République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 03/03/2022

****

N° de MINUTE : 22/

N° RG 21/03217 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TVZZ

Ordonnance de référé (N° 20/00083) rendue le 23 février 2021 par le tribunal judiciaire de Cambrai

APPELANTS

Monsieur AT AU

né le […] à Saint CR d’Hères, de nationalité française

demeurant 9 Chemin des Tilleuls 73100 Aix-Les-Bains

Madame AV AW épouse X

née le […] à […]

et

Monsieur AX X

né le […] à […]

demeurant ensemble […]

Madame AY O née Y

née le […] à […]

et

Monsieur AZ O

né le […] à […], de nationalité française

demeurant ensemble […]

Madame BA BB épouse Z

née le […] à […], de nationalité française et

Monsieur BC Z

né le […] à […]

demeurant ensemble 263 rue des Brasseurs 59270 Saint-Jans-Cappel

Monsieur BD BE

né le […] à […]

demeurant 2445 Route de Saint-Lys 31600 Seysses

Madame P-DF DG épouse A

née le […] à […]

et

Monsieur BF A

né le […] à […]

[…]

Monsieur BG B

né le […] à […]

et

Madame P-DH DI épouse B

née le […] à la Clayette, de nationalité française

demeurant ensemble 52 avenue Jacques Brel 94550 Chevilly-Larue

Monsieur BH Q

né le […] à […]

et

Madame BI BJ épouse C

née le […] à Mont-Savonnex,de nationalité française

demeurant ensemble […]

Monsieur BK D

né le […] à […] et

Madame BL BM épouse D

née le […] à […]

demeurant ensemble197 rue DL Pillet 73000 Chambery

Madame BN BO

née le […] à […]

demeurant […]

Monsieur BP R

né le […] à […]

demeurant […]

Monsieur AR DJ-AO

né le […] à […]

demeurant chez Madame BQ AO […]

Madame DK DJ-AO

née le […] à […]

demeurant chez Madame BQ AO […]

Monsieur AZ BS

né le […] à […]

demeurant […]

Madame BT BU

née le […] à […]

demeurant […]

Monsieur BG BV

né le […] à […]

demeurant […]

Madame BW BX

née le […] à […] […]

Madame BY BZ

née le […] à Orléans, de nationalité française

demeurant […]

Monsieur S-DL AG

né le […] à Paris, de nationalité française

et

Madame CA CB épouse E

née le […] à […]

demeurant ensemble 99 rue BK Denarie 73190 Challes-les-Eaux

Madame AS CC épouse F

née le […] à […], de nationalité française

et

Monsieur CD F

né le […] à […]

demeurant ensemble […]

Madame CE CF épouse G

née le […] à […]

et

Monsieur CG G

né le […] à […]

demeurant […]

Monsieur S-BF H

né le […] à […]

et

Madame CH CI épouse H

née le […] à […] demeurant ensemble […]

Madame CJ CK épouse I

née le […] à […]

et

Monsieur S-AQ I

né le […] à Juvisy-Sur-Orge, de nationalité française

demeurant ensemble […]

Monsieur S CL

demeurant 26 rue du 28 Novembre 57470 Hombourg-Haut

Monsieur S-DM J

né le […] à Saint CR d’Hères, de nationalité française

et

Madame CM CN épouse J

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

Monsieur CO CP

né le […] à […], de nationalité française

demeurant 23 rue BK Mougin 54000 Nancy

Madame CQ CR

née le […] à […]

demeurant […]

Monsieur CS K

né le […] à […]

et

Madame CT CU épouse K

née le […] à […]

demeurant ensemble […] Madame CV AQ

née le […] à […]

demeurant […]

Monsieur CX CY

né le […] à […]

demeurant113 BD de l’Insurrection du Ghetto de […]

Monsieur CZ L

né le […] à […]

et

Madame DA DB épouse L

née le […] à […], de nationalité française

demeurant ensemble […]

Monsieur BG M

né le […] à […]

et

Madame P-DN DV épouse M

née le […] à […]

demeurant ensemble 3 Impasse des Fleurs 70400 Chalonvillars-Mandrevillars

Monsieur DC N

né le […] à Carhaix-Plouguer, de nationalité française

et

Madame P DP DQ épouse N

née le […] à […]

demeurant ensemble […]

Madame P-DR FI

née le […] à la Bassée, de nationalité française

demeurant […] Monsieur DD AP

né le […] à […]

demeurant […]

SNC les Molières, société en nom collectif, immatriculée au RCS de Draguignan sous le n° 830.983.037, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social […]

représentés par M^e Catherine FD-FE, avocat au barreau de Douai

assistés de M^e S-DM DL, de la SCP Souchon Catte DL et Associés, avocat au barreau de Paris.

INTIMÉE

La société Les Amandines, société par actions simplifiée à associé unique, immatriculée au RCS de Douai sous le n°385 055 439, prise en la personne de son président, domicilié en cette qualité audit siège.

