SD/IC

B X

C/

A Y

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1^re chambre civile

ARRÊT DU 27 MARS 2018

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N°15/02037

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 28 août 2015

rendu par le tribunal d’instance de Montbard – RG : 11-14-000089

APPELANT :

Monsieur B X

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

représenté par M^e Morgane AUDARD, membre du CABINET AUDARD & ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 8

INTIMÉ :

Monsieur A Y

né le […] à […]

domicilié :

[…]

[…]

représenté par M^e Fabien KOVAC, membre de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 46

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 janvier 2018 en audience publique devant la cour composée de :

Michel PETIT, Président de chambre, président,

Michel WACHTER, Conseiller,

Sophie DUMURGIER, Conseiller, qui a fait le rapport sur désignation du Président,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mars 2018,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Michel PETIT, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE, ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon acte sous seing privé du 27 janvier 2006, Monsieur A Y a donné en location à Monsieur B X une maison d’habitation située […] à Vitteaux, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 560 €, à compter du 31 mars 2006.

Par courrier du 20 décembre 2013, Monsieur X a donné congé au bailleur, à effet au 1^er février 2014.

L’état des lieux de sortie, initialement fixé le 11 février 2014, a été établi contradictoirement par huissier de justice le 21 février 2014.

Par acte d’huissier du 27 mars 2014, Monsieur Y a fait sommation à Monsieur X de lui payer une somme de 14 222,04 € à titre d’arriéré de loyers et de réparations locatives.

Par courrier recommandé du 7 mai 2014, Monsieur X a mis en demeure Monsieur Y de lui rembourser le dépôt de garantie de 1 120 €.

Par acte d’huissier du 1^er septembre 2014, Monsieur Y a fait assigner Monsieur X devant le Tribunal d’instance de Montbard, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  16 492,21 € au titre de la remise en état des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut d’entretien,

—  669,30 € au titre des loyers dus pour les mois de janvier et février 2014,

—  1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur X s’est opposé aux demandes en sollicitant reconventionnellement la condamnation du bailleur au paiement d’une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, d’une somme correspondant au montant du dépôt de garantie minoré du loyer résiduel du mois de janvier 2014 et d’une somme de 1 000 € au titre de ses frais de défense non compris dans les dépens.

Il demandait en outre que la restitution du dépôt de garantie intervienne dans un délai de 15 jours suivant le jugement à intervenir, sous astreinte de 50 € par jour de retard.

Le défendeur ne se reconnaissait redevable des loyers que jusqu’au 31 janvier 2014, la date de l’état des lieux de sortie lui ayant été imposée par Monsieur Y.

Il contestait le montant des réparations locatives réclamé par le bailleur au motif que les dégradations mentionnées dans l’état des lieux de sortie résultaient de l’usure normale des lieux.

Il prétendait enfin que le logement loué ne remplissait pas les conditions de décence fixées réglementairement, invoquant une électricité défectueuse, des fenêtres en mauvais état, un chauffage défectueux et une terrasse en décrépitude.

Par jugement du 28 août 2015, le Tribunal d’instance de Montbard a :

— fixé la créance de Monsieur Y A à l’encontre de Monsieur X B au titre d’un arriéré de loyers à la somme de 669,30 €,

— fixé la créance de Monsieur Y à l’encontre de Monsieur X au titre des réparations locatives à la somme de 6 648,51 €,

— fixé la créance de Monsieur X à l’encontre de Monsieur Y au titre de la restitution du dépôt de garantie à la somme de 1 120 €,

— ordonné la compensation partielle des créances réciproques, et, en conséquence,

— condamné Monsieur X à payer à Monsieur Y la somme de 6 197,81 €, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— rejeté les demandes en paiement de dommages-intérêts,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement,

— condamné Monsieur X à payer à Monsieur Y la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné Monsieur X à payer à Monsieur Y la somme de 90 € au titre de la moitié du constat du 11 février 2014,

— condamné Monsieur X à payer à Monsieur Y la somme de 85 € au titre de la moitié du constat du 21 février 2014,

— dit que les autres actes d’huissier non indispensables à l’engagement de la présente procédure resteront à la charge du demandeur,

— condamné Monsieur X aux dépens.

Le tribunal a considéré que les loyers étaient dus jusqu’à la date de remise des clés, intervenue le 21 février 2014, et, qu’au vu du désordre qui régnait autour de la maison le 11 février 2014, les opérations de constat ne pouvaient pas se tenir avant.

