République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 18/06/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 18/05495 – N° Portalis DBVT-V-B7C-R4GR

Jugement (N° 11-18-0001) rendu le 20 juillet 2018

par le tribunal d’instance de Douai

APPELANTE

Madame B X

née le […] à […]

demeurant appartement […]

[…]

[…]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178/002/2018/11033 du 23/10/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

représentée par M^e Alain Reisenthel, avocat au barreau de Douai

INTIMÉS

Monsieur C Y

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Jérémie Boulaire, avocat au barreau de Douai

La SELARL Z et Associés, prise en la personne de son représentant légal,

ayant son siège social, […]

[…], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS Immo Conseil

représentée et assistée de M^e Pauline Nowaczyk, avocat au barreau de Douai

DÉBATS à l’audience publique du 24 février 2020 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : D E

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

F-G H, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

F-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 juin 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par F-G H, président et D E, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 février 2020

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Mme B X était propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sis […]) qu’elle a souhaité mettre en vente.

Le 10 octobre 2016, M^me X a signé un mandat de vente sans exclusivité auprès de la SAS Immo Conseil, stipulant un prix de vente fixé à 160 000 euros et une commission d’un montant de 5 000 euros TTC.

Le 1^er décembre 2016, le prix de vente a été baissé à 155 000 euros, honoraires d’agence inclus.

Suivant bon de visite en date du 2 mars 2017, la SAS Immo Conseil a présenté le bien immobilier à M. C Y.

Par la suite, la vente du bien a été régularisée entre M^me X et M. Y suivant acte authentique de vente établi par Maître Thelliez, notaire à Douai.

Par courriers recommandés en date des 6 et 10 octobre 2017, la SAS Immo Conseil a adressé à M^me X et M. Y une mise en demeure de lui verser le montant de la commission à hauteur de 5 000 euros TTC.

Par acte d’huissier de justice en date du 2 février 2018, la SAS Immo Conseil a fait assigner M^me X et M. Y aux fins d’obtenir :

— leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la perte de son droit à commission ;

— leur condamnation à lui payer la somme de 1 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Par jugement en date du 20 juillet 2018, le tribunal d’instance de Douai a :

— condamné in solidum M^me B X et M. C Y à payer la somme de 5 000 euros à la société Immo Conseil à titre de dommages et intérêts correspondant au montant de la commission dont la société a été évincée ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— condamné M^me X et M. Y à payer chacun à la SAS Immo Conseil la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M^me X et M. Y au dépens de l’instance.

M^me X a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2010, elle demande à la cour d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions et de :

— débouter Maître Z en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS Immo Conseil de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner Maître Z ès qualités au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts et dire que cette somme sera inscrite au passif de la liquidation à titre super privilégié s’agissant des frais de justice ;

— à titre infiniment subsidiaire, juger que M^me X ne peut être redevable aux termes de la clause pénale réductible qu’au paiement de la somme de un euro faute de préjudice démontré ou démontrable ;

— la condamner au paiement de la somme de 1 000 euros TTC sur le fondement de l’article 700-2 du code de procédure civile et inscrire cette somme au passif à titre super privilégié et les entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 février 2020, la SELARL Z et associés en sa qualité de mandataire liquidateur de la SAS immo Conseil sollicite la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et la condamnation de M. Y et M^me X au paiement de la somme complémentaire de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 février 2020, M. Y sollicite l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— débouter la société Immo Conseil de l’ensemble de ses demandes ;

— fixer au passif de la liquidation judiciaire de la société Immo Conseil la somme de 2 400 euros à son profit en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que l’appelante fait essentiellement valoir que :

— elle ne savait pas que M. Y avait été en contact avec l’agence Immo Conseil et n’a pas été rendu destinataire du bon de visite ;

— l’action engagée par la SAS Immo Conseil à son encontre l’a été avec légèreté ;

— en l’absence de tout préjudice, le montant de la clause pénale doit être réduit à 1euro;

— ni le mandat, ni son avenant n’indique la partie qui supportera la charge des frais d’agence, cette omission entraînant la nullité du mandat.

