Cour d'appel de Douai, Chambre 8 section 4, 27 janvier 2022, n° 20/03029

CA Douai
Infirmation partielle 27 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Obligation de délivrance d'un logement décent
La cour a reconnu que le logement ne respectait pas les normes de décence, en raison de l'humidité généralisée et des risques pour la santé des occupants.
Accepté
Préjudice causé par l'humidité
La cour a estimé que l'humidité a causé un préjudice de jouissance, justifiant une indemnisation.
Accepté
Dégradation des biens personnels
La cour a reconnu la dégradation des biens et a accordé une indemnisation pour le préjudice matériel.
Accepté
Préjudice moral lié aux conditions de vie
La cour a reconnu que les conditions de vie dégradées ont causé un préjudice moral aux locataires.

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Sur la décision

Référence :	CA Douai, ch. 8 sect. 4, 27 janv. 2022, n° 20/03029
Juridiction :	Cour d'appel de Douai
Numéro(s) :	20/03029
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	THEETEN, président
Avocat(s) :	Anna BAROISThéodora BUCUR
Parties :	S.A. LOGIS METROPOLE

Texte intégral

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 27/01/2022

N° de MINUTE :

N° RG 20/03029 – N° Portalis DBVT-V-B7E-TEHM

Jugement (N° 11-19-0064) rendu le 22 juin 2020 par le juge des contentieux de la protection de Tourcoing

APPELANTS

Madame D E F épouse X

[…]

59700 Marcq-en-Baroeul

Monsieur Z X

[…]

59700 Marcq-en-Baroeul

Représentés par M^e B C, avocat au barreau de Douai

(bénéficient d’une aide juridictionnelle totale numéro 59178002/20/004982 du 10/08/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SA Logis Métropole agissant poursuites et diligences de son président du conseil d’administration, domicilié en cette qualité audit siège social

[…]

Représentée par M^e Anna Barois, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 16 novembre 2021 tenue par Louise Theetten magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Gaëlle Przedlacki

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

I J, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2022 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par I J, président et G H, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 octobre 2021

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2009 et à effet du 15 juillet suivant, la société anonyme d’HLM Logis Métropole (ci-après désignée la société Logis Métropole) a donné à bail à M. Z X et M^me D A, son épouse, un immeuble à usage d’habitation situé […], […], moyennant un loyer mensuel révisable de 312,06 euros outre une provision sur charges de 96,47 euros.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2018, la société Logis Métropole a fait délivrer à M. X et M^me A un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier du 15janvier 2019, la société Logis Métropole a fait assigner M. X et M^me A aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, de résiliation de ce dernier, d’expulsion des locataires, et de leur condamnation au paiement de plusieurs sommes d’argent.

Suivant jugement contradictoire du 22 juin 2020, auquel il est expressément référé pour un rappel de la procédure, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing a :

- rejeté la demande formée par M. X et M^me A tendant à voir juger que la société Logis Métropole a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent au sens des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,

- rejeté les demandes en réparation formées par M. X et M^me A,

- condamné M. X et M^me A solidairement à payer à la société Logis Métropole la somme de 321,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2020 (échéance du mois de février 2020 comprise), avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2020,

- constaté la résiliation du bail d’habitation du 2 juillet 2009 à compter du 3 décembre 2018,

- suspendu les effets de la clause de résiliation et,

- accordé à M. X et M^me A un délai de grâce de onze mois à condition que dix versements mensuels de 30 euros chacun suivis d’un versement de 21,06 euros soient effectués en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde,

- précisé qu’en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué,

- dit qu’en cas de non versement à son échéance d’une de ces mensualités ou d’une échéance courante de loyer et/ou de charges, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, et que l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

- dit que dans ce cas, M. X et M^me A seront tenus de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants de leur chef deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

- à défaut, ordonné l’expulsion des locaux précités de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- condamné M. X et M^me A, solidairement, dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à la société Logis Métropole une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s’élevant actuellement à la somme mensuelle de 460, 97 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

