XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 12/11/2015

***

N° de MINUTE : 15/

N° RG : 14/04483

Jugement (N° 13/00240)

rendu le 25 Juin 2014

par le Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de DUNKERQUE

REF : PF/KH

APPELANTS

Monsieur K E

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE

Madame O P Q E

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE

INTIMÉS

Monsieur G B

né le XXX à BAILLEUL

XXX

XXX

Représenté par M^e Roger CONGOS, avocat au barreau de DOUAI

Assisté de M^e Jean-Philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

Madame M B Q A

née le XXX à BAILLEUL

XXX

XXX

Représentée par M^e Roger CONGOS, avocat au barreau de DOUAI

Assistée de M^e Jean-Philippe DEVEYER, avocat au barreau de LILLE

DÉBATS à l’audience publique du 29 Septembre 2015 tenue par Pascale FONTAINE magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : I J

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale FONTAINE, Président de chambre

Stéphanie ANDRE, Conseiller

Nadia CORDIER, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2015 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président et I J, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 19 mai 2015

***

FAITS ET PROCEDURE

M. B et M^me B, Q A (les consorts B), sont propriétaires, en indivision, d’un immeuble situé XXX, dans lequel est exploité un fonds de commerce à usage de boulangerie, pâtisserie et confiserie.

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2002, M. et M^me E sont devenus propriétaires du fonds de commerce, lequel inclut le droit au bail des locaux, et la cession a été acceptée par acte séparé du même jour.

Le 12 novembre 2006, un incendie d’origine indéterminée a endommagé la totalité de l’immeuble et rendu impossible son utilisation commerciale.

Le bail a été résilié et un nouveau conclu le 25 janvier 2007, avec effet à compter du 1^er février 2007 et portant sur les locaux à usage commercial, sans inclure la partie habitation.

Après la réalisation de travaux, tant par les propriétaires de l’immeuble que par ceux du fonds, trois constats d’huissier ont été réalisés et les époux E ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d’Hazebrouck, aux fins d’expertise, en application de l’article 145 du code de procédure civile.

L’expert, M. X, a déposé son rapport le 11 mars 2011.

M. et M^me E ont assigné les bailleurs devant le tribunal de grande instance de Dunkerque, par acte d’huissier du 16 janvier 2013, aux fins d’homologation du rapport d’expertise et de condamnation à leur payer diverses sommes en réparation de leurs préjudices.

Par un jugement du 25 juin 2014, le tribunal a :

' dit que les consorts B sont tenus d’exécuter, dans un délai de trois mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, les travaux préconisés par l’expert dans le rapport du 11 mars 2011 aux fins de mise en conformité des locaux avec l’usage auquel ils sont destinés,

' fixé une astreinte provisoire à la charge des consorts B, de 500 euros par jour de retard 'd’avoir à commencer les travaux dans le mois suivant la signification du jugement’ et de 500 euros par jour de retard à défaut de réalisation dans les délais impartis, et ce, pendant une durée de trois mois,

' déclaré les consorts B responsables du préjudice subi par M. et M^me E,

— condamné in solidum les consorts B à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de la perte financière durant les trois mois d’exécution des travaux de mise en conformité,

' débouté M. et M^me E du surplus de leurs demandes de dommages et intérêts.

M. et M^me E ont fait un appel (total) par déclaration d’appel du 15 juillet 2014.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par leurs conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 24 octobre 2014, M. et M^me E demandent à la cour de :

' dire et juger recevable et bien fondé l’appel qu’ils ont interjeté,

' confirmer le chef du jugement homologuant le rapport d’expertise judiciaire,

' réformer le jugement pource qui concerne le montant des indemnités allouées,

' constater que le local commercial, objet du bail commercial passé entre les parties le 25 janvier 2007, n’est pas conforme a I’usage auquel il est destiné, à savoir la boulangerie – pâtisserie-confiserie,

' dire et juger, en application des articles 1719 et 1720 du code civil, que les bailleurs, les consorts B, sont tenus de délivrer au preneur à bail un local conforme a l’activité envisagée dans ce local,

' en conséquence, ordonner aux bailleurs de faire réaliser Ies travaux préconisés par M. X dans son rapport d’expertise judiciaire, avec la précision que les travaux devront commencer dans le mois de la signification de la décision exécutoire les prescrivant, sous astreinte définitive de 1 500 euros par jour de retard et qu’ils devront être achevés dans les trois mois de leur démarrage, sous astreinte de 2 500 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois passé lequel délai il sera à nouveau statué, en application des articles L 131-1 et suivants du code de procedure civile d’exécution,

' condamner dès à présent Ies bailleurs à indemniser les locataires du préjudice subi depuis le début du bail jusqu’a la fin des travaux, et en conséquence, Ies condamner solidairement à payer aux requérants la somme de 20 415,56 euros sur le fondement de l’article 1147 du code civil, outre la somme de 117 887 euros en réparation du préjudice consécutif à l’obligation de fermeture du commerce pendant la durée des travaux, soit trois mois, avec répercussion d’une perte de clientèle dans Ies deux années qui suivront cette fermeture temporaire,

' débouter les consorts B en leurs chefs de demande et prétentions,

' condamner ceux-ci au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner Ies défendeurs, en tous les dépens de l’instance (première instance et appel) qui comprendront expressément Ies dépens du référé expertise, Ie coût de l’expertise judiciaire d’un montant de 15 509,97 euros, le coût des trois procès verbaux de constat dressés à la requête des époux E, d’un montant respectivement de 315,45 euros, 375,39 euros et 291,6 euros, avec faculté de recouvrement direct au profit de Ia SELAS CO.FE.DE., avocat aux offres de droit, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent que les assureurs, tant des propriétaires du bâtiment que les leurs, ont diligenté diverses expertises et indemnisé les consorts B, à charge pour eux d’effectuer les travaux nécessaires ; que les bailleurs ont excipé de l’incendie pour considérer que le bail commercial était résilié de plein droit et en proposer un autre, alors que le précédent n’était pas encore venu à échéance ; qu’à cette occasion ils ont exclu de l’assiette du bail les locaux à usage d’habitation et augmenté considérablement le montant du loyer ; qu’en tout état de cause, les bailleurs restent dans l’obligation de délivrer la chose conforme à l’activité professionnelle du locataire ; qu’en conséquence les locaux reconstruits avec les indemnités d’assurance doivent être conformes à la réglementation applicable à l’activité spécifique, notamment pour ce qui concerne l’hygiène ; que, pourtant, force est de constater que , plus d’un an après l’incendie, les travaux n’étaient toujours pas terminés et que, de surcroît, ils ne sont pas conformes aux règles de l’art, ni à la réglementation française applicable aux locaux destiné à la fabrication de produits alimentaires, en l’espèce de la boulangerie – pâtisserie ; que les constats réalisés en 2007 sont édifiants ; que les consorts B prétendent, sans le prouver, que les preneurs se seraient immiscés dans les opérations de reconstruction du laboratoire.

