SYNDICAT COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] A [Localité 1]

C/

[G] [H]

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avocats le

COUR D’APPEL DE DIJON

1re chambre civile

ARRÊT DU 12 MAI 2026

N° RG 25/01507 – N° Portalis DBVF-V-B7J-GX4G

Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé du 17 septembre 2025,

rendue par le président du tribunal judiciaire de Dijon – RG : 24/00539

APPELANT :

SYNDICAT COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] A [Localité 2], representé par son syndic en exercice le cabinet BUET IMMOBILIER pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège :

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexia GIRE, membre de la SELARL BROCARD GIRE AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 28

INTIMÉ :

Monsieur [G] [I], [V] [H]

né le 18 Février 1981 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Isabelle DUBAELE, membre de la SCP PROFUMO GAUDILLIERE DUBAELE AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 97

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 avril 2026 en audience publique devant la cour composée de :

Olivier MANSION, Président de chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

Après rapport fait à l’audience par l’un des magistrats de la composition, la cour, comme ci-dessus composée a délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier

DÉBATS : l’affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2026,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Olivier MANSION, Président de chambre, et par Maud DÉTANG, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

M. [G] [H] est propriétaire, depuis le 2 septembre 2020, des biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 1], cadastrés BR n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] et correspondant aux lots suivants :

— lot n°202 : « la propriété exclusive et particulière d’une cave sise au sous-sol du bâtiment B portant le n°1 du plan ».

— lot n°204 : « la propriété exclusive et particulière d’une cave sise au sous-sol du bâtiment B portant le n°4 du plan ».

— lot n°205 : « la propriété exclusive et particulière d’une cave sise au sous-sol du bâtiment B portant le n°5 sur le plan ».

— lot n°207 : « la propriété exclusive et particulière d’un appartement sis au rez-de chaussée du bâtiment B comprenant : quatre pièces, cuisine, salle de bains, WC et entrée. Dans le bâtiment D, droit au garage à voiture d’enfants et bicyclettes concurremment avec les propriétaires des lots numéro 1, 2, 3, 11 et treize ».

— lot n°216 : « la propriété exclusive et particulière du jardin figurant sous hachure rouge

au règlement de copropriété du 15 juin 1955 et dans lequel existe trois petites remises ».

Le syndic de cet immeuble est le cabinet Buet Immobilier.

Estimant que M. [H] avait, sans autorisation de la copropriété, installé une piscine dans le lot n°216 en nature de jardin, arraché les arbres présents sur le même lot, considérés dans le règlement de copropriété comme des parties communes, percé la porte de la cave, partie commune de l’immeuble, tout comme le passage d’évacuation et des réseaux dans les parties communes afin d’alimenter la piscine et qu’il laissait dans son jardin différents matériaux, matériels et outillages joncher le sol du lot n°216, le syndic de l’immeuble lui a demandé de remédier à cette situation.

Cette démarche s’étant révélée infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] (plus le loin le CDC) a, selon exploit du 21 octobre 2024, saisi Mme le président du tribunal judiciaire de Dijon pour faire cesser ce trouble manifestement illicite.

Selon ordonnance du 17 septembre 2025, le juge des référés a :

— déclaré recevables les demandes additionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1].

— condamné M. [G] [H] à remettre en état les lieux en remettant des fenêtres à la place des portes fenêtres ce, par une entreprise qualifiée et détenant une assurance responsabilité civile et décennale, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard.

— dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1].

— débouté en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], de l’ensemble de ses autres demandes.

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— débouté M. [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance.

Suivant déclaration du 08 décembre 2025, le syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 1] a relevé appel de cette ordonnance.

Par conclusion d’appelant notifiées par RPVA le 26 mars 2026, le SDC demande à la cour, au visa des articles 835 et suivants du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

*déclaré recevables les demandes additionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1].

*condamné Monsieur [G] [H] à remettre en état les lieux en remettant des fenêtres à la place des portes fenêtres ce, par une entreprise qualifiée et détenant une assurance responsabilité civile et décennale, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

*débouté M. [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

*dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1].

*débouté en conséquence le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], de l’ensemble de ses autres demandes.

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance.