Ayant son siège social […]

représentée par M^e Loïc FC, avocat au barreau de Douai

assistée de M^e Marine Parmentier, de la SELARL Woog & Associes, avocat au barreau de Paris substituée à l’audience par M^e Lemaistre, de la SELARL Woog & Associes, avocat au barreau de Paris

DÉBATS à l’audience publique du 04 janvier 2022 tenue par Agnès Fallenot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu CC à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Audrey Cerisier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

FL FM, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 mars 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par FL FM, président et FJ FK, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 janvier 2022

****

FAITS ET PROCÉDURE :

Monsieur AT AU, Monsieur AX X, Madame AV AW épouse X, Monsieur AZ O, Madame AY Y épouse O, Monsieur BC Z, Madame BA BB épouse Z, Monsieur BD BE, Monsieur BF A, Madame P-DF DG épouse A, Monsieur BG B, Madame P-DH DI épouse B, Monsieur BH Q, Madame BI BJ épouse Q, Monsieur BK D, Madame BL BM épouse D, Monsieur BP R, Madame BN BO épouse R, Monsieur AR DJ, Madame DK DJ, Monsieur AZ BS, Madame BT BU, Monsieur BG BV, Madame BW BX, Madame BY BZ, Monsieur S-DL E, Madame CA CB épouse E, Monsieur CD F, Madame AS CC épouse F, Monsieur CG G, Madame CE CF épouse G, Monsieur S-BF H, Madame CH CI épouse H, Monsieur S-AQ I, Madame CJ CK épouse I, Monsieur S CL, Monsieur S-DM J, Madame CM CN épouse J, Monsieur CO CP, Madame CQ CR, Monsieur CS K, Madame CT CU épouse K, Madame CV AQ, Monsieur CX CY, Monsieur CZ L, Madame DA DB épouse L, Monsieur BG M, Madame P-DN DO épouse M, Monsieur DC N, Madame P-DP DQ épouse N, Madame P-DR DS, Monsieur DD AP et la société en nom collectif Les Molières (ci-après appelés les copropriétaires bailleurs) sont propriétaires de chambres dans la résidence « Les Amandines », établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes situé à Cambrai, […], exploité par la société par actions simplifiée à associé unique Les Amandines, présidée par la société par actions simplifiée Domusvi. Chaque chambre est louée à la société Les Amandines en vertu d’un contrat de bail commercial.

Par courriers simples datés du 22 juin 2020, la société Les Amandines a notifié à chacun des copropriétaires bailleurs qu’elle tenait la clause d’indexation figurant dans les contrats de bail pour illicite sur le fondement d’un arrêt de la cour de cassation de 2016, et qu’elle allait désormais payer un loyer d’un montant égal à celui mentionné au bail d’origine, tant pour l’avenir que pour le passé, dans la limite de cinq années en arrière CC tenu de la prescription quinquennale.

Les copropriétaires bailleurs ont contesté cette décision par courriers recommandés avec accusé de réception, mettant la locataire en demeure de reprendre l’exécution des contrats de bail dans les conditions convenues, en vain.

La société Les Amandines leur a versé, au mois de juillet 2020, le loyer du 2ème trimestre 2020 pour un montant ramené à celui du loyer d’origine réduit de la différence entre le loyer payé pour le 1er trimestre 2020 et ce loyer d’origine, annonçant en outre entamer le rattrapage des 5 années précédentes au trimestre suivant.

Elle a émis parallèlement des factures pour le montant du loyer réduit unilatéralement, en application des contrats de bail par lesquels elle s’est vue consentir le pouvoir d’émettre elle-même les factures qui lui sont destinées, pour le CC des copropriétaires bailleurs, au moyen d’un mandat de facturation.

Par acte d’huissier du 19 octobre 2020, les copropriétaires bailleurs, à l’exception dans un premier temps des époux A, I et M, lesquels sont intervenus volontairement à l’instance dans un second temps, ont attrait la société Les Amandines devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Cambrai, pour obtenir que :
- il soit ordonné à la société Les Amandines de reprendre le paiement du loyer qu’elle leur versait pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 pour l’avenir, et ce à compter du paiement du 3ème trimestre 2020,

- il soit dit qu’à défaut de paiement du loyer pour son montant du 1er trimestre 2020, le terme de loyer sera assorti d’un intérêt de retard de 20% du montant total du loyer,

- la société Les Amandines soit condamnée, à titre provisionnel, à leur verser les sommes correspondant au montant indûment retenu sur le loyer payé au mois de juillet 2020, au titre de la réduction unilatérale des loyers des 1er et 2ème trimestre 2020 ;

- la société Les Amandines soit condamnée, à titre provisionnel, à leur verser, en deniers ou quittance, le montant indûment retenu sur le loyer récemment payé, et qui correspond à la réduction unilatérale du loyer appliquée sur le loyer du 3ème trimestre 2020, augmenté de la retenue au titre du prétendu « trop perçu » récupéré par 8ème par la société Les Amandines tel qu’annoncé par son courrier du 16 juin 2020,

- la société Les Amandines soit condamnée aux dépens et à payer à chacun des demandeurs la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 23 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Cambrai a statué en ces termes :

CONSTATONS l’intervention volontaire à l’instance de Monsieur BF A, Madame P-DF DG épouse A, Monsieur S-AQ I, Madame CJ CK épouse I, Monsieur BG M et Madame P-DN DV épouse M,

