MINUTE N° 25/132

Copie exécutoire à :

— M^e Valérie SPIESER

Copie à :

— M^e Orlane AUER

— greffe du JCP du tribunal de proximité de Schilitgheim

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 Mars 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/01197 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIQ6

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim

APPELANTE :

Madame [O] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/1065 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Représentée par M^e Orlane AUER, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉE :

Société ALSACE HABITAT Société d’économie mixte, prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me FABREGUETTES, présidente de chambre

M^me DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 18 avril 2018, l’Oph du Bas-Rhin Opus 67, aux droits duquel la Sem Alsace-Habitat vient suivant traité de fusion absorption du 12 mai 2020, a donné à bail à Madame [O] [P], un logement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant versement d’un loyer mensuel de 320,83 euros, outre une provision sur charges de 115,92 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 320,83 euros.

Suite à indexations, le loyer a été révisé à la somme mensuelle de 336,10 euros et la provision mensuelle sur charges à la somme de 225,28 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la Sem Alsace-Habitat a fait signifier à Madame [O] [P], par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une créance de 3 128,39 euros en principal représentant les loyers et charges impayés tel qu’arrêtés au 15 juin 2023, outre 150,23 euros au titre du coût de l’acte.

Par acte d’huissier délivré le 17 octobre 2023, la Sem Alsace-Habitat a fait assigner Madame [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de voir constater la résiliation du bail par l’effet du commandement de payer resté infructueux, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, rejeter toute demande tendant à l’octroi de délais de paiement, ordonner l’expulsion immédiate de la locataire et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, de la voir condamner au paiement de la somme de 4 645,23 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, outre la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.

A l’audience du 9 janvier 2023, la bailleresse a maintenu ses demandes formulées dans l’assignation et a actualisé la dette locative à un montant de 5 668,01 euros, tout en s’opposant à l’octroi de délais de grâce.

En défense, Madame [O] [P], bien que régulièrement citée par acte déposé à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 février 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 août 2023 du bail conclu entre l’Oph du Bas-Rhin Opus 67, aux droits duquel la Sem Alsace Habitat vient suivant traité de fusion absorption du 12 mai 2020, d’une part, et Madame [O] [P] d’autre part, pour un local d’habitation avec cave sis [Adresse 1] ;

— ordonné l’expulsion de Madame [O] [P] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, du logement avec cave sis [Adresse 1] passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé qu’en application de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion du locataire lors de la période prévue sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l’unité et des besoins de la famille et que les coupures d’électricité et de gaz en cas d’impayés sont interdites pendant cette même période ;

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter du terme de septembre 2023 au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui aurait été versé si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités enquête sociale ;

— condamné Madame [O] [P] à payer à la Sem Alsace-Habitat la somme de 5 668,01 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 8 janvier 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné Madame [O] [P] à payer à la Sem Alsace-Habitat l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui aurait été versé si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités enquête sociale', et ce à compter du terme de janvier 2024 ;

— débouté la Sem Alsace-Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [O] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation et de dénonciation de l’assignation à la préfecture ;

— dit que la décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’Etat dans le département, conformément aux dispositions de l’article R.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit.

Madame [O] [P] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 18 mars 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 18 juin 2024, Madame [O] [P] demande à la cour de déclarer l’appel recevable et bien fondé, en conséquence, d’infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau de :

— accorder à Madame [P] des délais de paiement jusqu’au jour du règlement des causes du commandement ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— débouter la Sem Alsace Habitat de sa demande en expulsion ;

— débouter la Sem Alsace Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— accorder à Madame [P] les plus larges délais d’évacuation ;

En tout état de cause,

— attribuer à Madame [P] les plus larges délais de paiement ;

— statuer ce que de droit sur les frais et dépens.

Madame [O] [P] fait principalement valoir qu’elle occupe le logement litigieux avec ses deux enfants mineurs, âgés de 9 et 8 ans, qui sont entièrement à sa charge ; qu’elle exerce une activité salariée en qualité d’agent de service polyvalent et perçoit, à ce titre, une rémunération mensuelle nette de 1 356,86 euros. Elle souligne la précarité de sa situation financière, laquelle a entravé ses recherches de logement, celles-ci n’ayant à ce jour pas abouti ; que compte tenu de l’ensemble de ses charges familiales ainsi que de sa situation économique, elle sollicite l’octroi des délais les plus larges afin de s’acquitter de sa dette locative et demande à bénéficier d’un délai de grâce, aux fins de lui permettre d’organiser son relogement.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 28 août 2024, la Sem Alsace Habitat demande à la cour de :

— déclarer Madame [P] mal fondée en son appel ;

— le rejeter ;

— la débouter de l’intégralité de ses fins et conclusions ;

— juger que sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et sa demande de délais d’évacuation sont sans objet ;

— confirmer le jugement entrepris sauf à préciser que Madame [P] est condamnée à payer à la concluante les arriérés de loyers et charges jusqu’à la date d’effet du commandement visant la clause résolutoire et à partir de cette date les indemnités d’occupation telles que fixées par le tribunal ;

Au besoin infirmer le jugement,

— condamner Madame [P] à payer à la concluante les arriérés de loyers et charges à la date d’effet du commandement de payer soit le 21 août 2023 soit la somme de 4 475,22 euros avec intérêts légaux à compter du jugement ;

— condamner Madame [P] à payer à la concluante les indemnités d’occupation à compter de la date d’effet du commandement de payer soit le 22 août 2023 au montant fixé par le tribunal jusqu’à complète évacuation des lieux avec intérêts légaux à compter de chaque échéance et capitalisation des intérêts ;

— confirmer le jugement pour le surplus ;

— condamner Madame [P] aux entiers dépens des deux instances et à payer à la concluante la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la Sem Alsace Habitat soutient que l’appelante se borne à critiquer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, sans développer d’argumentation juridique à l’appui de ses prétentions. Elle relève que l’intéressée sollicite des délais de paiement assortis d’une suspension de la clause résolutoire, tout en ne contestant ni la motivation du tribunal ni la réalité de l’impayé locatif visé dans le commandement de payer.

