S.A.S. LA CROIX 2013

C/

S.A.S. SAS SAPOGENT

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

2 e chambre civile

ARRÊT DU 19 JUIN 2025

N° RG 22/00793 – N° Portalis DBVF-V-B7G-F7J5

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : au fond du 23 mai 2022,

rendue par le tribunal judiciaire de Mâcon – RG : 21/00539

APPELANTE :

S.A.S. LA CROIX 2013 prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 126

assistée de M^e Mathias VUILLERMET et M^e Véronique GIGNOUX, membres de la SELAS FIDUCIAL LEGAL BY LAMY, avocats au barreau de LYON, substitués par M^e Camille ACHIN, avocat au barreau de LYON

INTIMÉE :

S.A.S. SAPOGENT, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 341 800 399, représenté par sa Présidente la société KITI, elle-même représentée par Monsieur [Y] [X] domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-laure VIEUDRIN, avocat au barreau de MACON/CHAROLLES

assistée de M^e Caroline JOYARD, avocat au barreau de LYON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Maud DETANG, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2025 pour être prorogée AU 10 Avril 2025, au 22 Mai 2025, au 05 Juin 2025, puis au 19 Juin 2025,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Marie-Pascale BLANCHARD, Présidente de chambre, et par Maud DETANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing-privé en date du 2 janvier 2005, la SCI La Croix 96 a donné à bail commercial à la SAS Sapogent un ensemble immobilier situé à Varennes sous Dun comprenant :

— un terrain d’une superficie de 27.585 m2 ;

— un bâtiment à usage commercial dans lequel est notamment exploité un supermarché à l’enseigne 'Intermarché'.

Ce bail a été renouvelé, par anticipation, le 2 novembre 2010, aux charges et conditions initiales, excepté en ce qui concerne la désignation des locaux loués et le montant du loyer, qui a été porté à la somme annuelle de 175.483 euros hors taxes et hors charges.

Ce renouvellement a été conclu pour une durée de neuf années qui a commencé à courir à compter du 1er novembre 2010 pour se terminer le 31 octobre 2019.

Par acte du 24 mars 2014, la société La Croix 96 a cédé à la SCI La Croix 2013 le tènement immobilier sur lequel sont édifiés les biens donnés à bail à la société Sapogent.

Pour tenir compte d’un agrandissement des surfaces louées, un nouvel avenant au bail a été signé le 10 février 2015, modifiant la désignation des lieux loués, ainsi composés :

— un terrain d’une superficie de 27.585 m2,

— un bâtiment à usage commercial d’une superficie de 4.203 m2, comportant une surface de vente de 2.300 m2, et une boutique de 74 m2 dont 58 m2 de surface de vente, pour y créer un drive,

— un terrain d’une superficie de 3.298 m2, sur lequel est construite une station de distribution de carburants disposant de 5 postes de ravitaillement,

et fixant le loyer annuel à la somme de 196.610 euros hors taxes, hors charges, rétroactivement à compter du 1er novembre 2014.

Un nouveau projet d’agrandissement des locaux a conduit les sociétés La Croix 2013 et Sapogent à s’accorder sur un « avenant au bail commercial et protocole d’accord de travaux d’agrandissement » qu’elles ont signé fin 2019.

Cet avenant a de nouveau modifié la désignation des lieux loués, y intégrant un terrain d’une surface de 11.543 m² cadastré AB parcelle n°[Cadastre 4], et a augmenté le loyer à compter du 1er janvier 2020 d’une somme annuelle de 17.912 euros, correspondant à 10 % du coût total HT de l’acquisition de la parcelle, honoraires et frais inclus, et dès l’achèvement des travaux de premier 'uvre d’un montant égal à 10 % du coût total HT des travaux réalisés par le bailleur.

L’avenant prévoyait également qu’à la date de livraison des travaux de premier 'uvre , il serait procédé au renouvellement du bail.

Les travaux de premier 'uvre ont été achevés à la fin de l’année 2020.

