République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 30/01/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 19/02602 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SKP4

Jugement (N° 13/01274) rendu le 04 février 2016

par le tribunal de grande instance d’Arras

APPELANT

Monsieur Y X

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Marjorie Thuilliez, avocat au barreau d’Arras

assisté de M^e Gilda Licata, avocat au Barreau de Paris, substituée à l’audience par M^e Richard Jonemann, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES

La SA Compagnie Allianz Iard prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social 1, […]

[…]

SA Compagnie Allianz Z prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

[…]

représentées par M^e C-D E, avocat au barreau d’Arras

La SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e Vincent Debliquis, avocat au barreau d’Arras

La SA Crédit Immobilier de France Développement prise en la personne de ses représentants légaux

ayant pour siège social, […]

[…]

déclaration d’appel signifiée à personne habilitée le 23 août 2016 – n’ayant pas constitué avocat

La SCI Résidence La Boisserie prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social, […]

[…]

représentée par M^e A B, avocat au barreau d’Arras

assistée de M^e Raymond Labry, avocat au barreau de Paris, substitué à l’audience par M^e I Saint Aroman, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 18 novembre 2019 tenue par H-I J magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : F G

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

H-I J, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

H-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par H-I J, président et F G, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2019

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La SCI Résidence la Boisserie a réalisé un programme de logements collectifs comportant 164 appartements au sein d’une résidence dénommée « la Boisserie » située […]

la commune d’Avion (Pas-de-Calais), dont elle a confié la commercialisation au Groupe Carrère afin de proposer la vente en l’état futur d’achèvement au public selon divers dispositifs d’investissements défiscalisés.

Le 29 septembre 2007, M. Y X a signé un contrat préliminaire portant sur un appartement n°13 de type T2 d’une surface de 37,93 m² au prix de 123 100 euros TTC.

Aux termes d’un acte authentique du 25 février 2008, M. X a acquis sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement l’appartement n° 13 et un emplacement de stationnement dans la copropriété 'la Boisserie’au prix de 123 100 euros TTC.

Selon offre préalable acceptée le 17 janvier 2008, la société SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (le CIF) a consenti à M. X un prêt destiné à financer cette acquisition immobilière, d’un montant de 124 280 euros remboursable sur 20 ans au taux effectif global de 5,865 % l’an, y compris l’assurance.

Pour garantir ce prêt, M. X a adhéré à une police d’assurance souscrite auprès des sociétés Compagnie Allianz Iard et Compagnie Allianz Z.

La livraison et la remise des clefs ont eu lieu suivant procès-verbal du 21 janvier 2010.

Par avenant du 27 juin 2011, le CIF et M. X ont réaménagé le prêt en prévoyant le remboursement de la somme restant due de 120 819,48 euros en 224 mensualités au taux effectif global de 4,329 %.

Par actes d’huissier de justice en date des 5 et 8 juillet 2013, M. X a assigné la SCI Résidence la Boisserie et les sociétés CIF, Allianz Iard et Allianz Z devant le tribunal de grande instance d’Arras aux fins d’obtenir l’annulation du contrat de vente en l’état futur d’achèvement et l’annulation subséquente du contrat de prêt ainsi que la résiliation du contrat d’assurance.

Par jugement du 4 février 2016 le tribunal de grande instance d’Arras a :

— Pris acte de l’intervention volontaire de la société SA Crédit Immobilier de France Développement aux droits de la SA Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne,

— Dit que l’assignation est valable et que l’action pour dol n’est pas prescrite,

— Déclaré l’action recevable,

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur la nullité du contrat préliminaire,

— Débouté M. X de sa demande principale en nullité du contrat de vente conclu avec la SCI Résidence la Boisserie,

En conséquence,

— Débouté M. X de ses demandes subséquentes en nullité du contrat de prêt et en résiliation du contrat d’assurance,

— Débouté M. X de sa demande subséquente en restitution par la SCI Résidence la Boisserie du prix de vente contre la rétrocession du bien,

— Débouté M. X de sa demande subséquente en restitution par la société CIF ainsi que de sa demande en garantie formulée à l’encontre de la SCI Résidence la Boisserie,

— Débouté M. X de sa demande subséquente en garantie au titre des sommes qui pourraient être dues à l’administration fiscale à l’encontre de la SCI Résidence la Boisserie,

— Débouté M. X de ses demandes subséquentes de dommages et intérêts fondées sur le dol,