- dit que cette indemnité est payable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges,

- dit que le bailleur sera tenu, le cas échéant, de déduire de l’indemnité d’occupation échue le montant de la réduction de loyer de solidarité,

- condamné M. X et M^me A, in solidum, aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et de l’assignation,

- débouté M. X et M^me A de leur demande formulée en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

- débouté la société Logis Métropole de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 31 juillet 2020, M. X et M^me A ont relevé appel de cette décision, la déclaration d’appel énonçant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La société Logis Métropole a constitué avocat le 25 août 2020.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 12 mai 2021, M. X et M^me A demandent à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Tourcoing le 22 juin 2020 en toutes ses dispositions,

Réformant et statuant à nouveau,

- dire et juger que le logement occupé par la famille X était indécent de janvier 2016 à avril 2019, au regard notamment de l’absence d’un dispositif de ventilation permettant le renouvellement de l’air et afin que le logement réponde à l’absence de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants,
En conséquence :

- dire et juger que la société Logis Métropole a méconnu son obligation de délivrance d’un logement décent et engage sa responsabilité à ce titre,

- condamner la société Logis Métropole à les indemniser au titre de leur trouble de jouissance à hauteur de 12 482,40 euros,

- condamner la société Logis Métropole à les indemniser à hauteur de 8 000 euros au titre de leur préjudice matériel,

- condamner la société Logis Métropole à les indemniser à hauteur de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

- ordonner la compensation entre les sommes pour lesquelles la société Logis Métropole pourrait être condamnée et la dette de loyers et charges résiduelle qui subsiste,

- dire et juger en raison de l’apurement de la dette de loyers ou de la compensation qui sera opérée que la demande de résiliation du bail et les demandes subséquentes, notamment d’expulsion, sont devenues sans objet,

En toute hypothèse :

- débouter la société Logis Métropole de toutes ses demandes, fins et conclusions, plus amples et contraires aux présentes,

- condamner la société Logis Métropole au paiement de la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 2° du code de procédure civile,

- condamner la société Logis Métropole aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 juillet 2021, la société Logis Métropole demande à la cour de :

- confirmer le jugement du tribunal de proximité de Tourcoing du 22 juin 2020 en ce qu’il a rejeté la demande de M. X et M^me A tendant à voir juger qu’elle a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent,

- confirmer le jugement du tribunal de proximité de Tourcoing du 22 juin 2020 en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires de M. X et M^me A,

- si par extraordinaire, la cour d’appel considérait qu’un trouble de jouissance était caractérisé, limiter l’indemnisation à une somme forfaitaire de 1000 euros, la société Logis Métropole ayant démontré avoir été réactive et ayant effectué les travaux et compenser les sommes dues avec la somme due par M. X et M^me A,

- condamner solidairement M. X et M^me A au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens,

- ordonner l’exécution provisoire.

Il est renvoyé aux conclusions sus-énoncées pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION:

Le présent arrêt est rendu sur le fondement des articles 6,7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 696 et 700 du code de procédure civile.

Sur l’état du logement :

Le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, doté des éléments d’équipement le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Le bailleur est également obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

M. X et M^me A font valoir que leur logement a été grevé d’humidité de janvier 2016 à la réalisation de travaux par la société bailleresse en avril 2019.

La société bailleresse admet la réalité des désordres mais soutient qu’elle a agi avec diligences dès qu’elle en a été informée, que leur cause n’est pas établie, qu’elle a fait procéder à des travaux dans le logement des locataires mais qu’elle a dû faire face à une obstruction des locataires à la réalisation de travaux.

