République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 25/05/2023

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N° de MINUTE :

N° RG 22/02576 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UJQL

Jugement (N° 20/06622) rendu le 28 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

SAS Gifi Mag, agissant poursuites et diligences de son président, M. [P] [C] domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 4]

représentée par M^e Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Matthieu Nicolas, avocat plaidant, substitué par M^e Bénédicte Soutra-Doisnel, avocats au barreau de Paris

INTIMÉE

SCI Lazaro Invest agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

ayant son siège social, [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 04 avril 2023 tenue par Nadia Cordier magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Samuel Vitse, président de chambre

Nadia Cordier, conseiller

Agnès Fallenot, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 mai 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 mars 2023

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Par acte sous seing privé en date des 7 et 9 août 2014, la société Remove aux droits de laquelle est venue la SCI Lazaro invest (ci-après le bailleur), a donné à bail commercial à la S.A.S Gifi mag (ci-après le preneur) une cellule à usage commercial dans un ensemble immobilier sis lieu-dit [Adresse 1], à [Localité 3] (59), à effet au 1er janvier 2015 pour une durée de 10 ans, moyennant un loyer annuel de 183 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance les 1er janvier, 1er avril, et 1er juillet et 1er octobre de chaque année, pour la vente au détail d’articles d’équipement de la maison et d’articles d’équipement de la personne et culture et loisirs et à titre accessoire confiserie sous l’enseigne « GIFI ».

Suite à la crise sanitaire induite par la Covid-19, le bailleur a, par courrier recommandé en date du 11 mai 2020, informé le preneur qu’il était, par dérogation au bail, prêt à titre exceptionnel à étaler le recouvrement de l’échéance du 2ème trimestre 2020 sur les deux derniers trimestres de l’année en cours.

Puis, par exploit d’huissier en date du 24 juin 2020, la SCI Lazaro invest a délivré à la SAS Gifi mag un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à régler la somme de 25 706,26 euros correspondant à un arriéré locatif sur les mois d’avril, mai et juin 2020, outre le coût de l’acte pour un montant de 241,78 euros.

Suivant assignation en date du 22 juillet 2020 délivrée à la SCI Lazaro invest, la SAS Gifi mag a alors formé opposition audit commandement de payer devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par jugement contradictoire et en premier ressort en date du 28 avril 2022, le tribunal judiciaire a statué en ces termes :

« DEBOUTE la SAS GIFI MAG de sa demande de condamnation de la SCI LAZARO INVEST à lui payer la somme de 38 749,23 Euros ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail entre la SCI LAZARO INVEST et la SAS GIFI MAG à la date du 24 juillet 2020 ;

En conséquence.

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la SAS GIFI MAG et de tous occupants de son fait, il pourra être procédé à leur expulsion du local litigieux avec le concours de la force publique, si nécessaire dans les conditions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS GIFI MAG à payer à la SCI LAZARO INVEST la somme de 25 706,26 Euros, en deniers ou quittances valables, au titre de l’arriéré locatif correspondant à l’échéance trimestrielle du 1er avril 2020 ;

CONDAMNE la SAS GIFI MAG à payer à la SCI LAZARO INVEST une indemnité d’occupation au prorata temporis de son occupation, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 25 juillet 2020 et jusqu’à complète libération des locaux ;

CONDAMNE la SAS GIFI MAG aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais du commandement de payer ;

CONDAMNE la SAS GIFI MAG à payer à la SCI LAZARO INVEST la somme de 1500 Euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés par cette dernière ;

DEBOUTE la SCI LAZARO INVEST du surplus de ses demandes ;

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement. »

Par déclaration en date du 25 mai 2022, la SAS Gifi mag a interjeté appel de la décision précitée, reprenant dans son acte d’appel l’ensemble des chefs, à l’exception de celui relatif à l’exécution provisoire.

MOYENS ET PRETENTIONS :

Par conclusions remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique le 8 août 2022, la société Gifi mag demande à la cour de :

«Vu le Bail commercial

Vu le commandement du 24 juin 2020,

Vu les articles L 145-41 du Code de commerce, et les articles 1217 et suivants du Code civil

INFIRMER la décision dont appel

Statuant à nouveau,

CONSTATER que les causes du commandement ont été réglées dans le délai du mois ;

CONSTATER que la clause résolutoire n’a pas été acquise ;

DECLARER la SCI LAZARO INVEST mal fondée en sa demande de résiliation du bail ;

DIRE la Société GIFI MAG bien fondée à opposer l’exception d’inexécution concernant la période du 15 Mars 2020 au 11 Mai 2020 ;

En conséquence, vu le règlement effectué par la Société GIFI MAG,

CONDAMNER la SCI LAZARO INVEST à régler à la société GIFI MAG la somme de 38 749,23 € en restitution des sommes trop payées ;

CONDAMNER la SCI LAZARO INVEST à payer à GIFI MAG la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.»

