MINUTE N°312/2026

Copie exécutoire

aux avocats

Le

La greffière

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 JUIN 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/01394 – N° Portalis DBVW-V-B7I-II4L

Décision déférée à la cour : 26 Mars 2024 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE

APPELANTE :

La S.A.S. WAY, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 1] à [Localité 1]

représentée par M^e Guillaume HARTER, avocat à la cour.

INTIMÉE :

La S.C.I. MPL, prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 2]

représentée par M^e Thierry CAHN de la SCP CAHN ET ASSOCIES, avocat à la cour.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Avril 2026, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-François LEVEQUE, Président de chambre

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président de chambre

Madame Murielle ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame THIEBAUX

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Monsieur Jean-François LEVEQUE, président et Madame Emeline THIEBAUX, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 30 novembre 2015, la SCI MPL a acquis auprès de la SAS Way un local à usage professionnel ou commercial au sein d’un ensemble immobilier à construire sis [Adresse 2] à Waldighoffen (68).

Le 9 octobre 2019, un procès-verbal de livraison des parties communes avec réserves a été signé entre le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Foncia, et la Sas Way.

Les copropriétaires se plaignant de désordres, défauts de conformité, malfaçons et non-façons, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a ordonné une expertise judiciaire des parties communes confiée à M. [C] par décision du 22 juin 2021, mesure par la suite étendue aux locateurs d’ouvrage et toujours en cours, l’expert ayant cependant déposé un pré-rapport le 25 septembre 2023.

Déplorant le non-paiement du solde du prix, la SAS Way, par acte introductif d’instance déposé au greffe le 20 janvier 2022 et signifié le 27 janvier 2022, a attrait la SCI MPL devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de la voir condamner à lui verser le solde du prix de vente, soit la somme de 41'158,80 euros TTC augmentée d’intérêts contractuels au taux de 1'% par mois à compter du 28 janvier 2020, avec capitalisation annuelle.

La SAS Way faisait principalement valoir que le bien était réputé achevé, la SCI MPL ayant pris possession des locaux par remise des clés sans formaliser de réserves, que celle-ci ne pouvait se prévaloir de l’expertise en cours portant sur les désordres allégués par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble qui affecteraient les parties communes, sans justifier du lien entre cette expertise et son lot privatif, et qu’elle ne rapportait pas la preuve d’une faute imputable au vendeur.

La SCI MPL invoquait l’exception d’inexécution et faisait valoir, outre qu’elle avait consigné le solde du prix et justifiait ainsi de sa bonne foi, que tant les parties communes que son lot privatif étaient affectés de graves désordres, ainsi que cela résultait des conclusions de l’expert judiciaire, dont les constatations avaient une portée sur son lot privatif.

Par jugement du 26 mars 2024, le tribunal judiciaire de Mulhouse a':

— rejeté la demande en paiement formée par la SAS Way';

— rejeté la demande de capitalisation des intérêts';

— condamné la SAS Way à verser à la SCI MPL, la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rejeté la demande de la SAS Way du même chef';

— condamné la SAS Way aux dépens';

— et constaté l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire de Mulhouse a visé l’article 1601-3 du code civil définissant la vente en l’état futur d’achèvement, l’article L.261-12 du code de la construction et de l’habitation suivant lequel, dans une telle vente, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement avant la date à laquelle la créance est exigible, l’article R.261-14 du code précité suivant lequel le solde du prix est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, et l’article R.'261-1 du même code selon lequel l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat n’étant pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. Le tribunal s’est en outre référé à la jurisprudence selon laquelle même si l’appartement est habitable, l’immeuble n’est pas achevé lorsque les défauts de conformité et malfaçons interdisent l’utilisation de l’intégralité des lots conformément à leur destination (Cass., Civ. 3e, 15 septembre 2016, n°15-21.772) et selon laquelle, même si l’acquéreur est dans les lieux, il n’est pas tenu de régler l’échéance de 95'% tant qu’il refuse de constater l’achèvement (CA [Localité 3], 4 juillet 1977).

Le tribunal a ensuite estimé que le vendeur ne démontrait par avoir achevé le bien vendu, relevant que la SCI, par courrier du 3 février 2017, avait notifié à la société Way que certains travaux restaient à effectuer (porte automatique et vitrine de façade à installer, vitrages clairs et non opaques sur certaines fenêtres, évacuations manquantes, absence de l’escalier intérieur, absence des portes coupe-feu et de la porte de garage, absence du transformateur électrique, chape à couler, cloisons internes à installer), et qu’elle avait confirmé, par nouveaux courriers des 30 juin et 10 octobre 2017, que les portes coupe-feu et le transformateur, notamment, restaient manquants, s’agissant de non-conformités substantielles, en ce qu’elles empêchaient l’utilisation du bien conformément à sa destination, telles l’absence d’électricité et l’absence de sécurité indispensable à un local commercial, ce qui ne permettait, faute de preuve de l’exécution de ces prestations, de réputer le bien achevé.