DÉBOUTONS Monsieur AT AU, Monsieur AX X, Madame AV AW épouse X, Monsieur AZ O, Madame AY Y épouse O, Monsieur BC Z, Madame BA BB épouse Z, Monsieur BD BE, Monsieur BG B, Madame P-DH DI épouse B, Monsieur BH Q, Madame BI BJ épouse Q, Monsieur BK D, Madame BL BM épouse D, Monsieur BP R, Madame BN BO épouse R, Monsieur AR DJ-AO, Mademoiselle DK DJ-AO, Monsieur AZ BS, Madame BT BU, Monsieur BG BV, Madame BW BX, Madame BY BZ, Monsieur S-DL AG, Madame CA CB épouse AG, Monsieur CD F, Madame AS CC épouse F, Monsieur CG G, Madame CE CF épouse G, Monsieur S-BF H, Madame CH CI épouse H, Monsieur S CL, Monsieur S-DM J, Madame CM CN épouse J, la société en nom collectif (SNC) LES MOLIERES, Monsieur CO CP, Madame CQ CR, Monsieur CS K, Madame CT CU épouse K, Monsieur CX CY, Monsieur CZ L, Madame DA DB épouse L, Monsieur DC N, Madame P-DP DQ épouse N, Madame P-DR DS, Monsieur DD AP, Madame CV AQ, Monsieur BF A, Madame P-DF DG épouse A, Monsieur S-AQ I, Madame CJ CK épouse I, Monsieur BG M et Madame P-DN DV de leurs demandes

DÉBOUTONS la société par actions simplifiées à associé unique (SASU) LES AMANDINES de ses demandes,

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens
DÉBOUTONS l’ensemble des parties de leurs demandes indemnitaires présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Par déclaration du 13 juin 2021, les copropriétaires bailleurs ont relevé appel de l’ensemble des dispositions de cette décision, à l’exception de celles ayant reçu les interventions volontaires et débouté la société Les Amandines de ses demandes.

L’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai en application des dispositions de l’article 905 du Code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par conclusions régularisées par le RPVA le 27 décembre 2021, les copropriétaires bailleurs demandent à la cour de :

Vu l’article 835, alinéas 1 er et 2 du Code de procédure civile.

DÉCLARER les appelants recevables en leur appel.

Y faisant droit :

INFIRMER l’ordonnance de Monsieur le Juge des référés du tribunal judiciaire de CAMBRAI du 23 février 2021 en ce qu’elle a :

DÉBOUTONS Monsieur AT AU, Monsieur AX X, Madame AV AW épouse X, Monsieur AZ O, Madame AY Y épouse O, Monsieur BC Z, Madame BA BB épouse Z, Monsieur BD BE, Monsieur BG B, Madame P-DH DI épouse B, Monsieur BH Q, Madame BI BJ épouse Q, Monsieur BK D, Madame BL BM épouse D, Monsieur BP R, Madame BN BO épouse R, Monsieur AR DJ-AO, Mademoiselle DK DJ-AO, Monsieur AZ BS, Madame BT BU, Monsieur BG BV, Madame BW BX, Madame EX BZ, Monsieur S-DL AG, Madame CA CB épouse AG, Monsieur CD F, Madame AS CC épouse F, Monsieur CG G, Madame CE CF épouse G, Monsieur S-BF H, Madame CH CI épouse H, Monsieur S CL, Monsieur S-DM J, Madame CM CN épouse J, la société en nom collectif (SNC) LES MOLIERES, Monsieur CO CP, Madame CQ CR, Monsieur CS K, Madame CT CU épouse K, Monsieur CX CY, Monsieur CZ L, Madame DA DB épouse L, Monsieur DC N, Madame P-DP DQ épouse N, Madame P-DR DS, Monsieur DD AP, Madame CV AQ, Monsieur BF A, Madame P-DF DG épouse A, Monsieur S-AQ I, Madame CJ CK épouse I, Monsieur BG M et Madame P-DN DV épouse M de leurs demandes.

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

DÉBOUTONS l’ensemble des parties de leurs demandes indemnitaires présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Statuant à nouveau :

ORDONNER à la Société LES AMANDINES de reprendre le paiement du loyer versé aux requérants pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 (payé au mois d’avril 2020) pour l’avenir et ce à compter du paiement du prochain trimestre suivant l’arrêt à intervenir (cette demande est faite sans préjudice d’une demande de revalorisation du loyer de la part des copropriétaires pour qui elle n’a pas été appliquée au 1 er trimestre 2020) ;

DIRE qu’à défaut de payer le loyer pour son montant du 1er trimestre 2020, le terme de loyer sera assorti d’un intérêt de retard de 20% TTC du montant total du loyer ;

CONDAMNER par provision la Société LES AMANDINES à payer :

1/ le montant indûment retenu par la Société LES AMANDINES et correspondant à la réduction unilatérale appliquée par la Société LES AMANDINES sur les loyers des 1 er, 2 ème, 3 ème et 4 ème trimestres 2020, et sur les loyers des 1er et 2 ème trimestres 2021 soit à la date des présentes conclusions :

- à Monsieur AT AU : 2.239,43 € TTC

- à Monsieur et Madame X : 709,72 € TTC

- à Monsieur et Madame O : 709,72 € TTC

- à Monsieur et Madame Z : 709,72 € TTC

- à Monsieur BD BE : 709,72 € TTC

- à Monsieur et Madame A : 2.496,62 € TTC

- à Monsieur et Madame B : 2.239,43 € TTC

- à Monsieur et Madame Q : 2.995,92 € TTC

- à Monsieur et Madame D : 2.496,61 € TTC

- à Monsieur et Madame R : 2.239,43 € TTC

- à Monsieur AR DJ-AO : 1.119,71 € TTC

- à Madame DK DJ-AO: 1.119,71 € TTC

- à Monsieur AZ BS : 2.496,61 € TTC

- A Madame BT BU : 1.419,50 € TTC

- à Monsieur EZ BV : 2.239,43 € TTC

- à Madame BW BX : 2.239,43 € TTC

- à Madame BY BZ: 709,72 € TTC

- à Monsieur et Madame AG : 4.478,92 € TTC
- à Monsieur et Madame F : 2.496,61 € TTC

