République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 02/12/2021

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N° de MINUTE :

N° RG 19/06698 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SYE4

Jugement (N° 18/05196)

rendu le 29 novembre 2019 par le tribunal de grande instance de Lille

APPELANTS

Monsieur G X

né le […] à […]

Madame H I épouse X

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

[…]

représentés et assistés de M^e Gérald Malle, avocat au barreau de Lille

INTIMÉS

Monsieur C Y

né le […] à […]

Madame E J épouse Y

née le […] à […]

demeurant ensemble […], bâtiment […]

[…]

représentés par M^e Ludovic Denys, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 27 septembre 2021 tenue par T U-V magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les

plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : P Q

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

T U-V, présidente de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par T U-V, présidente et P Q, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 06 septembre 2021

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Rappel des faits et de la procédure

M. C Y et son épouse M^me E J sont propriétaires d’une parcelle de terrain à bâtir d’une contenance de 873 m² située à […] provenant de la division d’une parcelle de plus grande contenance de l 747 m² cadastrée AV n° 45 comprenant à la fois leur maison d’habitation et un jardin.

Les époux Y proposaient le terrain à bâtir à la vente, confiant mandat pour ce faire à l’agence Avenue Immobilier gérée par M. Z.

Le mandat de vente était signé au prix de 245 000 euros frais d’agence compris.

M. G X et son épouse M^me H I se sont montrés intéressés et par mail en date du 5 janvier 2018 adressé à l’agent immobilier, énonçaient 'Nous faisons suite à notre rendez-vous de ce 5 janvier.

Il nous confirme l’intérêt que nous portons sur cette acquisition.

Nous sommes donc décidés pour celle-ci au prix que vous nous avez communiqué (245 000 euros) sous réserve de l’obtention du certificat d’urbanisme, du coût à déterminer de la viabilisation du terrain et de la conclusion d’un compromis de vente conforme'.

Par mail du 16 janvier adressé à l’agent immobilier ils indiquaient 'nous revenons vers vous pour confirmer notre projet d’acquisition du terrain après avoir obtenu les informations pour les coûts de viabilisation .. nous sommes à votre disposition et à celle de M. et M^me Y pour régulariser'.

Le 22 janvier suivant, les époux X adressaient à l’agent immobilier les éléments d’identité nécessaires et les précisions nécessaires sur le plan de financement.

Les parties consentent que le projet de compromis de vente ne sera signé que de la main de Mme

X et ce le 29 janvier 2018, divergeant par contre sur les raisons, les demandeurs prétendant que l’agent immobilier se serait présenté à leur domicile sans prévenir de sorte que M. X aurait été absent alors que les défendeurs indiquent que M. X aurait refusé de signer le compromis exprimant le souhait que le compromis soit rédigé par notaire.

De fait le notaire des époux Y préparait un projet de compromis qui fut reçu par Maître A notaire des époux X le 13 février 2018 ; divers échanges avaient lieu par la suite entre les notaires respectifs.

Le 28 mai 2018, les époux Y régularisaient un compromis rédigé par l’agence pour la vente du terrain à M et M^me B, acquéreurs par ailleurs de leur habitation, au prix de 232 000 euros.

Par acte en date du 28 juin 2018, les époux X ont assigné les époux Y devant la présente juridiction en vente forcée et subsidiairement pour rupture abusive des pourparlers.

Par jugement en date du 29 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Lille a :

— débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes,

— condamné M. et M^me X à payer à M. et M^me Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et M^me X aux dépens.

M. et M^me X ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 mars 2020, ils demandent à la cour d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a prononcé la résolution de la vente pour faute, de la confirmer en ce qu’elle a constaté l’existence d’une vente parfaite et statuant à nouveau, de :

- dire l’arrêt à intervenir valant vente entre :

'M. C, D, R S Y, retraité, et M^me E, F, K J, retraitée, son épouse demeurant ensemble à Wasquehal (59290) 60 avenue du roi D 1er .

Monsieur est né à […] le […], Madame est née à […] le […],

Mariés à la Mairie de Fressain (59234) le 23 septembre 1972 sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts régi par les articles 1400 et suivants du code civil, aux termes du contrat de mariage reçu par M^e L M, notaire à […], le 22 septembre 1972.

Ce régime matrimonial n’a pas fait l’objet de modification.

Monsieur est de nationalité française.

Madame est de nationalité française.

Résidents au sens de la réglementation fiscale.

Agissant indivisiblement et, en cas de pluralité, solidairement, ci-après dénommés 'le vendeur'

M. G X, Avocat, et M^me H X, assistance de direction, son épouse demeurant ensemble à […].

Monsieur est né à […],

Madame est née à […] le […],

Monsieur est de nationalité française.

Madame est de nationalité française.

Résidents au sens de la réglementation fiscale.

Agissant indivisiblement et, en cas de pluralité, solidairement, ci-après dénommés 'l’acheteur'.

Portant sur une parcelle de terrain à bâtir d’une contenance proche de 873 m² sise à Wasquehal, […], à l’arrière du 60 avenue du Roi D 1er, à provenir de la division d’une parcelle d’une plus grande contenance cadastrée section AV, numéro 45 d’une contenance de 1 747 m².