— Débouté M. X de ses demandes subsidiaires de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI Résidence la Boisserie et de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouté les sociétés Résidence la Boisserie, CIF, Allianz Z et Allianz Iard de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. X aux dépens, qui pourront être recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire et rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

M. X a interjeté appel de ce jugement à l’encontre de tous les défendeurs.

Par dernières conclusions notifiées le 25 octobre 2019 il demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré son action recevable,

— L’infirmer en ce qu’il l’a débouté de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI Résidence la Boisserie et statuant à nouveau,

A titre principal,

Concernant la validité de l’opération immobilière litigieuse et des actes y associés :

— Juger que son consentement a été surpris par dol,

— Prononcer en conséquence la nullité de l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 25 février 2008 entre lui-même et la SCI la Boisserie,

— Ordonner la publication de l’arrêt au service de la publicité foncière d’Arras,

— Prononcer la nullité ou à tout le moins la résolution du contrat de prêt souscrit auprès de la société CIF pour un montant de 123 100 euros,

— Dire que la restitution subséquente du capital mis à sa charge par le prêteur et restant à rembourser, sera déduit de l’ensemble des sommes versées par lui comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés ou tout autre frais liés à ce prêt,

— Prononcer la nullité des adhésions au contrat d’assurance collectif souscrit auprès des sociétés Allianz Z et Allianz Iard,

— En conséquence des nullités et résiliations prononcées, juger que les parties devront être remises en état et que :

' le prix de vente d’un montant de 123 100 euros devra lui être restitué par la SCI la Boisserie avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

' lui-même devra transférer à la SCI la Boisserie la propriété de l’immeuble litigieux, étant précisé que la restitution du bien n’aura à intervenir qu’après le règlement des sommes dues par la SCI la Boisserie,

' Juger que les loyers perçus resteront à son bénéfice de même que l’avantage fiscal dont il aurait joui, à titre de dommages et intérêts complémentaires,

' Juger qu’il devra restituer au CIF les sommes mises à sa disposition, soit au total la somme de 123 100 euros et le CIF devra lui restituer le montant des intérêts, frais et accessoires de toute nature du prêt par lui acquittés et arrêté à la date de l’arrêt à intervenir, étant précisé que la SCI la Boisserie sera condamnée à relever et garantir M. X et le CIF des restitutions précitées,

' Juger que la SCI la Boisserie sera condamnée à le relever et garantir de toute somme qui pourrait être due par lui à l’administration fiscale suivant l’annulation de la vente du bien litigieux ;

Sur le préjudice subsistant :

— Juger que la nullité de la vente et des actes connexes laisse subsister pour lui un préjudice qui sera réparé par la condamnation de la SCI la Boisserie, à titre de dommages et intérêts, et avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

de la somme de 2 000 euros au titre des peines et soins,

de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi ;

A titre subsidiaire. et si par exceptionnel la cour venait à considérer qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la nullité de vente litigieuse :

— Juger que des manquements fautifs l’ont privé de la perte de chance de n’avoir pas contracté l’opération litigieuse,

— En conséquence, condamner avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil la SCI la Boisserie, en réparation de cette perte de chance, au paiement de la somme de 102 889 euros sauf à parfaire,

— Juger que ces manquements fautifs lui ont aussi causé un important préjudice moral,

— Condamner avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’arrêt à intervenir et capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du code civil la SCI la Boisserie à lui payer la somme de 12 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause:

— Condamner la SCI la Boisserie à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, et débouter les intimés de toutes leurs demandes.

Par dernières conclusions notifiées le 12 novembre 2019 la SCI Résidence le Boisserie demande à la cour de :

In limine litis,

— Réformer partiellement le jugement de première instance,

— Juger que les demandes formées par M. X sont irrecevables en raison de la prescription de son action,

A titre principal,

— Confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions,

— Juger que le consentement de M. X n’a pas été surpris par dol,

— Juger que le contrat préliminaire et le contrat de vente sont deux contrats indépendants,

En conséquence,

— Juger qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la nullité du contrat préliminaire au titre du code de la construction et de l’habitation, et que le contrat de vente est valable,

En toutes hypothèses,

— Juger que le contrat de réservation et le contrat de vente ne sont entachés d’aucun vice ou irrégularité qui pourraient entraîner leur nullité,

— Juger que la SCI la Boisserie n’a commis aucune faute,

— Rejeter en conséquence l’ensemble des demandes de M. X tant au titre de la nullité de la vente que de ses conséquences, mais également ses demandes indemnitaires,