Par lettre recommandée du 22 janvier 2021, la société La Croix 2013 a informé la société Sapogent du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 et de la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle de 360.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 correspondant à la valeur locative des locaux loués, telle qu’évaluée par le cabinet d’expertise Boulez.

Par une réponse du 15 février 2021, la société Sapogent a, par la voix de son conseil, mis en demeure la bailleresse de se conformer aux termes de l’accord signé par les parties en décembre 2019.

S’en sont suivis des échanges entre les parties et par acte d’huissier du 11 juin 2021, la société La Croix 2013 a fait signifier à la société Sapogent un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer un arriéré locatif de 80.235, 84 euros en principal.

Le 12 juillet 2021, la société Sapogent a assigné la société La Croix 2013 devant le tribunal judiciaire de Mâcon en opposition à ce commandement.

Par jugement en date du 23 mai 2022, le tribunal judiciaire de Mâcon a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ne sont pas réunies, la société Sapogent n’ayant aucun loyer de retard lors de la délivrance du commandement ;

— condamné la société La Croix 2013 à payer à la société Sapogent une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

— fixé le loyer renouvelé à la somme annuelle de 270.775 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 ;

— débouté les parties de leur demande de surplus ;

— condamné la société La Croix 2013 au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société La Croix 2013 en tous les dépens de l’instance distraits au profit de M^e Vieudrin.

Par déclaration reçue au greffe le 24 juin 2022, la SAS La Croix 2013 a relevé appel de cette décision.

Prétentions de la société La Croix 2013 :

Aux termes de conclusions notifiées le 7 juin 2023, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé détaillé de ses moyens, la société La Croix 2013 demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 alinéa 1, R. 145-23 et L. 145-33 du code de commerce, de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

et statuant à nouveau,

— juger valable le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 juin 2021 par la société La Croix 2013 à la société Sapogent ;

— juger de bonne foi le bailleur ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail et juger résilié, le bail renouvelé le 1er janvier 2021, à la date du 11 juillet 2021 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société Sapogent et ce, avec l’assistance d’un serrurier et la force publique si nécessaire ;

— condamner la société Sapogent à payer à la société La Croix 2013 à titre d’indemnité d’occupation une somme par trimestre de 90.000 euros HT outre les charges à compter du 11 juillet 2021 jusqu’à son départ effectif des lieux en application des dispositions du bail ;

— donner acte à la société La Croix 2013 de ce qu’elle se réserve de réclamer, le paiement de toute autre somme en frais et dommages et intérêts susceptibles de résulter de la résiliation du bail ;

subsidiairement,

— juger qu’il existe une modification des caractéristiques des locaux ainsi qu’une modification de la destination du bail depuis le 1er novembre 2019 qui autorisent le déplafonnement du loyer ;

— juger que la SCI Lacroix 2013 n’a jamais renoncé à appliquer les règles du déplafonnement, applicables lors du renouvellement du bail ;

— fixer le montant du loyer annuel au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme de 360.000 euros hors taxes, hors charges ;

— rejeter la demande de la société Sapogent de voir fixer le loyer annuel à la somme de 270.826 euros hors taxes, hors charges à compter du 1er janvier 2021;

— condamner la société Sapogent à payer à la société La Croix 2013 la somme de 156.143,78 euros HT/HC, au titre du loyer déplafonné à compter du 1er janvier 2021 ;

— condamner la société Sapogent à payer à la société La Croix 2013 la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure absusive ;

— rejeter toutes les demandes de la société Sapogent ;

— condamner la société Sapogent à payer à la société La Croix 2013 la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Sapogent aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Prétentions de la société Sapogent :

Par conclusions notifiées le 31 juillet 2023, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé détaillé de ses moyens, la société Sapogent demande à la cour, au visa des articles 1134, 1343-5 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de :

— statuant sur l’appel incident formé par la société Sapogent à l’encontre des chefs de la décision rendue le 23 mai 2022 par le tribunal judiciaire de Mâcon,

— la déclarant recevable et bien fondé,

y faisant droit,

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

rejeté la demande en nullité du commandement de payer en date du 11 juin 2021,

condamné la société La Croix 2013 à payer à la société Sapogent une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

fixé le loyer renouvelé à la somme annuelle de 270.775 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 ;

statuant à nouveau et réformant de ces chefs,

sur le commandement de payer,

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail commercial signifié le 11 juin 2021 ;

