MINUTE N° 477/25

Copie exécutoire à

— M^e Joseph WETZEL

— M^e Patricia CHEVALLIER -GASCHY

— M^e Guillaume HARTER

Le 26.11.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 26 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/01209 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IIRW

Décision déférée à la Cour : 29 Février 2024 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG – 3ème chambre civile

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.S.U. SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e CHAOUI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT ET PAR PROVOCATION :

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS J. [X]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

Représentée par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e HEIDMANN, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE SUR PROVOCATION :

S.A. BNP PARIBAS prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e CAVELIUS, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 modifié du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’assignation délivrée le 4'mai 2022, par laquelle la SARL Etablissements J. [X], ci-après également dénommée 'société [X]', a attrait la SAS Sonepar Nord-Est, aux droits de laquelle est venue en cours de procédure la société Sonepar France Distribution, ci-après également 'la société Sonepar', et la SA BNP Paribas, ci-après également 'la banque', devant le tribunal judiciaire de Strasbourg,

Vu le jugement rendu le 29'février 2024, auquel il sera renvoyé pour le surplus de l’exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance et par lequel le tribunal judiciaire de Strasbourg’a statué comme suit':

'DIT n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions récapitulatives du 12 septembre 2023 déposées pour le compte de la SARL Etablissements SJ [X] ;

CONDAMNE la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST à payer à la SARL Etablissements SJ [X] [sic] la somme de 17.009,76€ TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de dégradations locatives ;

CONDAMNE la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST à payer à la SARL Etablissements SJ [X] la somme de 23.424 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du coût de l’enlèvement des installations et équipements non déposés par le preneur à bail ;

DEBOUTE la SARL Etablissements SJ [X] du surplus de ses demandes de dommages-intérêts au titre de dégradations locatives ou de non-dépose d’installations par le preneur à bail ;

DEBOUTE la SARL Etablissements SJ [X] de sa demande de paiement de la somme de 12.060,36€ au titre du solde de décompte de charges 2020 ;

DEBOUTE la SARL Etablissements SJ [X] de sa demande de paiement de la somme de 1020€ à titre de dommages-intérêts venant en réparation de frais d’état des lieux de sortie ;

DEBOUTE la SARL Etablissements SJ [X] de sa demande de paiement de la somme de 225,28€ à titre de dommages-intérêts venant en réparation de frais d’huissier de signification de mise en demeure de la caution ;

DEBOUTE la SARL Etablissements SJ [X] de sa demande de paiement de la somme de 726€ à titre de dommages-intérêts venant en réparation de frais d’avocat exposés au stade pré-contentieux ;

CONDAMNE la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST à payer à la SARL Etablissements SJ [X] la somme de 131,27€ à titre d’intérêts de retard portant sur la somme de 8.209,25€ pour la période courant du 5 mai 2021 au 6'octobre 2021 ;

DEBOUTE la SARL Etablissements SJ [X] du surplus de sa demande de paiement d’intérêts de retard ;

DEBOUTE la SARL Etablissements SJ [X] de sa demande de condamnation solidaire de la SA BNP PARIBAS au paiement des sommes réclamées à la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST ;

CONDAMNE la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST à payer à SARL Etablissements SJ [X] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL Etablissements SJ [X] à payer à la SA BNP PARIBAS la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE par moitié la SARL Etablissements SJ [X] et la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.'

Vu la déclaration d’appel formée par la SASU Sonepar France Distribution contre ce jugement et déposée le 19'mars 2024,

Vu la constitution d’intimée de la SARL Etablissements J [X] en date du 16'avril 2024,

Vu les dernières conclusions en date du 28'mai 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SASU Sonepar France Distribution demande à la cour de':

'Vu l’article 1104 du code civil,

Vu le jugement du 29 février 2024 (RG 22/03811) rendu par le Tribunal judiciaire de Strasbourg,

(…)

' INFIRMER le jugement du 29 février 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu’il a condamné la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION à régler à la société Etablissements J [X] les sommes suivantes :

o 17 009,76 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de dégradations locatives ;

o 23 424 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du coût de l’enlèvement des installations et équipements non déposés par le preneur à bail ;

o 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

o la moitié des dépens de l’instance devant le Tribunal judiciaire de Strasbourg.