En conséquence statuant à nouveau :

— condamner M. [H] à ôter toutes les canalisations qu’il a posées pour alimenter sa piscine et qui affectent les parties communes de l’immeuble et ce, dans le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

— condamner M. [H] à remettre en état son lot n°216 et donc à replanter trois tilleuls d’une hauteur minimale de 3 mètres chacun sur son lot n°216 à l’emplacement des arbres arrachés et ce, dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

— condamner M. [H] d’une part à remettre en état les lieux et en conséquence à ôter tous les matériaux, matériels et outils qui jonchent le lot n°216 et d’autre part à démolir la piscine et le local technique se situant sur le lot n°216 le tout, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

— condanmer M. [H] à faire réaliser à ses frais et par une entreprise agrée une analyse structurelle des travaux qu’il a réalisés à la fois dans la cave et au niveau de la trémie de son appartement, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

— condanmer M. [H] à faire appel à une entreprise qualifiée et détenant une responsabilité civile et décennale pour remettre en état les lieux, à savoir en rebouchant la trémie créée dans son appartement pour accéder à sa cave et en remettant en état les parties privatives et communes de la cave selon le plan figurant en pièce n°25 et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard.

— débouter M. [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— condanmer M. [H] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance et une somme de 3 500 euros sur le même fondement au stade de l’appel.

— condamner le même aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du PV de constat dressé par Maître [S] [X], commissaire de justice à [Localité 1] et qui seront recouvrés par la SELARL Brocard-Gire, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Selon conclusions d’intimés notifiées par RPVA le 6 mars 2026, M. [G] [H] demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

*dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1].

*débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’ensemble de ses autres demandes.

*condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble aux dépens de l’instance.

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

*déclaré recevable les demandes additionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1].

*condamné M. [G] [H] « à remettre en état les lieux en remettant des fenêtres à la place des portes fenêtres, et ce par une entreprise qualifiée et détenant une assurance responsabilité civile et décennale dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 € par jour de retard ».

*débouté M. [G] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence et statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables les demandes relatives à la réalisation d’une analyse structurelle des travaux réalisés dans la cave et au niveau de la trémie et à la remise en état des lieux ; à la remise en état des fenêtres au lieu et place des portes fenêtres.

A titre subsidiaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] de la demande relative au remplacement des fenêtres au lieu et place des portes fenêtres.

En tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance.

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 1] à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

— condamner le même aux entiers frais et dépens en cause d’appel et en première instance.

Conformément aux dispositions de l’artice 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

MOTIVATION

Le SDC appelant soutient que les agissements de M. [H] constituent des atteintes aux parties communes de l’immeuble ainsi qu’au règlement de copropriété de l’immeuble et qu’en conséquence c’est par une dénaturation des pièces du dossier et à la faveur d’une erreur de droit que le juge des référés a considéré qu’il n’y avait pas lieu à référé sur les demandes relatives au retrait des canalisations, à la plantation de trois tilleuls, à la remise en état du lot 216, à la destruction de la piscine et du local technique et à la réalisation d’une analyse structurelle des travaux réalisés dans la cave et au niveau de la trémie et à la remise en état des lieux.

Selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite découle de « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit '.

Le caractère illicite du trouble invoqué est une notion d’acception large puisqu’il ne s’agit pas de la seule violation d’une loi ou d’un règlement mais également d’un statut, d’un règlement, d’un usage, d’une coutume, voire d’un trouble anormal de voisinage, une occupation sans droit ni titre d’un lieu ou une atteinte grave à l’environnement.

Le juge des référés, pour apprécier le caractère manifestement illicite du trouble invoqué, doit vérifier si le droit dont la violation est invoquée existe.

Il n’y a pas lieu de vérifier l’urgence et l’absence de contestation sérieuse pour déterminer l’existence du trouble manifestement illicite.

La violation de la loi du 10 juillet 1965 est susceptible de constituer le caractère manifestement illicite d’un tel trouble.

Il est jugé que la réalisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur sans autorisation de l’assemblée générale constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile.

La preuve du trouble manifestement illicite incombe au demandeur.