En l’espèce, M. X et M^me A par correspondance du 26 décembre 2017 corédigée et signée avec l’Atelier populaire d’urbanisme du Vieux Lille et de la Métropole lilloise ont mis en demeure la société Logis Métropole de résorber l’intégralité des troubles dans un délai de 15 jours. Ils dénoncent des problèmes généralisés d’humidité et de moisissures sur les murs et plafonds avec gouttelettes d’eau depuis la récente réhabilitation de leur immeuble, une absence de ventilation mécanique contrôlée (VMC), un danger quant à l’installation électrique généré par cette humidité et un danger pour leur santé, leurs enfants souffrant d’asthme.

Ils produisent également un article de presse de La Voix du Nord du 26 mai 2018 contenant des photos de leur logement révélant deux murs et plafonds grevés d’humidité.

Enfin, un constat d’huissier du 5 avril 2019, dressé par Maître Lefebvre, huissier de justice, met en évidence des phénomènes d’humidité et de moisissures dans l’ensemble du logement, lesdits phénomènes et moisissures étant d’une ampleur extrêmement importante dans la cuisine où notamment les aliments non emballés ne peuvent être stockés dans les placards, une chambre, le cabinet d’aisance et sur le mur du séjour côté rue dans l’encadrement des portes et fenêtres entièrement couvert de moisissures.

Le premier juge a exactement retenu que ces pièces ne permettent pas d’établir que les désordres existaient déjà en janvier 2016 comme le soutiennent les locataires mais qu’au vu des constatations opérées le 5 avril 2019 les traces de moisissures ne peuvent résulter que d’un processus évolutif depuis plusieurs mois. A ce titre, il sera relevé qu’un échange de correspondances électroniques entre les services de la Mairie de Marcq en Baroeul et la société Logis Métropole datant de février et mars 2018 (pièce 9 de M. X et M^me A) et ayant conduit M. Y, conseiller municipal, à se rendre dans le logement début mars 2018, établit l’existence des désordres d’humidité, lesquels sont généralisés dans l’ensemble des pièces du logement en mars 2018 et d’une ampleur importante, de sorte qu’il convient de considérer que la réalité d’un désordre d’humidité est établie depuis le mois de septembre 2017 compte tenu de son caractère évolutif.

Pour rejeter la demande indemnitaire de M. X et M^me A, le premier juge a retenu que la seule présence d’une forte humidité et de moisissures ne suffit pas à caractériser le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, lequel n’est établi que si l’immeuble loué contrevient aux normes de décence définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent et si ces non conformités créent un risque pour la sécurité physique des occupants ou leur santé et qu’en l’absence de preuve des causes de l’humidité, il n’est pas établi une contravention aux normes de la décence définies par le décret sus-énoncé.

Toutefois, M. X et M^me A admettent que les désordres qu’ils ont subis ont cessé depuis les travaux réalisés par la bailleresse qui ont consisté en l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée, le remplacement du châssis de fenêtre en WC et des travaux de reprise d’embellissement (pièce 9 de la société Logis Métropole correspondant à la notification des travaux à réaliser). Il en résulte que le logement était auparavant dépourvu d’un système d’aération permettant un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale -article 2.5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dans ses rédactions applicables au litige. Par ailleurs, un tel constat exclusif d’une faute liée à l’usage des lieux par les locataires est corroboré par les pièces aux débats produites par la société Logis Métropole qui évoquent des travaux d’installation d’une VMC et de remplacement d’une fenêtre dans l’ensemble des logements de la résidence qui est ancienne.

Ainsi, contrairement à ce qu’a décidé le premier juge, la preuve d’une cause des désordres imputable à la bailleresse est rapportée.

En outre, l’ampleur du phénomène d’humidité, généralisé à l’ensemble du logement, a créé un risque pour la santé des occupants.