' CONFIRMER le jugement du 29 février 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu’il a condamné la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION à payer à la SARL Etablissements J [X] la somme de 131,27 € à titre d’intérêts de retard sur la somme de 8'209,25 € pour la période courant du 5 mai 2021 au 6 octobre 2021 ;

En conséquence, statuant de nouveau :

À TITRE PRINCIPAL :

' JUGER que la société Etablissement J [X] ne peut se prévaloir d’aucun préjudice à la suite de la restitution des locaux précédemment loués à la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION, compte tenu de l’absence de préjudice (la relocation des locaux loués 'en l’état’ à la société CD SUD) ;

À TITRE SUBSIDIAIRE :

' JUGER que la société Etablissement J [X] est infondée à solliciter des travaux de remise en état sur le fondement des dispositions du Bail, compte tenu notamment des travaux de réparation et de remise en état d’ores et déjà effectués par la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

' DÉBOUTER la société Etablissement J [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

' DÉBOUTER la SA BNP PARIBAS de toutes ses demandes dirigées contre la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION ;

' CONDAMNER la société Etablissement J [X] à rembourser à la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION la somme de 43 368,47 € perçue en exécution du jugement entrepris et décomposée comme suit :

o 17 009,76 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de dégradations locatives,

o 23 424 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du coût de l’enlèvement des installations et équipements non déposés par le preneur à bail,

o 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

o 434,71 € au titre de la moitié des dépens de première instance.

' DÉBOUTER la société Etablissement J [X] de sa demande de paiement de la somme de 13 521,64 € au titre des loyers charges, frais d’avocat précontentieux, frais de signification d’huissier et frais d’état des lieux de sortie ;

' CANTONNER les intérêts de retard au montant de 131,27 € sur la somme de 8 209,25 € ;

' CONDAMNER la société Etablissement J [X] à régler à la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

' CONDAMNER la société Etablissement J [X] aux dépens d’appel'

et ce, en invoquant notamment':

— l’absence de préjudice subi par le bailleur, qui aurait reloué les locaux 'en l’état’ au nouveau preneur (société CD SUD), sans exécuter les travaux dont il réclame le coût, la relocation rapide (deux mois après restitution) et la référence expresse à l’état des lieux de sortie, comme état d’entrée du nouveau bail, démontrant l’absence de dommage indemnisable, alors que, selon la jurisprudence constante, des dommages-intérêts ne peuvent être alloués qu’en présence d’un préjudice avéré, dont le bailleur ne justifierait pas,

— un enrichissement sans cause, certains travaux indemnisés ayant en réalité été pris en charge par le nouveau locataire CD SUD ou les équipements prétendument démontés ayant été conservés (mezzanine, alarme, etc.), outre que plusieurs travaux réclamés auraient déjà été réalisés par le preneur avant restitution (faux plafonds, éclairages, bras automatiques, etc.), excluant toute indemnisation à ce titre,

— à titre subsidiaire, des dispositions du bail contradictoires quant aux obligations de restitution et devant s’interpréter en faveur du preneur (art. 1162 ancien du code civil),

— des demandes adverses excédant le cadre d’une remise en état locative et tendant à obtenir une remise à neuf relevant de la vétusté à la charge du bailleur,

— l’absence d’incidence du montant du loyer payé par le nouveau preneur, inférieur à celui payé par la concluante, ce qui ne prouverait pas l’existence d’un préjudice, ni un lien avec l’état des locaux,

— l’absence de justification par le bailleur de ses demandes complémentaires au titre des charges 2020, frais d’avocat précontentieux, frais d’huissier et frais d’état des lieux, faute de stipulations contractuelles expresses et de justificatifs,

— des intérêts de retard ayant été régulièrement réglés et devant être cantonnés à la somme de 8'209,25 euros, jusqu’au 6 octobre 2021.