A titre subsidiaire, si la nullité de la vente devait être prononcée,

— Ordonner les restitutions réciproques qui s’imposent et condamner M. X à lui restituer les loyers et assurances perçues depuis l’achat et tout fruit qu’il a pu tirer du bien litigieux et ce, avant remise des clés,

En tout état de cause,

— Débouter l’appelant ou tout autre intimé de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de la SCI la Boisserie,

— Condamner M. X ou tout succombant à lui payer la somme de 9 000 euros sur le fondement de l’ article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e A B conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 20 décembre 2018, les sociétés Allianz Z et Allianz Iard demandent à la cour de :

— Prendre acte de ce qu’elles n’entendent pas prendre partie sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées M. X,

— Dire qu’en tout état de cause l’adhésion de M. X à la Convention d’ Assurance de Groupe « Emprunteur » souscrite par les sociétés Akérys ne pourrait faire l’objet que d’une résiliation, et de surcroît, à la date à laquelle la décision judiciaire à intervenir deviendra définitive, ces assureurs étant en effet tenus à garantie tant que M. X procédera au paiement de ses primes, jusqu’au terme contractuel ou jusqu’à ce que la décision judiciaire d’annulation de la vente et du prêt, qui pourrait à intervenir, deviendra définitive,

— Dire, en effet, que ladite adhésion ne peut faire l’objet d’une résolution judiciaire,

En tout état de cause,

— Débouter M. X de ses éventuelles demandes de remboursement de prime d’assurance, si celles-ci étaient reprises en cause d’appel,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a déboutées de leur demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la ou les parties qui succomberont à lui payer à chacune 1 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et 1 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés en cause d’appel,

— Condamner la ou les parties qui succomberont en tous les dépens dont distraction au profit de M^e C-D E de la SCP Robiquet – Delevacque – E-Yahiaoui – Passe du Barreau d’ Arras,

Les conclusions de la société CIF ont été déclarées irrecevables par arrêt rendu sur déféré le 9 novembre 2017.

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS

En cause d’appel, M. X forme toujours à l’encontre de la société venderesse, la SCI Résidence la Boisserie :

— à titre principal, une action en nullité du contrat de vente pour dol, ne soutenant plus, toutefois, son second moyen tiré de la nullité du contrat de vente en conséquence de la nullité du contrat de vente préliminaire ;

— à titre subsidiaire, une action en responsabilité contractuelle pour manquement du vendeur à son obligation d’information.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI la Boisserie

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un doit a connu ou aurait pu connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 1304 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que le délai de l’action en nullité, de cinq ans, ne court, dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts.

Il résulte de ces règles légales que :

— s’agissant de l’action en nullité pour dol, la prescription quinquennale a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l’erreur qu’il allègue ;

— s’agissant de l’action en responsabilité, la prescription quinquennale court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas précédemment connaissance.

En l’espèce, M. X faisant porter le dol et le défaut d’information dont il se plaint sur la surévaluation de l’immeuble, la surestimation du loyer, l’existence d’une plus value au terme de la défiscalisation, l’absence de bénéfice d’économies d’impôts, autant d’éléments dont il n’a pu avoir connaissance avant d’avoir pris livraison du bien le 21 janvier 2010, son action, engagée par assignation délivrée en juillet 2013, moins de cinq ans après le 21 janvier 2010, n’est pas prescrite.

Sur le fond

Il résulte des éléments au dossier que la SCI Résidence la Boisserie, représentée par le groupe Carrère, a conclu le 6 avril 2007 avec la société Génération Investissement un mandat de commercialisation des 164 appartements de la résidence la Boisserie au sein de laquelle M. X a acheté son appartement de type T2.

Dans la brochure commerciale qu’elle a remise à M. X avant que celui-ci ne contracte, la société Génération Investissement expose que depuis 1996 elle a fait le choix de ne proposer qu’une ligne de produits les plus sûrs et les plus avantageux, offrant les meilleures garanties de performance à moyen et long terme, basées sur l’optimisation financière et fiscale (lois de Robien, Demessine, Girardin, etc).

Elle a établi une projection financière composée de divers documents : un plan d’épargne fiscal dans lequel il est notamment prévu des revenus locatifs garantis de 400 euros par mois, et un plan d’épargne à terme dans lequel il est annoncé un taux d’indexation annuel du loyer de 1,50 %, la constitution d’un capital de 41 688 euros lorsque le capital restant à rembourser au titre de l’emprunt immobilier sera de 98 223 euros, soit une rentabilité de 12,56 %.

Ce document, sur lequel il est porté la mention « non contractuel », s’insère toutefois dans l’information précontractuelle qui a été apportée par le mandataire du vendeur avant la conclusion du contrat de vente.