- à Monsieur et Madame G : 2.496,61 € TTC

- à Monsieur et Madame H : 2.496,61 € TTC

- à Monsieur et Madame I : 2.239,43 € TTC

- à Monsieur S CL : 2.496,61 € TTC

- à Monsieur et Madame J : 709,72 € TTC

- à la Société LES MOLIERES : 1.040,22 € TTC

- à Monsieur CO CP : 709,72 € TTC

- à Madame CQ CR : 2.239,43 € TTC

- à Monsieur et Madame K : 2.239,43 € TTC

- à Monsieur CX CY : 2.239,43 € TTC

- à Monsieur et Madame L : 912,34 € TTC

- à Monsieur et Madame M : 2.239,43 € TTC

- à Monsieur et Madame N : 709,72 € TTC

- à Madame P-DR DS : 709,72 € TTC

- à Monsieur AP et à Madame AQ : 2.239,43 € TTC

et sauf à parfaire au jour de l’audience ;

2/ Le montant indûment retenu par la Société LES AMANDINES sur les loyers des 3 ème et 4 ème trimestres 2020, et sur celui des 1 er et 2 ème trimestres 2021 au titre du prétendu « trop perçu » récupéré par 8 ème par la Société LES AMANDINES tel qu’annoncé par son courrier du 22 juin 2020, soit à la date des présentes conclusions :

- à Monsieur AT AU : 2.421,32 € TTC

- à Monsieur et Madame X : 473,16 € TTC

- à Monsieur et Madame O : 473,16 € TTC

- à Monsieur et Madame Z : 473,16 € TTC

- à Monsieur BD BE : 473,16 € TTC

- à Monsieur et Madame A : 2.699,28 € TTC

- à Monsieur et Madame B : 2.421,32 € TTC

- à Monsieur et Madame Q : 3.239,12 € TTC
- à Monsieur et Madame D : 2.699,28 € TTC

- à Monsieur et Madame R : 2.421,32 € TTC

- à Monsieur AR DJ-AO : 1.123,96 € TTC

- à Madame DK DJ-AO: 1.123,96 € TTC

- à Monsieur AZ BS : 2.699,28 € TTC

- A Madame BT BU : 946,32 € TTC

- à Monsieur EZ BV : 2.421,32 € TTC

- à Madame BW BX : 2.421,32 € TTC

- à Madame BY BZ: 473,16 € TTC

- à Monsieur et Madame AG : 4.842,64 € TTC

- à Monsieur et Madame F : 2.699,28 € TTC

- à Monsieur et Madame G : 2.699,28 € TTC

- à Monsieur et Madame H : 2.699,28 € TTC

- à Monsieur et Madame I : 2.421,28 € TTC

- à Monsieur S CL : 2.699,28 € TTC

- à Monsieur et Madame J : 473,16 € TTC

- à la Société LES MOLIERES : à parfaire

- à Monsieur CO CP : 473,16 € TTC

- à Madame CQ CR : 2.421,32 € TTC

- à Monsieur et Madame K : 2.421,32 € TTC

- à Monsieur CX CY : 2.421,32 € TTC

- à Monsieur et Madame L : 2.421,32 € TTC

- à Monsieur et Madame M : 2.421,28 € TTC

- à Monsieur et Madame N : 473,16 € TTC

- à Madame P-DR DS : 473,16 € TTC

- à Monsieur AP et à Madame AQ : 2.421,32 € TTC

et sauf à parfaire au jour de l’audience ;
CONDAMNER la Société LES AMANDINES à payer à chacun des appelants une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la Société LES AMANDINES aux entiers dépens d’instance et d’appel, qui seront recouvrés directement par Maître Catherine FD-FE, Avocat au Barreau de DOUAI, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Les copropriétaires bailleurs font valoir que la démarche arbitraire de la société Les Amandines, consistant à modifier unilatéralement un contrat de bail commercial faisant la loi entre les parties et appliqué pendant plus de dix ans, par un simple courrier et en détournant le mandat de facturation qu’elle s’est fait consentir, constitue un trouble manifestement illicite.

Ils se prévalent de :

le force exécutoire des contrats ;

la prohibition des arrêts de règlement ;

la nature de contrat d’adhésion des baux, dont les termes leur ont été imposés, la revalorisation annuelle du loyer ayant été, pour la société Les Amandines, un argument commercial pour convaincre les copropriétaires d’investir ;

l’absence de demande de renégociation des contrats conformément aux dispositions de l’article 1195 du code civil.

Ils ajoutent que les baux conclus stipulent expressément que le taux de revalorisation du loyer « a été déterminé par rapport au tarif des prestations des maisons de retraite publié par le Ministère de l’Economie et des Finances » et que ce taux de revalorisation, appelé PPH (Prix des Prestations d’Hébergement des personnes âgées en maisons de retraite) est en lien avec l’activité de la société Les Amandines, qui est locataire mais aussi exploitante de la résidence « Les Amandines » qui est un EHPAD. La clause du contrat de bail précise d’ailleurs, si besoin était, que « Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l’objet du contrat et avec l’activité du preneur ».

