XXX

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 26/05/2016

***

N° de MINUTE :16/

N° RG : 15/00994

Jugement (N° 13/02924)

rendu le 16 Décembre 2014

par le Tribunal de Grande Instance de BOULOGNE SUR MER

REF : NC/KH

APPELANTS

M. G Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Arthur ANDRIEUX, constitué aux lieu et place de M^e Yves BOURGAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e DEWATTINE, associé du cabinet BOURGAIN

M^me Q R épouse Z

née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Arthur ANDRIEUX, constitué aux lieu et place de M^e Yves BOURGAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e DEWATTINE, associé du cabinet BOURGAIN

M. I Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Arthur ANDRIEUX, constitué aux lieu et place de M^e Yves BOURGAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e DEWATTINE, associé du cabinet BOURGAIN

M. O Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Arthur ANDRIEUX, constitué aux lieu et place de M^e Yves BOURGAIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e DEWATTINE, associé du cabinet BOURGAIN

INTIMÉS

M. AB A

né le XXX à XXX

demeurant 2, Rue Jean-Pierre Avron

XXX

Représenté par M^e Sébastien BOULANGER, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

M^me AD X épouse A

née le XXX à XXX

demeurant 2, Rue Jean-Pierre Avron

XXX

Représentée par M^e Sébastien BOULANGER, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS à l’audience publique du 08 Mars 2016 tenue par Nadia CORDIER magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : E F

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Pascale FONTAINE, Président de chambre

Stéphanie ANDRE, Conseiller

Nadia CORDIER, Conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2016 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Pascale FONTAINE, Président et E F, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 février 2016

***

FAITS ET PROCÉDURE :

Depuis le XXX, les époux Z-R sont nu-propriétaires d’un immeuble sis à XXX, l’usufruit ayant fait l’objet à cette date d’une donation au profit de leurs deux fils, MM. I et O Z.

Au rez de chaussée de cet immeuble se trouve un commerce de débit de boissons, exploité sous l’enseigne Café du Minck, et donné à bail aux époux Y, selon bail renouvelé du 14 février 1999.

Le 27 septembre 2002, les époux Y ont cédé leur fonds de commerce aux époux A-X, avec cession de droit au bail.

À défaut de congé et selon acte extra judiciaire signifié le 5 juillet 2007, ces derniers ont sollicité le renouvellement du bail aux conditions du bail antérieur.

Les époux Z et MM. I et O Z (les consorts Z) ont saisi par assignation du 18 juin 2010, le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le montant du loyer annuel à la somme de 18 000 euros, arguant des modifications des facteurs locaux de commercialité, demandes auxquelles les consorts A se sont opposés.

Par mémoire signifié le 23 mars 2011, les époux Z ont soulevé l’irrégularité de la procédure de renouvellement initiée par les preneurs, faute par eux de l’avoir notifiée aux usufruitiers.

Par jugement rendu le 15 juin 2011, le juge des loyers commerciaux a considéré que la contestation relative au renouvellement du bail ne relevait pas de sa compétence et qu’elle aura nécessairement une incidence sur la fixation du loyer, cette demande constituant donc une question préjudicielle, dont l’examen a été renvoyé devant le tribunal de grande instance, tandis qu’il était sursis à statuer sur la demande de fixation du montant du loyer commercial dans l’attente de la décision du tribunal de grande instance sur la validité de la demande de renouvellement du bail commercial.

Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 16 décembre 2014, le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer a :

— dit opposable à tous les membres de l’indivision Z-R la cession du fonds de commerce survenue entre les époux Y et les époux A-X selon acte notarié du 22 février 2002,

— dit régulière et opposable aux membres de la même indivision, la notification du 5 juillet 2007, comportant demande de renouvellement du bail par M. A et par M^me X épouse A et portant sur le local commercial sis à XXX et propriété de l’indivision Z-R,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur le montant du loyer du même bail, faute de saisine de la présente juridiction sur ce point,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens dont elle a fait l’ avance, accorde aux avocats de la cause un droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 17 février 2015, M G Z, M^me Q R, M. I Z et M. O Z ont interjeté appel de la décision.