Vu les dernières conclusions en date du 28'février 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SARL Etablissements J. [X] demande à la cour de':

'Sur appel principal de la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION :

JUGER l’appel de la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION mal fondé ;

En conséquence,

L’en DEBOUTER,

CONFIRMER le Jugement du 29 février 2024 en ce qu’il a :

— Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions récapitulatives du 12 septembre 2023 déposées pour le compte de la SARL Etablissements J. [X] ;

— Condamné la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST à payer à la SARL Etablissements J. [X] la somme de 17.009,76 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de dégradations locatives ;

— Condamné la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST à payer à la SARL Etablissements J. [X] la somme de 23.424 € TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du coût de l’enlèvement des installations et équipements non déposés par le preneur à bail ;

— Condamné la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST à payer à la SARL Etablissements J. [X] la somme de 131,27 € à titre d’intérêts de retard portant sur la somme de 8.209,25 € pour la période courant du 5 mai 2021 au 6 octobre 2021 ;

— Condamné la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST à payer à la SARL Etablissements J. [X] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rappelé l’exécution provisoire du jugement et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

— Débouté la société SONEPAR France DISTRIBUTION et la société BNP PARIBAS de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

Sur appel incident et appel provoqué de la société ETABLISSEMENTS J. [X] :

JUGER l’appel incident et l’appel provoqué recevables et bien fondés ;

En conséquence,

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de STRASBOURG le 29 février 2024 en ce qu’il a :

— Débouté la SARL Etablissements J. [X] du surplus de ses demandes de dommages intérêts au titre de dégradations locatives ou de non-dépose d’installations par le preneur à bail ;

— Débouté la SARL Etablissements J. [X] de sa demande de paiement de la somme de 12.060,36 € au titre du solde de décompte de charges 2020 ;

— Débouté la SARL Etablissements J. [X] de sa demande de paiement de la somme de 1020 € à titre de dommages-intérêts venant en réparation de frais d’état des lieux de sortie ;

— Débouté la SARL Etablissements J. [X] de sa demande de paiement de la somme de 225,28 € à titre de dommages-intérêts venant en réparation de frais d’huissier de signification de mise en demeure de la caution ;

— Débouté la SARL Etablissements J. [X] de sa demande de paiement de la somme de 726 € à titre de dommages-intérêts venant en réparation de frais d’avocat exposés au stade précontentieux ;

— Débouté la SARL Etablissements J. [X] du surplus de sa demande de paiement d’intérêts de retard ;

— Débouté la SARL Etablissements J. [X] de sa demande de condamnation solidaire de la SA BNP PARIBAS au paiement des sommes réclamées à la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST ;

— Condamné la SARL Etablissements J. [X] à payer à la SA BNP PARIBAS la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné par moitié la SARL Etablissements J. [X] aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société SONEPAR NORD-EST et la société BNP PARIBAS, cette dernière à concurrence d’un montant de 16.250 €, à payer à la société Etablissements J. [X] la somme de 56.447,29 € majorée de l’intérêt légal à compter de la présente demande et se décomposant comme suit :

—  41.014,80 € TTC au titre du solde des travaux de remise en état des locaux venant en sus de ceux retenus par le Premier juge ;

—  13.521,64 € au titre de l’arriéré de loyers, charges, frais d’avocat précontentieux, et frais d’huissier de justice ;

—  1.910,85 € au titre des intérêts de retard contractuels venant en sus de ceux retenus par le Premier juge ;

En tout état de cause :

DEBOUTER SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION et la société BNP PARIBAS de l’ensemble de leurs fins, moyens, et conclusions ;

CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société SONEPAR NORD-EST et la société BNP PARIBAS à payer à la société Etablissements J. [X] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société SONEPAR NORD-EST et la société BNP PARIBAS aux entiers frais et dépens'

et ce, en invoquant notamment':

