aura versées au propriétaire et non d’agir en résiliation du bail.

Il ajoute que la procédure en paiement ne pouvait être poursuivie et aboutir à une condamnation, alors que, par décision entrée en application à compter du 28 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers a décidé d’un effacement total de ses dettes dont 3 558,78 € en ce qui concerne le créancier Action logement services.

Par conclusions notifiées le 24 juin 2025, la société Action logement services conclut à la confirmation du jugement en toutes ses dispositions sauf à actualiser sa créance compte tenu des nouveaux règlements intervenus en portant le quantum des condamnations à la somme de 4 438,22 € en principal, correspondant aux loyers et indemnités d’occupation dus au mois de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 920,98 € à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de l’assignation.

Elle sollicite la condamnation de Monsieur [R] [N] en tous les dépens d’appel et à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Action logement services soutient que son droit d’obtenir la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ; que la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail au lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail'; que la jurisprudence reconnaît à la caution d’un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d’agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur.

Concernant la procédure de surendettement de Monsieur [R] [N], elle observe que la clause résolutoire est acquise depuis le 27 août 2023, soit antérieurement au prononcé de la recevabilité du dossier de surendettement en date du 18 janvier 2024 ; que la saisine de la Commission de surendettement par le locataire ainsi que la clôture de la procédure de rétablissement personnel ouverte à son profit, restent sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par arrêt en date du 2 juin 2025, la première présidente, par son délégataire, a, faute de moyens sérieux de réformation, rejeté la requête de Monsieur [R] [N] tendant à voir ordonner le sursis à l’exécution du jugement déféré à la cour.

MOTIFS

Selon l’article 2309 du code civil, anciennement 2306 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le contrat de cautionnement Visale conclu le 26 avril 2022 entre Monsieur [F] [G] et la société Action logement services prévoit en son article 8.1 que la caution qui aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle et que la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ; que le bailleur renonce à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant.

Il y est disposé qu’en application de l’ancien article 2306 du code civil, la quittance subrogative subroge la caution dans tous les droits et actions issus du contrat de bail et de ses annexes à l’encontre du locataire défaillant et que cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

Enfin, l’article 8.2 dudit contrat stipule que, dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion.

Par ailleurs, la convention Etat-Uesl (Union des entreprises et des salariés pour le logement) en vue de la mise en oeuvre du dispositif Visale de sécurisation du logement privé, précise dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire).

De l’ensemble de ces éléments, il ne peut qu’être tiré que le bailleur a expressément donné pouvoir à la société Action logement services, dans le cadre de l’action subrogatoire, d’agir à l’encontre de Monsieur [R] [N] en résiliation du bail et en expulsion.

La partie intimée justifie, par la production de plusieurs quittances subrogatives, qu’elle a réglé à Monsieur [G] les loyers laissés impayés par Monsieur [R] [N] pour les mois de mars 2023, septembre 2023, décembre 2023, mars 2024, de septembre à décembre 2024, et de janvier à mai 2025 inclus, pour un montant total de 8 375,98 €.

La société Action logement services se trouve donc subrogée dans les droits du bailleur pour la mise en 'uvre de l’action en constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, étant précisé que le bailleur a été informé par courrier du 26 octobre 2023 de son intention d’assigner le locataire en résiliation de bail et en règlement des impayés et n’a pas usé de la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, comme le lui autorisait l’article 8.2 précité.

Il apparaît ainsi que la fin de non-recevoir tirée d’un prétendu défaut de pouvoir de la partie intimée à l’effet d’exercer une action en résiliation du bail et en expulsion n’est pas fondée et qu’aucune irrecevabilité des demandes de ce chef ne saurait être prononcée.

Il est constant que la commission de surendettement des particuliers du Haut-Rhin a, le 18 janvier 2024, déclaré recevable la procédure de surendettement introduite par Monsieur [R] [N].

Cette décision de recevabilité est sans incidence sur la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, survenue deux mois après la signification infructueuse, le 27 juin 2023, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, soit antérieurement à la décision de recevabilité de la procédure de surendettement.

Si par l’effet de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dont a bénéficié Monsieur [R] [N] le 15 mai 2024, la créance du locataire a été effacée pour un montant de 3 558,78 €, il reste que les termes échus ultérieurs à cette date sont demeurés impayés, de sorte que la société Action logement services est recevable à en réclamer le paiement sans qu’une quelconque irrecevabilité tirée de la procédure de surendettement puisse lui être opposée.

À cet égard, la partie intimée produit une quittance subrogative n° 17 en date du 29 mai 2025, portant sur les impayés arrêtés au mois de mai 2025 inclus pour un montant total de 8 375,98 €.

Faute de preuve de tout paiement des échéances échues de septembre 2024 à mai 2025 inclus, le total des sommes dues par l’appelant à ce titre s’établit à la somme de 4 438,22 euros, somme au règlement duquel Monsieur [R] [N] sera condamné outre les intérêts au taux légal comme stipulé au dispositif du présent arrêt.

Le jugement déféré n’ étant pas autrement contesté, il sera confirmé sous réserve du montant de la condamnation au paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

Partie perdante à hauteur d’appel, Monsieur [R] [N] sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la situation de Monsieur [R] [N], qui a soixante ans, n’a plus d’emploi et bénéficie de l’aide juidictionnelle totale, il sera dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Action logement services.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [R] [N] à payer à la société Action logement services la somme de 3 100,80 €,

Et statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer à la société Action logement services la somme de 4 438,22 euros, selon décompte arrêté à mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2023 sur la somme de 920,90 €, à compter de l’assignation soit le 22 novembre 2023 sur le surplus jusqu’à 3100,80 € et pour le surplus à compter du 6 mai 2025, date de la demande,

Et y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [N] aux dépens.

Le greffier La conseillère