L’existence de ces conditions s’apprécient au jour où le juge de première instance statue pour apprécier la réalité du trouble manifestement illicite, la cour d’appel, statuant en référé, devant se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

1/ Sur la demande relative au retrait des canalisations

Il n’est pas contesté que M. [H] a percé la porte donnant à la cave (parties communes) et qu’il a installé son système d’évacuation et les réseaux alimentant sa piscine dans les parties communes de la cave tout ceci, sans autorisation préalable du syndicat des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

M. [H] a justifié avoir remis en état la porte donnant à la cave.

Il soutient, par ailleurs, justifier de ce qu’aucune canalisation ne relie désormais la piscine aux parties communes, précisant que de nombreuses canalisations sont dans les caves desservant tout l’immeuble mais n’étant nullement imputables à une utilisation ou une installation exclusive dont il serait responsable.

Maître [X], commissaire de justice, a relevé dans son procès verbal de constat du 17 septembre 2024 : «Longeant le lot en sous-sol en direction du sud-ouest, côté jardin, je constate la présence d’une volée de marches menant vraisemblablement à l’extérieur avec une porte façon trappon bas, battante à deux vantaux, en bois. Cette porte reçoit une réservation dans son angle inférieur droit, accueillant une large évacuation au format tube PVC d’un diamètre de 10 centimètres. Aux abords, je constate également la présence d’arrivées et d’évacuations d’eau ».

C’est à bon droit que le premier juge a considéré que ni ces constatations ni les photographies produites aux débats ne suffisaient à démontrer que les canalisations observées permettaient d’alimenter la piscine appartenant à M. [H], pas plus qu’elles n’établissaient une atteinte aux parties communes de sorte que l’existence d’un trouble manifestement illicite de ce chef n’était pas prouvée.

L’ordonnance déférée est donc confirmée en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur ce point, étant précisé que les nouvelles photographies produites sont dépourvues de valeur probante.

2/ Sur la demande relative à la plantation des tilleuls

Il n’est pas contesté que M. [H] a procédé en février 2024 à l’abbatage de trois tilleuls sur son lot n°216 et ce sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 8 du règlement de copropriété du 7 mai 2019 relatif aux jardins privatifs dispose que si les arbres existent avant la mise en copropriété, il y a lieu de les considérer comme des parties communes.

Le premier juge a considéré qu’un règlement de copropriété existait déjà en 1955, comme en 1969 tel que cela résulte de leur versement en procédure mais également de l’avis de mutation du 2 septembre 2020 au profit M. [H]; que l’article 8 du règlement de copropriété du 7 mai 2019 mentionnait 'la mise en copropriété’ et non la date de l’acte, soit le 7 mai 2019. Il en a déduit qu’il n’appartenait pas au juge des référés d’interpréter le règlement de copropriété, le caractère manifestement illicite du trouble consistant dans la coupe des arbres figurant sur le lot n°216 n’étant pas rapporté.

A hauteur de cour, le SDC fonde, désormais, sa demande de plantation de trois nouveaux tilleuls d’une hauteur minimale de 3 mètres sur la section II du règlement de copropriété 'usage des parties privatives’ qui prévoit que : «chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user raisonnablement des parties de l’immeuble dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’immeuble telle qu’elle est déterminée par le présent règlement. De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants».

Il soutient que le fait d’avoir décimé tous les arbres présents sur son lot n°216 a nécessairement compromis l’harmonie de l’immeuble, étant précisé que cet immeuble est destiné exclusivement à l’habitation.

Or, outre le fait que le SDC n’apporte aucun élément, en dehors d’une vue aérienne insuffisante à cet effet, permettant de vérifier si l’harmonie d’ensemble de l’immeuble a été compromise par cette arrachage, il est relevé que M. [H] a sollicité l’autorisation de replanter deux arbres sur le lot n°216 lors de l’assemblée générale du 16 décembre 2024 et que sa demande a été rejetée de sorte que, comme il le soutient, la demande du SDC est en contradiction avec la dernière résolution de l’assemblée générale.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé sur ce point, en l’absence de trouble manifestement illicite.

3/ Sur la demande relative à la remise en état du lot n°216 et à la destruction de la piscine et du local technique

Le SDC fonde sa demande sur l’article 8 du règlement de copropriété du 7 mai 2019 qui prévoit que «Les copropriétaires qui bénéficieront de la jouissance exclusive de jardins privatifs devront maintenir constamment ceux-ci en parfait état d’entretien et de propreté. Ils ne pourront les utiliser que comme jardins d’agrément à l’exclusion de tout autre usage. Il est interdit d’y entreposer des matériaux, outillage, ou matériel, sauf le mobilier de jardin exclusivement ni rien qui pourrait incommoder par la vue, le bruit ou l’odeur.'