Quant à l’application d’un taux fixe, son incidence sur la licéité de la clause, ou son absence d’incidence, ne relève pas du pouvoir d’appréciation du juge des référés. Ce dernier ne peut en effet procéder à l’interprétation des stipulations d’un bail sans trancher un litige de nature à préjudicier au principal et excéder ainsi ses pouvoirs. Soutenir comme l’a fait la société Les Amandines que telle ou telle clause heurterait l’ordre public constitue déjà une interprétation du contrat de bail qui ne relève pas de la compétence du juge des référés. Le débat sur la divisibilité de la clause d’échelle mobile relève de la compétence des juges du fond.

En l’absence d’évidence de l’illicéité de la clause d’indexation, le juge des référés ne pouvait pas écarter l’application du contrat.

Par conclusions régularisées par le RPVA le 12 octobre 2021, la société Les Amandines demande à la cour de :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles L. 112-1 et suivants du Code monétaire et financier,

Vu l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, (…)

- Confirmer l’ordonnance entreprise ;

- Débouter les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

- Condamner les appelants in solidum à verser à la Société Les Amandines la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- Les condamner solidairement aux dépens dont distraction au profit de Maître Loïc FC.

La société Les Amandines soutient que les clauses d’indexation stipulées aux contrats de baux litigieux, usuelles à l’époque de leur signature, sont contraires non seulement à l’ordre public économique institué par les articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, mais également aux deux uniques mécanismes d’évolution du loyer en cours de bail prévus par le statut des baux commerciaux, à savoir :

- la révision triennale prévue par l’article L.145-38 du code de commerce ;

- l’indexation, qui doit être conforme non seulement aux articles L.112-1 et L.112-2 du code monétaire et financier, mais aussi à l’article L.145-39 du code de commerce ;

ces deux mécanismes étant d’ordre public et toute clause contraire étant réputée non écrite en application de l’article L.145-15 du code de commerce.

En effet, elles prévoient que le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale au taux fixe de 2% l’an, déterminé par rapport à l’indice que constitue le tarif des prestations des maisons de retraite (PPH) publié par le ministère de l’économie et des finances, indice en relation avec l’objet des baux et l’activité du preneur.

Ces clauses écartent donc purement et simplement le jeu de l’indice auquel elles font pourtant référence, produisant un montant de loyer systématiquement à la hausse, par l’application d’une majoration forfaitaire détachée de toute référence indiciaire. Elles conduisent non seulement à une neutralisation de l’indice mais aussi à une inadéquation entre la période de variation de l’indice et la période de révision.

Elles doivent donc être réputées non écrites.

La société locataire soutient que la jurisprudence visée par les bailleurs suivant laquelle la modification unilatérale d’un contrat constituerait un trouble manifestement illicite ne concerne jamais des clauses intéressant l’ordre public.

S’il est constant que, par application de l’article 1134 ancien du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, le preneur conteste précisément que la clause d’indexation soit légale et qu’elle puisse ainsi faire la loi des parties, alors qu’elle contrevient à un ordre public de direction.

Le refus de procéder à l’indexation des loyers pour l’avenir repose ainsi sur une contestation de la validité de la clause d’indexation, dont la connaissance échappe au juge des référés, mais qui constitue un motif qui n’est pas manifestement illicite.

Dès lors que les clauses litigieuses heurtent l’ordre public de direction, le juge du provisoire doit refuser leur mise en 'uvre et laisser au juge du fond le soin de dire s’il y a lieu ou non d’en faire application.
La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Par message RPVA du 23 février 2022, la cour a demandé au conseil des appelants de s’expliquer, avant le 25 février 2022 à 14h00, sur :

- ses demandes de condamnation au profit de Monsieur EZ BV, acquéreur du bien, le bail étant cependant libellé aux noms de Monsieur BG BV et Madame P FA (non intervenante) ;

- l’orthographe du nom de Monsieur S-DL E ou AG, l’acte notarié de vente utilisant l’orthographe E, mais la partie utilisant celle de AG ;

-l’état civil exact des consorts AR et DK DJ, les actes de succession portant le nom de DJ, mais les parties utilisant celui de DJ-Beccuci ;

-l’état civil de Madame P-DN DV ou DO épouse M, les actes versés aux débats utilisant le nom de DO mais les conclusions versées celui de DV.

Les précisions sollicitées ont été apportées par note en délibéré adressée par le RPVA le 25 février 2022 à 11h54.

