[F] [R]

[I] [R]

[L] [R]

C/

S.C.I. MAROILLEY

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1ère chambre civile

ARRÊT DU 30 JANVIER 2024

N° RG 21/01553 – N° Portalis DBVF-V-B7F-F2T6

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 30 juillet 2021,

rendu par le tribunal judiciaire de Chaumont – RG : 11-15-202

APPELANTS :

Monsieur [F] [R]

né le 15 Septembre 1963 à [Localité 8] (54)

domicilié :

[Adresse 9]

[Localité 5]

Monsieur [I] [R]

né le 31 Juillet 1966 à [Localité 8] (54)

domicilié :

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [L] [V] veuve [R]

née le 07 Novembre 1937 à [Localité 7] (88)

domiciliée :

[Adresse 9]

[Adresse 6]

pris es qualités d’héritiers de [W] [R], décédé le 29 juin 2017

représentés par M^e Claudy GROSJEAN, membre de la SELARL G.C.D.C., avocat au barreau de HAUTE-MARNE

INTIMÉE :

S.C.I. MAROILLEY poursuites et diligences de son représentant légal domicilié de droit au siège :

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Sylvie COTILLOT, membre de la SCP COTILLOT-MOUGEOT, avocat au barreau de HAUTE-MARNE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 janvier 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Selon bail du 12 novembre 2012, la SCI Maroilley a donné en location à M. [F] [R], un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2] (52) moyennant un loyer mensuel de 500 euros, un engagement de caution solidaire ayant parallèlement été signé au nom de M. [W] [R], père du locataire.

Par ordonnance du 3 juillet 2014, le juge d’instance de Chaumont a conféré force exécutoire aux mesures recommandées le 27 mai 2014, en faveur de M. [F] [R] par la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Marne, mesures consistant à geler ses dettes, parmi lesquelles une dette à l’égard de la SCI Maroilley d’un montant de 4 319, 04 euros au titre des loyers échus jusqu’en mai 2014, et à lui accorder un moratoire de 24 mois.

Par courriers du 24 septembre 2014, le conseil de la SCI Maroilley a :

— mis M. [F] [R] en demeure de régler la somme de 989,66 euros correspondant aux loyers impayés de juin à septembre 2014, déduction faite des allocations directement réglées par la CAF,

— adressé une copie de cette mise en demeure à M. [W] [R] en sa qualité de caution, qui soldait la dette le 6 novembre 2014.

Par courrier du 9 décembre 2014, le conseil de la SCI Maroilley a mis M. [F] [R] en demeure de régler la somme de 735,63 euros correspondant aux loyers impayés d’octobre à décembre 2014, déduction faite des allocations directement réglées par la CAF. Ce courrier était adressé en copie à M. [W] [R] en sa qualité de caution.

Cette somme a été réglée le 15 mars 2015 par un chèque de la caution.

Par acte du 26 février 2015, la SCI Maroilley a fait citer M. [F] [R] et M. [W] [R] devant le tribunal d’instance de Chaumont afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de M. [F] [R] et la condamnation de MM. [F] et [W] [R] au paiement essentiellement de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation.

M. [F] [R] a quitté le logement et en a restitué les clefs le 18 novembre 2015.

M. [W] [R] est décédé le 29 juin 2017 en laissant pour lui succéder son épouse, Mme [L] [V] épouse [R] et ses deux fils, [F] et [I] [R], qui sont intervenus volontairement à l’instance en leur qualité d’héritiers de M. [W] [R].

Au dernier état de la procédure, la SCI Maroilley demandait essentiellement le paiement des sommes suivantes :

—  4 319,04 euros au titre des loyers impayés échus jusqu’en mai 2014, somme redevenue exigible au terme du moratoire accordé à M. [F] [R],

—  2 202,42 euros au titre des loyers impayés échus de juin 2014 à novembre 2015,

—  2 087,50 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

M. [F] [R], en sa qualité de locataire, prétendait avoir réglé l’intégralité des loyers dus à la SCI Maroilley, en espèces, sans avoir reçu quittance de la bailleresse.

Les consorts [R] contestaient la validité de l’engagement de caution de M. [W] [R] et réclamaient notamment le remboursement de la somme de 989,66 euros, qu’il avait réglée.