En revanche, la société Logis Métropole établit que M. X et M^me A ont fait obstruction à la réalisation des travaux en ce que par correspondance du 29 mai 2018, ils ont été informés comme l’ensemble des habitants de l’immeuble de travaux programmés à compter du 18 juin 2018 et d’une durée de deux jours pour permettre la pose de la VMC et le remplacement de la fenêtre en toilettes, que par correspondance du 25 juin 2018 notifiée selon avis de réception le lendemain, les locataires ont été mis en demeure de laisser les entreprises procéder aux travaux, que par correspondance du 30 juin 2018, les locataires ont demandé des informations sur la durée des travaux et l’impact de ceux-ci sur le coût de chauffage, que par correspondance du 6 juillet 2018 ils ont été informés du détail des travaux et de leur durée, ceux-ci incluant désormais une isolation du mur par l’intérieur d’une chambre (mur pignon) et la reprise des embellissements, que par correspondance adressée en la forme recommandée le 6 septembre 2018, le conseil de la société Logis Métropole a mis en demeure les locataires de laisser exécuter les travaux de remplacement du châssis et de création d’une VMC, que par correspondances des 21 septembre 2018 et 8 novembre 2018 qu’enfin une sommation de faire a été signifiée aux locataires le 3 décembre 2018.

Il en résulte qu’à compter du 6 juillet 2018, M. X et M^me A ont sans motif valable fait obstruction aux travaux alors que la bailleresse leur avait adressé une notification de travaux.

Dans ces conditions, compte tenu de l’importance des désordres évolutifs subis d’octobre 2017 au 6 juillet 2018, étant précisé que les désordres affectaient déjà l’ensemble des pièces du logement en mars 2018 en particulier en salle de bains, cuisine et chambres, une chambre était inutilisable au vu du récit du journaliste ayant rédigé l’article du 26 mai 2018, il sera alloué à M. X et M^me A une somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.
Sur les désordres matériels, M. X et M^me A sollicitent la somme de 8 000 euros au regard de la dégradation de leur linge de maison, de leurs vêtements et de l’électroménager.

Il résulte du constat d’huissier du 5 avril 2019 que le linge et les vêtements sont dégradés par l’humidité, de même que les éléments de cuisine. Cette constatation a lieu neuf mois après le 6 juillet 2018 date à partir de laquelle la cour a considéré que les locataires ont commis une faute en s’opposant aux travaux.

Néanmoins, il résulte des échanges de correspondances électroniques entre la commune de Marcq en Baroeul et la bailleresse en février mars 2018 et de l’article de la Voix du Nord de mai 2018 que les désordres d’humidité affectaient déjà l’ensemble des pièces de l’habitation et étaient déjà très développés en cuisine, salle de bains et chambres, en particulier dans une des chambres, le journaliste indiquant 'des taches partout, des parois qui suintent et une invasion de champignon'. Il en résulte que la dégradation des effets personnels et meubles était déjà avancée au 6 juillet 2018. Ainsi, l’obstruction des locataires ne peut que partiellement réduire le droit à indemnisation au titre du préjudice matériel.

Sur ce, au vu de la facture de deux pages du 11 juin 2016 relative pour partie à l’achat de meubles de cuisine de couleur rouge, lesquels, au vu du constat d’huissier, équipaient la cuisine, et dudit constat mettant en évidence la dégradation importantes desdits meubles par l’humidité, M. X et M^me A justifient de la nécessité de procéder au remplacement. L’indemnité sera fixée à la somme de 400 euros au vu du montant de la facture d’acquisition des meubles à l’exclusion du four dont il n’est pas démontré qu’il a été dégradé et compte tenu de la faute des locataires.

Le constat d’huissier énonce que 'les vêtements et le linge de maison draps, couettes, etc sont tachés par l’humidité', des photographies démontrent la dégradation d’un oreiller d’une couette et d’un blouson. Il est produit un ticket d’achat d’un vêtement de marque Nike pour 60 euros. La preuve d’une dégradation des vêtements et du linge de maison est ainsi rapportée. En l’absence d’éléments autres que le ticket d’achat du vêtement Nike pour évaluer le coût de l’indemnité, il sera alloué une somme de 800 euros pour le linge de maison et les vêtements d’une famille de 6 membres dont quatre enfants, montant réduit compte tenu de la faute des locataires.