MOYENS ET PRÉTENTIONS :

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 16 septembre 2015, les consorts Z, au visa des dispositions de l’article 595 et suivants du code civil et 1690 du même code, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement frappé d’appel rendu le 16 décembre 2014 par le tribunal de grande instance,

— statuant à nouveau,

— constater que M. et M^me Z -R sont nus propriétaires et leurs fils, usufruitiers d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation sis à XXX

— dire et juger irrégulière et de nul effet la demande en renouvellement de bail

délivrée le 5 juillet 2007 à l’initiative des époux A-X avec toutes conséquences de droit,

— constater que les époux A-X n’ont pas notifié à MM. Z, fils, l’acquisition du fonds de commerce, et la cession du droit au bail qui en résulte, au mépris des dispositions de l’article 1690 du code civil avec toutes conséquences de droit.

— débouter les époux A-X de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamner solidairement les époux A X à payer la somme de 5 000 euros à M. et M^me Z R et la somme de 5 000 euros à MM. Z sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Ils font valoir que le tribunal a considéré à tort l’existence d’une indivision, M. et M^me Z étant nu- propriétaires de l’immeuble et leurs fils, usufruitiers, en vertu de la donation intervenue le XXX, publiée le 12 juin 2002, et donc opposable aux époux A X ; qu’il n’existe pas d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire dont les droits sont de nature différente ;qu’il appartient au preneur qui entend délivrer une demande de renouvellement de vérifier la qualité du bailleur, ce dernier pouvant voir sa situation juridique modifiée depuis la conclusion du bail initial ; qu’il convient en cas de démembrement de la propriété entre un usufruitier et un nu-propriétaire, de le notifier à chacun d’eux ; qu’irrégulière, la demande notifiée aux seuls époux Z-R n’a donc pu produire aucun effet, le bail tacitement reconduit à compter de février 2008 s’étant donc poursuivi depuis cette date et étant toujours en cours.

Ils précisent qu’il ne pouvait être fait application des dispositions de l’article L 145-10 alinéa 2 du code de commerce ; que la théorie de l’apparence, dont ont tenté de se prévaloir les époux A-X en première instance, ne peut qu’être rejetée.

Ils font observer également que la cession du fonds de commerce survenue entre les époux Y et les époux A X n’est pas opposable à tous les membres de l’indivision Z-R et est irrégulière, contrairement aux affirmations du premier juge ; que le pouvoir – portant accord à la cession envisagée et dispensant de notification de la cession – n’a été adressé et signé que par les époux Z-R ; que les enfants Z, pourtant usufruitiers, n’ont pas été informés de cette cession, qui est donc intervenue au mépris de leurs droits.

Ils soulignent que postérieurement, les époux A X ont été informés du démembrement de propriété, et notamment par correspondance officielle du 29 juillet 2008, portant également rappel des obligations de payer le loyer ; qu’ils ont fait choix de ne pas tenir compte de cette situation, et ont continué à libeller le règlement des loyers à l’attention des époux Z.

Ils ajoutent que des conséquences préjudiciables ont résulté de ces manquements ; que le bailleur a un droit de regard sur la cession dont la notification doit lui permettre de vérifier la solvabilité du preneur et de vérifier les conditions dans lesquelles la cession a été consentie ; qu’en l’absence d’une notification aux usufruitiers, ces derniers n’ont pas été en mesure de relever une irrégularité affectant l’acte de cession du 27 septembre 2002 ; que par cet acte, les époux Y ont en effet transmis plus de droits qu’ils n’en avaient ; qu’il est précisé dans l’acte de cession du 27 septembre 2002 que le bail porte sur l’intégralité du rez-de-chaussée, ce qui englobe également la partie devant être destinée à l’habitation ; que les usufruitiers n’ont pas été en mesure de s’assurer du respect de ce protocole d’accord et les preneurs se sont appropriés la partie habitation, ce qui ressort du constat d’huissier désignant la partie habitation par « l’arrière-salle ».