Par jugement du 30 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Chaumont a :

— reçu l’intervention volontaire de M. [I] [R], Mme [L] [R] et M. [F] [R] en qualité d’héritiers de M. [W] [R],

— constaté la régularité de l’acte de cautionnement de M. [W] [R],

— condamné solidairement M. [F] [R] et les héritiers de M. [W] [R], Mme [L] [R] et M. [I] [R] au paiement des sommes suivantes :

. 4 882,12 euros au titre des impayés de loyers,

. 281,51 euros au titre des réparations locatives,

— débouté M. [F] [R] et les héritiers de M. [W] [R] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. [F] [R] et les héritiers de M. [W] [R], Mme [R] et M. [I] [R], au paiement à la SCI Maroilley de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] [R] et les héritiers de M. [W] [R], Mme [L] [R] et M. [I] [R], aux entiers dépens, comprenant le commandement de payer les loyers,

— dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire.

Par déclaration du 8 décembre 2021, les consorts [R] ont interjeté appel de ce jugement dont ils critiquent expressément tous les chefs, sauf celui relatif à l’exécution provisoire.

Aux termes du dispositif de leurs conclusions notifiées le 7 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, les consorts [R] demandent à la cour de déclarer leur appel recevable et bien fondé et y faisant droit de réformer le jugement entrepris et en conséquence, de :

' à titre principal,

— dire et juger que M. [F] [R] était à jour des loyers dus à la SCI Maroilley et qu’à tout le moins la SCI ne rapporte nullement la preuve du contraire, observation étant faite que ladite SCI recevait des règlements en espèce sans délivrer au locataire de quittance de manière régulière,

— dire et juger que la SCI Maroilley ne justifie pas de travaux qu’elle aurait engagés après le départ de [F] [R] à titre de réparation locative,

— débouter en conséquence la SCI Maroilley de ses demandes formulées en termes de paiement de loyers arriérés et des travaux de réfection suite au départ du locataire,

— prendre acte de ce que la SCI Maroilley n’a déféré à aucune des mises en demeure et sommation de communiquer qui lui ont été faites pourtant utiles à la manifestation de la 'vente’ (lire vérité) et notamment d’avoir à produire aux débats les véritables talons de LRAR exploitables et rattachables aux courriers dont elle fait état pour justifier des rappels qu’elle aurait adressés à la caution (ses pièces 28,29,30,31), en tirer toute conséquence de droit,

— dire et juger que l’acte de cautionnement dont la SCI Maroilley se prévaut n’a pas été écrit de la main de M. [W] [R] pas plus qu’il ne l’a signé ou daté,

— dire et juger en conséquence comme non valide, nul et de nul effet l’acte de caution susvisé,

— débouter la SCI Maroilley de ses demandes, fins et conclusions, tant à l’égard de M. [F] [R], débiteur principal que de M. [W] [R], pseudo caution et ses ayants droits suite à son décès,

— débouter la SCI Maroilley de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' à titre subsidiaire, si par impossible, la cour estimait qu’une partie des loyers soit due malgré les observations précédentes, seul M. [F] [R], véritable locataire en serait condamné au paiement, M. [W] [R] n’ayant conclu aucun acte de cautionnement valable et de nature à l’engager lui ou ses héritiers

' à titre reconventionnel,

— condamner la SCI Maroilley à verser aux consorts [R] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral et psychologique notamment subi par Mme [L] [R],

— rembourser aux consorts [R] la somme de 989,66 euros réclamés à M. [W] [R] à tort et réglé par lui sur insistance de la SCI Maroilley à titre de loyers arriérés non justifiés,

— condamner la SCI Maroilley à leur verser la somme de 1 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Maroilley aux entiers dépens.

Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 7 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens développés au soutien de ses prétentions, la SCI Maroilley demande à la cour de :

— juger et déclarer les consorts [R], en leurs différentes qualités de locataires et d’héritiers de la caution du locataire, mal fondés en leur appel,

— juger et déclarer qu’elle est par contre, recevable et fondée en son appel incident concernant le montant de l’arriéré de loyers et le montant des réparations locatives qu’elle peut réclamer 'et aux héritiers de la caution de son locataire',

En conséquence, vu essentiellement les articles suivants du code civil : 1103, 1182, 1231-1, 1315 aujourd’hui 1353, 1338 alors applicable, 1713 et suivants, 2288, 2292 et 2294, et la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 notamment en son article 22-1,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que l’acte de cautionnement de M. [W] [R], signé concomitamment au contrat de bail, passé avec fils, M. [F] [R], le 12 novembre 2012 est valable et peut être opposé à ses héritiers,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a reconnu que M. [F] [R] était redevable d’arriérés de loyers pour la période du mois de novembre 2012 jusqu’au 18 novembre 2015,

— cependant, sur le montant, juger et fixer le montant des loyers dus pour la période du mois de novembre 2012 au 31 mai 2014 à la somme de 4 319,04 euros, au vu de l’ordonnance du tribunal d’instance de Chaumont rendu en matière de surendettement du 3 juillet 2014, conférant force exécutoire aux mesures recommandées par la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-Marne du 27 mai 2014,

— juger et fixer le montant des arriérés de loyers dus par M. [F] [R] pour la période du 1er juin 2014 au 30 novembre 2015 à la somme de 2 202,42 euros,

— juger et fixer les sommes dues au titre des réparations locatives par M. [F] [R] à la somme de 2 087,50 euros, ou à titre subsidiaire à la somme de 281,50 euros.

En conséquence,

Statuant à nouveau sur ces points,

— condamner solidairement M. [F] [R], avec M. [I] [R], Mme [L] veuve [R] [W] à lui payer les sommes suivantes :

. 4 319,04 euros au titre des arriérés de loyers pour la période de novembre 2012 au 31 mai 2014,

. 2.202,42 euros, au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er juin 2014 au 30 novembre 2015,

. 2 087,50 euros, au titre des travaux de remise en état de l’appartement, ou subsidiairement 281,51 euros à ce dernier titre,

— condamner solidairement M. [F] [R], avec M. [I] [R], Mme [L] veuve [R] [W] à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de défense en appel,

— confirmer le jugement du 31 juillet 2021 en ses autres dispositions,

— débouter M. [F] [R], M. [I] [R], et Mme [L] veuve [R] [W] de toute autre demande, formée tant à titre de dommages et intérêts, de restitution de la somme de 989,66 euros, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 14 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les rapports entre M. [F] [R], locataire, et la SCI Maroilley, bailleresse

Sur les loyers

La principale obligation d’un locataire est de payer le loyer convenu.

Le bail conclu entre les parties faisait obligation à M. [F] [R] de payer un loyer mensuel de 500 euros. Ce contrat constitue la preuve de la créance de la SCI Maroilley.

Il appartient à celui qui prétend être libéré d’une obligation de le démontrer.

En l’espèce la bailleresse ne conteste pas que lorsqu’il réglait son loyer ou la part de loyer restant à sa charge, M. [F] [R] acquittait sa dette en espèces.

Celui-ci reproche à la bailleresse de ne pas lui avoir remis des quittances de loyer. Sur ce point, il ne peut pas utilement tirer argument de ce qu’elle n’a pas déféré à ses demandes tendant à la production des quittances de loyer remises au locataire qui lui a succédé dans l’appartement. Par ailleurs, la cour observe que selon le décompte locatif établi par la bailleresse sur toute la durée du bail, les seuls loyers intégralement payés sont ceux de décembre 2012 à avril 2013 et que pour chacun de ces mois, elle justifie avoir établi une quittance de loyer.

Outre que M. [F] [R] ne rapporte pas la preuve de paiements supérieurs à ceux figurant à son crédit dans le décompte locatif tenu par la bailleresse, il a lui même déclaré lorsqu’il a saisi la commission de surendettement des particuliers de la Haute-Marne avoir à l’égard de la SCI Maroilley une dette locative qui a été fixée à la somme de 4 319,04 euros.

Il ressort toutefois du décompte de la bailleresse que la dette locative de M. [F] [R] échue au 31 mai 2014 n’était que de 4 172,32 euros.

Cette dette n’a pas été effacée ; seul son paiement a été suspendu pendant deux ans ; elle est redevenue exigible au terme du moratoire, si bien que M. [F] [R] reste débiteur de cette somme.

Les mesures recommandées par la commission de surendettement étaient sans incidence sur l’obligation de M. [F] [R] à l’égard de sa bailleresse pour la période à échoir à compter de juin 2014.

