ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[L] [M]

[E] [N]

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00297 – N° Portalis DBVF-V-B7I-GL2P

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 décembre 2023,

rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montbard

— RG : 11-23-000056 -

APPELANTE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emilie CAMPANAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 26

INTIMÉS :

Monsieur [L] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Madame [E] [N]

née le 03 Juillet 2001 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non réprésentés

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 septembre 2024 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024 pour être prorogée au 10 Décembre 2024,

ARRÊT : rendu par défaut,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 4 décembre 2020, la SCI La Jemapier, ayant pour mandataire le cabinet [U] [D], a donné en location à M. [L] [M] et Mme [E] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 355 euros , outre une provision mensuelle sur charges de 25 euros, payables d’avance.

Accessoirement à ce bail, la société Action Logement Services s’est engagée selon contrat de cautionnement Visale N°A10090983777 à garantir le paiement des loyers et charges par M. [M] et Mme [N], ce cautionnement étant accepté par le cabinet [U] [D] en sa qualité de mandataire de la SCI La Jemapier.

Mme [N] a donné son congé par lettre recommandée dont le mandataire de la bailleresse a accusé réception le 31 janvier 2022.

Par courrier du 3 février 2022, le cabinet [U] [D] a rappelé à Mme [N] que :

— elle restait locataire jusqu’au 30 avril 2022, fin du délai de préavis de trois mois auquel elle était tenue,

— elle restait solidairement tenue au paiement des loyers et charges pendant six mois après la fin de ce délai, soit jusqu’au 30 octobre 2022.

La société Action Logement Services a payé les loyers et charges impayés de juin et juillet 2022, à hauteur de 765,88 euros.

Par acte du 26 août 2022, reproduisant notamment la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 elle a vainement fait délivrer à M. [M] et à Mme [N] un commandement de payer cette somme.

Ce commandement a été signifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CAPEX) de la Côte d’Or.

La société Action Logement Services a également payé les loyers et charges impayés d’août 2022 à juillet 2023, à hauteur de 4 695,28 euros.

Par actes des 4 et 5 juillet 2023, la société Action Logement Services a fait assigner M. [M] et Mme [N] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montbard, aux fins essentiellement de voir :

— à titre principal, déclarer acquise la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef,

— condamner M. [M] au paiement de la somme de 4 670,78 euros, solidairement avec Mme [N] à hauteur de 1 914,70 euros, avec intérêts

— condamner M. [M] au paiement d’une indemnité d’occupation.

Cette assignation a été notifiée aux services préfectoraux de la Côte d’Or.

M. [M], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu en première instance.

Mme [N], devenue épouse [X], a contesté devoir un préavis de trois mois dans la mesure où elle était bénéficiaire du RSA.

Elle a sollicité des délais de paiement pour solder ce qu’elle sera condamnée à payer.

Elle a demandé la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 4 décembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Montbard a :

— débouté la société Action Logement Services de l’ensemble de ses demandes,

— débouté Mme [X] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la société Action Logement Services à verser à Mme [X] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que la société Action Logement Services conservera la charge des dépens d’instance,

— rappelé l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 26 février 2024, la SAS Action Logement Services a relevé appel de ce jugement.

Elle a réglé la somme de 3 215,28 euros au titre des mois d’août 2023 à mars 2024.

Aux termes du dispositif de ses conclusions du 28 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SAS Action Logement Services demande à la cour, au visa notamment de la convention quinquennale du 2 décembre 2014, des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, des articles 1249 et suivants du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants du code civil, des articles 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée aux dépens et à verser à Mme [X] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Et statuant de nouveau,

— la déclarer recevable en son action,

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— condamner M. [M] à lui payer la somme totale de 8 676,44 euros, solidairement avec Mme [N] à hauteur de 1 914,70 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 août 2022 sur la somme de 765,88 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner M.[M] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— condamner solidairement Mme [N] et M. [M] à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum Mme [N] et M. [M] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— débouter Mme [N] et M. [M] de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

L’appelante a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions,

— à M. [M] par acte du 3 avril 2024, délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile,

— à Mme [X] par acte du 12 avril 2024, selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile.

Les intimés n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur l’engagement de caution de la société Action Logement Services

Le premier juge a débouté la société Action Logement Services de ses demandes au motif que la preuve de son engagement de caution n’était pas rapportée, le contrat de cautionnement Visale N°A10090983777 ne portant que la signature du mandataire de la bailleresse.

En cause d’appel, l’appelante produit :

— en pièce 5 de son dossier le contrat de cautionnement ne comportant aucune signature autographe puisque signé conformément aux dispositions prises par les pouvoirs publics dans le cadre de la mise en oeuvre du dispositif Visale, par voie électronique selon une procédure dédiée et sécurisée, ainsi que l’expose la mandataire de la bailleresse dans son courrier du 10 juillet 2023,

— en annexe de ce courrier, le contrat de cautionnement signé pour la bailleresse par Mme [U] [D], sa mandataire,

— en pièce 18 de son dossier le contrat de cautionnement signé pour la société Action Logement Services par M. [I] et pour la bailleresse par Mme [U] [D], sa mandataire.

Par ailleurs, la société Action Logement Services justifie être subrogée dans les droits de la bailleresse à hauteur de 8 676,44 euros, correspondant à l’ensemble des sommes versées au titre des mois de juin 2022 à mars 2024, en produisant

— les quittances subrogatives du 19 juillet 2022 et du 5 mai 2023 émises par le site Visale, à l’initiative du mandataire de la bailleresse,

— les mêmes quittances subrogatives signés pour la société Action Logement Services par M. [I] et pour la bailleresse par Mme [U] [D], sa mandataire,

— la quittance subrogative du 8 mars 2024 signée de Mme [U] [D] en sa qualité de mandataire de la bailleresse.