Par conclusions signifiées par voie électronique en date du 10 juillet 2015, M. A et M^me X épouse A demandent à la cour de :

— dire bien jugé et mal appelé,

— dire bien fondés et recevables en leurs demandes, fins et conclusions M. et M^me A X,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 décembre 2014,

— et y ajoutant,

— condamner solidairement MM. Z, M et M^me Z R à devoir leur payer la somme de 5.000 € en vertu de I’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner sous la même solidarité aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de M^e Boulanger.

Ils soutiennent que les époux Z R font preuve d’une mauvaise foi lorsqu’ils tentent de se prévaloir du démembrement de propriété ; que le protocole d’accord valant bail entre les parties, a été homologué par ordonnance du 10 avril 2002, ne concernant que Met M^me Y et M et M^me Z R ; que les époux Z R ont, suite à la notification du 5 juillet 2007, fait état de leur acceptation du principe du renouvellement du bail, dont il pouvait être déduit que l’ensemble des bailleurs étaient favorables à ce fait ; que dans une précédente procédure, ce démembrement a été passé sous silence.

Ils se fondent sur l’article L 145-10 alinéa 2 du code de commerce pour établir que chacun des copropriétaires a qualité pour recevoir la demande de renouvellement ; que la situation d’indivision est assimilée à une copropriété ; que donc la demande de renouvellement est régulière et produit ses effets.

Ils soulignent qu’en apparence, force est de reconnaître que les époux Z-R intervenaient comme ayant la propriété pleine et entière de leur immeuble.

Ils précisent en outre que les demandeurs ne peuvent se prévaloir de leur méconnaissance de la cession du fonds alors même qu’ils ont délivré plusieurs actes extra judiciaires aux nouveaux preneurs et eux même signifié un acte introductif d’instance aux époux A X ; que, dans le cadre de la cession du fonds de commerce entre les époux Y T et A X, M. et M^me Z R ont donné expressément pouvoir au clerc de notaire, de donner "à toutesfins utiles leur consentement à la cession du bail commercial consenti à l’origine à M^me C aux droits de laquelle se sont trouvés les preneurs, renouvelé au profit de ces derniers et accepter M. et M^me A X comme nouveaux locataires’ ; que les époux Z R s’abstenaient pourtant de faire mention de la qualité d’usufruitiers de leurs fils.

MOTIVATION :

— Remarques procédurales :

' Au préalable, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent arrêt les demandes tendant à 'constater que ….' ou 'dire que…', telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’arrêt.

' Au vu du sursis à statuer prononcé par le juge des loyers, ce dernier demeurant saisi du litige et de la demande de fixation du montant du loyer commercial jusqu’ à la décision du tribunal de grande instance sur la validité de la demande de renouvellement du bail commercial, et, au vu du caractère limité de la saisine du tribunal de grande instance – tribunal de grande instance puis cour-, devant statuer dans les limites de la

question préjudicielle, la cour n’est saisie que de la demande relative à l’inexistence ou l’inopposabilité de la demande de renouvellement.

Même si la question de l’inopposabilité de la cession du droit au bail n’est pas expressément mentionnée, la réponse à cette question est un nécessaire préalable, permettant ensuite d’envisager la demande relative au renouvellement du bail.

— Sur l’opposabilité de la cession de bail :

Aux termes des dispositions de l’article 1690 du code civil, le cessionnaire n’est saisi à l’égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique.

Il résulte de ce texte que la cession d’un bail, fût elle autorisée préalablement n’est opposable au débiteur que si elle lui a été signifiée ou s’il a été partie à l’acte authentique.

L’accomplissement de l’une ou l’autre des formalités énoncées à l’article 1690 du code civil, ne peut devenir inutile pour rendre la cession d’un droit au bail opposable au propriétaire que, si celui-ci a, non seulement eu connaissance de cette cession, mais l’a également acceptée sans équivoque.

