MINUTE N° 482/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 17 octobre 2025

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/02938 – N° Portalis DBVW-V-B7I-ILM4

Décision déférée à la cour : 02 Juillet 2024 par le juge de la mise en etat de STRASBOURG

APPELANTS :

Monsieur [T] [O]

demeurant [Adresse 8] à [Localité 12]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 68066-2024-004746 du 26/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de COLMAR)

Monsieur [E] [W]

Madame [B] [W]

demeurant tous les deux [Adresse 9] à [Localité 12]

représentés par M^e Orlane AUER, avocat à la cour.

INTIMÉS :

1/ Le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [10] – [Adresse 11] pris en la personne de son représentant légal,

sis [Adresse 2]

1/ assigné le 25 octobre 2024 selon les modalités de l’article 659 du CPC, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] A, sis [Adresse 2]-[Adresse 3] à [Localité 12]

représenté par son syndic la SARL ITA IMMOBILIERE TRADITION ALSACE

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 7]

2/ représenté par la SELARL LX COLMAR prise en la personne de M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

3/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B sis [Adresse 4] – [Adresse 6] à [Adresse 9] à [Localité 12]

représenté par son syndic, la société CITYA-IMMO 4

ayant son siège social [Adresse 6] à [Localité 12]

3/ représenté par M^e Joseph WETZEL , avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 Mai 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, conseillère

M^me Nathalie HERY, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN

ARRÊT rendu par défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier situé à [Localité 12] [Adresse 2] à [Adresse 4], [Adresse 5] et [Adresse 6] à [Adresse 9], comporte deux bâtiments respectivement dénommés [10] A (lots 1 à 60) et [10] B (lots 61 à 189). L’ensemble immobilier est régi par un acte portant état descriptif de division et règlement de copropriété du 21 février 1964, modifié en 1968.

M. [O] est propriétaire du lot n° 116 dans l’immeuble [10] B, [Adresse 8]. Les époux [E] [W] et [B] [R] sont également propriétaires de lots dans cet immeuble.

Le 19 juin 2023, M. [O] et les époux [W] ont fait citer les deux syndicats des copropriétaires précités et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’annulation de l’ensemble des résolutions prises lors de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B du 5 avril 2023, ou de certaines d’entre elles.

Le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état d’une requête aux fins d’irrecevabilité des demandes de M. [O] et des époux [W].

Par ordonnance du 2 juillet 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré recevables les fins de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B,

— déclaré irrecevable l’action de M. [O] tendant à voir annuler l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— déclaré irrecevable l’action de M. [O] tendant à l’annulation des résolutions 5 à 9, 11 à 25, 29 à 43 et 47 à 55 de cette assemblée générale,

— déclaré irrecevables l’action des époux [W] tendant à l’annulation des résolutions 11 à 19, 29 à 37, 41 à 43 et 50 à 52 de cette assemblée générale,

— condamné M. [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande du syndicat des copropriétaires formée à ce titre contre les époux [W],

— renvoyé l’affaire à une audience de mise en état.

Après avoir rappelé les dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’il est de principe qu’un copropriétaire ayant voté en faveur d’une résolution prise lors d’une assemblée générale n’était pas recevable à demander son annulation en son entier, le premier juge a relevé que M. [O] avait voté en faveur d’au moins une résolution lors de cette assemblée générale, de sorte qu’il ne pouvait demander l’annulation de l’assemblée générale en son entier.

Pour déclarer irrecevable l’action de M. [O] et des époux [W] en tant quelle portait sur certaines résolutions, il a relevé que :

— M. [O] avait voté pour les résolution 5 à 9, l7 à 19, 32 à 34, 47 à 59 et 53 et 55, qu’il avait voté contre la résolution 50 qui avait été rejetée de sorte qu’il n’était pas opposant pour toutes ces résolutions, et que pour les autres qui se rapportaient à des parties communes spéciales à certains copropriétaires, M. [O] qui n’était pas concerné n’avait pas pris part au vote et n’était donc pas opposant.

Il a procédé à la même analyse s’agissant des résolutions critiquées par les époux [W].

Par ordonnance du 16 octobre 2024, la présidente de la chambre a fixé d’office l’affaire à bref délai en application de l’article 905 ancien du code de procédure civile. L’avis de fixation a été envoyé par le greffe le même jour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 18 novembre 2024, M. [O] demande à la cour d’infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau, de :

— déclarer la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B mal fondée,

En conséquence,

— déclarer recevable l’action de M. [O] tendant à l’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— déclarer recevable son action tendant à l’annulation des résolutions 5 à 9, 11 à 25, 29 à 43 et 47 à 55 de l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses fins, moyens et conclusions sur incident,

— renvoyer les parties devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de statuer sur la procédure au fond,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B à lui payer la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 alinéa 2 du code de procédure civile.

Il ne conteste pas avoir voté en faveur de certaines résolutions mais fait valoir qu’il a voté contre la résolution n°4 et que pour les résolutions n° 20 à 23, 24, 25, 29 à 31, 35 à 37, 41 à 43, il doit être considéré comme défaillant dès lors qu’il n’est pas démontré que ces résolutions concernaient des parties communes spéciales, ce qui ne ressort pas du procès-verbal d’assemblée générale.

Pour les résolutions 47 à 53 et 55, son opposition n’a pas été prise en compte, ce qui résulte de l’attestation de Mme [Y].

Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B conclut à l’irrecevabilité et au mal fondé de l’appel, à la confirmation de l’ordonnance et sollicite la condamnation de M. [O] et des époux [W] in solidum au paiement d’un montant de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d’appel, et le rejet de leurs demandes.

Il précise que le litige a été tranché au fond par le tribunal par jugement du 3 décembre 2024 qui a annulé l’assemblée générale extraordinaire du 5 avril 2023.

Il approuve la décision en ce qu’elle a déclaré M. [O] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale en son entier puisqu’il a voté en faveur de certaines résolutions ainsi qu’en ce qu’elle a considéré qu’il n’était pas opposant à certaines résolutions. Il relève que certaines des résolutions concernaient les entrées n° 8 et [Adresse 9], or M. [O] n’avait pas à participer au vote puisqu’il est propriétaire au n° 7. S’agissant de la résolution n° 50, il a voté contre mais cette résolution a été rejetée, il n’est donc pas opposant, et s’agissant des résolutions n° 51 et 52, il n’y a pas eu de vote.

De la même manière les époux [W] étaient soit non-opposants, soit non-concernés.

*

Le syndicat des copropriétaires de [10] A a constitué avocat mais n’a pas conclu. Il est réputé s’approprier les motifs de la décision.

La déclaration d’appel a été signifiée au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] par exploit du 25 octobre 2024 délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 mai 2025, la cour a soulevé d’office la caducité de la déclaration d’appel s’agissant de ce syndicat des copropriétaires, en l’absence de justification de la signification des conclusions d’appel,

Par note en délibéré du 27 mai 2025, le conseil de M. [O] a produit l’acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024 par lequel les conclusions d’appel ont été signifiées au syndicat des copropriétaires [10], selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Ce syndicat des copropriétaires n’ayant pas constitué avocat, il sera statué par défaut.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B conclut à l’irrecevabilité de l’appel mais sans soulever aucun moyen précis. En l’absence de cause d’irrecevabilité susceptible d’être soulevée d’office, il y a lieu de déclarer l’appel recevable.

La cour constate que seul M. [O] a formulé des prétentions.

Sur la recevabilité de la demande en annulation de l’assemblée générale du 5 avril 2023

M. [O] ne conteste pas avoir voté en faveur de certaines résolutions. La décision entreprise sera donc confirmée en tant qu’elle a déclaré irrecevable sa demande en annulation de l’assemblée générale en son entier.

Sur la recevabilité de la demande en annulation de certaines des résolutions prises lors de l’assemblée générale du 5 avril 2023

M. [O] reconnaît avoir voté en faveur des résolutions n° 5 à 9, de sorte que le juge de la mise en état a déclaré, à bon droit, sa demande d’annulation de ces résolutions irrecevable.

Concernant les résolutions n° 11 à 25 et 29 à 43, le juge de la mise en état, dont la cour approuve les motifs, a relevé qu’il ressortait du procès-verbal d’assemblée générale que seuls les copropriétaires concernés par ces résolutions qui portaient sur des parties communes spéciales avaient été appelés à voter, et que ces résolutions ne concernaient pas les copropriétaires du [Adresse 8], à l’exception des résolutions n° 32 et 33 relatives à la rénovation du décor de la cabine d’ascenseur de l’entrée n° 7, en faveur desquelles avait voté M. [O]. L’appelant ne produit pas le règlement de copropriété, et ne démontre donc pas qu’il ne s’agirait pas de parties communes spéciales, s’agissant de résolutions concernant des travaux relatifs à des aménagements et équipements distincts pour chacune des entrées de l’immeuble.

L’ordonnance sera donc confirmée en tant qu’elle a déclaré la demande d’annulation de ces résolutions irrecevable.

S’agissant des résolutions n° 47 à 55, la résolution n° 50 contre laquelle avait voté M. [O] n’a pas été adoptée, il n’est donc pas opposant, et les résolutions n° 51 et 52 n’ont pas donné lieu à un vote.

M. [O] prétend avoir voté contre les autres résolutions, contestant les mentions contraires figurant au procès-verbal, en se référant à l’attestation établie le 11 août 2024 par Mme [Y] qui déclare que : ' A chaque assemblée générale, M. [O] a voté contre les résolutions à adopter (…), c’est le cas pour la dernière AG. le vote 'contre’ de [T] n’a pas été pris en compte, ils ont noté 'pour’ au lieu de 'contre’ pour la 1ère résolution. . Cette attestation est sans emport car d’une part elle ne précise pas la date de la dernière assemblée générale et ne concerne pas les résolutions critiquées, d’autre part, le vote de M. [O] indiqué pour la première résolution est 'contre'.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable les demandes de M. [O] en annulation de certaines résolutions.

Sur les dépens et les frais exclus des dépens

Les dépens d’appels seront supportés par les appelants. Une somme de 1 500 euros sera allouée, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B et mise à la charge de M. [O] qui a seul formulé des prétentions, la demande de ce dernier sur le fondement du 2° de ce texte étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable ;

CONFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état du 2 juillet 2024 en ses dispositions frappées d’appel ;

REJETTE la demande de M. [T] [O] sur le fondement de l’article 700-2° du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [O] et les époux [E] [W] et [B] [R], in solidum, aux entiers dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [10] B de sa demande pour le surplus.

La greffière, La présidente,