Il a ensuite retenu que, si le locataire n’avait pas à supporter le remplacement des éléments détériorés par l’usage des lieux ou la vétusté, c’était à la condition que cet usage ait été fait en bon père de famille, que l’entretien courant des lieux ait été assuré et que les menues réparations aient été exécutées et, qu’en l’espèce, l’usure normale des lieux ne pouvait excuser les dégradations résultant du fait volontaire du locataire ou de sa négligence, tels la casse des carreaux de la terrasse, ou leur disparition, la disparition des portes et poignées de portes ou encore des têtes de robinet et le trou pratiqué dans le plancher d’une chambre ou les graffitis sur les murs.

Le tribunal a rejeté la demande de dommages-intérêts du bailleur au motif qu’il n’apportait pas la preuve de la nécessité de vendre son bien immobilier en raison de l’impossibilité de relocation.

Il a enfin rejeté la demande de dommages-intérêts du locataire, considérant que le caractère indécent du logement n’était pas démontré, et il a considéré que la restitution du dépôt de garantie devait s’opérer par compensation avec la créance du bailleur.

Monsieur X a régulièrement relevé appel de ce jugement, par déclaration reçue au greffe le 20 novembre 2015.

Par conclusions notifiées le 22 février 2016, l’appelant demande à la Cour, au visa de l’article 1134 du code civil, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement en tant qu’il a reconnu l’existence d’une créance de Monsieur X sur Monsieur Y pour un montant de 1 120 € correspondant au dépôt de garantie non restitué,

Pour le surplus réformer le jugement,

— débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur Y à lui verser 10 000 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi lors de l’occupation du logement,

— condamner Monsieur Y à lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie, déduction faite du loyer résiduel de janvier 2014, dans un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard,

— condamner Monsieur Y à lui payer la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Y aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 8 avril 2016, Monsieur A Y demande à la Cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement du Tribunal d’instance de Montbard en ce qu’il a :

. fixé sa créance à l’encontre de Monsieur X au titre d’un arriéré de loyer à la somme de 669,30 €,

— réformer le jugement pour le surplus,

En conséquence,

— condamner Monsieur X à lui payer les sommes suivantes :

. 16 492,21 € au titre du coût de remise en état du local d’habitation donné à bail sis […] à

[…], outre intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

. 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des conséquences du défaut d’entretien,

. 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Monsieur X de ses demandes reconventionnelles,

— condamner le même aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront :

. le coût du procès verbal de constat dressé par Maître Z le 11 février 2014, soit 180 €,

. le coût de la dénonciation du procès verbal de constat et de la sommation du 12 février 2014,

soit 45,85 € ;

. le coût du procès verbal de constat dressé par Maître Z le 21 février 2014, soit 170 €,

. le coût de la sommation de payer délivrée le 27 mars 2014 par Maître Z, soit 189,73 €.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 octobre 2017.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

SUR CE

- Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyers

Attendu que l’appelant conteste le montant de l’arriéré locatif qui lui est réclamé, faisant valoir que, le bail ayant été résilié le 31 janvier 2014, aucun loyer n’est dû pour la période postérieure ;

Qu’il précise qu’il était tout à fait disposé à réaliser l’état des lieux de sortie à cette date et que c’est le bailleur qui lui a imposé un état des lieux de sortie au 11 février puis au 21 février 2014 ;

Qu’il estime ainsi que c’est par la faute du bailleur que la remise des clés a eu lieu après la date d’effet du congé ;

Attendu que Monsieur Y prétend que le locataire était tenu du paiement des loyers jusqu’au 21 février 2014, date de remise des clés, l’appelant, contrairement à ce qu’il affirme, n’étant pas prêt à établir l’état des lieux de sortie dès le 1^er février 2014 puisque la maison n’avait pas été débarassée à cette date ;

Attendu que l’affirmation de l’appelant selon laquelle celui-ci était en mesure de libérer les lieux à la date d’effet du congé, soit le 31 janvier 2014, n’est corroborée par aucune des pièces qu’il produit, et qu’elle est par ailleurs contredite par les constats établis les 11 et 21 février 2014 par Maître Z qui révèlent que la maison n’était pas débarrassée des effets du locataire le 21 février 2014, de nombreux objets se trouvant aux abords de l’immeuble ;