SUR CE :

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite résulte de 'toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En l’espèce, les contrats de bail versés aux débats, qui concernent l’ensemble des appelants à l’exception de la société Les Molières, dont la qualité de propriétaire est cependant démontrée et dont la qualité de bailleur n’est pas contestée, stipulent en leur clause intitulée « indexation » que :

-« Le loyer sera réévalué au 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2 % l’an », les baux conclus avec Monsieur AZ O et Madame AY Y, Monsieur AX X et Madame AV AW, Monsieur BC Z et Madame BA BB, Monsieur BD BE, Madame BY BZ, Monsieur S-DM J et Madame CM CN, Monsieur CO CP, Monsieur DC N et Madame P-DP FB, ainsi que Madame P-DR DS précisant : « par année complète de loyer versé » ;

-« Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport aux tarifs des prestations des maisons de retraite publiée par le Ministère de l’Economie et des Finances.(…) Les parties reconnaissent que le taux retenu est en relation directe avec l’objet du contrat et avec l’activité du preneur. Au cas où, pour quelque cause que ce soit, le tarif des prestations des maisons de retraite publiée par le Ministère de l’Economie et des Finances ci-dessus choisi pour la révision du loyer cesserait d’être publié, cette révision serait faite en prenant pour base le tarif de remplacement et, à défaut, le nouvel indice I.L.C. (INDICE DES LOYERS COMMERCIAUX), par ailleurs seul indice applicable en cas de révision triennale. »

Il n’appartient au juge des référés, juge de l’évidence, ni d’interpréter cette clause, ni de statuer sur sa licéité.

Il s’impose cependant de constater que les parties, par le biais de cette clause, ont librement décidé de pratiquer une augmentation par paliers de 2 % l’an « au 1er janvier de chaque période triennale », sans référence à un indice économique par le biais d’une échelle mobile laquelle fait varier de manière automatique le loyer selon une périodicité convenue et en prenant en CC une donnée objective, extrinsèque, et aléatoire.

Or pour que la licéité de cette stipulation, au regard des dispositions d’ordre public relatives aux clauses d’indexation, voire du principe jurisprudentiel interdisant les clauses d’indexation excluant la réciprocité de la variation du loyer qui était initialement invoqué par la locataire, puisse être utilement questionnée, encore faut-il qu’il s’agisse bien d’une clause d’indexation, le seul fait qu’elle soit répertoriée dans les baux conclus sous l’intitulé « indexation » n’étant pas en soi suffisant pour lui conférer cette qualification.

En l’absence de toute décision au fond tranchant ces questions relatives à la qualification de la clause et à sa licéité, la modification unilatérale des conditions d’application du contrat imposée aux copropriétaires bailleurs par la société Les Amandines, en violation des dispositions d’ordre public des articles 1103 et 1104 du code civil (article 1134 ancien), constitue un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin.

Il sera donc ordonné à la société Les Amandines de reprendre le paiement du loyer versé aux appelants pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 (payé au mois d’avril 2020) à compter du paiement du prochain trimestre suivant l’arrêt à intervenir, à défaut de quoi, le terme de loyer sera assorti d’un intérêt de retard de 20% TTC du montant total du loyer.

En l’absence de toute contestation des montants sollicités, il convient par ailleurs de:

- condamner à titre provisionnel la société Les Amandines, au titre des sommes retenues sur les loyers des 1er , 2ème , 3ème et 4 ème trimestres 2020, et sur les loyers des 1er et 2ème trimestres 2021, à payer à :

- Monsieur AT AU : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur AX X et Madame AV AW : 709,72 euros TTC

- Monsieur AZ O et Madame AY Y : 709,72 euros TTC

- Monsieur BC Z et Madame BA BB : 709,72 euros TTC

- Monsieur BD BE : 709,72 euros TTC

- Monsieur BF A et Madame P-DF DG : 2 496,62 euros TTC

- Monsieur BG B et Madame P-DH DI : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur BH Q et Madame BI BJ : 2 995,92 euros TTC

- Monsieur BK D et Madame BL BM : 2 496,61 euros TTC
- Monsieur BP R et Madame BN BO : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur AR DJ : 1 119,71 euros TTC

- Madame DK DJ : 1 119,71 euros TTC

- Monsieur AZ BS : 2 496,61 euros TTC

- Madame BT BU: 1 419,50 euros TTC

- Monsieur BG BV : 2 239,43 euros TTC

- Madame BW BX : 2 239,43 euros TTC

- Madame BY BZ : 709,72 euros TTC

- Monsieur S-DL E et Madame CA CB : 4 478,92 euros TTC

- Monsieur CD F et Madame AS CC : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur CG G et Madame CE CF : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur S-BF H et Madame CH CI : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur S-AQ I et Madame CJ CK : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur S CL : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur S-DM J et Madame CM CN : 709,72 euros TTC

- la société Les Molières : 1 040,22 euros TTC

- Monsieur CO CP : 709,72 euros TTC

- Madame CQ CR : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur CS K et Madame CT CU : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur CX CY : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur CZ L et Madame DA DB : 912,34 euros TTC

- Monsieur BG M et Madame P-DN DO : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur DC N et Madame P-DP DQ : 709,72 euros TTC

- Madame P-DR DS : 709,72 euros TTC

- Monsieur DD AP et Madame CV AQ : 2 239,43 euros TTC

- condamner à titre provisionnel la société Les Amandines, au titre des sommes retenues sur les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2020, et sur celui des 1er et 2ème trimestres 2021, à payer à :

- Monsieur AT AU : 2 421,32 euros TTC
- Monsieur AX X et Madame AV AW : 473,16 euros TTC

- Monsieur AZ O et Madame AY Y : 473,16 euros TTC

- Monsieur BC Z et Madame BA BB : 473,16 euros TTC

- Monsieur BD BE : 473,16 euros TTC

- Monsieur BF A et Madame P-DF DG : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur BG B et Madame P-DH DI : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur BH Q et Madame BI BJ : 3 239,12 euros TTC