— la responsabilité du preneur dans les dégradations constatées à la restitution, conformément aux articles 1728 et 1732 du code civil, sans que le bailleur ait à démontrer la faute ni le préjudice et sans que l’indemnisation’des dégradations locatives ne soit subordonnée’à la réalisation effective des travaux, ni à la justification de dépenses, la simple constatation’au jour de la sortie des manquements du locataire suffisant à engager sa responsabilité, sans qu’il soit besoin de prouver la réalisation des travaux,

— des locaux neufs ou en bon état, à l’occasion de l’état des lieux d’entrée, tandis que l’état des lieux de sortie’révèle de nombreuses traces, trous, fissures, auréoles, sols abîmés et portes dégradées, sans rapport avec la vétusté, engageant ainsi la responsabilité du locataire, le bail’imposant expressément au preneur de maintenir les locaux en parfait état d’entretien’et de supporter toutes réparations, sauf grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil et les dégradations relevées’excédant l’usure normale et ne pouvant être assimilées à une simple vétusté, exclue des réparations locatives,

— la baisse du loyer consenti au nouveau locataire (70 000 € HT/an contre 71 351,32 € précédemment), démontrant la dépréciation du bien’et donc le préjudice subi, conformément à la jurisprudence citée par l’appelante elle-même,

— la parfaite justification des travaux réclamés'(plafonds, portes, VMC, plinthes, carrelages, éclairage, nettoyage, etc) qui a été retenue à bon droit par le tribunal,

— par conséquent, la confirmation du jugement en ce qu’il a mis à la charge de la partie adverse la somme de 17 009,76 euros TTC’pour les dégradations locatives et son infirmation pour avoir écarté la réparation de l’état général des murs, sols, plafonds et escalier, dont la preuve serait rapportée,

— l’absence de contradiction dans les stipulations du bail autorisant le bailleur à exiger la remise en état primitif (article 7), tout en imposant (article 16) de laisser les aménagements en bon état, de sorte que la dépose’des installations (enseignes, mezzanine, alarme, bras automatiques) serait due,

— un arriéré de loyer restant à la charge de la société appelante, outre des frais d’huissier, d’avocat précontentieux, et la moitié des frais d’état des lieux,

— la reconnaissance par l’appelante de cette dette dans son courrier à la BNP Paribas, caution, s’engageant à la régler directement au bailleur, la caution devant être condamnée in solidum’avec le preneur, à concurrence de 16 250 euros, le cautionnement, qui couvre loyers, charges et taxes, incluant les sommes litigieuses ayant été valablement mis en 'uvre dans le délai’prévu par l’acte (signification du 28 mai 2021),

— des intérêts contractuels de retard’devant être portés à 1 910,85 euros, le tribunal ayant à tort arrêté les intérêts’au 6 octobre 2021 alors que le paiement n’était pas complet.

Vu les dernières conclusions en date du 13'juin 2025, transmises par voie électronique le 17 juin 2025, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties et par lesquelles la SA BNP Paribas demande à la cour de':

'Vu les articles 1353 et 2309, 1° ancien du Code civil

Vu les articles 2288 ancien et 2290 ancien du Code civil

Vu l’article 331 du CPC

Vu l’acte de cautionnement du 22 octobre 2012

Vu le jugement du 29/02/[Immatriculation 3]/03811

Vu les pièces

Sur appel principal

Statuer ce que de droit

Sur appel provoqué

Déclarer l’appel provoqué de la SARL ETABLISSEMENT J. [X] dirigé contre la BNP PARIBAS mal fondé,

Le rejeter

Débouter la société ETABLISSEMENTS J. [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

Confirmer le jugement du 29 février 2024 en ce qu’il a :

— débouté la SARL ETABLISSEMENTS J. [X] de sa demande de condamnation solidaire de la SA BNP PARIBAS au paiement des sommes réclamées à la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la SAS SONEPAR NORD-EST

— Condamné la SARL ETABLISSEMENTS J. [X] à payer à la SA BNP PARIBAS la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile

Condamner la société ETABLISSEMENTS J. [X] à payer à BNP PARIBAS la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC

Condamner la société ETABLISSEMENTS J. [X] aux entiers frais et dépens

A titre subsidiaire au cas où par extraordinaire, la juridiction de céans devait infirmer le jugement du 29/02/2024 et faire droit aux demandes de la société ETABLISSEMENTS J. [X]

Condamner la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société SONEPAR NORD-EST à garantir BNP PARIBAS de toutes condamnations qui pourraient intervenir à son encontre sur la base de la caution du 22 octobre 2012

Débouter la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société SONEPAR NORD-EST de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’égard de BNP PARIBAS

Condamner la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société SONEPAR NORD-EST à payer à BNP PARIBAS la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC

Condamner la société SONEPAR FRANCE DISTRIBUTION venant aux droits de la société SONEPAR NORD-EST aux entiers frais et dépens'

et ce, en invoquant notamment':

— son engagement comme caution solidaire d’ordre’et pour le compte de la société S.N.E. (devenue Sonepar Nord-Est puis Sonepar France Distribution), à hauteur d’un plafond de 16 250 €, exclusivement pour garantir le paiement des loyers, charges, droits et taxes, à l’exclusion de toute autre obligation, l’acte de cautionnement du 22 octobre 2012'ne couvrant pas les dommages-intérêts, travaux de remise en état, ni les intérêts de retard contractuels, ceux-ci n’étant pas expressément visés, conformément au bail du 3 mai 2012 (art. 22), la caution bancaire n’ayant été exigée que pour garantir le paiement du loyer, le jugement de première instance ayant justement retenu que la concluante ne pouvait être tenue au paiement des travaux ou réparations, ni des intérêts contractuels, le cautionnement ne couvrant que les loyers et charges, à l’exclusion des travaux de réparation qui ne constituent ni des loyers, ni des charges locatives’au sens de l’acte et ne peuvent être anticipés, ni inclus dans les sommes garanties,

— l’absence de justification, ni même d’explicitation des charges réclamées'(13 521,64 € au stade de l’appel, le décompte produit’ne permettant pas d’en vérifier la réalité et le bailleur n’apportant pas la preuve’d'une créance liquide et certaine et la somme de 8 209,25 euros, objet de la première mise en jeu du cautionnement (courrier du 25 mai 2021), ayant été réglée par le preneur’le 6 octobre 2021, ce que démontrerait le décompte du bailleur, tandis que le solde de charges 2020'(12 060,36 euros) est contesté’car le relevé global produit’ne préciserait pas la quote-part refacturable, alors que le preneur a déjà versé des provisions’pour 13 844 euros,

— des frais d’huissier, d’avocat précontentieux’et frais d’état des lieux qui ne sont pas expressément prévus au bail et ne peuvent donc être réclamés au locataire ni à la caution,

— le fait que la BNP Paribas, en tant que caution accessoire, ne peut être tenue au-delà’de ce qui serait dû par la débitrice principale,

— l’irrégularité de la mise en jeu du cautionnement, l’acte exigeant une lettre recommandée avec AR, dont la date de réception seule établirait la recevabilité, alors que la réception du courrier du 27 mai 2021 ne serait pas prouvée et la signification par huissier’du 28 mai 2021 ne saurait se substituer’à l’exigence expresse de réception par LRAR, le délai de 30 jours’à compter du 30 avril 2021 (fin du bail et du cautionnement) n’ayant donc pas été respecté,

— à titre subsidiaire, en cas d’infirmation du jugement et de condamnation de la concluante, la garantie intégrale du preneur'(Sonepar France Distribution), sur le fondement des articles 2309 ancien du code civil’et 331 du CPC,

— le fait que le cautionné, tenu des frais, doit relever et garantir la banque’de toute condamnation éventuelle.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10'septembre 2025,

Vu les débats à l’audience du 8'octobre 2025,

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé de leurs moyens et prétentions.

MOTIFS :

La cour rappelle que :

— aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la cour n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à 'dire et juger’ lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n°'21-21.463).

Sur la demande de la société [X] en réparation des dégradations locatives :

II résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149, repris aux articles 1231-1 et 1231-2, du code civil, de l’article 1732 du même code et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses (voir, notamment, Cour de cassation, 3ème Civ., 7'janvier 2021, pourvoi n°'19-23.269).

