Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 15 mars 2018, n° 15/07131

  • Locataire·
  • Logement·
  • Loyer·
  • Bailleur·
  • Réparation·
  • L'etat·
  • Usage·
  • Huissier·
  • Titre·
  • Valeur ajoutée

Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

[…]

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 15/03/2018

***

N° de MINUTE :

N° RG : 15/07131

Jugement rendu le 16 Novembre 2015

par le tribunal d’instance d’Arras

APPELANTS

Monsieur J-K X

né le […] à […]

demeurant : […]

Madame C A épouse X

née le […] à […]

demeurant : […]

Représentés par Me Claire Guilleminot, avocat au barreau de Douai

Assistée de Me Valérie Redon-Rey, avocat au barreau de Toulouse

INTIMÉS

Monsieur E Y

de nationalité française

demeurant : […]

Madame Z B épouse Y

de nationalité française

demeurant : […]

Auxquels la déclaration d’appel a été signifiée par actes des 12 février 2016 (article 659 cpc)

DÉBATS à l’audience publique du 07 Novembre 2017 tenue par H I magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Martine D, président de chambre

F G, conseiller

H I, conseiller

ARRÊT RENDUE PAR DÉFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mars 2018 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Martine D, président et Elodie Recloux, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 13 octobre 2017

Vu le jugement du tribunal d’instance d’Arras du 16 novembre 2015 ;

Vu l’appel interjeté par le 8 décembre 2015 par M. J-K X et Mme C A ;

Vu la signification en date du 12 février 2016 de la déclaration d’appel et des conclusions déposées le 17 février 2016 à M. E Y et Mme Z B selon procès-verbal remis selon la procédure de l’article 659 du code de procédure

civile ;

Vu les conclusions déposées le 17 février 2016 pour M. X et Mme

A ;

Vu l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile, les articles 7 et 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction applicable au litige, le décret n°87-712 du 26 août 1987 et les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Attendu que ni M. Y, ni Mme B n’ont été cités à personne et n’ont pas comparu ; que le présent arrêt sera rendu par défaut ;

Attendu que, suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2011 et à effet du 18 août suivant, M. X et Mme C, ci-après désignés les époux X, ont donné à bail à M. Y et Mme B (ci-après désignés les époux Y) un immeuble à usage d’habitation situé appartement […], résidence […] à […] et une place de stationnement, moyennant un loyer mensuel de 587 euros, outre une provision sur charges de 50 euros, et révisable de plein droit chaque année à la date anniversaire du contrat en fonction de l’indice de référence des loyers ;

Que les locataires ont libéré le logement ;

Attendu que, statuant sur une demande en paiement de loyers et charges impayés et de dommages et intérêts au titre des réparations locatives, le jugement entrepris, auquel il convient de se référer pour un rappel de la procédure antérieure, a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamné solidairement M. Y et Mme B à payer aux époux X la somme de 97,93 euros au titre des réparations locatives, 138,84 euros au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie, et la somme de 2157,72 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, condamné in solidum M. Y et Mme B à payer aux époux X la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

Attendu que les époux X sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il a condamné M. Y et Mme B au paiement des sommes de 97,93 euros et 2157,72 euros, la confirmation en ce qui concerne la condamnation de M. Y et Mme B au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2013, au coût du constat d’huissier, à une indemnité de procédure et aux dépens, et demandent, en conséquence, la condamnation de M. Y et Mme B au paiement de la somme de 5287,84 euros au titre des arriérés de loyers et charges/indemnités d’occupation impayés ainsi qu’aux frais de remise en état après déduction du dépôt de garantie ;

Attendu, sur les loyers et charges demeurés impayés, qu’en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges aux termes convenus ;

Que, selon l’article 15 de cette même loi, le délai de préavis, lorsque le congé est délivré aux locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile, est réduit à un mois ;

Qu’en l’espèce, M. et Mme Y ont délivré un premier congé par lettre recommandée avec avis de réception reçu le 30 juillet 2013 invoquant un préavis réduit à un mois; que, par courrier du 15 août 2013 reçu le 19 août suivant, ils ont délivré un second congé, aux motifs que le premier n’était signé que de Mme B ; que les époux X admettent la validité de ce congé ;

Que, selon correspondance du 21 août 2013, les époux X, par l’intermédiaire de leur gestionnaire, ont informé les époux Y de la prise d’effet de ce congé au 19 septembre 2013 ; qu’il est justifié par la copie de la carte d’invalidité de Mme Y, née en 1947, que celle-ci s’est vue attribuer le statut d’invalide le 6 juin

2013 ;

Que les époux Y ont restitué les clés par courrier adressé en la forme recommandée et reçu, aux dires des époux X, le 2 septembre 2013 ;