La quote-part de loyer restant à la charge de M. [F] [R] sur la période de juin à décembre 2014 s’élevant à la somme globale de 1 725,29 euros a été soldée par M. [W] [R] suite aux mises en demeure du 24 septembre et du 9 décembre 2014 : cf les paiements effectués en novembre 2014 et en mars 2015 d’un montant respectif de 989,66 euros et de 735,63 euros.

En revanche, la quote-part de loyer restant à la charge de M. [F] [R] sur la période de janvier à novembre 2015 reste due à hauteur de 2 202,42 euros, étant observé que la SCI Maroilley est bien fondée à solliciter le paiement intégral du mois de novembre 2015, dès lors que la résiliation du bail n’avait pas été prononcée et que M. [R] n’avait pas donné congé, ce d’autant qu’elle n’a reloué les lieux que le 15 décembre 2015.

En conséquence, la dette locative dont M. [F] [R] reste débiteur s’élève globalement à 6 374,74 euros, soit 4 172,32 euros + 2 202,42 euros, et non à 4 882,12 euros ainsi que l’a retenu le premier juge.

Sur les réparations locatives

Un état des lieux loués a été contradictoirement établi tant à l’entrée qu’à la sortie de M. [F] [R].

En dernière page de l’état des lieux de sortie, ont été listés les dégradations, détériorations et dommages imputables au locataire, cette liste étant suivie notamment de la signature de M. [F] [R] sous la mention 'Bon pour accord'.

La SCI Maroilley réclame le coût de reprise des peintures d’une part des murs de la cuisine américaine et d’autre part des plafonds de la cuisine et du salon noircis par un incendie de friteuse.

Si M. [F] [R] reconnaît qu’un incendie de friteuse a effectivement rendu nécessaire la réfection des peintures de la cuisine et du salon, il soutient avoir lui-même, avec l’aide de membres de sa famille qui en attestent, nettoyé ces deux pièces et les avoir repeintes avant de quitter les lieux.

Cette affirmation et ces témoignages sont toutefois insuffisants à combattre les mentions de l’état des lieux de sortie.

Ainsi, sur le principe, la demande de la SCI Maroilley en paiement d’une somme au titre de la remise en état des peintures de la cuisine et du salon est fondée.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 087,50 euros, la SCI Maroilley produit en pièce 6 de son dossier un devis établi par une entreprise de peinture ; mais il est daté du 30 mai 2013 – soit plus de deux ans avant la reprise des lieux – et adressé à M. [F] [R], ce qui signifie qu’il n’a pas été réalisé à la demande de l’intimée.

En outre, cette dernière justifie n’avoir exposé qu’une dépense de 281,51 euros dès lors que c’est son gérant qui a pris sur son temps personnel pour reprendre lui-même les peintures de l’appartement. La SCI Maroilley ne précise nullement le nombre d’heures passées et n’allègue pas avoir indemnisé son gérant.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité le montant des réparations locatives devant être supporté par M. [F] [R] à la somme de 281,51 euros.

Sur l’engagement de caution de M. [W] [R]

Dans sa version en vigueur au 12 novembre 2012, applicable au litige, l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposait que la personne qui se portait caution des engagements d’un locataire devait, à peine de nullité du cautionnement, faire précéder sa signature :

— de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels que mentionnés au contrat de location

— d’une mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque sa connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contractait,

— et de la reproduction manuscrite de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 selon lequel Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

En l’espèce, l’engagement de caution de M. [W] [R] est en tous points conformes aux dispositions rappelées ci-dessus.

Mais, les consorts [R] contestent sa validité au motif qu’il n’est pas daté, alors que la mention de la date n’est pas prescrite à peine de nullité, et que ni les mentions manuscrites ni la signature ne sont celles de M. [W] [R].

Afin de pouvoir procéder à une vérification d’écritures, le premier juge a, par jugement avant dire droit du 6 mars 2017, demandé à M. [W] [R] la production de documents écrits et signés de sa main, contemporains du bail et de l’engagement de caution litigieux.

Il a été produit par les appelants :

— un document rédigé et signé par M. [W] [R] le 23 mai 2014 dans lequel il conteste avoir souscrit l’engagement de caution dont se prévalait déjà à l’époque la SCI Maroilley,

— la carte d’identité de M. [W] [R] signée en 2007.