Le tribunal a ajouté que le vendeur ne justifiait pas non plus d’une prise de possession des lieux par remise des clés, de sorte que sa demande en paiement du solde du prix devait être rejetée.

La société Way a interjeté appel de cette décision. L’appel critique expressément tous les chefs de jugement.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Way, par conclusions du 9 mai 2025, demande à la cour de':

— débouter l’intimée de ses prétentions';

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formée par la SAS Way, rejeté la demande de capitalisation des intérêts formée par la SAS Way, condamné la SAS Way à verser à la SCI MPL, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1500 euros, rejeté la demande de la SAS Way formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la SAS Way aux dépens, constaté l’exécution provisoire du jugement';

Statuant à nouveau, dans cette limite,

— condamner la SCI MPL au paiement de la somme de 41'158,80'euros TTC augmentée des intérêts contractuels au taux de 1'% par mois à compter du 28 janvier 2020';

— ordonner la capitalisation des intérêts';

— condamner la SCI MPL au paiement de la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner la SCI MPL aux entiers frais et dépens

L’appelante soutient d’abord que l’expertise en cours, relative aux seules parties communes, est sans emport que le présent litige. Elle fait valoir que la SCI a pris possession des lieux au mois de mai 2018 et que dans ceux-ci est exploitée une pharmacie, ce qui suppose une remise des clés et une entrée en possession, certes sans formalisation d’un procès-verbal de livraison, mais sans que la SCI ait alors élevé la moindre réserve, ni engagé la moindre action pour défaut de conformité ou autres désordres, ni s’être jointe au référé-expertise engagé par le syndicat des copropriétaires.

Elle ajoute que la prise de possession et la remise des clés rend la SCI débitrice du solde du prix, en application du contrat selon lequel, si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement, il sera procédé à la remise des clés, valant livraison et prise de possession, et l’acquéreur versera alors le solde du prix.

*

La SCI MPL, par conclusions du 20 mai 2025, demande à la cour de':

— confirmer le jugement entrepris en toutes dispositions';

— et condamner la SAS Way à lui payer 3'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour l’instance d’appel et payer les entiers dépens d’appel.

L’intimée fait valoir qu’il n’est pas justifié d’une prise de possession par remise des clés'; qu’il est impossible d’utiliser des équipements tels que l’ascenseur'; que l’expertise de parties communes est toujours en cours, ce qui rend impossible un compte entre les parties'; que le bien ne peut être réputé achevé au regard des désordres qui font l’objet de l’expertise en cours, particulièrement des inondations de la cave qui ont occasionné la perte de marchandise et un risque de verglas en hiver pour la clientèle'; et qu’elle est n’est finalement entrée en possession des lieux qu’avec 16 mois de retard. Pour preuve de sa bonne foi, elle indique avoir consigné la somme demandée.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs moyens de fait et de droit, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

L’article 1601-2 du code civil énonce que la vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, et l’acheteur en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison.

Le contrat de vente stipule, par une clause relative à la prise de possession (page 19, paragraphe 7°) que «'Si les parties sont d’accord pour constater l’achèvement au sens ci-dessus défini, il sera procédé à la remise des clés à l’acquéreur pour valoir livraison et prise de possession et l’acquéreur procédera au versement du solde du prix payable lors de la mise des locaux à sa disposition'»'.

Il résulte de cette clause que l’exigibilité du solde du prix de vente suppose la remise des clés, qui a elle seule vaut livraison et prise de possession, sans qu’il soit utile, à ce titre, d’examiner l’état d’achèvement du bien puisque, aux termes du contrat, la remise des clés ne doit intervenir qu’après accord des parties pour constater l’achèvement du bien.

Pour autant, la cour, comme le premier juge, ne peut que constater que la société Way ne justifie aucunement d’une remise des clés, se bornant à soutenir que la SCI était entrée en possession des lieux, mais sans indiquer comment ni produire aucun procès-verbal de livraison, ce qui ne permet pas de déduire de l’entrée en possession qu’elle a procédé à la remise des clés.

En conséquence, l’exigibilité du solde du prix n’étant pas établie, le jugement ne peut qu’être confirmé.

Sur les mesures accessoires

La société Way, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, déboutée de sa demande pour frais irrépétibles, et condamnée du même chef à payer à la SCI la somme de 3'500 euros, les mesures accessoires de première instance étant confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe';

CONFIRME le jugement rendu entre les parties le 26 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Mulhouse';

DÉBOUTE la société Way de sa demande pour frais irrépétibles';

LA CONDAMNE du même chef à payer à la société MPL la somme de 3'500 euros';

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

La greffière, Le président,