Que c’est donc à bon droit que le bailleur lui réclame le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à cette date, représentant la somme de 669,30 €, et que le tribunal a condamné Monsieur X au paiement de cette somme, le jugement méritant confirmation sur ce point ;

- Sur le montant des réparations locatives

Attendu que l’appelant considère qu’aucune indemnisation ne peut lui être réclamée au titre de l’enlèvement des pneus entreposés dans la partie extérieure de la maison, Monsieur Y ayant donné son accord pour qu’il procède à cet enlèvement le 22 février 2014 et ayant ensuite cadenassé le portail, ce qui ne lui a pas permis de le faire ;

Qu’il soutient également que les dégradations du carrelage et de la maçonnerie des piliers extérieurs relevaient de l’usure normale des lieux, les carreaux extérieurs datant de près de 50 ans et se brisant par l’effet des intempéries, et qu’il a toujours assuré correctement l’entretien des espaces verts qui étaient dans un état moyen lors de son entrée dans les lieux ;

Que, s’agissant des intérieurs, Monsieur X prétend que les papiers, sols et murs étaient anciens lors de son entrée dans les lieux et estime que les demandes du bailleur ont en réalité pour objet la réfection à neuf du logement, considérant qu’un coefficient de vétusté devait être appliqué aux menuiseries intérieures qui n’ont pas été changées depuis près de 50 ans ;

Qu’enfin, il fait valoir que le logement n’était absolument pas aux normes en ce qui concerne l’électricité, les fenêtres, le chauffage et la terrasse et qu’il avait demandé à plusieurs reprises, en vain, au bailleur de procéder aux travaux qui s’imposaient ;

Attendu que Monsieur Y objecte que le logement était en bon état lors de l’entrée dans les lieux de Monsieur X et qu’il l’a récupéré dans un état lamentable, le constat d’huissier du 11 février 2014 confirmant l’état déplorable du jardin et celui du 21 février 2014 listant l’ensemble des dégradations imputables au locataire, et notamment la détérioration de la terrasse et du garde corps et le mauvais état des extérieurs ;

Qu’il soutient que Monsieur X n’a pas été en mesure de justifier de l’entretien de la cheminée et de la chaudière, qu’il n’a jamais été convenu que le locataire retirerait les pneus le 22 février 2014 et, qu’à cette date, il n’y avait aucun cadenas sur le portail d’entrée ;

Qu’il conteste enfin que les dégradations intérieures du domicile relèvent de l’usure normale des lieux invoquée par le locataire et reproche au premier juge d’avoir réduit à 6 648,51 € le montant de sa réclamation, alors qu’il justifie de celle-ci par la production de plusieurs devis de remise en état et que la réfection totale de la terrasse était rendue indispensable ;

Attendu, qu’en application de l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; Que l’article 3-2 de la même loi prévoit qu’un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles lors de la remise et la restitution des clés ;

Attendu qu’il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, respectivement établis les 30 mars 2006 et 21 février 2014, que sont imputables au locataire les dégradations suivantes :

— la peinture de la cuisine est en mauvais état, il y a des coulures sur les plinthes, alors que la peinture était en état moyen lors de l’entrée dans les lieux,

— les papiers peints d’une des chambres sont à refaire ainsi que le sol en linoléum, les papiers peints d’une seconde chambre sont plissés, il y a des traces de coulure de peinture, et le sol de cette pièce est dégradé, des trous sont relevés dans le plancher à droite en entrant, alors que les chambres étaient décrites en bon état,

— le plafond du sous-sol, qui n’était pas donné en location mais que Monsieur X a reconnu avoir utilisé, s’affaisse et le mur à droite de l’entrée est taggé,

— trois portes sont manquantes et la porte d’entrée de l’atelier est cassée, plusieurs poignées de porte sont manquantes ou cassées, le mécanisme de fermeture de la fenêtre de la salle côté rue est manquant,

— la rembarde de la montée d’escalier est mal repeinte,

— quatre têtes de robinets thermostatiques sont manquantes,

— les pierres constituant le pilier gauche du portillon sont décalées et le portillon s’ouvre difficilement, plusieurs carreaux du sol de la terrasse sont manquants, sur environ 2 m², un garde corps a été coupé et mal ressoudé,

— les extérieurs souffrent d’un manque d’entretien et sont en mauvais état, présence de lierre sur le pylône électrique près de la maison, d’un grand désordre autour de celle-ci,