La SELARL Z et associés soutient quant à elle que :

— la responsabilité contractuelle de M^me X est engagée, celle-ci ayant commis une faute dans l’exécution du contrat de mandat en n’ayant pas informé l’agence immobilière de cette vente dans les termes et délais de l’article 4 du contrat de mandat de vente ;

— la responsabilité délictuelle de M. Y est aussi engagée ;

— il y a eu collusion fautive entre la venderesse-propriétaire et l’acquéreur pour écarter la SAS Immo Conseil, ouvrant droit à indemnité réparatrice.

Pour sa part, M. Y soutient que :

— les conditions particulières du mandat ne sont pas complétées et aucune mention ne permet de déterminer qui doit supporter le coût de la commission prévue au profit de l’intermédiaire ;

— le mandat de vente est nul ;

— le seul bon de visite ne peut justifier le versement d’une commission à l’agent immobilier par l’acquéreur;

— aucune collusion ne peut lui être imputée.

MOTIVATION

Sur la nullité du mandat

Aux termes des dispositions de l’article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves.

Il résulte des dispositions de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce que 'Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat:

(…)

Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge'.

Dans leurs dernières écritures devant la cour, M^me X et M. Y invoquent un nouveau moyen tiré de la nullité du contrat de mandat en l’absence de mention de la partie ayant la charge de la commission prévue au profit de l’agent immobilier.

Alors que la nullité du contrat de mandat ne peut être invoquée que par M^me X en sa qualité de mandant, M. Y étant tiers à ce contrat, celle-ci peut valablement en faire état pour la première fois dans ses dernières écritures devant la cour, de sorte que ce moyen doit être déclaré recevable.

Si le mandat régularisé par les parties le 10 octobre 2016 prévoit que 'La rémunération du mandataire sera de 5 000€' sans préciser à quelle partie incombe la charge de cette rémunération, il résulte des termes du paragraphe 'Prix de vente' que ce prix est fixé à 165 000 euros avec la précision suivante: '160 000€ N vendeur', de sorte que la rémunération de l’agent immobilier est implicitement mais nécessairement mise à la charge de l’acquéreur.

Dès lors, cette mention manuscrite est suffisamment claire pour déterminer la partie ayant la charge de la rémunération de l’agent immobilier, alors même que M^me X n’a fait état d’aucun doute sur la question de la rémunération et ne soulève cette difficulté que dans ses dernières conclusions d’appel.

En conséquence, le moyen tiré de la nullité du mandat sera rejeté de ce chef.

Sur la demande principale

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1152 du même code dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter portera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

L’agent immobilier peut obtenir le dédommagement de ses diligences sur le terrain de la responsabilité contractuelle à l’égard de son mandant, à condition de démontrer une faute de ce dernier l’ayant privé de son droit à commission.

En l’espèce, un mandat simple de vente sans exclusivité a été régularisé le 10 octobre 2016 entre M^me X et la SAS Immo Conseil, et prévoyait une rémunération de 5 000 euros au profit de l’agent immobilier.

Ce mandat stipule, au titre des obligations du mandant, que celui-ci garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur mais 'Toutefois, pendant la durée du mandat, en cas de vente réalisée par lui- même ou par un autre cabinet, il s’engage à en informer immédiatement le mandataire en lui notifiant par lettre recommandée avec accusé de réception les noms et adresses de l’acquéreur, du notaire chargé de l’acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au MANDATAIRE d’engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au MANDANT les poursuites pouvant être éventuellement exercées par un acquéreur' et 's’interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expiration indiquée au recto, de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le MANDATAIRE ou ayant visité les locaux avec lui'.

En outre, le mandat prévoit expressément que: 'En cas de non-respect des obligations énoncées ci-avant, il (le mandant) s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du code civil, une indemnité compensatrice égale au montant de la rémunération prévue (…)'.

Il est constant que M^me X a régularisé postérieurement la vente de l’immeuble litigieux avec M. Y.

Toutefois, M^me X ne justifie pas avoir informé l’agence immobilière de la vente du bien concerné et dès lors, n’a pas respecté les conditions prévues au contrat pour la résiliation du mandat, en l’absence d’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception précisant notamment les noms et adresses de l’acquéreur.