Ils soutiennent qu’ils n’ont imposé aucun changement dans la distribution des locaux, que ce soit pour l’escalier ou l’installation de certains équipements ; que le bail du 1^er février 2007 leur a été imposé alors même que les travaux de reconstruction n’avaient pas débuté, lesquels ont été commandés et payés par les propriétaires de l’immeuble, se sont déroulés sous leur maîtrise d’ouvrage ; que les bailleurs sont mal venus de prétendre que le bail contiendrait une clause selon laquelle le preneur prendrait les locaux dans l’état où ils se trouveront lors de l’entrée dans les lieux, sans pouvoir exiger aucune indemnité ni réduction de loyer pour toute interruption dans le service de l’immeuble ; que, d’ailleurs, aucune clause du bail ne transfère sur le locataire la charge des travaux de mise en conformité aux normes applicables à la profession exercée ; qu’ils sont également malvenus à soutenir que les locaux auraient été acceptés par les preneurs, alors que ceux-ci faisaient établir divers constats d’huissier puis une expertise judiciaire pour déterminer les mises en conformité indispensables à l’exploitation normale du fonds.

Rappelant les constatations et conclusions faites par l’expert judiciaire, ils ajoutent que les bailleurs ont perçu 162 207,45 euros d’indemnisation de la part des assureurs, tout en ne faisant réaliser des travaux que pour le montant limité de 119 300, 70 euros.

Sur le fond, se référant aux articles 1719 et 1720 du code civil ainsi qu’à un arrêt rendu le 18 décembre 2012 par la Cour de cassation, ils font notamment valoir que la clause du bail selon laquelle le preneur prend les lieux dans leur état actuel n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer la chose dans un état conforme à l’usage auquel elle est destinée ; que les consorts B, sans réellement critiquer le rapport d’expertise judiciaire, prétendent que certains travaux seraient irréalisables, ce qui est incongru ; que la cour observera que le plancher du premier étage, destiné à recevoir le silo à farine, n’est desservi que par un escalier escamotable étroit et fragile, non-conforme, dont la trémie est si étroite qu’elle n’a pas permis d’amener – même en pièces détachées – le silo, les contraignant à se faire livrer non en vrac mais par des sacs, stockés à cet étage ; que les bailleurs n’ont procédé aux travaux nécessaires ni à l’occasion de la procédure de référé expertise ni depuis l’assignation au fond ; qu’il n’est plus possible de leur accorder encore des délais d’exécution.

Sur leur indemnisation, ils rappellent que la réparation du préjudice doit être intégrale et que le jugement doit être réformé sur ce point, puis font valoir – notamment – qu’ils subissent un préjudice dans l’exploitation du fonds, depuis la prise d’effet du bail jusqu’au jour où les travaux vont débuter ; qu’ils vont aussi subir un préjudice complémentaire, puisque l’exploitation du fonds de commerce devra être interrompue durant l’exécution des travaux de mise en conformité; que la perte d’exploitation qu’ils vont subir n’est pas due à l’incendie mais a pour cause l’exécution de travaux rendus nécessaires par le défaut de conformité des lieux loués ; que doit aussi être prise en compte la répercussion sur la perte de clientèle que génère un arrêt d’activité d’au moins trois mois.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 27 avril 2015, les consorts B demandent à la cour de :

— réformer le jugement en toutes ses dispositions,

— en conséquence,

— débouter les époux E de leurs prétentions,

— condamner les époux E à leur payer 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— subsidiairement, s’il devait être prescrit la réalisation des travaux préconisés par l’expert :

— dire que cette réalisation ne devra pas porter sur :

— l’installation du système d’alarme,

— les travaux du local 'Silo’ et la modification de l’échelle desservant le grenier à farine,

— la mise en conformité du carrelage ;

— dire que ces travaux seront entrepris, par tranches successives, durant chaque période de fermeture du commerce,

— dire que ces travaux seront entrepris, a minima, dans un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt,

— en tout état de cause,

— débouter les époux E de leurs demandes d’indemnisation de préjudices prétendument subis.

Ils précisent au préalable que, l’incendie ayant totalement détruit l’immeuble, le bail a fait l’objet d’une résiliation de plein droit ; qu’ils avaient initialement choisi de vendre le bien, en l’état, mais que faute d’acquéreur, ils ont dû le reconstruire et ont confié à cette fin une mission complète de maîtrise d’oeuvre à un architecte, M. F ; que, vu l’insistance des époux E, ils leur ont consenti un nouveau bail, qui a été régularisé le 25 janvier 2007 ; qu’ayant bénéficié d’une indemnité versée par leur propre assureur, les époux E ont entrepris, parallèlement aux leurs, des travaux d’aménagement de la boutique, avec leur propre maître d’oeuvre, sans aucune coordination avec eux, leur imposant ainsi régulièrement des modifications dans le projet (par exemple, emplacement de l’escalier du fournil).

Ils soulignent que les appelants exploitent leur fonds de commerce depuis plus de sept ans dans les locaux ainsi reconstruits, et qu’ils avaient auparavant occupé l’immeuble pendant quatre ans, sans la moindre observation ; que ce n’est que près de deux années après le dépôt du rapport d’expertise, et sans qu’ils aient dans l’intervalle fait état de la moindre difficulté d’exploitation, que les époux E les ont assignés devant le tribunal.