En revanche, aucun élément ne permet de caractériser une dégradation du réfrigérateur, de la hotte, seule de l’humidité affecte le mur au dessus de celle-ci ,et de l’appareil 'photosmart’ de la marque Hewlett packard par l’humidité de sorte qu’aucune indemnité n’est due de ces chefs malgré la production des factures d’acquisition de ces objets.

L’indemnité due au titre du préjudice matériel sera fixée à 1 200 euros. La société Logis Métropole sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur le préjudice moral, le fait d’avoir vécu dans un logement dégradé par l’humidité a nécessairement causé un préjudice moral à M. X et M^me A. D’ailleurs en mars 2018, M. Y indique à la bailleresse comprendre le désarroi des locataires. Ceux-ci ont entre décembre 2017 jusqu’au 6 juillet 2018 multiplié des démarches pour obtenir la mise en oeuvre de travaux. Au-delà de cette date, ils sont à l’origine de la persistance de leur propre préjudice ayant fait obstruction aux travaux.

Il leur sera alloué une somme de 1 000 euros.

Dans ces conditions, la société Logis Métropole sera condamnée à payer à M. X et M^me A les sommes de 3000, 1200 et 1000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et la créance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation de la société Logis Métropole :

Le jugement n’est pas critiqué en ce qu’il a constaté que la résiliation du bail au 3 décembre 2018 dans la mesure où M. X et M^me A n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans les deux mois de sa délivrance, ni en qu’il a condamné M. X et M^me A à payer la somme de 321,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 29 février 2020.

La société Logis Métropole ne critique pas le jugement en ce qu’il a accordé des délais de paiement à M. X et M^me A, précisant que lesdits délais sont respectés.

Le jugement n’est pas plus critiqué en ce qu’il a prévu en cas de non respect des délais de paiement, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, leur condamnation à paiement de ce chef et le prononcé de leur expulsion.

Il sera confirmé de ces chefs.

Toutefois, au vu du décompte arrêté le 30 juin 2021, M. X et M^me A demeurent redevables de la somme de 330,27 euros à cette date, terme de juin 2021 inclus.

Dans ces conditions, ajoutant au jugement, il convient de constater que par compensation avec les condamnations prononcées à l’encontre de la société Logis Métropole la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et est désormais dépourvue d’effet.

Sur les mesures accessoires :

La solution du litige justifie d’infirmer le jugement sur les dépens et de condamner la société Logis Métropole au paiement des dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de condamner la société Logis Métropole à payer au conseil de M. X et M^me A la somme de 2 500 euros au titre des frais non inclus dans les dépens générés par la procédure de première instance et d’appel. Le jugement étant infirmé sur la demande d’indemnité formée de ce chef par M. X et M^me A et confirmé sur le rejet de la demande d’indemnité formée de ce chef par la société Logis Métropole.

L’arrêt étant rendu de manière contradictoire et en dernier ressort, il n’y a pas lieu à ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. Z X et M^me D A tendant à voir juger que la société Logis Métropole a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, rejeté les demandes de réparation formées par M. Z X et M^me D A, condamné in solidum M. Z X et M^me D A aux dépens de première instance et rejeté leur demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile;

L’infirme de ces chefs ;

Statuant à nouveau et y ajoutant ;

Condamne la société Logis Métropole à payer à M. Z X et M^me D A les sommes suivantes :
- 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

- 1 200 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

- 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

Constate, après compensation entre les créances respectives des parties à hauteur de la quotité la plus faible, la dette de loyer et de charges s’élevant à la somme de 330,27 euros au 30 juin 2021 terme de juin 2021 inclus, l’apurement de ladite dette au 30 juin

2021 ;

Dit que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué et qu’elle est désormais dépourvue d’effet ;

Condamne la société Logis Métropole à payer à Maître B C la somme de 2 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 pour les frais non inclus dans les dépens exposés en première instance et en appel ;

Condamne la société Logis Métropole aux dépens de première instance et d’appel;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

La Greffière Le Président

G H I J