* * *

En l’espèce, il ressort des mentions du jugement rendu par le juge des loyers en date du 15 juin 2011, faisant foi jusqu’à inscription de faux, que dans un mémoire du 19 janvier 2010, à la suite de la délivrance par les époux A X d’une demande de renouvellement dénoncée aux seuls époux Z, M et M^me Z R en qualités de nus-propriétaires mais également MM. Z en qualité d’usufruitiers ont confirmé leur accord de renouvellement du bail à effet du 14 février 2008, le désaccord des parties portant seulement sur le prix.

Par ailleurs, les bailleurs, à savoir les usufruitiers et nu propriétaires ensemble, ont saisi par assignation du 18 juin 2010 le juge des loyers aux fins de confirmer l’accord de renouvellement du bail et obtenir la fixation du loyer à la somme de 18 000 euros.

Ainsi, force est de constater que par ces actes postérieurs à la cession du fonds de commerce avec cession de droit au bail – malgré le défaut d’accomplissement des formalités de l’article 1690 du code civil – les bailleurs, et notamment les usufruitiers, ont accepté M. et M^me A X en qualité de preneurs mais également de cessionnaires.

Ainsi, ont ils également renoncé à la possibilité de se prévaloir de l’inopposabilité de la cession, les consorts Z R ne pouvant venir aujourd’hui soutenir le contraire de ce qu’ils ont sans équivoque accepté antérieurement.

Par ailleurs, en ce qui concerne les nu-propriétaires, il ne peut qu’être constaté que les époux Z – se présentant d’ailleurs comme propriétaires des locaux- , lors de la cession, avaient mandaté le clerc de l’étude notariale pour les représenter à l’acte, donné leur consentement à la cession du bail et dispensé expressément de notification les cessionnaires. Aucune inopposabilité ne saurait dès lors être opposée par les nu-propriétaires.

En conséquence, la demande visant à voir constater l’inopposabilité de la cession aux bailleurs ne peut qu’être rejetée, la décision de première instance devant être confirmée sur ce point.

— Sur la validité de la demande de renouvellement du bail :

' Aux termes des dispositions de l’article L 145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande, soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa reconduction.

La demande en renouvellement doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulation ou notification contraires à l’égard de tous.

' Aux termes des dispositions de l’article 595 alinéa 4 du code civil, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal.

À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer cet acte.

Seul l’usufruitier dispose toutefois du pouvoir d’user et de jouir de la chose, et notamment des fruits du bail, les dispositions spécifiques du droit commercial, exigeant au regard des effets exorbitants du statut des baux commerciaux par rapport au bail de droit commun, que pour certains actes, et notamment la conclusion et le renouvellement du bail commercial, le concours du nu-propritaire.

L’article 595 alinéa 4 ne comporte aucune distinction entre renouvellement et conclusion du bail initial. En conséquence un usufruitier ne peut renouveler un bail commercial sans le consentement du nu-propriétaire.

Le fait qu’aux yeux du locataire l’usufruitier s’était comporté comme le seul et unique propriétaire et avait durant des années perçu lui-même les loyers ne caractérise pas la qualité de propriétaire apparent de l’usufruitier.

*****

' Au préalable, il convient de rappeler qu’il n’y a pas d’indivision quant à la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire qui sont titulaires de droits différents et indépendants l’un de l’autre. Il peut toutefois exister une dualité d’indivision, indivision en usufruit et indivision en nu- propriété.

Dès lors, les époux A Dellyle ne peuvent aucunement invoquer les dispositions de l’article 145-10 du code de commerce sur la pluralité des propriétaires, les époux Z R ne disposant que d’un démembrement de la propriété.

' En l’espèce, à la suite d’un acte de donation en date du XXX, publié en date du 12 juin 2012, les époux Z R sont désormais nu-propriétaires d’un immeuble sis à XXX, l’usufruit étant attribué à leurs deux fils.

Or, par acte extra judiciaire signifié le 5 juillet 2007 adressé uniquement à M. et M^me Z R, M. et M^me A X ont sollicité le renouvellement du bail aux conditions du bail antérieur, estimant avoir ainsi fait débuter le délai de trois mois à partir duquel un accord sur le principe du bail peut être retenu.