Il a par ailleurs été remis à l’acquéreur, en première partie de la notice descriptive sommaire de son bien, une cartographie du Pas-de-Calais établie par le groupe Carrère, contenant des informations sur la localisation de la commune d’Avion dans le Pas-de-Calais et sa proximité des autres villes de la région, sa desserte en transports, l’économie de la région en termes d’emplois et les services situés à proximité de la résidence.

Par la production de deux estimations d’agences immobilières et des relevés de sa gérance locative confiée à la société Loft One, M. X établit que son investissement n’a pas eu la rentabilité annoncée puisque le loyer n’a jamais dépassé le montant de 400 euros et que la valeur vénale de l’appartement a considérablement diminué puisque, acquis au prix de 123 000 euros en 2008, il était évalué à 60 000 euros en septembre 2016 et à 50 000 euros en octobre 2019.

Alors que le vendeur qui participe à l’opération financière, notamment par le biais d’un mandataire comme en l’espèce, est tenu d’informer son acquéreur sur les risques qu’il encourt, force est de constater que M. X n’a reçu aucune information de son vendeur ou du mandataire de celui-ci sur le fait que la rentabilité annoncée de son investissement ne pouvait être garantie et que la projection qui lui avait été fournie n’avait aucune valeur scientifique et économique, en sorte que M. X n’a pu s’engager en toute connaissance de cause.

Mais au-delà de ce manquement avéré du vendeur à son obligation précontractuelle d’information quant au risque d’un défaut de rentabilité de l’investissement réalisé, il n’est pas suffisamment démontré par M. X le dol dont il prétend avoir été victime.

En effet, comme l’a relevé le premier juge, la cote valeurs vénales immobilières et foncières en France au 1^er janvier 2007 ne saurait suffire à établir que la valeur du bien en cause était nettement

inférieure à celle convenue, aucune attestation immobilière ou notariale de valeur n’étant versée aux débats pour l’établir. Il convient par ailleurs de relever, comme l’a fait le tribunal, que la valeur vénale est une information aisément vérifiable par l’acquéreur qui est libre de ne pas contracter s’il estime le prix proposé trop élevé par rapport au marché local au moment de la vente.

S’agissant du loyer, il résulte des écritures des parties, concordantes sur ce point, et des relevés de gestion locative produits par M. X ainsi que de « l’historique propriétaire » établi par la société Loft One et produit par le vendeur, que si M. X a attendu onze mois avant de trouver un premier locataire, cette carence locative a été prise en charge par le vendeur à hauteur de 400 euros par mois comme il s’y était contractuellement engagé, et le bien a ensuite été constamment loué au prix annoncé de 400 euros, à l’exception d’une vacance locative de quatre mois en 2012 et d’un loyer légèrement inférieur à compter du 16 octobre 2014 (361 euros), en sorte que le mensonge qu’aurait commis le vendeur sur la surestimation du loyer n’est pas avéré.

Ces éléments viennent aussi contredire le fait, allégué par l’acquéreur, qu’il était acquis que le contexte immobilier local n’était pas favorable en termes d’évolution de la population sur la commune et des besoins en logements locatifs, ce dont le vendeur se serait bien gardé de faire état, alors par ailleurs qu’il convient de relever, comme l’a fait le premier juge, qu’il n’est pas démontré par M X le caractère erroné des informations qui lui ont été données dans la brochure publicitaire. S’il est avéré, comme précédemment jugé, que le loyer n’a pas dépassé les 400 euros mensuels contrairement aux prévisions du vendeur d’un taux d’indexation annuel de 1,50 %, il n’est pas prouvé par M. X que cette stagnation serait due au caractère défavorable du contexte immobilier au moment de la vente plutôt qu’à l’évolution défavorable du marché immobilier depuis 2008, dont il n’est pas fait état en l’espèce.

S’agissant enfin des conditions de la déduction fiscale, M. X affirme sans toutefois le prouver n’avoir jamais bénéficié du dispositif fiscal De Robien tel qu’annoncé sur le plan d’épargne fiscal qui lui a été remis par le mandataire du vendeur. Il ne fait en effet qu’invoquer la mise en liquidation judiciaire de la société Génération Investissement qui, par suite, n’aurait pu l’assister pour établir sa déclaration d’impôts, tout en affirmant avoir effectué lui-même de nombreuses démarches auprès du Trésor Public pour obtenir le bénéfice fiscal, mais dont il n’établit pas la réalité, se bornant à viser et produire une pièce n° 124, correspondant à son avis d’imposition sur le revenus 2010, qui n’est démonstrative ni des démarches alléguées ni du défaut d’obtention du bénéfice fiscal. Il n’est donc pas avéré que le bénéfice fiscal annoncé par le vendeur n’aurait pas été obtenu.