— condamner la société La Croix 2013 à payer à la société Sapogent une somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour ne prononçait pas la nullité du commandement,

— accorder les plus larges délais à la société Sapogent pour s’acquitter des sommes qui seront jugées être dues et suspendre pendant ce délai les effets de la clause résolutoire ;

sur la fixation du loyer renouvelé,

— fixer le loyer renouvelé à la somme annuelle de 270.781 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société La Croix 2013,

— condamner la société La Croix 2013, à payer à la société Sapogent la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

1°) sur la nullité du commandement de payer

La société Sapogent soutient que le commandement est entaché de nullité pour avoir été délivré sur le fondement de baux expirés et non de celui qui s’est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2021.

La société La Croix 2013 réplique que dans son acte, l’huissier a bien visé l’ensemble des baux qui se sont succédés, ainsi que le dernier avenant de septembre et décembre 2019, par lequel les parties sont convenues du renouvellement.

Selon les termes du commandement signifié le 11 juin 2021, ont été expressément visés : « le bail commercial sous seing privé fait à [Localité 9] en date du 02.01.2005 », «  le renouvellement de bail fait à [Localité 9] en date du 2.11.2010 » et « l’avenant à bail fait à [Localité 8] date du 21 décembre 2019 », ce dernier correspondant bien à l’acte sous seing privé signé le 21 novembre 2019 par la société Sapogent et le 21 décembre suivant par la société La Croix 2013, par lequel les parties sont convenues d’une tacite prolongation du bail à compter du 1er novembre 2019 et ont pris l’engagement de procéder à son renouvellement : « à la date de livraison des travaux de 1er 'uvre par le bailleur au preneur ».

Le commandement ne souffre d’aucune nullité et complétant le jugement qui a omis, dans son dispositif, de statuer sur la demande de nullité, la cour déboutera la société Sapogent de cette prétention.

2°) sur le jeu de la clause résolutoire :

La société Croix 2013 fait valoir que le commandement de payer est valable et doit produire ses effets, le bail ayant été renouvelé dans les termes de l’accord à la date du 1er janvier 2021 et le bailleur étant en droit, dans le cadre du renouvellement, de réclamer la fixation du loyer à la valeur locative par déplafonnement en raison de la modification des caractéristiques des locaux.

Elle estime que la clause résolutoire insérée dans le bail prévoit la résiliation du bail même si le paiement intervient après expiration du délai d’un mois, ce qui prive le juge de toute faculté d’appréciation.

Elle relève que la locataire ne s’est pas acquittée du loyer réclamé, ni même de celui qu’elle estimait devoir, ne réglant que la somme de 67. 882, 08 euros pour chacun des deux premiers trimestres de l’année 2021, puis une somme de 89.982 euros au titre du 3ème trimestre après recalcul du loyer sur la base des factures de travaux communiquées,

La société Sapogent soutient que le bailleur a mis en 'uvre la clause résolutoire de mauvaise foi en exigeant le paiement d’un arriéré locatif calculé sur un montant de loyer qu’il a unilatéralement fixé ; qu’elle a toujours contesté ce nouveau montant et qu’à défaut d’accord sur le prix du bail renouvelé, le locataire est tenu de payer le dernier loyer acquitté et non celui exigé par le bailleur.

Elle estime avoir fait preuve de bonne foi en recalculant elle-même le montant du loyer conformément aux termes de l’accord du mois de décembre 2020 sur le fondement des factures qui lui ont été transmises et en opérant régularisation des loyers échus,

A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de règlement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il n’est pas discuté que l’arriéré locatif réclamé par le commandement de payer du 11 juin 2021 visant la clause résolutoire correspond à l’application par la société La Croix 2013, à compter du 1er janvier 2021, d’un nouveau loyer de renouvellement de 360.000 euros, ainsi qu’elle l’a porté à la connaissance de sa locataire par courrier du 21 janvier 2021.