Sur le principe des travaux sollicités à peine d’astreinte, ils font valoir qu’ils ont rempli leur obligation de délivrance et de remise de la chose louée ; que les locaux, tels que détaillés dans le bail, ont été délivrés, ce qui n’est pas contesté ; qu’il résulte du contrat que le locataire doit faire son affaire personnelle de tous travaux de réparation ou de mise en conformité des locaux, s’agissant des travaux non visés par l’article 606 du code civil ; qu’il n’est nullement imposé au bailleur d’exécuter des travaux d’aménagement nécessaires à l’exercice de l’activité du preneur ; que d’ailleurs les époux Y ont expressément accepté de prendre les lieux dans l’état où ils étaient lors de leur arrivée et qu’en conséquence toute modification, notamment toute mise en conformité à la réglementation applicable à l’activité, doit être supportée par eux ; que la jurisprudence évoquée par les appelants concerne, non pas l’obligation de délivrance, mais l’obligation du bailleur d’effectuer certaines réparations lui incombant, concernant des désordres apparus en cours de bail et relevant des grosses réparations de l’article 606 du code civil.

Ils soutiennent que les travaux sollicités incombent aux locataires et que les travaux préconisés par l’expert ne concernent absolument pas les grosses réparations de l’article 606 du code civil.

À titre subsidiaire, ils expliquent que certains des travaux préconisés par l’expert sont difficilement exécutables ; que par ailleurs les défauts de finition ne sont que la conséquence du blocage systématique opposé par les époux E ; que, de surcroît, la mise en place d’une échelle (pour accéder à la plate-forme de stockage de la farine) avait été expressément demandée par M. Y ; que la modification du 'local silo’ et de son accès est techniquement irréalisable ; qu’en outre l’escalier devait desservir le silo à farine (alimenté de l’extérieur), pas un grenier à farine (avec dépôt de sacs), et donc est adapté à l’usage prévu ; que l’expert préconise 'le renforcement de dalle pour mise en place du silo’ alors que ces travaux ont déjà été réalisés et que la dalle installée avait justement été renforcée pour permettre la mise en place du silo ; que l’expert mandaté par leurs soins atteste de ce que le 'dimensionnement’ de la trémie est adapté au montage du matériel ; que, pour la prétendue non-conformité du carrelage, l’expert judiciaire se réfère à des dispositions contractuelles inexistantes ; que leur expert, M. Z, atteste de la conformité du carrelage installé à la réglementation alors en vigueur ; que par ailleurs l’installation de l’alarme est à la charge du locataire.

Sur la durée des travaux, ils considèrent qu’il leur serait matériellement impossible de démarrer le chantier dans les délais sollicités, sachant qu’il leur faudrait obtenir un nouveau permis de construire ; qu’il serait possible de procéder par tranches successives, à chaque période de fermeture annuelle du commerce, ce d’autant que les époux Y y travaillent depuis plus de 7 ans ; que cela aurait en outre le mérite d’éviter le préjudice que, selon eux, ils subiraient à l’occasion d’une fermeture pour travaux.

Sur les préjudices allégués, ils estiment que le document établi par un expert-comptable, et produit par les appelants, est subjectif et n’a aucun caractère contradictoire ; que le prétendu surcroît de travail n’est pas démontré ; qu’aucun lien de causalité n’est établi entre le salaire de la femme de ménage et les travaux allégués ; que la demande en paiement de 117 887 euros, 'en réparation du préjudice consécutif à l’obligation de fermeture du commerce pendant la durée des travaux, avec répercussion d’une perte de clientèle dans les deux années suivantes', ne porte que sur un préjudice éventuel et hypothétique ; qu’en outre seule la partie laboratoire serait affectée, et pas le magasin, ce qui permettrait aux époux Y de délocaliser la fabrication de leurs produits – comme ils l’avaient entrepris d’ailleurs pendant la réalisation des travaux après l’incendie.

La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que…' ou 'dire que …', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et ne constituent pas des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’arrêt.

Sur l’obligation de délivrance

1 – Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon l’article 1720 de ce code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que le bailleur peut se dispenser de l’obligation de délivrer la chose en bon état de réparations, par l’insertion dans le bail d’une clause d’acceptation en l’état, à condition qu’elle n’ait pas pour effet de supprimer l’obligation de délivrance elle-même.

Ainsi, la clause du bail stipulant que « le locataire prend les lieux dans l’état où ils se trouvent à la date d’entrée en jouissance sans pouvoir réclamer au bailleur aucune espèce de réparation et effectue à ses frais tous travaux qui pourraient être prescrits par les autorités administratives quelle qu’en soit la nature » ne permet pas au bailleur de s’affranchir de son obligation de délivrance.

Et l’exécution de l’obligation de délivrance ne doit pas s’apprécier exclusivement à la date de prise de possession des lieux par le locataire mais persiste tout au long du bail, en obligeant le bailleur à maintenir les qualités de la chose pour en garantir la jouissance au preneur – sans que pour autant celui-ci ne puisse exiger une remise à neuf permanente des lieux.

2 – S’agissant de la remise au preneur de la disposition de la chose, objet du contrat., la délivrance doit porter sur la chose louée telle que celle-ci a été définie au bail, et porte également sur l’accès et les accessoires de cette chose louée qui sont indispensables à son utilisation normale : le preneur doit pouvoir exploiter le commerce prévu au bail.

Dans le silence du contrat, il convient de se référer à l’intention présumée des parties en se fondant sur ce qui est habituel en la matière, compte tenu de la destination des locaux : lorsque les parties ont décidé que tel commerce serait exploité dans l’immeuble pris à bail, elles sont censées avoir admis que ce qui est indispensable à cette exploitation doit être remis en jouissance au locataire.

Le bailleur, qui doit fournir un local clos et couvert pendant la durée du bail, manque à son obligation de délivrance, dès lors que le preneur a été contraint d’exercer son activité dans des locaux n’offrant pas les caractéristiques minimales de nature à permettre une occupation commerciale (en raison par exemple de la vétusté des locaux).