Enfin, la société Action Logement Services fait à juste titre valoir qu’en application de l’article 2306 du code civil et de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale, sa subrogation dans les droits de la bailleresse lui permet d’engager une procédure en résiliation de bail, au lieu et place de celle-ci, étant observé que la société Action Logement Services justifie que la bailleresse, via son mandataire, est informée de la présente instance.

Il convient donc d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu que la preuve de l’engagement de caution de la société Action Logement Services n’était pas rapportée et l’a déboutée de toutes ses demandes.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences à l’égard de M. [M]

A l’égard de Mme [N] épouse [X], qui n’a adressé aucun document au premier juge pour justifier qu’en raison de sa situation d’allocataire du RSA, la durée du délai de préavis qu’elle devait respecter était réduit de trois mois à un mois, le bail a été résilié à effet du 30 avril 2022 et à compter du 1er mai 2022, seul M. [M] est resté locataire de la SCI La Jemapier.

Il ressort des pièces produites aux débats que :

— au jour de la délivrance du commandement de payer, la dette de M. [M] était au moins de 765,88 euros au titre des loyers de juin et juillet 2022,

— M. [M] n’a soldé cette dette ni dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer, ni postérieurement à l’expiration de ce délai.

En conséquence, il ya lieu, en application de la clause de résiliation du bail et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du bail à effet du 30 octobre 2022.

Au titre des loyers et charges échus impayés de juin 2022 à octobre 2022, M. [M] doit être condamné à payer la somme de 1 914,70 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022 sur le principal de 765,88 euros et à compter du 5 juillet 2023 sur le surplus.

Même s’il est manifeste que M. [M] n’habite plus les lieux, objet du bail, il n’en a pas remis les clefs à la bailleresse, si bien qu’il ne les a pas restitués et ne peut pas être regardé comme les ayant libérés. Il convient qu’il le fasse dans les meilleurs délais ; à défaut, il pourra en être expulsé par tous moyens de droit, si besoin est avec le concours de la force publique.

A compter du 1er novembre 2022 et jusqu’à la restitution effective des lieux à la bailleresse, M. [M] doit être condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Les indemnités d’occupation échues de novembre 2022 à mars 2024 s’élèvent à 6 761,74 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2023 sur le principal de 2 756,08 euros et à compter du 3 avril 2024 sur le surplus.

Sur la solidarité à la dette de Mme [N] épouse [X]

En application de l’article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989, Mme [X] est restée solidairement tenue au paiement des loyers et charges durant 6 mois, après la fin de son préavis, soit de mai à octobre 2022.

La société Action Logement Services qui justifie avoir réglé la somme de 1 914,70 euros au titre de cette période, est fondée à demander qu’elle soit condamnée solidairement avec M. [M] au paiement de cette somme.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] d’une part et Mme [N] d’autre part doivent supporter les dépens de première instance et d’appel au titre des actes qui leur ont été respectivement délivrés et des procédures d’exécution qui seront respectivement engagées à leur égard et ils seront tenus à la moitié des dépens communs, tels notamment le droit de timbre de 225 euros réglé par l’appelante en application de l’article 1635 bis P du code général des impôts.

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de la société Action Logement Services.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné cette société à payer à Mme [N] épouse [X] la somme de 300 euros à ce titre.

Dans les circonstances particulières de l’espèce, en équité, la cour laisse à la charge de la société Action Logement Services l’ensemble des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions critiquées,

Constate que le bail consenti le 4 décembre 2020 par la SCI La Jemapier portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 7] a été résilié :

— à effet du 30 avril 2022 à l’égard de Mme [E] [N] épouse [X], en vertu du congé qu’elle a délivré,

— à effet du 30 octobre 2022 à l’égard de M. [L] [M], en application de la clause de résiliation du bail,

Ordonne à M. [L] [M] de libérer les lieux objet du bail, et d’en restituer les clefs à la bailleresse, dans les meilleurs délais à compter de la signification du présent arrêt,

Dit qu’à défaut d’exécution spontanée, M. [M] et tous occupants de son chef pourront être expulsés, au besoin avec le concours de la force publique,

Condamne M. [L] [M] à payer à la société Action Logement Services :

— au titre des loyers impayés échus au 30 octobre 2022, la somme de 1 914,70 euros outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022 sur le principal de 765,88 euros et à compter du 5 juillet 2023 sur le surplus,

— au titre des indemnités d’occupation échues du 1er novembre 2022 au 31 mars 2024, la somme de 6 761,74 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2023 sur le principal de 2 756,08 euros et à compter du 3 avril 2024 sur le surplus,

— à compter du 1er avril 2024, sous réserve de la justification par la société Action Logement Services d’une subrogation dans les droits de la bailleresse, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne Mme [E] [N] épouse [X] à payer à la société Action Logement Services, solidairement avec M. [M], la somme de 1 914,70 euros outre intérêts au taux légal à compter du 26 août 2022 sur le principal de 765,88 euros et à compter du 5 juillet 2023 sur le surplus,

Condamne M. [L] [M] aux dépens de première instance, d’appel et d’exécution engagés à son égard et à la moitié des dépens correspondant à des actes, démarches ou frais communs à lui-même et à Mme [N],

Condamne Mme [E] [N] épouse [X] aux dépens de première instance, d’appel et d’exécution engagés à son égard et à la moitié des dépens correspondant à des actes, démarches ou frais communs à elle-même et M. [M],

Déboute la société Action Logement Services de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Dit qu’une copie du présent arrêt sera adressée pour information par lettre simple à la bailleresse.

Le greffier Le président