Que, contrairement à ce que les époux X soutiennent, quoique l’état des lieux n’ait été effectué que le 10 octobre 2013, les époux Y ne sont tenus au paiement du loyer que jusqu’au 19 septembre 2013 puisqu’ils ont restitué les clés et libéré le logement avant le 19 septembre 2013 ;

Qu’il en résulte que les locataires étaient tenus au paiement du loyer et charges jusqu’au 19 septembre 2013 ;

Que le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2013 mise à la charge des locataires n’est pas critiqué ;

Que la juridiction ne pouvant aggraver le sort des époux X sur leur seul appel, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les époux Y au paiement de la somme de 2157,72 euros, correspondant aux loyers et charges échus impayés jusqu’au 30 septembre 2013 ;

Que le jugement est confirmé de ce chef ;

Attendu qu’en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 sus-visé, que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; qu’il est également tenu de l’entretien courant du logement et des équipements, des menues réparations ainsi que des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987 sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Qu’au titre du maintien en propreté des parties intérieures du logement, le locataire est tenu des menus raccords de peintures et tapisseries, de la remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique, du rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci ;

Que le locataire est tenu de rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par force majeure ou vétusté ; qu’à ce dernier titre, il convient de préciser que les époux Y ont occupé le logement pendant deux années ;

Que les bailleurs produisent une facture de travaux en date du 24 janvier 2014, émanant des établissements I-M-S EURL, pour un montant total toutes taxes comprises ( taxe sur la valeur ajoutée de 7%) de 4584,09 euros ; que le montant de la facture est supérieur à la demande en paiement chiffrée à la somme de 3445,43 euros dès lors que les bailleurs appliquent un coefficient de vétusté ;

Que la taxe sur la valeur ajoutée ne doit pas restée à la charge des bailleurs ;

Que, suivant état des lieux d’entrée du 18 août 2001, l’immeuble a été pris à bail en bon état sauf s’agissant des tapisseries de l’entrée, des WC, de la salle de bains, de la chambre côté salle de bain et de la moquette de chacune des chambres, lesquels sont en 'état d’usage normal’ ;

Que, de manière générale, il est exact que l’état des lieux d’entrée, établi amiablement sous forme de tableau descriptif pièce par pièce, élément d’équipement ou embellissement par élément d’équipement ou embellissement, se distingue par sa forme de l’état des lieux de sortie dressé le 10 octobre 2013 par huissier de justice ; que néanmoins la comparaison objective des états des lieux n’est pas difficile contrairement à ce qu’a exposé le premier juge et peut être effectuée même en l’absence de photographie jointe au constat ;

Que, s’agissant de l’entrée du logement, outre la présence de deux petits coups et de 7 traces de clou sur les murs, il est constaté à la libération du logement que les murs sont recouverts d’une tapisserie basse (sur environ 1mètre 30 de hauteur ) d’un ton taupe posée au dessus de l’ancienne tapisserie claire à motifs ; que le papier peint selon l’huissier a été mal posé avec des raccords;

Que le caractère inesthétique de la tapisserie basse, en dehors des raccords, n’est pas démontré et il ne résulte d’aucun élément aux débats que le défaut d’esthétique constitue un frein à la location ;

Qu’en revanche, les défauts de pose doivent être réparés par les locataires ;

Que les époux X justifient de travaux sur la tapisserie de l’entrée pour un montant hors taxe de 315 euros ; que, compte tenu de l’état d’usage de la tapisserie lors de l’entrée dans les lieux et de la vétusté, il sera alloué aux bailleurs une somme de 168,52 euros ;

Que, deux grosses écailles sur le plafond du placard de l’entrée sont constatées pour un plafond de

l’ensemble de la pièce qualifié en bon état lors de l’entrée dans les lieux ; que la localisation dans le placard des 'écailles’ et la durée d’occupation ne justifient pas une remise à neuf de l’ensemble du plafond de l’entrée telle qu’apparaissant sur la facture des établissements I-M-S;

Qu’il sera alloué une indemnité de 54,25 euros en réparation des dégradations du plafond ;

Que, dans les WC, les locataires ont mal posé une tapisserie sur un mètre trente de hauteur et ce sur la tapisserie d’origine ; que l’huissier a constaté des 'soufflettes’ et de la tapisserie posée à titre de rustines ;

Que compte tenu de la vétusté antérieure à la prise à bail et de la durée d’occupation des lieux, il sera alloué une indemnité de 63 euros pour la réfection de la tapisserie ;