Ainsi, par exemple, manque à cette obligation le bailleur qui a livré au locataire le local à l’état brut, ne comportant pas de gaine d’extraction des fumées indispensable à l’exercice de l’exploitation du restaurant ou, encore, celui qui délivre des locaux dans lesquels des inondations sont survenues en raison d’un défaut de conformité des chéneaux et des descentes d’eaux pluviales, ayant un diamètre insuffisant.

3 – L’incendie du 12 novembre 2006 ayant détruit l’immeuble, le bail initial s’est trouvé résilié de plein droit. Le bail commercial aujourd’hui en cause a été signé le 25 janvier 2007, avec prise d’effet au 1^er février 2007.

Le contrat décrit les lieux loués comme suit : 'un magasin à usage de commerce de boulangerie – pâtisserie et confiserie d’une surface de 40 m2 – une cuisine avec évier et chauffage de 22 m2 – un laboratoire pâtisserie avec chauffage et toilette de 50 m2 – un laboratoire fournil avec étage et chauffage au rez de chaussée de 36 m2 – une cave de 23 m2' et précise leur destination : boulangerie – pâtisserie – confiserie.

Selon les conditions générales, le bailleur a 'notamment l’obligation de mettre les locaux à la disposition du preneur et de les tenir clos et couverts, d’effectuer les grosses réparations telles que définies par l’article 606 du code civil, de garantir au preneur une jouissance paisible'.

Une clause particulière précisait que le locataire (…) s’engageait à installer une alarme contre l’incendie (…).

Une des particularités de l’espèce tient au fait que la signature, la prise d’effet et la prise de possession – au moins des locaux à usage de boutique – ont eu lieu alors même que les travaux de reconstruction n’avaient pas encore été entamés pour les locaux techniques – justifiant en conséquence une réduction du loyer de moitié de la part du bailleur.

Il est incontestable que l’obligation de délivrance n’a pas été respectée à la date d’effet du contrat.

4 – Au regard des constats d’huissier établis les 22 mai et 2 octobre 2007, elle ne l’était pas non plus à ces dates, puisque l’huissier décrit (photographies à l’appui) , dans le premier acte, 'un rez de chaussée arrière dévasté et calciné, un ensemble béant, à l’air libre, pour toute la partie arrière correspondant aux pétrin, fournil, cuisine et laboratoires', et, dans le second, 'les locaux rebâtis à l’arrière de la zone accueillant la clientèle de la boulangerie sont toujours en complet chantier et ne peuvent en aucun cas être utilisés en l’état ( ainsi, notamment, dans la zone 'laboratoire’ : sol carrelé inondé ; parois de placoplâtre brut ; une des parois démontée et laissant apparaître une tuyauterie et des gaines PER ; couverture composée de poutrelles métalliques sur lesquelles s’étendent d’une part des panneaux en bardage métallique, d’autre par des plaques alvéolées en plastique couvertes de déchets de chantier ; extrémités des câbles électriques dénudées ; dans la cuisine : situation identique, avec un plafond de placoplâtre brut et des joints du carrelage de sol s’effritant déjà).

Le troisième constat d’huissier, du 15 novembre 2007, indique, pour la 'partie laboratoire', que les plaques de plâtre des murs et plafond sont avec visserie apparente, sont plus ou moins jointes et laissent apparaître pour certaines d’importantes traces d’humidité ; que le carrelage posé au sol 'est semi-professionnel ou industriel', qu’il s’agit davantage d’un carrelage de garage ; que les plinthes, qui auraient dû être de section arrondie, sont saillantes comme dans une habitation; pour 'la cuisine', que, là aussi les placoplâtres sont à l’état brut, sans bande calicot et avec visserie apparente ; que le carrelage au sol est en continuité du précédent ; pour 'le grenier à farine', situé au-dessus de la seconde partie du laboratoire, qu’il est desservi par une échelle de meunier escamotable, en trois parties, telle que les meuniers livrant la farine ont refusé de l’emprunter pour monter les sacs (de 25 kgs chacun), obligeant les occupants à les entreposer dans le 'laboratoire’ ; enfin, que les locataires ne disposent pas d’un 'local à poubelles', ce qui les oblige à les stocker dans le 'laboratoire', en violation des normes.

Ces constatations suffisent pour dire que, au 17 novembre 2007, les locaux n’étaient toujours pas conformes à l’usage prévu dans le bail et donc que les bailleurs n’avaient toujours pas satisfait à leur obligation de délivrance.

Par ailleurs, il ressort du rapport d’expertise que :

— l’expert (M. X) a constaté l’état des lieux, lors de visites sur site, les 10 octobre 2008, 1^er mars 2010 et 13 mars 2010,

— la demande de permis de construire a été déposée le 5 avril 2007 – les plans ayant été réalisés par la société F Mouton (pTM NV) – et l’arrêté autorisant les travaux a été délivré le 14 décembre 2007,

— l’immeuble se compose d’un corps de bâtiment principal, comprenant en rez-de-chaussée le local à usage de commerce et deux étages à usage d’habitation, et, en arrière, un ouvrage en rez-de-chaussée partiel, comprenant les ateliers de confection des pans et pâtisseries, le rez-de-chaussée étant surmonté partiellement d’un étage, en partie arrière, pour abriter le silo à farine,

— la société PTM NV, qui s’était vu confier les travaux de reconstruction et aménagement par les consorts B, a fourni à l’expert de nombreux documents, dont un 'plan d’implantation de silo pour une charge totale de 5,5 tonnes',

— lorsque M. X se réfère à des dispositions contractuelles, il vise manifestement celles relatives aux relations entre les bailleurs et l’entreprise ayant réalisé les travaux, ce qui est inopérant pour ce litige entre les bailleurs et les preneurs, ce d’autant que ni le bail ni aucun autre document contractuel ne fait état de travaux convenus entre ceux-ci,

— dans l’ensemble des locaux, les parois de plaques de plâtre sont brutes de pose et dépourvues d’enduit – ce qui est contraire à la réglementation en vigueur dans ce type d’installation professionnelle, la réglementation imposant que les murs et plafonds soient peints et/ou revêtus d’une protection dure et lavable,