De même selon le règlement de copropriété, chacun des copropriétaires ne devra rien faire qui puisse 'porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants'.

Au terme de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le règlement de copropriété prévoit expressément que la totalité du sol bâti et non bâti de l’immeuble est une partie commune.

Or, il n’est pas contesté que les travaux d’implantation de la piscine n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il importe peu à cet effet que M. [H] ait déposé une déclaration préalable de travaux en septembre 2024 suivie d’une décision de non opposition, l’autorisation administrative étant donnée sous réserve des droits des tiers.

Au cas particulier, il apparait qu’au vu du règlement de copropriété qui est parfaitement clair à cet égard et n’implique aucune interprétation particulière, l’implantation d’une piscine enterrée affecte nécessairement les parties communes et modifie à l’évidence l’aspect extérieur de l’immeuble, alors au demeurant qu’au terme du même règlement un jardin ne peut être utilisé que comme jardin d’agrément, celui-ci ne pouvant se définir que comme un espace extérieur correspondant à un potager ou simplement à un jardin d’ornement, mais en aucun cas être étendu à un espace renfermant une piscine qui provoque nécessairement des nuisances sonores la encore proscrites par le règlement de copropriété.

Il en résulte que le trouble manifestement illicite est établi de sorte que l’ordonnance déférée est réformée et la démolition de l’ouvrage ordonnée ainsi que du local technique, M. [H] devant par ailleurs ôter tous les matériaux, matériels et outils qui jonchent le lot 216, dont il n’est pas démontré qu’ils ont été rétirés, le tout selon les modalités prévues au dispositif.

4/ Sur les demandes additionnelles relatives à la réalisation d’une analyse structurelle des travaux réalisés dans la cave et au niveau de la trémie et à la remise en état des lieux

M. [H] conclut à l’irrecevabilité de ces demandes qui ont été formées au terme de conclusions en réplique n°2 devant le premier juge au motif que ces demandes nouvelles et additionnelles reposent sur des faits distincts et sans lien suffisant avec les demandes initiales qui concernaient l’installation d’une piscine, le retrait d’arbres dans son jardin privatif et le retrait de canalisations liées à l’installation d’une piscine.

Selon l’article 70 du code de procédure civile, les demandes additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Le premier juge a justement estimé que les nouvelles demandes portant sur d’autres travaux réalisés au sein de la copropriété sur les lots appartenant à l’intimé étaient liées aux premières par un lien suffisant, alors au surplus que les travaux relatifs à la création de la trémie ont été découverts à l’occasion de la mise en vente de l’appartement de M. [H] au cours de la procédure de première instance.

L’ordonnance déférée est donc confirmée en ce qu’elle a déclaré ces nouvelles demandes recevables.

Le règlement de copropriété indique que 'tous travaux qui entraîneraient une emprise ou une jouissance exclusive des parties communes ou affecteraient celles-ci ou l’aspect extérieur des bâtiments et de l’immeuble devront être soumis à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, statuant aux conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celle de l’article 25-1 et éventuellement celle de l’article 26 dans la mesure où les travaux touchent à la structure porteuse de l’immeuble.

Il n’est pas contesté qu’une trémie a été créée entre l’appartement du rez de chaussée de M. [H] et les caves de l’immeuble, M. [H] soutenant simplement que cette trémie était préexistante à l’achat de son appartement.

Il importe peu que cette création ne soit pas du fait de M. [H] dès lors qu’il est aujourd’hui propriétaire de l’appartement et doit répondre des non conformités au règlement de copropriété.

M. [H] qui ne conteste pas l’existence de cette trémie ne démontre pas comment sa création n’aurait impliqué aucun percement de la dalle qui est nécessairement commune.

Or, il n’est justifié d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour autoriser ces travaux, autorisation pourtant nécessaire dès lors qu’ils affectent une partie commune.

Comme le soutient le SDC, ce percement d’une trémie, non autorisé, constitue un trouble manifestement illicite.

Le seul courriel du 13 mars 2025 des époux [Y], copropriétaires, avec plans de la cave avant et après travaux à l’appui, ne saurait suffire à démontrer que M. [H] se serait approprié les parties des caves matérialisées en rouge, bleu et vert.

De même les seules photographies non probantes versées aux débats ne permettent pas de démontrer que, par la pose de placo, M. [H] se serait également approprié une partie du couloir des caves, partie commune.