Se trouve ainsi seulement établi le manquement du vendeur à son obligation précontractuelle d’information sur le risque d’un défaut de rentabilité de l’investissement réalisé, manquement dont la SCI la Boisserie ne saurait se décharger sur son mandataire alors que le mandant est responsable des actes fautifs commis par son mandataire dans l’exécution de son mandat dès lors qu’il n’y a pas eu dépassement des pouvoirs de représentation conférés. Or, la projection financière à laquelle s’est livrée la société Génération Investissement, sans toutefois attirer l’attention de l’acquéreur sur la caractère aléatoire de la rentabilité annoncée, entrait bien dans les pouvoirs conférés par le mandant au mandataire de « proposer à des acheteurs potentiels soit directement, ou par l’intermédiaire de prescripteurs (Réseaux de Vente, Agents Généraux, Cabinets de Courtage et tout autre intermédiaire ayant qualité pour cette activité), des produits immobiliers réalisés par le Mandant », sans que lui soit donné d’instructions particulières sur les méthodes de commercialisation à employer.

M. X sera donc débouté de son action principale en nullité de la vente et en nullité, subséquente, des contrats de prêt et d’assurance, ainsi que de toutes ses demandes en découlant, le jugement entrepris étant confirmé de ces chefs, mais il sera jugé bien fondé en son action subsidiaire en responsabilité contractuelle contre la SCI Résidence la Boisserie, le jugement étant infirmé de ce chef.

Le préjudice résultant pour M. X du manquement du vendeur à son obligation précontractuelle

d’information s’analyse en une perte de chance de n’avoir pas contracté et ainsi de ne pas s’être exposé au risque de ne tirer aucun bénéfice de l’investissement réalisé, risque qui s’est pourtant réalisé puisqu’alors que M. X devait encore au prêteur un capital de 85 000 euros en octobre 2019, alors qu’à cette date son bien avait été estimé à seulement 50 000 euros et qu’il avait encaissé des loyers pour un montant total de 35 629 euros, le rendement de son investissement était nul bien qu’ayant été annoncé à 12,56 % (constitution d’un capital de 41 688 euros pour un capital restant dû de 98 223 euros).

Si indépendamment du défaut d’information dont il a été victime M. X pouvait se douter que cette estimation avait été largement surévaluée en ne prenant manifestement pas en compte le risque d’une dépréciation du prix de l’immobilier, contribuant ainsi partiellement à la réalisation de son préjudice, il ne pouvait, sans information particulière de son vendeur, envisager que le rendement de son investissement serait nul dix années après son acquisition. Aussi, tout en relativisant l’annonce qui lui avait été faite il pouvait raisonnablement escompter un rendement n’excédant pas la moitié du taux annoncé et obtenir ainsi la constitution d’un capital de 20 000 euros, montant auquel son préjudice de perte de chance sera évalué.

A ce préjudice financier s’ajoute un incontestable préjudice moral, constitué par la perte d’estime de soi résultant d’un investissement ayant échoué et les soucis causés par l’engagement d’une longue procédure judiciaire pour se voir rétabli dans ses droits, préjudice moral qui sera justement évalué à 5 000 euros.

Il sera donc alloué à M. X, en définitive, la somme de 25 000 euros en réparation de son entier préjudice, laquelle produira intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent arrêt conformément aux dispositions de l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, avec capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil.

Partie perdante, la SCI Résidence la Boisserie sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, déboutée de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer sur ce fondement à M. X la somme de 8 000 euros au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

L’équité et la situation économique des parties commandent d’exclure l’application de ce texte au profit des sociétés Allianz.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. Y X de son action subsidiaire en responsabilité contractuelle dirigée contre la SCI Résidence la Boisserie, l’a condamné aux dépens et l’a débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SCI Résidence la Boisserie à payer à M. X la somme de 25 000 euros en réparation de son entier préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent arrêt et capitalisation de ces intérêts échus par années entières,

Condamne la SCI Résidence la Boisserie aux entiers dépens de première instance et d’appel,

La déboute de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamne à payer sur ce fondement à M. X la somme de 8 000 euros au titre de ses frais

irrépétibles de première instance et d’appel,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des sociétés Allianz Z et Allianz Iard,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Le greffier Le président,

F G H-I J