— les taches d’humidité sur les murs et en plafond, essentiellement en pièce arrière de la salle de cuisson, sont des taches de condensation dues soit à un défaut d’étanchéité du mur soit à un excès d’humidité dans les locaux (produite par la cuisson des pains),

— la réglementation applicable impose la mise en place d’une ventilation efficace pour l’évacuation des buées et vapeurs,

— la non- conformité du carrelage : le carrelage posé, de type grès cérame, est lisse et sa 'glissance’ rend la circulation dangereuse, dangerosité d’autant plus sensible lors du passage sur la rampe de liaison entre les salles (très courte, de 80 cms pour 10 de dénivelé, soit une rampe à 8%),

— la réglementation en vigueur au moment des travaux ne comportait pas d’obligation concernant la glissance des carrelages,

— certains carreaux se décollent (alentours des siphons de sol en salle F 05 en particulier), et s’abrasent 'au droit des passages des chariots',

— l’expert préconise 'la mise à niveau des sols des salles F 04 et F 05, (conformément aux plans contractuels) pour satisfaire (également) une exploitation normale des locaux (risques de chute, difficultés de circulation des chariots),

— les plinthes à bords droits et de 10 cms de hauteur ne disposent pas des congés nécessaires à la jonction de la base de ces plinthes avec le sol carrelé, ainsi le nettoyage est difficile et ne peut pas être assuré parfaitement : la réglementation applicable à l’époque des travaux (règlement sanitaire départemental) imposait que les angles soient arrondis au moins au raccordement avec le sol,

— le local (F 04) est 'surchauffé’ et ne dispose pas de système de ventilation, alors qu’il s’agit d’un local servant d’entrepôt de marchandises, de vestiaire et de lieu de repos des employés – ni d’ouverture permettant l’accès à la lumière naturelle -, et alors que la réglementation sanitaire départementale alors en vigueur précise l’obligation d’assurer une ventilation efficace des locaux,

— il n’y a pas de local poubelle alors que la réglementation sanitaire départementale impose un local réservé au stockage des déchets situé hors des cuisines,

— la couverture de la salle de confection des pâtisseries (salle centrale) subissait les effets d’infiltrations d’eau pluviales, des seaux étaient disposés sur des machines pour recueillir les eaux, la visite de la couverture concernée a permis de constater que les travaux de couverture étaient très approximatifs et 'relevaient du bricolage’ (détails page 34),

— la porte des WC donne directement dans une salle contenant des denrées entrant dans la fabrication des pains et pâtisseries, alors que la réglementation sanitaire départementale impose que 'les cabinets d’aisance ne communiquent pas avec les locaux de préparation d’aliments'.

Compte tenu de ces constatations, constituent des manquements à l’obligation de délivrance les problèmes afférents au clos et au couvert (absence d’étanchéité de la couverture et fuites ou infiltrations d’eau) ainsi que diverses non-conformités des locaux à l’usage particulier auxquels ils sont destinés, celui de boulangerie – pâtisserie, telles que l’implantation des W-C, l’absence de local poubelle, ou encore l’absence de système de ventilation, étant précisé que, selon la cour, au vu des éléments fournis, les différences de niveau ou la mise en place d’une légère pente d’accès (au lieu des deux marches pré-existantes) sont dues à la configuration de l’immeuble et n’empêchent aucunement une exploitation des locaux conforme à l’usage prévu.

Il n’est ni justifié ni même prétendu que les intimés aient, à ce jour, fait réaliser les travaux nécessaires pour remédier à ces manquements.

En conséquence, astreints au respect de cette obligation, les consorts B sont tenus de procéder aux réparations ou aménagements de nature à rendre les locaux conformes à l’usage auxquels ils sont destinés – lesquels seront précisés ci-après.

5 – Le cas particulier du carrelage doit être évoqué plus spécifiquement, dans la mesure où, si l’expert judiciaire fait état de quelques carreaux cassés, il n’en demeure pas moins qu’il qualifie le matériau mis en place de 'semi professionnel’ ; où celui consulté par les intimés (M. C) a constaté que ce grès cérame était résistant aux chocs ; où aucune réglementation technique n’exigeait lors de sa mise en place le respect d’une quelconque norme de 'glissance’ ; où les époux E exploitent les lieux depuis l’installation de ce carrelage (soit presque huit ans) sans exciper d’un quelconque accident ou incident résultant d’une éventuelle dangerosité, ni justifier d’un vieillissement incompatible avec une utilisation des locaux conforme à leur usage commercial contractuel. En conséquence, son remplacement ne saurait être prévu à l’occasion des travaux nécessaires au respect de l’obligation de délivrance.

6 – Le problème afférent à l’escalier et à l’accès au 'local à farine’ est, lui aussi, particulier, car les parties présentent deux version des faits, lapidaires, et versent aux débats très peu d’éléments de preuve sur la question.

D’abord, il y a lieu de relever que, selon le document complémentaire établi par la SECD (l’expert-comptable), 'avant l’incendie, la boulangerie était approvisionnée en farine en vrac, car il y avait un silo à l’étage qui desservait directement le pétrin ; après l’incendie, il n’y a plus de silo et le meunier livre sa farine en sacs de 25 kgs'. Ces renseignements, fournis par l’expert-comptable des preneurs, ne sont pas contestés par les bailleurs.

Ensuite, il ressort du rapport de l’expert judiciaire comme de celui de M. C que les consorts B avaient prévu, lors de la reconstruction des locaux techniques, l’installation d’un silo à farine : M. X vise, en page 11 de son rapport, la communication d’un plan d’implantation de silo pour une charge totale de 5,5 tonnes, et indique, en page 12, que 'le rez de chaussée est surmonté d’un étage en partie arrière pour recevoir le silo à farine'. C’est avec pertinence que les bailleurs font valoir qu’il ne s’agit pas d’un simple grenier à farine qui suppose le coltinage régulier des sacs, mais d’un local à silo. En outre, ce fait n’est pas non plus contesté par les appelants, qui, en page 10 de leurs conclusions, visent 'le plancher du premier étage destiné à recevoir le silo', pour n’en critiquer que la fragilité de l’escalier d’accès.