En revanche, le syndicat des copropriétaires est en droit de s’interroger sur la solidité des travaux effectués au titre de l’ouverture de la trémie.

En conséquence, l’ordonnance déférée est réformée partiellement sur ce point et M. [H] est condamné à faire réaliser à ses frais et par une entreprise agrée une analyse structurelle des travaux qu’il a réalisés au niveau de la trémie de son appartement et à faire appel à une entreprise qualifiée et détenant une assurance responsabilité civile et décennale pour remettre en état les lieux, à savoir en rebouchant la trémie créée dans son appartement pour accéder à sa cave, selon les modalités prévues au dispositif, l’ordonnance étant confirmée pour le surplus concernant les travaux qui auraient été réalisés dans les caves.

5/ Sur l’appel incident concernant la demande additionnelle de remise en état des fenêtres au lieu des portes fenêtres

Cette demande pour les motifs susénoncés est également déclarée recevable en raison d’un lien suffisant avec les demandes initiales de sorte que l’ordonnance déférée est confirmée sur ce point.

M. [H] a modifié les fenêtres en les transformant en portes fenêtres, l’allège, soit la partie du mur située entre le sol et l’appui de la fenêtre ayant été supprimée.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet une telle modification à l’autorisation des copropriétaires à la majorité, l’aspect extérieur de l’immeuble étant affecté.

Comme le premier juge l’a relevé, si l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé, selon procès verbal du 16 juin 2021, M. [H] à faire des tavaux de construction d’une terrasse côté jardin et à transformer les fenêtres côté jardin en portes fenêtres, ces travaux ont été conditionnés, d’une part, à l’obtention des autorisations d’urbanime nécessaires et, d’autre part, à l’accord de la copropriété au cours d’une nouvelle assemblée générale sur l’état descriptif de division réalisé par un géomètre expert.

Or, par assemblée générale du 27 septembre 2022, la résolution visant à autoriser M. [H] à réaliser l’extension par la création d’une terrasse et à supprimer les allèges des trois fenêtres a été rejetée.

Il en résulte que c’est à bon droit que le premier juge a ordonné la remise en état des portes fenêtres en fenêtres de sorte que l’ordonnance est confirmée sur ce point sauf à prévoir que les travaux devront être exécutés dans un délai de deux mois à compter de la signification de cet arrêt, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, et sauf à rajouter sur une période limitée à 4 mois.

6/ Sur les demandes accessoires

L’ordonnance déférée est réformée sur les dépens et sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [H], sucombant en appel, est condamné aux dépens de première instance et d’appel.

M. [H] est condamné à verser au SDC une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

— confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

*déclare recevables les demandes additionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1].

*condamne M. [G] [H] à remettre en état les lieux en remettant des fenêtres à la place des portes fenêtres ce, par une entreprise qualifiée et détenant une assurance responsabilité civile et décennale, dans un délai de deux mois, sauf à modifier à compter de la signification de cet arrêt, sous peine, passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, sauf à rajouter sur une période limitée à 4 mois.

*dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande relative au retrait des canalisations.

*dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande relative à la plantation des tilleuls.

*dit n’y avoir lieu à référé concernant les travaux présentés comme étant réalisés dans les caves ;

La réforme pour le surplus, statuant à nouveau de ces chefs et y ajoutant :

— Condamne M. [H] à ôter tous les matériaux, matériels et outils qui jonchent le lot n°216, à démolir la piscine et le local technique se situant sur le lot n°216 le tout, dans un délai de six mois à compter de la signification de cet arrêt, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, cette astreinte étant limitée à une période de quatre mois;

— Condanme M. [H] à faire réaliser à ses frais et par une entreprise agréée une analyse structurelle des travaux qu’il a réalisés au niveau de la trémie de son appartement, et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de cet arrêt, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, cette astreinte étant limitée à une période de quatre mois ;

— Condanme M. [H] à reboucher la trémie créée dans son appartement pour accéder à sa cave en faisant appel à une entreprise qualifiée et détenant une assurance responsabilité civile et décennale et ce, dans un délai de six mois à compter de la signification de cet arrêt, sous peine passé ce délai, d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, cette astreinte étant limitée à une période de quatre mois ;

— Condamne M. [G] [H] aux dépens de première instance et d’appel ;

— Le condamne à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président