Elle fait valoir que toute demande de délais de paiement doit être formulée sur la base d’une dette actualisée et souligne que l’appelante ne s’est acquittée d’aucune somme depuis le 16 mai 2023. A ce titre, elle estime que l’intéressée ne remplit pas les conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, un locataire qui ne procède à aucun règlement ne pouvant être considéré comme étant de bonne foi.

Par ailleurs, la Sem Alsace Habitat relève que l’appelante n’a pas donné suite à la demande de diagnostic social et aurait, selon l’intervenant chargé de cette mission, déclaré que ses deux enfants étaient placés auprès de l’aide sociale à l’enfance. Elle souligne en outre que l’appelante n’a toujours pas justifié de la souscription d’une assurance locative, en méconnaissance des obligations qui lui incombent en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, elle soutient qu’aucun élément ne permet d’établir que le relogement de l’appelante ne pouvait intervenir dans des conditions normales, dès lors que ses enfants semblent placés, qu’elle est en bonne santé et dispose d’un emploi. En conséquence, elle considère que l’appelante ne peut se prévaloir d’aucune charge familiale et que sa demande est dénuée d’intérêt et d’objet, l’expulsion ayant d’ores et déjà été exécutée le 21 août 2024.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu les pièces régulièrement communiquées ;

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Il sera constaté qu’au terme de ses écritures d’appel, Madame [P] ne remet pas en cause le montant de la dette locative.

Sur la demande de délais de paiement

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, immédiatement applicable, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai, et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire ne justifie d’aucun paiement régulier, de nature à démontrer sa volonté et sa capacité à résorber son arriéré locatif.

Le dernier décompte produit par la Sem Alsace Habitat, non contesté par l’appelante, fait apparaitre un arriéré de loyers et charges s’élevant à la somme totale de 4 475,22 euros au 31 août 2023, alors que la dette locative était de 3 128,39 € lors de la signification du commandement de payer le 21 juin 2023.

L’appelante verse aux débats des bulletins de salaire pour les mois d’août, septembre, octobre, novembre et décembre 2023, dont il résulte qu’elle perçoit un salaire mensuel moyen de 1 400 €, mais elle ne justifie pas de sa situation professionnelle et des revenus qu’elle aura perçus à compter de janvier 2024.

Faute d’éléments démontrant une capacité réelle d’apurement de la dette locative dans les délais prévus en sus du paiement du loyer et des charges courants et à défaut de reprise du paiement régulier des termes en cours, la demande de délai de paiement ne peut qu’être rejetée.

En conséquence, en l’absence de délais de paiement, la clause résolutoire a pris plein effet au 22 août 2023, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à cette date.

Il résulte d’un procès-verbal établi le 21 août 2024 par Maître [Y], commissaire de justice, que l’expulsion de l’appelante a été réalisée.

La demande d’expulsion, ainsi que la demande corrélative en délais d’évacuation sont donc devenues sans objet.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Il résulte du décompte produit que l’appelante est débitrice d’un arriéré locatif de 4 415,22 €, dont à déduire une somme de 150,23 € au titre de frais de justice et honoraires, soit un solde de 4 324,99 €.

Le jugement déféré sera infirmé quant au montant de la condamnation en paiement, Madame [P] étant condamné au paiement de la somme de 4 324,99 € au titre de l’arriéré arrêté au 22 août 2023 et au paiement de l’indemnité d’occupation telle que fixée par le premier juge à compter du 23 août 2023 jusqu’à la date de complète évacuation des lieux.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait droit à la demande portant sur la capitalisation des intérêts.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré s’agissant des frais et dépens seront confirmées.

Partie perdante, Madame [O] [P] sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

Il sera accordé à la partie adverse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de proximité de Schiltigheim le 13 février 2024 sauf en ce qu’il a :

— condamné Madame [O] [P] à payer à la Sem Habitat Alsace la somme de 5 668,01 € ;

— condamné Madame [O] [P] à payer à la Sem Habitat Alsace une indemnité d’occupation mensuelle à compter du terme de janvier 2024,

Statuant à nouveau des chefs déférés et y ajoutant,

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la Sem Habitat Alsace la somme de 4 324,99 € au titre de l’arriéré arrêté au 22 août 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la Sem Habitat Alsace une indemnité d’occupation, telle que fixée dans la décision déférée, à compter du 23 août 2023, jusqu’à complète évacuation des lieux avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

REJETTE les demandes de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire formulées de Madame [O] [P],

CONSTATE que la demande d’expulsion et de délais d’évacuation sont devenues sans objet,

CONDAMNE Madame [O] [P] à payer à la Sem Habitat Alsace la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [O] [P] aux dépens de l’instance d’appel.

Le Greffier La Présidente