- Monsieur BK D et Madame BL BM : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur BP R et Madame BN BO : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur AR DJ : 1 123,96 euros TTC

- Madame DK DJ : 1 123,96 euros TTC

- Monsieur AZ BS : 2 699,28 euros TTC

- Madame BT BU : 946,32 euros TTC

- Monsieur BG BV : 2 421,32 euros TTC

- Madame BW BX : 2 421,32 euros TTC

- Madame BY BZ : 473,16 euros TTC

- Monsieur S-DL E et Madame CA CB : 4 842,64 euros TTC

- Monsieur CD F et Madame AS CC : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur CG G et Madame CE CF : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur S-BF H et Madame CH CI : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur S-AQ I et Madame CJ CK: 2 421,28 euros TTC

- Monsieur S CL : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur S-DM J et Madame CM CN : 473,16 euros TTC

- Monsieur CO CP : 473,16 euros TTC

- Madame CQ CR : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur CS K et Madame CT CU : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur CX CY : 2 421,32 euros TTC
- Monsieur CZ L et Madame DA DB : 2 421 ,32 euros TTC

- Monsieur BG M et Madame P-DN DO: 2 421,28 euros TTC

- Monsieur DC N et Madame P-DP DQ : 473,16 euros TTC

- Madame P-DR DS : 473,16 euros TTC

- Monsieur DD AP et Madame CV AQ : 2 421,32 euros TTC.

La décision entreprise doit être infirmée.

Sur les dépens :

Aux termes des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’issue du litige justifie de condamner la société Les Amandines aux dépens d’appel et de première instance. La décision entreprise sera réformée de ce chef.

En conséquence, il convient de d’accorder à Maître FD-FE le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision, et de débouter Maître FC de sa propre demande de ce chef.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société Les Amandines, tenue aux dépens, sera condamnée à verser, au titre de leurs frais irrépétibles :

-800 euros à Monsieur AT AU,

-800 euros à Monsieur AX X et Madame AV AW,

-800 euros à Monsieur AZ O et Madame AY Y,

-800 euros à Monsieur BC Z et Madame BA BB,

-800 euros à Monsieur BD BE,

-800 euros à Monsieur BF A et Madame P-DF DG,

-800 euros à Monsieur BG B et Madame P-DH DI,

-800 euros à Monsieur BH Q et Madame BI BJ,

-800 euros à Monsieur BK D et Madame BL BM,
-800 euros à Monsieur BP R et Madame BN BO,

-800 euros à Monsieur AR DJ,

-800 euros à Madame DK DJ,

-800 euros à Monsieur AZ BS,

-800 euros à Madame BT BU,

-800 euros à Monsieur BG BV,

-800 euros à Madame BW BX,

-800 euros à Madame BY BZ,

-800 euros à Monsieur S-DL E et Madame CA CB,

-800 euros à Monsieur CD F et Madame AS CC,

-800 euros à Monsieur CG G et Madame CE CF,

-800 euros à Monsieur S-BF H et Madame CH CI,

-800 euros à Monsieur S-AQ I et Madame CJ CK,

-800 euros à Monsieur S CL,

-800 euros à Monsieur S-DM J et Madame CM CN,

-800 euros à Monsieur CO CP,

-800 euros à Madame CQ CR,

-800 euros à Monsieur CS K et Madame CT CU,

-800 euros à Monsieur CX CY,

-800 euros à Monsieur CZ L et Madame DA DB,

-800 euros à Monsieur BG M et Madame P-DN DO,

-800 euros à Monsieur DC N et Madame P-DP DQ,

-800 euros à Madame P-DR DS,

-800 euros à Monsieur DD AP et Madame CV AQ,

-800 euros à la société Les Molière.

Elle sera en outre déboutée de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS
Statuant dans les limites de la dévolution,

Infirme l’ordonnance rendue le 23 février 2021 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Cambrai en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Ordonne à la société Les Amandines de reprendre le paiement du loyer versé aux appelants pour son montant payé au titre du 1er trimestre 2020 (payé au mois d’avril 2020) à compter du paiement du prochain trimestre suivant l’arrêt à intervenir ;

Dit qu’à défaut, le terme de loyer sera assorti d’un intérêt de retard de 20% TTC du montant total du loyer ;

Condamne à titre provisionnel la société Les Amandines, au titre des sommes retenues sur les loyers des 1er , 2ème, 3ème et 4 ème trimestres 2020, et sur les loyers des 1er et 2ème trimestres 2021, à payer à :

- Monsieur AT AU : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur AX X et Madame AV AW : 709,72 euros TTC

- Monsieur AZ O et Madame AY Y : 709,72 euros TTC

- Monsieur BC Z et Madame BA BB : 709,72 euros TTC

- Monsieur BD BE : 709,72 euros TTC

- Monsieur BF A et Madame P-DF DG : 2 496,62 euros TTC

- Monsieur BG B et Madame P-DH DI : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur BH Q et Madame BI BJ : 2 995,92 euros TTC

- Monsieur BK D et Madame BL BM : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur BP R et Madame BN BO : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur AR DJ : 1 119,71 euros TTC