— le locataire n’a justifié ni de l’entretien de la chaudière ni du ramonage de la cheminée ;

Attendu que l’intimé est ainsi bien fondé à réclamer à Monsieur X le coût des travaux de remise en état suivants :

— la peinture des murs de la cuisine à hauteur de 30 % du devis de l’entreprise Graillet, pour tenir compte de l’état moyen des murs à l’entrée dans les lieux et de la durée d’occupation : soit la somme de 343,86 € TTC,

— la peinture de la rembarde de l’escalier : 308 € TTC,

— la réfection du papier peint de deux chambres : 1 650 € TTC,

— la réfection du plafond du sous-sol : 484,44 € TTC,

— le remplacement des portes et poingnées manquantes et du mécanisme de fermeture d’une fenêtre : 863,50 € TTC,

— la reprise du pilier : 429 € TTC,

— le remplacement des carreaux cassés de la terrasse : 300 € TTC,

— l’entretien de la chaudière et le ramonage de la cheminée : 222,20 € TTC

— le remplacement des têtes de radiateurs manquantes : 178,20 € TTC

— le recyclage des pneus : 220,80 € TTC,

— le nettoyage des extérieurs : 2 560,80 € ;

Que Monsieur X est ainsi redevable envers l’intimé d’une somme de 7 560,80 € au titre des des réparations locatives ;

Attendu qu’après déduction du dépôt de garantie de 1 120 € versé par le locataire lors de son entrée dans les lieux, l’appelant sera condamné à verser à Monsieur Y la somme de 7 110,10 € au titre de l’arriéré de loyers et des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 1^er septembre 2014, date de l’assignation, infirmant le jugement sur ce point ;

Que, conformément aux dispositions de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, le coût des procès-verbaux d’état des lieux de sortie des 11 et 21 février 2014 doit être réparti par moitié entre les parties et le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur X à payer la moitié des frais d’huissier au

bailleur ;

- Sur les demandes indemnitaires

Attendu que l’intimé sollicite l’indemnisation du préjudice résultant du défaut d’entretien de la maison par le locataire, faisant valoir qu’il lui a été impossible de relouer son bien sans le remettre en état, ce qu’il n’a pas pu faire en raison de l’insuffisance de ses moyens et qui l’a conduit à la mettre en vente ;

Que Monsieur Y ne justifie toutefois pas de la mise en vente de l’immeuble alors qu’il sollicite par ailleurs l’indemnisation de sa remise en état ;

Que c’est donc à bon droit que le tribunal l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts complémentaires ;

Attendu que Monsieur X, se prévalant des dispositions des articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, sollicite l’indemnisation du trouble de jouissance résultant de la délivrance par le bailleur d’un logement indécent ;

Que l’intimé relève que l’appelant ne rapporte pas la preuve des manquements allégués, contestant avoir reçu du locataire des demandes de réalisation de travaux ;

Attendu que, pas plus en cause d’appel qu’en première instance, l’appelant n’apporte la preuve de la non conformité du logement loué aux dispositions du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent ;

Que le jugement ne pourra qu’être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur X de ce chef de demande ;

- Sur les demandes accessoires

Attendu que Monsieur X qui succombe sera condamné aux dépens d’appel ;

Qu’il n’est par ailleurs pas inéquitable de mettre à sa charge une partie des frais de procédure exposés par l’intimé en cause d’appel et non compris dans les dépens ;

Qu’il sera ainsi condamné à lui verser la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de l’indemnité allouée en première instance au titre des frais irrépétibles ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Déclare Monsieur B X recevable mais mal fondé en son appel principal,

Déclare Monsieur A Y recevable et partiellement fondé en son appel incident,

Confirme le jugement prononcé le 28 août 2015 par le Tribunal d’instance de Montbard en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé la créance de Monsieur Y à l’encontre de Monsieur X au titre des réparations locatives à la somme de 6 648,51 € et condamné Monsieur X à payer à Monsieur Y la somme de 6 197,81 €, outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

L’infirme sur ces points et, statuant à nouveau,

Fixe la créance de Monsieur Y à l’encontre de Monsieur X au titre des réparations locatives à la somme de 7 560,80 €,

Condamne Monsieur X à payer à Monsieur Y la somme de 7 110,10 € au titre de l’arriéré de loyers et des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du 1^er septembre 2014,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur X à payer à Monsieur Y la somme de 1 500 € en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur X aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,