La seule explication que donnent les époux Y à l’absence de mise en place d’un silo est que l’étroitesse de la trémie de l’escalier ne permet pas de l’amener à l’étage, même en pièces détachées. Cependant, ils ne fournissent aucun élément probant à l’appui de cette affirmation, et l’expert judiciaire n’a aucunement évoqué cette question, tandis que M. C explique, de manière convaincante et photographies à l’appui, que les dimensions actuelles de la trémie sont adaptées au montage d’un silo de boulangerie, en pièces détachées (toile sur ossature ou panneaux rigides à assembler) dont les largeurs sont spécifiquement conçues pour des accès exigus.

Par ailleurs, les explications des appelants sont plus que limitées – et en tout cas insuffisantes – sur ce qui est réalisable – ou impossible – au regard des règles de l’urbanisme ou des accès extérieurs (création d’une porte sur l’extérieur pour la mise en place d’un escalier et d’une cage d’escalier en fond de local, passage de camions par la 'servitude’ du fournil à la rue du Musée mentionnée dans le bail (sans doute le passage entre la boulangerie et la boucherie voisine, visée par l’expert en page 17 du rapport à propos de l’accès au local poubelle à créer). En tout état de cause, ils ne font aucunement état d’une impossibilité d’approvisionnement du silo tel qu’il se faisait auparavant.

Certes, selon l’expert judiciaire, M. X, ' l’échelle d’accès à la plate-forme vers le local de stockage de la farine est dangereuse à l’usage tant par sa 'résistance apparente’ que par ses conditions de maniabilité et d’emploi, s’agissant d’une échelle habituellement réservée à l’accès aux combles pour le dépôt d’objets légers et rarement utilisés ; la réglementation n’envisage pas ce type de matériel ; les pièces contractuelles ne précisent pas la nature de l’escalier, dont la fourniture et la pose sont prévues pour un coût de 3 187, 50 euros HT ; le plan de la demande de permis de construire comprend l’implantation d’un escalier en pignon de la salle F 05, alors qu’il a été installé au milieu de cette salle, entravant ainsi le passage du personnel devant accéder aux fours ainsi que la circulation des chariots ; ce type d’escalier escamotable est vendu dans le commerce à un prix (valeur 2010) de 70 euros TTC'.

Cependant, ces 'commentaires’ de l’expert amènent les remarques suivantes :

— les 'notes en expertise contenant l’essentiel des directives applicables’ (visées par l’expert en page 16 de son rapport) n’ont pas été communiquées par les parties en cause d’appel,

— si 'la réglementation n’envisage pas l’usage de ce type de matériel', l’expert n’a toutefois cité aucun texte sur la question, et cela ne signifie pas que cela soit interdit,

— l’entrave aux passages et circulation est nécessairement réduite, voire très ponctuelle, dès lors qu’il s’agit d’une échelle escamotable, ayant pour vocation à n’être ouverte et abaissée qu’épisodiquement, et non en permanence dépliée,

— compte tenu du prix et de l’implantation initiale, il est évident que les bailleurs avaient prévu, avec l’entreprise, l’installation d’un 'vrai escalier',

— les photographies prises par l’expert montrent un escalier escamotable plus solide qu’une simple échelle de meunier telle que décrite par lui pour le dépôt d’objets légers sous combles.

Par ailleurs, il peut être relevé que les bailleurs font valoir que la localisation de cet escalier escamotable a été imposée en cours de chantier par les preneurs, sans fournir de preuve sur ce point mais sans être contestés par eux, mais aussi, que les appelants prétendent, sans en justifier, que les livreurs ont refusé d’emprunter cet escalier pour entreposer les sacs de farine au niveau supérieur (les dires de l’expert-comptable sur ce point n’étant que la reprise des affirmations de ses clients).

Enfin, et surtout, les appelants n’apportent aucune preuve établissant que, dans cette configuration, à savoir un escalier escamotable en milieu de pièce, permettant d’accéder au niveau d’entreposage des sacs ou d’installation d’un silo, les locaux ne seraient pas adaptés à l’usage commercial convenu.

En conséquence, dès lors que les consorts B ont reconstruit un plancher destiné à accueillir un silo à farine et pouvant supporter 5,5 tonnes de charge, que l’escalier permettant d’y accéder est plus solide qu’une simple échelle et que, étant escamotable, il ne peut empêcher de manière permanente la circulation dans le local, dès lors que les époux E exploitent les locaux depuis bientôt huit ans sans justifier avoir jamais informé les bailleurs d’une quelconque difficulté, d’abord, les intimés justifient avoir fait des travaux nécessaires pour remplir leur obligation de délivrance sur ce point, ensuite, aucun empêchement à une utilisation normale des lieux n’est caractérisé.

Sur les travaux à réaliser

1 – Les époux Y sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il 'homologue le rapport d’expertise’ et demandent à la cour d’ordonner aux bailleurs la réalisation des travaux préconisés par lui dans son rapport (avec diverses précisions supplémentaires quant aux modalités d’exécution).

Le tribunal a 'dit que les consorts B sont tenus d’exécuter, dans un délai de trois mois (…) les travaux préconisés par le rapport d’expertise judiciaire aux fins de mettre en conformité les locaux avec l’usage auxquels ils sont destinés'.

Les intimés prétendent 'qu’ils se sont rapprochés de techniciens compétents’et que certains des travaux envisagés par l’expert sont 'en réalité difficilement exécutables', en ajoutant que les travaux de finition n’ont jamais pu être entrepris par eux, compte tenu du blocage systématique des époux E.

Toutefois, seul le courrier du 8 février 2008 de l’entreprise F-Mouton atteste de difficultés d’accès au chantier, courant novembre et décembre 2007, janvier 2008, alors que l’ordonnance de référé expertise a été rendue en mars 2008, que le rapport d’expertise a été déposé en 2011, que l’assignation au fond est du 16 janvier 2013 : ainsi, aucun élément de preuve ne vient établir que, depuis le dépôt du rapport, voire depuis l’acte introductif d’instance, les preneurs se sont opposés à la réalisation des travaux préconisés par l’expert ou au moins aux finitions ainsi visées par les bailleurs.