Que, s’agissant de la douille manquante dans les toilettes, celle-ci est constatée par l’huissier de justice alors qu’elle était présente lors de l’entrée dans le logement ; que les bailleurs justifient de son remplacement pour un montant de 96,30 euros, selon facture des établissements I-M-S, de sorte qu’en application du principe de la réparation intégrale, malgré un coût qui apparaît très élevé, il sera alloué une indemnité de 96,30 euros ;

Que, s’agissant de la tapisserie du séjour, l’huissier a constaté des défauts de pose par les locataires (mauvais ajustements, soufflettes, morceaux de papier masquant des trous) alors que celle-ci était en bon état à l’exception de deux trous rebouchés ; Que la remise à neuf a été facturée à la somme de 1011,15 euros ; Que, compte tenu de la vétusté antérieure et de la durée d’occupation, il sera alloué une indemnité de 657,25 euros ;

Que, s’agissant des embellissements muraux dans la cuisine, initialement en bon état et sans trou signalé, la tapisserie est 'en mauvais état de pose’ : mal ajustée, plusieurs bandes masquant des trous, 'un pan du mur est recouvert de crépi comportant 20 trous grossièrement rebouchés en mauvais état';

Que compte tenu de l’usure modérée antérieure et de la durée d’occupation, il sera alloué une indemnité de 292,11 euros ;

Que le premier juge, sauf à ajouter la taxe sur la valeur ajoutée, a exactement mis à la charge des locataires, le coût de la chaînette d’évier cassée, du joint de l’évier dégradé et du nettoyage du meuble ; Qu’il sera alloué de ces chefs la somme de 188,32 euros ;

Que, s’agissant des chambres, les tapisseries à l’issue de la location sont en mauvais état d’usage;

Qu’en l’absence de précision des bailleurs sur la correspondance entre l’appellation des chambres dans l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, et malgré une lecture attentive du descriptif de chacune des pièces tant dans l’état des lieux d’entrée, que celui de sortie et le devis estimatif de la société Belvia, la cour ne peut, pas plus que le premier juge établir cette correspondance entre, d’une part, la 'chambre côté salle de bain', et la 'chambre’ et, d’autre part, la chambre de gauche et la chambre de droite alors que, s’agissant des revêtements muraux dans l’une ils étaient en bon état, dans l’autre en état d’usage normal ; que l’indemnité sera dès lors calculée en considération d’embellissements muraux en état d’usage normal lors de la prise à bail;

Qu’il sera donc alloué de ce chef la somme de 674,10 euros pour les deux chambres compte tenue également de la durée d’occupation du logement ;

Que la moquette dans la chambre de droite comporte plusieurs tâches et auréoles alors qu’elle était en état d’usage normal ; que la cour ne peut aggraver la situation de l’appelant sur son seul appel de sorte qu’il sera alloué la somme de 396 euros alloué par le premier juge, qui n’a pas appliqué de coefficient de vétusté ;

Que, dans la chambre de gauche, l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune difficulté de fonctionnement s’agissant des portes coulissantes du placard, lesquelles coulissent mal selon l’état des lieux de sortie ; qu’il sera alloué la somme de 34,83 euros compte tenu de la vétusté;

Que le premier juge a alloué la somme de 21,40 euros au titre du pass d’accès à l’immeuble ne fonctionnant pas selon les constatations de l’huissier de justice ;que le jugement est donc confirmé de ce chef ;

Qu’au total, les époux Y seront solidairement condamnés à payer, au titre des réparations locatives, la somme de 2109,08 euros après déduction du dépôt de garantie de 537 euros ;

Attendu que tous les autres chefs du jugement non critiqués seront confirmés ;

Attendu que, succombant à l’instance, M. Y et Mme B seront condamnés in solidum aux dépens d’appel ;

Attendu qu’ils seront condamnés à payer une indemnité de procédure de 500 euros en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal d’instance d’Arras du 16 novembre 2015 sauf en ce qu’il a solidairement condamné M. E Y et Mme Z B à payer une somme de 97,93 euros au titre de la réparation des désordres ;

L’infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau ;

Condamne solidairement M. E Y et Mme Z B à payer à M. J-K X et Mme C A la somme de 2109,08 euros (deux mille cent neuf euros et huit centimes) au titre des réparations locatives ;

Y ajoutant ;

Condamne in solidum M. E Y et Mme Z B à payer à M. J-K X et Mme C A la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. E Y et Mme Z B aux

dépens ;

Autorise Maître Guilleminot à recouvrer les dépens dont il aura fait l’avance sans avoir reçu provision.

Le greffier, Le président,

E. Recloux M. D

Chercher les extraits similaires
highlight
Chercher les extraits similaires
Extraits les plus copiés
Chercher les extraits similaires
Collez ici un lien vers une page Doctrine
Inscrivez-vous gratuitement pour imprimer votre décision
Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 15 mars 2018, n° 15/07131