L’absence d’information du nom de l’acquéreur à l’agence immobilière, alors même qu’il n’est pas contesté que M. Y a visité le bien immobilier par l’intermédiaire de l’agence Immo Conseil et signé un bon de visite le 2 mars 2017, constitue un manquement de M^me X à ses obligations contractuelles qui a causé un préjudice à l’agence Immo Conseil, celle-ci n’ayant pas eu la possibilité de vérifier l’identité de l’acquéreur du bien immobilier et de faire valoir son droit à rémunération.

Si M^me X sollicite la diminution de la clause pénale contractuellement prévue, force est de constater qu’aucune disproportion manifeste ne résulte de la comparaison réalisée entre le montant de la peine conventionnellement fixée, soit 8 000 euros, et celui du préjudice effectivement subi alors même que la vente a été définitivement conclue entre M^me X et M. Y et que la SAS Immo Conseil a été privée du versement de ses honoraires.

En conséquence, il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M^me X à verser à la SAS Immo Conseil la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts courant au taux légal à compter du 6 décembre 2016, date de la reprise de l’instance.

L’article 6 de la loi du n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose qu’aucun bien, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Il incombe à l’agent immobilier de démontrer qu’il a fait visiter le bien et qu’il a présenté son futur cocontractant à son mandant, la signature d’un bon de visite permettant à celui-ci de se ménager la preuve de son entremise dans l’exécution du mandat donné par le vendeur.

Même s’il n’est pas débiteur de la commission, la signature d’un bon de visite ne pouvant tenir lieu de mandat, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice.

En l’espèce, M. Y a signé le 2 mars 2017 un bon de visite avec la SAS Immo Conseil aux termes duquel il était stipulé que 'Nous soussignés, agissant en qualité d’acquéreurs éventuels, (…) nous nous engageons expressément (…) à ne traiter l’affaire que par votre seul intermédiaire, même après expiration du mandat qui vous a été remis. En cas de violation des engagements ci-dessus, nous serions tenus à l’entière réparation des préjudices causés à votre cabinet par votre éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçu en concourant à l’acte', de sorte qu’il ne pouvait ignorer l’existence du mandat liant la venderesse et l’agent immobilier ainsi que celle de la commission de celui-ci.

Dès lors, le fait d’avoir visité l’immeuble mis en vente par M^me X par l’entremise de l’agence Immo Conseil, après signature d’un bon de visite, et s’être porté acquéreur de cet immeuble alors qu’il ne pouvait ignorer l’existence du mandat confié par M^me X à l’agence immobilière, constitue une manoeuvre frauduleuse de M. Y qui a fait perdre à la SAS Immo Conseil la commission qu’elle aurait pu exiger dans le cadre de la régularisation de la vente.

Il en résulte que la faute délictuelle commise par M. Y est caractérisée en l’espèce.

Le premier juge a justement évalué le préjudice subi par la SAS Immo Conseil et consécutif à la faute délictuelle des consorts A à la somme de 5 000 euros, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Par jugement en date du 25 juin 2019, le tribunal de commerce de Douai a ouvert une procédure de liquidation judiciaire au profit de la SAS Immo Conseil et désigné la SELARL Z et associés ès qualités de mandataire liquidateur.

En conséquence, M^me X et M. Y seront condamnés in solidum à payer à la SELARL Z et Associés en qualité de mandataires liquidateurs de la SAS Immo Conseil la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, la décision entreprise étant complétée sur ce point.

Sur les autres demandes

M^me X et M. Y, parties perdantes, seront condamnés à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il n’apparaît pas inéquitable de les condamner à payer chacun à la SELARL Z et Associés en qualité de mandataires liquidateurs de la SAS Immo Conseil la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M^me B X et M. C Y à payer à la SELARL Z et Associés en qualité de mandataires liquidateurs de la SAS Immo Conseil la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts;

Condamne M^me B X et M. C Y à payer chacun à la SELARL Z et Associés en qualité de mandataires liquidateurs de la SAS Immo Conseil la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me B X et M. C Y aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,

D E F-G H