S’il est exact qu’à l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur est en droit d’en voir fixer le prix à la valeur locative et d’obtenir à raison des modifications des caractéristiques des lieux un déplafonnement du loyer, ces nouvelles conditions financières doivent procéder d’un accord de volonté des parties au bail ou à défaut, être fixées judiciairement, mais ne sauraient être imposées unilatéralement par le bailleur.

Or, il résulte de la réponse de la société Sapogent au courrier du 21 janvier 2021, comme des échanges de courriers postérieurs entre conseils, que le preneur n’a pas accepté le prix sollicité au titre du bail renouvelé et que les parties ne sont parvenues à aucun accord, ce qui aurait dû conduire la société La Croix 2013 à saisir le juge des loyers commerciaux.

A défaut, elle ne pouvait exiger paiement que des sommes résultant de l’avenant finalisé le 21 décembre 2019 lequel prévoyait d’une part, dans son article 2, une augmentation, à compter du 1er janvier 2020, du loyer en cours d’une somme de 17.972 euros ; d’autre part, dans son article 5, après achèvement des travaux de premier 'uvre liés à l’agrandissement de la surface de vente, une nouvelle augmentation du loyer à concurrence de 10 % du coût total hors taxes des travaux réalisés par le bailleur.

Il résulte des pièces produites aux débats que le montant total de cette dernière augmentation s’est élevée à 44.552 euros, ce que ne conteste pas la société La Croix 2013, portant ainsi le loyer à la somme totale de 270.826 euros HT en exécution de l’avenant du 21 décembre 2019, soit 67.706,50 euros HT par trimestre.

En faisant délivrer à sa locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire, fondé sur un loyer annuel de 360.000 euros HT et des trimestrialités de 90.000 euros HT, le bailleur a donc agi de mauvaise foi.

Par ailleurs, il est établi que le 1er juillet 2021, la société Sapogent s’est acquittée du paiement d’une somme de 89.982 euros HT correspondant au loyer du 3ème trimestre (67.706,50 euros HT) majoré de la régularisation des loyers dus pour les deux trimestres précédents (2 x 11.138 euros HT), ainsi qu’annoncé par courrier de son conseil du 24 juin 2021.

Même si la cour relève que ce paiement n’a pas régularisé la situation de la société Sapogent au regard de ses obligations locatives, la locataire ayant manifestement « omis » de soumettre les sommes payées à la TVA, ainsi que le bail le prévoit, la mauvaise foi de la société La Croix 2013 fait obstacle au jeu de la clause résolutoire.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et en ce qu’il a débouté la société La Croix 2013 de sa demande visant à voir résilier le bail et ordonner l’expulsion de la société Sapogent.

3°) sur la fixation du prix du bail renouvelé :

La société La Croix 2013 rappelle que le montant du loyer du bail renouvellé doit correspondre à la valeur locative et fait valoir que depuis le renouvellement de 2010, les locaux loués ont subi des transformations notables augmentant les surfaces de vente et de réserve et modifiant la destination du bail par adjonction d’une nouvelle activité.

Elle considère que ces modifications, dont celles relatives aux réserves n’ont pas été prises en compte dans l’avenant de décembre 2019, justifient le déplafonnement du loyer, auquel elle n’a pas renoncé, et sa fixation à la valeur locative estimée par expert.

La société Sapogent soutient d’une part que l’expertise a été réalisée sans qu’elle en soit informée par la bailleresse, en violation des stipulations du bail et que le rapport, non contradictoire, lui est inopposable ; d’autre part que les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 ont été fixées par l’avenant signé entre les parties en décembre 2019 et ont pris en compte l’augmentation globale de la surface des locaux, en ce comprises les réserves.

Elle estime qu’en signant cet avenant, la bailleresse a renoncé à un éventuel déplafonnement comme à une modification de la destination du bail et qu’elle ne peut être autorisée à modifier, postérieurement à cet accord, les conditions financières du renouvellement du bail.

— - – - – -

Si l’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers de baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative, ces dispositions ne s’opposent pas à ce que les parties décident d’un commun accord de déterminer à l’avance les conditions de fixation du prix du bail renouvelé.