Mais aussi, à l’exception du rapport de M. C, architecte, ceux-ci ne communiquent aucun élément de preuve sur le prétendu caractère irréalisable de certains des travaux préconisés par l’expert.

2 – Lesdits travaux ont été définis par 'le cabinet Eurin', intervenu en qualité de maître d’oeuvre en accord avec les parties (page 37 du rapport d’expertise), qui a procédé à une 'évaluation économique approximative du coût des travaux de mise en conformité des zones de travail de la boulangerie', en la scindant selon les zones ou prestations concernées.

C’est ainsi que, au 4 août 2010, il évaluait les coûts suivants : 12 000 euros HT pour la mise en conformité du 'local de préparation/vestiaire/WC', 18 000 euros HT pour la zone 'Pâtisserie', 7 900 euros HT pour la zone 'Pain', 19 000 euros HT pour le 'local silo au R1", 7 000 euros HT pour 'la mise en conformité suivant rapport Véritas', 6 000 euros HT pour 'la couverture zone pâtisserie', 8 500 euros HT les honoraires de maîtrise d’oeuvre en phase Etudes et 9500 euros HT les honoraires en phase travaux.

Dès lors que ces estimations n’ont pas été actualisées et que ces divers postes incluent parfois des travaux que la cour estime ne pas relever de l’obligation de délivrance (comme précédemment expliqué), étant en outre observé que la mise en place d’une alarme incombait contractuellement aux preneurs, il convient de préciser, par leur nature, ceux qui devront être mis en oeuvre par les consorts B en exécution du présent arrêt :

— le remplacement des plinthes,

— la création d’un sas entre le local WC et le local cuisine,

— la réalisation des calicots, enduits et peintures sur toutes les plaques de placoplâtre des murs et plafonds (de manière à ce que toutes ces surfaces soient lisses, imperméables et lavables),

— la création d’un local poubelles avec siphon, carrelage et accès extérieur,

— la création de VB/VH avec mise en place d’un extracteur pour chaque zone,

— le remplacement de la couverture en 'zone pâtisserie'.

Les honoraires de maîtrise d’oeuvre seront pris en charge par les consorts B.

3 – Le rapport d’expertise fait état d’une durée de trois mois pour la réalisation des travaux préconisés, mais ceux qui sont ordonnés par la cour seront nécessairement réalisés en un temps inférieur, dès lors que le remplacement de la totalité du carrelage et la mise en place d’un escalier extérieur en sont exclus.

Leur exécution de manière échelonnée, telle que suggérée par les intimés, n’est ni réaliste ni de leur intérêt, et il est indispensable que toutes les prestations retenues par la cour se fassent pendant une seule période de fermeture des locaux – laquelle sera vraisemblablement supérieure à la période de congés annuels des exploitants du fonds de commerce, mais dépendra surtout de la diligence de l’entreprise choisie par les bailleurs.

Il importe, en outre, de relever que la demande des époux E, tendant à faire commencer les travaux dans le mois de la signification de la présente décision, sous astreinte, est elle aussi irréaliste, comme ne tenant compte ni des délais nécessaires pour choisir une entreprise et permettre à celle-ci d’intégrer ces travaux dans son planning, ni des délais nécessaires aux preneurs pour organiser la fermeture de leurs locaux techniques.

Les modalités seront donc précisées dans le dispositif du présent arrêt.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par les époux E

1- Ils sollicitent d’abord une somme de 20 415, 56 euros, sur le fondement de l’article 1147 du code civil, 'pour le préjudice subi depuis le début du bail jusqu’à la fin des travaux', puis celle de 117 887 euros 'en réparation du préjudice consécutif à l’obligation de fermeture du commerce pendant la durée des travaux, soit trois mois, avec répercussion d’une perte de clientèle dans les deux années qui suivront cette fermeture temporaire'.

Le tribunal a évalué à 10 000 euros le montant total des dommages et intérêts dus en réparation des dommages dont ils justifiaient, en soulignant, pour la plupart des postes de préjudice allégués, qu’aucun élément n’était produit pour étayer leurs prétentions (par exemple, pas de lien de causalité entre les heures supplémentaires et la faute commise par le bailleur ; pas de préjudice établi quant à la circulation des déchets ou celle des chariots, ou quant aux stockage et destockage de la farine ; pas de production des documents comptables des deux premières années suivant la réouverture du 1^er décembre 2007 ; pas de justificatif sur une concurrence proche et certaine, pas de caractère certain de la perte de marge sur deux ans ; communication d’un seul solde intermédiaire de gestion pour 2009/2010, pas de ceux des années antérieures à l’incendie ni de ceux des années directement postérieures ; pas de prise en compte des coûts nécessairement gelés pendant l’arrêt de l’activité et pas de liste des coûts permanents qui vont perdurer pendant la durée des travaux).

En cause d’appel, les époux E font essentiellement valoir que les défauts de conformité ont pour l’instant généré un préjudice par les contraintes supplémentaires dans le service de la clientèle, la préparation des denrées – qui doivent répondre à des normes d’hygiène strictes - ; que l’expert-comptable, dont la première analyse n’avait pas convaincu le tribunal, en a réalisé une seconde, complémentaire, décrivant les difficultés occasionnées par le défaut de conformité des locaux et les sujétions engendrées par ces mêmes défauts dans l’exploitation quotidienne du fonds de commerce ; qu’ainsi, le surcroît de temps de travail pour l’ouvrier boulanger s’évalue – au 31 mars 2015 – à 8 839, 56 euros ; qu’en même temps, le surcroît de travail généré pour le nettoyage des locaux et la circulation des déchets a un coût estimé à 11 576 euros ; que pendant les travaux de mise en conformité le fonds de commerce devra être fermé ; que le chiffre d’affaires sera nul, avec des charges courantes qui ne seront pas réduites (loyers, salaires, congés payés, etc) ; que la proposition des bailleurs de délocaliser la production – comme cela avait été fait après l’incendie – n’est pas réaliste, puisqu’il faudrait alors trouver à proximité un local libre remplissant les normes et démonter et déplacer – deux fois – tout le matériel ; que l’assiette de l’indemnisation pendant la période de travaux est bien le taux de marge brute appliqué au chiffre d’affaires HT qui ne sera pas réalisé pendant cette période ; qu’au regard de la marge commerciale dégagée (attestée par l’expert-comptable), le préjudice subi ne sera pas inférieur, sur trois mois, à 70 360 euros ; que pendant ces mois de fermeture les clients vont se diriger vers des concurrents et y seront fidélisés; que l’expert-comptable a évalué cette perte de clientèle à 10% la première année et 5% la deuxième année suivant les travaux (soit 47 527 euros au total).