Dont l’origine de propriété est la suivante : l’immeuble appartient au vendeur pour l’avoir acquis aux termes d’un acte reçu par Maître N O, notaire à Lille, le 16 avril 1984 dont une expédition a été publiée au service de la publicité foncière de Lille 2ème, le 6 juin 1984, volume 6863, numéro 12.

L’immeuble provient de la division d’une parcelle de terrain à bâtir d’une contenance de proche de 873 m² sise à Wasquehal, […], à l’arrière du 60 avenue du Roi D 1er, à provenir de la division d’une parcelle d’une plus grande contenance cadastrée section AV, numéro 45 d’une contenance de 1 747 m²',

— acter l’engagement de M. et M^me X au règlement de la somme de 245 000 euros à la purge de tout recours,

à titre subsidiaire,

— condamner M. et M^me Y au paiement d’une somme de 35 000 euros à titre de dommages et intérêts,

en toutes hypothèses

— les condamner dans tous les cas au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous frais et dépend en ce compris les frais de publication aux hypothèques dont distraction au profit de M. Malle, avocat au barreau de Lille.

Les époux Y bien qu’ayant constitué avocat, n’ont pas conclu.

SUR CE,

Sur la résolution du contrat

Les époux X reprochent au tribunal d’avoir prononcé la résolution du compromis de vente et invoquent le fait que les époux Y n’ont pas respecté les dispositions de l’article 1226 du code civil qui permet au créancier victime d’une inexécution contractuelle (en l’espèce la réitération notariée) au lieu de subir l’attente aléatoire du procès et de supporter les frais inhérents à l’intervention du juge, de résoudre le contrat par notification et de conclure, sans tarder, un nouveau

contrat avec un tiers. Ils font valoir que les époux Y n’ont procédé à aucune notification et n’ont pas mis en oeuvre ce mécanisme si bien que la résolution, au demeurant non invoquée, ne pourra pas être confirmée par la cour.

Ils soutiennent, qu’en tout état de cause, ils n’ont commis aucune faute dès lors qu’il est établi notamment par l’attestation du notaire que le 25 mai le dossier était incomplet et que le 26 mai, le notaire du vendeur annonçait qu’il transmettrait des document essentiels à la vente ainsi que le protocole ajusté mais qu’il ne les produisait pas si bien que le 7 juin ce dernier était relancé par leur notaire qui s’étonnait de n’avoir pas reçu le projet de compromis modifié et que le 8 juin les époux Y ne souhaitaient plus vendre leur terrain.

Ceci étant exposé, si l’article 1226 du code civil dispose que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification, il résulte des articles 1224 et 1228 que le juge peut toujours prononcer la résolution du contrat. Il lui appartient d’apprécier la gravité des manquements contractuels susceptibles d’être sanctionnés par la résolution du contrat.

Bien que les époux Y n’ont pas conclu en appel, ils sont réputés, en application de l’article 954, alinéa 5 du code de procédure civile, s’approprier les motifs du jugement entrepris.

C’est pas des motifs pertinents que la cour adopte, que le tribunal a relevé qu’après un premier refus fin janvier de régulariser le compromis établi par l’agent immobilier, après avoir refusé deux compromis établis par notaire, après avoir, plus de 5 mois après avoir marqué leur accord à l’achat, sollicité le 15 mai auprès de l’agent immobilier de fixer une date pour signer le compromis, ce qui était l’illustration que toutes les informations sollicitées avaient été adressées, puis avoir refusé de prendre date pour signature ; leur refus de régulariser l’acte fin mai étant invoqué en raison du fait que l’acte n’était pas conforme alors que l’ensemble des informations avaient été adressées et alors que l’objet d’un compromis est de prendre acte de l’engagement des parties et de mettre en place les délais en vue de la signature de l’acte authentique qui n’a pas les mêmes exigences que l’acte authentique, les époux Y étaient bien fondés à se considérer comme déliés et a prononcé la résolution du contrat de vente aux torts des époux X.

Sur la demande de dommages et intérêts

A titre subsidiaire, les appelants invoquent la rupture abusive préjudiciable des négociations sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil.

Ils soutiennent que la rétractation des époux Y à la veille de la signature sans aucune explication constitue une brusque rupture indemnisable qui a provoqué une forte déception et du temps perdu à l’élaboration du projet dont ils sont bien fondés à solliciter la réparation à hauteur de 20 0000 euros. Ils font valoir également qu’il ont engagé des frais (plans d’architecte, chiffrages de travaux) et sollicitent à ce titre l’allocation d’une somme de 15 000 euros.

La somme totale de 35 000 euros avait été sollicitée en première instance.

Ceci étant exposé, les appelants sont mal fondés à invoquer une rétractation des époux Y la veille d’une signature qui n’était pas fixée.

En outre et ainsi que l’a souligné le tribunal, les époux Y ont fait preuve de patience et répondu aux exigences des époux X de sorte qu’aucune rupture abusive des négociations ne saurait leur être imputable.

Enfin, les appelants ne justifient aucunement des frais qu’ils auraient engagés.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il débouté les époux X de l’intégralité de leurs

demandes.

La décision déférée sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure.

Succombant en leur appel, les époux X seront solidairement condamnés aux dépens de la procédure et déboutés de leur demande d’indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne solidairement Monsieur G X et Madame H I épouse X aux dépens d’appel,

Déboute Monsieur G X et Madame H I épouse X de leur demande d’indemnité de procédure.

Le greffier, La présidente,

P Q. T U-V.