Il résulte des clauses des avenants sous seing privé des 10 février 2015 et 20 décembre 2019, particulièrement des paragraphes V, VII, VIII du préambule et de l’article 1er de celui-ci, que les parties ont dès le premier de ces avenants modifié la désignation des lieux y incluant le local dédié à l’exploitation de l’activité de drive, expressément désignée comme complémentaire et le terrain d’emprise de la station-service ; que dans le second de ces avenants, ils ont à nouveau modifié cette désignation pour y inclure la parcelle cadastrée [Cadastre 5].

L’article 2 de l’avenant du 20 décembre 2019 a prévu une première augmentation du loyer d’une somme annuelle de 17.972 euros, correspondant à 10 % du coût d’acquisition de la parcelle [Cadastre 5], pour tenir compte : « de l’augmentation de l’assiette du bail » et l’article 5 contient l’accord des parties sur une seconde augmentation égale à 10 % du coût total hors taxes des travaux réalisés à la charge de la bailleresse, dès l’achèvement des travaux de premier 'uvre.

Même si contrairement aux termes de leur accord, les parties n’ont pas conclu un nouvel avenant pour constater la modification des lieux loués et la modification corrélative du loyer, leur échange de volonté à ce sujet était parfaitement clair et l’engagement de renouvellement du bail, figurant à l’article 6, indique expressément : « à la date de livraison des travaux de 1er 'uvre ['], elles procéderont à un renouvellement du bail commercial les liant, aux mêmes charges et conditions que le bail actuel, à l’exception des modifications résultant des présentes sur lesquelles les parties se sont entendues ».

Par ces clauses, la bailleresse et la locataire ont contractuellement organisé les conditions du renouvellement du bail, en ce compris la fixation du montant du loyer.

Contrairement à ce que soutient la société La Croix 2013, il résulte de l’article 4 de l’avenant que toutes les surfaces de plancher supplémentaires résultant des travaux d’extension ont bien été prises en compte pour la modification corrélative du loyer puisque l’article 4 fait état d’une extension de 818 m² entrainant une extension de la surface de vente de 495 m² seulement alors que l’augmentation du loyer est calculée sur le coût total des travaux.

Les termes parfaitement clairs des accords conclus entre les sociétés Sapogent et La Croix 2013 ne permettent pas à cette dernière de prétendre à une nouvelle modification unilatérale du loyer contractuellement convenu du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021, de surcroît au bénéfice d’un seul rapport d’expertise réalisé à sa demande et qui ne se trouve corroboré par aucun autre élément produit aux débats.

En conséquence, le loyer résultant de la convention des parties, le juge ne pouvait qu’en constater le montant et non le fixer, ce qui conduira la cour à infirmer la décision de première instance sur ce point et à constater que le montant du loyer annuel du bail renouvelé est contractuellement fixé à 270.781 euros hors taxes et hors charges.

4°) sur la demande indemnitaire de la société Sapogent :

La société Sapogent sollicite l’indemnisation de son préjudice moral résultant de la délivrance du commandement de payer.

En faisant signifier à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, lui réclamant, de mauvaise foi, paiement d’une somme calculée sur la base d’un loyer fixé unilatéralement, la bailleresse a manqué à la bonne foi devant présider à l’exécution des conventions.

C’est donc de manière justifié que le premier juge lui a alloué une indemnisation de 2000 euros au titre de son préjudice moral qui mérite confirmation.

PAR CES MOTIFS :

Rejette la demande de nullité du commandement de payer signifié le 11 juin 2021

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Mâcon en date du 23 mai 2022, sauf en ce qu’il a fixé le loyer renouvelé à la somme annuelle de 270.775 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021 ;

statuant à nouveau de ce chef,

Constate que le montant du loyer annuel du bail renouvelé est contractuellement fixé à 270.781 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2021;

y ajoutant,

Condamne la SCI La Croix 2013 aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne la SCI La Croix 2013 à payer à la SAS Sapogent la somme complémentaire en cause d’appel de 3000 euros en aplication de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,