Les consorts B répliquent que le document élaboré par l’expert-comptable est totalement subjectif ; que le surcroît de travail allégué n’est pas démontré ; que le préjudice réclamé au titre d’une perte d’exploitation pendant la fermeture pour cause de travaux n’est qu’éventuel ; que les travaux pourraient être réalisés par tranches successives, durant des périodes de fermeture des locaux techniques de la boulangerie ; que le magasin restera ouvert et que la production pourrait même être délocalisée.

2 – Il convient au préalable de rappeler que n’ont pas été retenus, au titre de l’obligation de délivrance et comme non conformités des lieux à l’usage commercial convenu, le problème du carrelage des sols et celui du local à farine et de son escalier : dès lors, les postes de préjudice prétendument en lien avec eux ne peuvent qu’être écartés (ainsi du surcroît de déplacement et de travail pour l’ouvrier boulanger).

3 – Ensuite, la cour considère, au regard des quelques pièces fournies, que la preuve de 'la perte financière subie à la suite du nettoyage des locaux et de la circulation des déchets’ n’est pas rapportée, les preneurs se contentant d’allégations et leur expert-comptable se bornant à faire siennes celles-ci pour présenter une estimation financière.

La demande en paiement de 20 415, 56 euros sera rejetée, par confirmation du jugement.

4 – Sur la perte financière à l’occasion de la fermeture des locaux pendant les travaux, la cour n’est aucunement en mesure de statuer sur ce préjudice, actuellement incertain et non déterminable, puisqu’il dépendra notamment de la période (le cas échéant pendant tout ou partie des congés annuels) et de la durée des travaux, des charges réellement permanentes et des résultats prévisibles perdus. En outre, la perte de clientèle alléguée, de 10% la première année et de 5% la seconde, relève d’une simple hypothèse.

En conséquence, il sera sursis à statuer sur ce chef de demande, jusqu’à l’achèvement des travaux, une provision de 10 000 euros étant néanmoins allouée à ce titre.

L’affaire sera retirée du rôle et il incombera à la partie la plus diligente de saisir la cour en vue de son réenrôlement, après l’achèvement des travaux.

Sur les demandes accesssoires

Les consorts B, qui succombent pour l’essentiel de leurs prétentions, devront supporter la charge des dépens de première instance (par confirmation du jugement) et de ceux d’appel, en application de l’article 696 du code de procédure civile – étant précisé qu’y seront inclus les dépens de la procédure de référé, le coût des trois constats d’huissier et celui de l’expertise judiciaire.

Au regard des circonstances de l’espèce, de la teneur de la présente décision, de la condamnation au paiement de 2500 euros déjà prononcée par les premiers juges (et confirmée par la cour), il y a lieu d’y ajouter une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

CONFIRME le jugement en ce qu’il :

— déboute M. et M^me E de leur demande en paiement de dommages et intérêts au titre du 'préjudice subi depuis le début du bail jusqu’à la fin des travaux',

— condamne M. B et M^me B, Q A, au paiement des dépens de première instance et de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

— dit M. B et M^me B, Q A, tenus d’exécuter des travaux aux fins de mettre en conformité les locaux avec l’usage auxquels ils sont destinés, sauf à en préciser la nature et à en modifier les modalités d’exécution,

STATUANT à nouveau et Y AJOUTANT,

— DIT que les travaux afférents à l’obligation de délivrance qui devront être réalisés sont les suivants :

— le remplacement des plinthes,

— la création d’un sas entre le local WC et le local cuisine,

— la réalisation des calicots, enduits et peintures sur toutes les plaques de placoplâtre des murs et plafonds (de manière à ce que toutes ces surfaces soient lisses, imperméables et lavables),

— la création d’un local poubelles avec siphon, carrelage et accès extérieur,

— la création de VB/VH avec mise en place d’un extracteur pour chaque zone,

— le remplacement de la couverture en 'zone pâtisserie',

DIT que les travaux devront débuter au plus tard dans les six mois de la signification du présent arrêt, sous peine d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de trois mois (durée à l’issue de laquelle il sera le cas échéant à nouveau statué sur les modalités de l’astreinte),

DIT que ces travaux devront durer deux mois au maximum, sous peine d’une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant trois mois (durée à l’issue de laquelle il sera le cas échéant à nouveau statué),

REFORME le jugement en ce qu’il condamne M. B et M^me B, Q A, au paiement de 10 000 euros de dommages et intérêts au titre de la perte financière durant l’exécution des travaux de mise en conformité,

STATUANT à nouveau de ce chef,

SURSOIT à statuer sur l’indemnisation de ce poste de préjudice, jusqu’à l’achèvement des travaux de mise en conformité,

CONDAMNE M. B et M^me B, Q A, à payer à M. et M^me E une somme de 10 000 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de ce poste de préjudice,

ORDONNE la radiation de l’affaire du rôle,

DIT que l’affaire sera remise au rôle, sur la demande de la partie la plus diligente, après la fin des travaux,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE M. B et M^me B, Q A, à payer à M. et M^me E une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ,

CONDAMNE M. B et M^me B, Q A, au paiement des dépens d’appel déjà exposés (incluant les dépens de la procédure de référé, le coût des trois constats d’huissier et celui de l’expertise judiciaire), qui pourront être recouvrés par l’avocat des intimés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. J P. FONTAINE