- Madame DK DJ : 1 119,71 euros TTC

- Monsieur AZ BS : 2 496,61 euros TTC

- Madame BT BU: 1 419,50 euros TTC

- Monsieur BG BV : 2 239,43 euros TTC

- Madame BW BX : 2 239,43 euros TTC

- Madame BY BZ : 709,72 euros TTC

- Monsieur S-DL E et Madame CA CB : 4 478,92 euros TTC
- Monsieur CD F et Madame AS CC : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur CG G et Madame CE CF : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur S-BF H et Madame CH CI : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur S-AQ I et Madame CJ CK : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur S CL : 2 496,61 euros TTC

- Monsieur S-DM J et Madame CM CN : 709,72 euros TTC

- la société Les Molières : 1 040,22 euros TTC

- Monsieur CO CP : 709,72 euros TTC

- Madame CQ CR : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur CS K et Madame CT CU : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur CX CY : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur CZ L et Madame DA DB : 912,34 euros TTC

- Monsieur BG M et Madame P-DN DO : 2 239,43 euros TTC

- Monsieur DC N et Madame P-DP DQ : 709,72 euros TTC

- Madame P-DR DS : 709,72 euros TTC

- Monsieur DD AP et Madame CV AQ : 2 239,43 euros TTC

Condamne à titre provisionnel la société Les Amandines, au titre des sommes retenues sur les loyers des 3ème et 4ème trimestres 2020, et sur celui des 1er et 2ème trimestres 2021, à payer à :

- Monsieur AT AU : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur AX X et Madame AV AW : 473,16 euros TTC

- Monsieur AZ O et Madame AY Y : 473,16 euros TTC

- Monsieur BC Z et Madame BA BB : 473,16 euros TTC

- Monsieur BD BE : 473,16 euros TTC

- Monsieur BF A et Madame P-DF DG : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur BG B et Madame P-DH DI : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur BH Q et Madame BI BJ : 3 239,12 euros TTC

- Monsieur BK D et Madame BL BM : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur BP R et Madame BN BO : 2 421,32 euros TTC
- Monsieur AR DJ : 1 123,96 euros TTC

- Madame DK DJ : 1 123,96 euros TTC

- Monsieur AZ BS : 2 699,28 euros TTC

- Madame BT BU : 946,32 euros TTC

- Monsieur BG BV : 2 421,32 euros TTC

- Madame BW BX : 2 421,32 euros TTC

- Madame BY BZ : 473,16 euros TTC

- Monsieur S-DL E et Madame CA CB : 4 842,64 euros TTC

- Monsieur CD F et Madame AS CC : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur CG G et Madame CE CF : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur S-BF H et Madame CH CI : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur S-AQ I et Madame CJ CK: 2 421,28 euros TTC

- Monsieur S CL : 2 699,28 euros TTC

- Monsieur S-DM J et Madame CM CN : 473,16 euros TTC

- Monsieur CO CP : 473,16 euros TTC

- Madame CQ CR : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur CS K et Madame CT CU : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur CX CY : 2 421,32 euros TTC

- Monsieur CZ L et Madame DA DB : 2 421 ,32 euros TTC

- Monsieur BG M et Madame P-DN DO: 2 421,28 euros TTC

- Monsieur DC N et Madame P-DP DQ : 473,16 euros TTC

- Madame P-DR DS : 473,16 euros TTC

- Monsieur DD AP et Madame CV AQ : 2 421,32 euros TTC ;

Condamne la société Les Amandines à payer, au titre de leurs frais irrépétibles :

-800 euros à Monsieur AT AU,

-800 euros à Monsieur AX X et Madame AV AW,

-800 euros à Monsieur AZ O et Madame AY Y,
-800 euros à Monsieur BC Z et Madame BA BB,

-800 euros à Monsieur BD BE,

-800 euros à Monsieur BF A et Madame P-DF DG,

-800 euros à Monsieur BG B et Madame P-DH DI,

-800 euros à Monsieur BH Q et Madame BI BJ,

-800 euros à Monsieur BK D et Madame BL BM,

-800 euros à Monsieur BP R et Madame BN BO,

-800 euros à Monsieur AR DJ,

-800 euros à Madame DK DJ,

-800 euros à Monsieur AZ BS,

-800 euros à Madame BT BU,

-800 euros à Monsieur BG BV,

-800 euros à Madame BW BX,

-800 euros à Madame BY BZ,

-800 euros à Monsieur S-DL E et Madame CA CB,

-800 euros à Monsieur CD F et Madame AS CC,

-800 euros à Monsieur CG G et Madame CE CF,

-800 euros à Monsieur S-BF H et Madame CH CI,

-800 euros à Monsieur S-AQ I et Madame CJ CK,

-800 euros à Monsieur S CL,

-800 euros à Monsieur S-DM J et Madame CM CN,

-800 euros à Monsieur CO CP,

-800 euros à Madame CQ CR,

-800 euros à Monsieur CS K et Madame CT CU,

-800 euros à Monsieur CX CY,

-800 euros à Monsieur CZ L et Madame DA DB,

-800 euros à Monsieur BG M et Madame P-DN DO,
-800 euros à Monsieur DC N et Madame P-DP DQ,

-800 euros à Madame P-DR FI,

-800 euros à Monsieur DD AP et Madame CV AQ,

-800 euros à la société Les Molières ;

Déboute la société Les Amandines de sa propre demande au titre de ses frais irrépétibles ;

Condamne la société Les Amandines aux dépens de première instance et d’appel ;

Accorde à Maître FD-FE le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Déboute Maître FC de sa propre demande de ce chef.

Le greffier Le président