La signature qui figure sur le document du 23 mai 2014 est semblable à celle qui figure sur l’engagement de caution litigieux et celle qui figure sur sa carte d’identité, bien qu’antérieure de 5 ans à l’acte litigieux, n’est pas sensiblement différente. Quant à l’écriture sur le document du 23 mai 2014, elle n’est pas sensiblement différente de celle de l’engagement de caution, certaines lettres, notamment le n, ou certains mots notamment celui de caution, étant même très semblables.

Ainsi au regard des seuls éléments de comparaison dont le premier juge disposait et dont la cour dispose, la présomption selon laquelle M. [W] [R] est bien le rédacteur et le signataire de l’engagement de caution litigieux n’est pas utilement combattue, étant observé que dans le courrier d’accompagnement du paiement de mars 2015 (pièce 12 de l’appelante), Mme [L] [R] expose les circonstances dans lesquelles son mari a signé et indique que pour sa part, elle n’a rien signé.

Les appelants invoquent aussi les dispositions de l’ancien article 1326 du code civil devenu l’article 1376 de ce code. Outre que ce texte n’est pas applicable en matière de cautionnement, force est de constater que le montant mensuel du loyer est écrit tant en chiffres qu’en lettres par des mentions qui ne différent pas.

En toute hypothèse, ainsi que le fait justement valoir l’intimée en invoquant les dispositions de l’ancien article 1338 du code civil, devenu l’article 1182 de ce code, en s’acquittant en décembre 2014 et en mars 2015 des sommes de 989,66 euros et de 735,63 euros, réclamées à son fils [F] par les mises en demeure des 24 septembre et 9 décembre 2014, dont l’avocat de la bailleresse l’avait rendu destinataire en sa qualité de caution, M. [W] [R] a volontairement exécuté l’engagement de caution qui lui était opposé, nécessairement en connaissance de cause de la prétendue nullité de cet acte, étant rappelé que ces paiements sont postérieurs au document du 23 mai 2014 et que celui de mars 2015 est intervenu postérieurement à l’assignation délivrée le 26 février 2015.

Enfin, outre qu’il est contraire aux éléments du dossier (cf pièces 28 et 29 de l’intimée datées du 6 juin et du 4 août 2014, courriers du 24 septembre et du 9 décembre 2014 suivis de paiements, document du 23 mai 2014 dans lequel M. [W] [R] fait référence à l’engagement de caution dont se prévaut déjà l’intimée), l’argument des appelants selon lequel la SCI Maroilley n’a jamais informé M. [W] [R] de la défaillance de M. [F] [R] n’est fondé sur aucune disposition ou jurisprudence dont il conviendrait de tirer des conséquences sur l’opposabilité de son engagement de caution à ses héritiers.

En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a considéré que la SCI Maroilley était fondée à se prévaloir de l’engagement de caution de M. [W] [R] et a consécutivement condamné ses héritiers à payer les sommes dues à la SCI Maroilley par M. [F] [R].

Il convient en conséquence d’ajouter au jugement dont appel en déboutant les appelants de leur demande en remboursement de la somme de 989,66 euros acquittée en novembre 2014.

Sur la demande indemnitaire des appelants

Les consorts [R] prétendent que l’attitude de la SCI Maroilley leur a causé un préjudice moral et psychologique qu’elle est tenue de réparer.

Dans la mesure où l’attitude de l’intimée n’est pas fautive, sa responsabilité ne peut pas être engagée et il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande indemnitaire.

Sur les frais de procès

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance, qui ne comprennent le coût d’aucun commandement de payer, et d’appel doivent être supportés par les consorts [R].

Les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu’en faveur de la SCI Maroilley, à laquelle la cour alloue, en sus de l’indemnité procédurale de 600 euros que lui a accordée le premier juge, la somme de 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions SAUF à

— porter à la somme de 6 374,74 euros la somme due par les consorts [R] au titre des impayés de loyers,

— préciser que les dépens de première instance ne comprennent le coût d’aucun commandement de payer les loyers,

Y ajoutant,

Déboute les consorts [R] de leur demande en remboursement de la somme de 989,66 euros,

Condamne in solidum les consorts [R] :

— aux dépens d’appel,

— à payer à la SCI Maroilley la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le Greffier, Le Président,