Toutefois, tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition, notamment en constatant qu’un préjudice pour le bailleur est résulté de la faute contractuelle du preneur, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il invoque une relocation rapide des locaux sans que le bailleur ait effectué de travaux et à des conditions plus favorables (voir, notamment, 3ème Civ., 27'juin 2024, pourvoi n° 22-24.502, publié).

En l’espèce, à hauteur de cour, pour contester l’indemnisation mise à sa charge au profit de la société [X], la société Sonepar entend faire valoir à titre principal que le bailleur n’a subi aucun préjudice du fait de la restitution des locaux par ses soins, les locaux ayant été reloués 'en l’état’ au locataire suivant, la société CD Sud. A titre subsidiaire, les demandes du bailleur sont infondées en application des dispositions du bail.

À cet égard, la cour observe que les locaux ont été reloués 'en l’état’ et dans les deux mois, ce qui s’avère relativement rapide, à une société tierce.

Certes, ne l’ont-ils pas été à des conditions objectivement plus favorables, puisque le loyer annuel a été ramené de 71'351,32 euros HT/HC/an, en application de l’ancien bail à la date de sa résiliation, à 70'000 euros HT/HC/an dans le nouveau bail conclu avec la société CD Sud.

Toutefois, si la société [X] fait valoir n’avoir 'pas pu profiter de l’installation d’un nouveau locataire pour revaloriser le montant du loyer', il convient de rappeler que le montant du loyer initial convenu en 2012 était de 65'000 euros HT/HC/an, là où le bail souscrit en 2021 l’a été pour 70'000 euros HT/HC/an, sans que ne soit démontré que ce nouveau bail aurait été conclu dans des conditions préjudiciables, au regard de l’état du marché locatif et en lien avec les manquements du locataire.

En outre, la société [X] a pu bénéficier de la réalisation, aux termes mêmes de l’annexe 7 du nouveau contrat de bail, d’un certain nombre de travaux aux frais de la société CD Sud (automatisation de la porte sectionnelle, création WC PMR Mixte – remplacement faux-plafond, éclairage, carrelage et appareils sanitaires -, création d’un contact de porte (Alarme), mise en 'uvre d’une surveillance vidéo avec ajout de plusieurs caméras'), correspondant largement à ceux pris en compte par le premier juge (remplacement des dalles de faux plafond, remplacement de la porte de secours piétonne, remplacement des panneaux inférieurs de la porte sectionnelle automatisée, reprise de la porte des sanitaires hommes, remplacement de deux bouches VMC). La société [X] ne justifie pas davantage d’un préjudice au titre des autres travaux de réfection ou de remise en

état, dont elle réclame l’indemnisation au-delà du montant retenu par le tribunal, sachant que les locaux ont été pris en l’état par la société CD Sud, dont l’assiette du bail inclut même une mezzanine, dont la société [X] entend se voir défrayer du démontage, qu’elle avait certes sollicité vainement de la part de la société Sonepar, mais dont elle tire finalement bénéfice.

Au regard de ce qui précède, la cour, infirmant sur ce point le jugement entrepris, déboutera la société [X] de ses demandes au titre des frais de réparation locative et autres frais de remise en état.

Sur les arriérés de loyers et charges et les frais annexes :

En application de l’article 21 du contrat de bail et conformément à l’article 1728 du code civil, 'le Preneur s’oblige à payer au Bailleur le loyer et ses accessoires en quatre termes de paiement égaux et d’avance, les 1er de chaque trimestre. ['] En cas de non

paiement à l’échéance du loyer dû par le Preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le Bailleur percevra de plein droit, huit jours après mise en demeure restée infructueuse, un intérêt de retard calculé au prorata temporis au taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 3 points.'

La société [X] réclame, à ce titre, paiement de la somme de 13'521,64 euros, qui se décompose comme suit':

— solde du décompte de charges 2020 : 12'060,36 euros,

— frais d’huissier de signification de mise en demeure de la caution : 225,28 euros

— frais d’avocat précontentieux : 726 euros,

— la moitié des frais de réalisation de l’état des lieux de sortie : 510 euros.