Force est de constater qu’à aucun moment, les usufruitiers, qui ont seuls le pouvoir d’user et de jouir de la chose louée, ne se sont vu dénoncer une demande de renouvellement.

' Toutefois, si les nu-propriétaires ne disposaient d’aucun pouvoir pour donner à bail ledit local et pour recevoir la demande de renouvellement, il convient de noter que :

— malgré la donation, réalisée en mai 2002 et publiée à la conservation des hypothèques en juin 2002, l’acte de cession de fonds de commerce avec cession de droit au bail, régularisée en septembre 2002 ne mentionne pas ce démembrement,

— le consentement des époux Z à cette cession est donné en leur qualité de 'propriétaire d’un immeuble dans partie duquel est exploité le fond de débit de boissons', les époux Z ayant pris même soin d’apporter des précisions, notamment relative à l’assiette du bail sur le document préimprimé,

— lors d’un constat réalisé à la demande des époux Z en 2005, relatif à la réalisation des travaux dans les lieux loués, il est mentionné par l’huissier requis la qualité de propriétaire des époux, sans qu’il ne soit aucunement fait référence à un quelconque démembrement,

— M. et M^me Z ont saisi le tribunal de grande instance pour une interprétation de l’accord transactionnel intervenu avec les locataires précédents, notamment en ce qui concerne l’assiette du bail, les écritures régularisées en 2007 ne mentionnant aucunement le démembrement et les époux Z, se présentant comme 'propriétaires d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation',

— s’agissant non d’un excès de pouvoir de l’usufruitier, destinataire normalement des loyers, mais d’un dépassement de pouvoir des nu- propriétaires, la perception des loyers par les époux Z sans aucune réserve par ces derniers pendant de nombreuses années, a conforté la confusion entretenue par les époux Z.

Ainsi, il ressort des éléments précités que M. et M^me Z, nu-propriétaires, se sont comportés comme des propriétaires apparents, faisant naître, dans l’esprit des preneurs, une erreur, dont la cour relève qu’elle était d’ailleurs partagée par le conseil des nu-propriétaires, lequel suite au litige entre les époux Z et les époux A, a informé le conseil des preneurs dans un courrier de juillet 2008, qu’il venait 'apprendre que M. et M^me Z avaient fait une donation en usufruit..' et que les loyers courants devaient désormais être payés à compter de la présente aux usufruitiers… alors que la donation date de 2002.

Au surplus, dans le cadre des premiers actes délivrés, à la suite de la dénonciation par les époux A-X d’une demande de renouvellement aux seuls époux Z, M et M^me Z-R, en qualités de nus-propriétaires, mais également MM Z en qualité d’usufruitiers ont confirmé leur accord de renouvellement du bail à effet du 14 février 2008, le désaccord des parties portant seulement sur le prix ( mémoire du 19 janvier 2010 et assignation du 18 juin 2010 devant le juge des loyers).

En conséquence, la demande de renouvellement effectuée par les époux A X, au vu des circonstances de l’espèce et de l’erreur commune entretenue quant aux droits de chacun, ne peut qu’être déclarée opposable aux bailleurs en leur ensemble, à savoir les nu-propriétaires et les usufruitiers, la décision de première instance étant confirmée, par ces seuls motifs.

— Sur les dépens et accessoires :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les consorts Z R succombant à la présente instance, il convient de les condamner aux entiers dépens.

Il convient de réformer la décision de première instance sur ce point.

Il convient en outre de condamner ces derniers à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Leur demande d’indemnité procédurale ne peut qu’être rejetée.

PAR CES MOTIFS :

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Boulogne en toutes ses dispositions, sauf en ses dispositions relatives aux dépens,

Statuant à nouveau de ce seul chef,

CONDAMNE MM. Z, M et M^me Z R aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE MM. Z, M et M^me Z R à payer à M. et M^me A X la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE MM. Z, M et M^me Z R de leur demande d’indemnité procédurale,

CONDAMNE MM. Z, M et M^me Z R aux dépens d’appel, dont distraction au profit de M^e Sébastien Boulanger.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. F P. FONTAINE