Elle expose justifier, à hauteur de cour, du montant du décompte de charge 2020, écarté par le premier juge, par la production du relevé général des dépenses de l’immeuble et des factures, ajoutant être fondée à imputer au preneur les frais de signification de la mise en demeure adressée à la caution, auprès de laquelle il se serait engagé à régler l’arriéré de loyer dont il se reconnaissait redevable, tout en indiquant justifier des frais d’avocat précontentieux et en précisant que le preneur ne s’est pas opposé au motus operandi, s’agissant de l’état des lieux.

La société Sonepar conteste être redevable des sommes réclamées au titre du décompte de charges 2020, soutenant d’une part, que le relevé des dépenses globales n’indique pas quelle quote-part de dépenses est refacturable au preneur et d’autre part avoir déjà réglé des provisions sur charges au titre de l’année 2020 pour un montant de 13 844 euros, en se référant à un décompte du 12 janvier 2022. Concernant les frais d’huissier, d’avocat et d’état des lieux, elle soutient qu’aucune disposition du bail ne prévoirait leur refacturation, sous réserve de la mise à la charge de la partie défaillante des frais d’état des lieux. Elle ajoute avoir, par virement du 6 octobre 2021, réglé 'l’arriéré locatif’ mentionné à la BNP Paribas, soit la somme de 8 209,25 euros.

Quant à la banque, elle entend mettre en doute la précision des postes figurant dans le décompte général produit par la société [X] à l’appui de sa demande, au titre de la régularisation des charges, reprenant substantiellement pour le surplus l’argumentation de la société Sonepar sur ce point et quant à l’imputation de charges non prévues dans un bail antérieur à la loi Pinel.

La cour relève que la société [X] verse aux débats un décompte de régularisation de charges, portant sur un montant de 66'199,71 euros, dont 25'904,36 euros mis à la charge de la société SNE (comprendre': Sonepar), avec au crédit un montant de 13'944 euros, correspondant aux avances que la société Sonepar reconnaît avoir réglées. Ce décompte mentionne les dépenses récupérables et les tantièmes individuels et généraux, qui ne sont pas contestés en tant que tels, le preneur se bornant à contester l’imprécision du relevé général, également produit quant à la quote-part de dépenses refacturable au preneur, alors que la quote-part de charges récupérables est bien mentionnée dans ce relevé.

Les dépenses mentionnées tant dans le décompte de charges, que dans le relevé général des dépenses (électricité, eau, assurance, différentes prestations d’entretien, taxes, honoraires de gestion) sont justifiées par la production de factures, de sorte que la créance à ce titre, de la société [X] sur la société Sonepar, apparaît caractérisée.

La cour, infirmant sur ce point le jugement entrepris, entrera donc en voie de condamnation à l’encontre de la société Sonepar, à hauteur de la somme de 12'060,63 euros au titre de la régularisation des charges pour 2020.

Concernant les frais liés à l’établissement de l’état des lieux, c’est à bon droit que le premier juge a retenu qu’ils n’étaient pas applicables, à défaut d’être stipulés dans le contrat de bail, dont l’article 16 ne prévoit la mise à la charge du preneur qu’en cas de défaillance, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Les frais de mise en demeure de la caution, comme les frais précontentieux, ne sont certes pas stipulés au contrat de bail, mais ils n’en restent pas moins indemnisables, s’ils constituent la résultante des manquements contractuels du preneur, relevant ainsi d’un préjudice en lien avec ces derniers.

Cela étant, la cour observe qu’il n’est pas justifié des frais de signification à la caution, auxquels ne correspond pas la facture produite aux débats, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qui concerne cette demande.

Concernant les frais d’avocat précontentieux, s’il en est justifié par la production d’une facture estimant les prestations réalisées (entretien client, analyse des élémments, rédaction d’un courrier en réponse au locataire, envoi et suivi de l’envoi, frais de correspondance) de 2h45, au taux horaire de 220 euros, soit 605 euros hors taxes, correspondant à 726 euros TTC, il apparaît que les courriers d’avocats produits aux débats concernent la remise en état ou des arriérés qui ont été payés, certes après relance, mais qui ne sont donc plus en litige, le courrier relatif à l’arriéré subsistant émanant d’un autre cabinet d’avocat, de sorte qu’il y a lieu également d’écarter cette demande, en confirmation du jugement dont appel.

Sur les intérêts contractuels de retard :

Le premier juge a arrêté le montant des intérêts de retard à 131,27 euros, portant sur la somme de 8'209,25 euros arrêtée au 6 octobre 2021, date de son paiement, ce montant devant être confirmé.

Cela étant, la société [X] persiste à inclure cette somme, pourtant réglée, dans son calcul des intérêts sur les arriérés restant dus, lesquels portent pourtant sur une période et un objet distincts.

En tout état de cause, si la cour a mis en compte, en infirmation du jugement entrepris, la somme de 12'060,63 euros, cette somme portera intérêts à compter du présent arrêt.

Sur la garantie due par la SA BNP Paribas :

Au regard de l’acte de cautionnement tel qu’il est versé aux débats, il apparaît établi que la garantie de la banque couvre, en principe, les sommes dues au titre de l’arriéré, s’agissant de charges.

Se pose donc la question de la mise en 'uvre de la garantie, dont la banque soutient que les modalités ne seraient pas réunies, son engagement ayant cessé à la date d’effet du congé délivré au bailleur pour le 30'avril 2021, ce qui aurait impliqué une mise en jeu dans les 30 jours maximum à compter de cette date, par lettre recommandée avec accusé de réception, dont il ne serait pas justifié de la réception, laquelle ne serait pas couverte par la signification des deux courriers par huissier dans le délai, au contraire de ce que soutient la société [X], qui ajoute que la seule réception d’une lettre recommandée avec AR, soumise au bon vouloir du destinataire, ne pourrait suffire.

Cela étant, l’examen des montants mis en compte tant dans le premier courrier adressé le 25 mai, que dans le second en date du 27'mai, fait ressortir qu’ils ne portent pas sur la somme de 12'060,63 euros mise à la charge de la société Sonepar, mais uniquement sur l’arriéré de 8'209,25 euros portant sur les loyers et provisions sur charges 2021 prorata temporis, finalement réglés par virement du 6'octobre 2021, de sorte que la garantie de la banque n’est en tout état de cause pas due, emportant confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La société [X], succombant pour l’essentiel, sera tenue des dépens de l’appel, par application de l’article 696 du code de procédure civile, outre confirmation du jugement déféré sur cette question.

L’équité commande de ne faire application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre d’aucune des parties, tout en confirmant les dispositions du jugement déféré de ce chef.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Infirme le jugement rendu le 29'février 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, en ce qu’il a':

— condamné la société Sonepar France Distribution venant aux droits de la SAS Sonepar Nord-Est à payer à la SARL Établissements J [X] la somme de 17'009,76 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation de dégradations locatives,

— condamné la société Sonepar France Distribution venant aux droits de la SAS Sonepar Nord-Est à payer à la SARL Établissements J [X] la somme de 23'424 euros TTC à titre de dommages-intérêts en réparation du coût de l’enlèvement des installations et équipements non déposés par le preneur à bail,

— débouté la SARL Établissements J [X] de sa demande de paiement de la somme de 12'060,36 euros au titre du solde de décompte de charges 2020,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs de demande infirmés et y ajoutant,

Condamne la SASU Sonepar France Distribution à payer à la SARL Établissements J. [X] la somme de 12'060,63 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Déboute la SARL Établissements J. [X] de ses demandes en réparation de dégradations locatives et du coût de l’enlèvement des installations et équipements non déposés par le preneur à bail,

Condamne la SARL Établissements J. [X] aux dépens de l’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de la SASU Sonepar France Distribution que de la SARL Établissements J. [X] ou de la SA BNP Paribas.

Le cadre greffier : le Président :