La société Gifi mag plaide avoir réglé la somme, objet du commandement, dès le 1er juillet 2020 (donc largement dans le délai du mois) par un virement d’un montant de 62 132,39 euros. La résiliation du bail, faute d’acquisition de la clause résolutoire, ne peut être constatée.

Elle fait valoir qu’elle contestait l’exigibilité des sommes objet du commandement, qui étaient constituées des loyers dit « COVID » de la première période de confinement sur plusieurs fondements, notamment l’obligation de délivrance du bailleur. Si la décision de la Cour de cassation doit être approuvée lorsque la question concerne la responsabilité du bailleur, elle ne peut qu’être critiquée dans le cadre de l’exception d’inexécution. Dans ce cas, il ne s’agit pour le preneur que de retenir l’exécution de sa propre obligation qui n’est que la contrepartie de l’obligation inexécutée. Elle maintient donc sa position selon laquelle les loyers de la première période de confinement ne sont pas dus en ce qu’elle peut valablement opposer à son bailleur l’exception d’inexécution.

Elle en conclut, dans la mesure où elle a d’ores et déjà réglé les causes du commandement pour éviter toute difficulté, qu’il convient de condamner le bailleur à restituer les sommes trop versées.

Par conclusions remises au greffe et notifiées entre parties par voie électronique le 7 novembre 2022, la SCI Lazaro invest demande à la cour de :

« Vu les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce

Vu les articles 1218, 1219, 1220 et 1719 du Code civil

Vu les pièces versées à la procédure

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a statué en ces termes :

DEBOUTE la SAS GIFI MAG de sa demande de condamnation de la SCI LAZARO INVEST à lui payer la somme de 38 749,23 Euros,

CONDAMNE la SAS GIFI MAG aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris les frais du commandement de payer ;

CONDAMNE la SAS GIFI MAG à payer à la SCI LAZARO INVEST la somme de 1 500 Euros au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens exposés par cette dernière ,

DEBOUTE la SCI LAZARI INVEST du surplus de ses demandes ;

CONSTATER que la SCI LAZARO INVEST s’en rapporte à justice s’agissant de la question de l’acquisition de la clause résolutoire

Y ajoutant :

DEBOUTER la SAS GIFI MAG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions en cause d’appel

CONDAMNER la SAS GIFI MAG à payer à la SCI LAZARO INVEST une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel

CONDAMNER la SAS GIFI MAG aux entiers frais et dépens en cause d’appel ».

La SCI Lazaro admet que la locataire verse en appel à la procédure la preuve du paiement, le 1er juillet 2020, des sommes réclamées au titre du commandement visant la clause résolutoire. Le paiement ayant été effectué dans le délai d’un mois, la clause résolutoire n’est effectivement pas acquise.

Cependant, la SCI Lazaro invest fait remarquer que, concernant la demande de remboursement des loyers dits Covid, la Cour de cassation a tranché le débat par deux arrêts rendus le 30 juin 2022. Ces loyers sont bien exigibles.

Aucun texte n’a annulé l’obligation de payer les loyers commerciaux. Il est de jurisprudence constante qu’un débiteur ne peut se libérer de l’obligation de payer une somme d’argent en invoquant le cas de force majeure.

Par ces deux arrêts du 30 juin 2022, la Cour de cassation a également écarté les arguments relatifs à l’obligation de délivrance et à l’exception d’inexécution. L’analyse faite par la société Gifi de la jurisprudence de la Cour de cassation est erronée. Dans le cas de la crise sanitaire, il ne peut être reproché aux bailleurs de ne pas avoir exécuté leur obligation.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023.

À l’audience du 4 avril 2023, le dossier a été mis en délibéré au 25 mai 2023.

MOTIVATION

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Il appartient au bailleur d’établir la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure.

Un commandement de payer les loyers, pour un montant de 25 706,26 euros, au titre des arriérés locatifs d’avril, mail et juin 2020, mentionnant la clause résolutoire prévue au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, outre le délai d’un mois imparti pour remédier à l’infraction, a été délivré le 24 juin 2020 à la société Gifi mag.

Cette dernière verse une pièce 3, intitulée « justificatif de paiement », qui est un listing des mouvements sur un compte 2016630 au profit d’une société référencée sur un n° 9002, lequel mentionne un virement de 62 132,39 euros au 1er juillet 2020, soldant l’arriéré de loyers.

Cette pièce, non contestée par le bailleur, lequel admet l’existence d’une preuve versée en cause d’appel d’un règlement au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2020, est ainsi suffisante pour établir que les causes du commandement ont été réglées dans le délai d’un mois imparti, ce qui justifie l’infirmation du jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion du preneur.

Les chefs de la décision relatifs à la condamnation au titre de l’arriéré de loyers et de l’indemnité d’occupation mensuelle ne peuvent qu’être également infirmés.

— Sur la demande en restitution des sommes trop-perçues :

En vertu des dispositions de l’article 1134 ancien du code civil, devenu l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Ces conventions doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, l’état d’urgence sanitaire a été déclaré sur l’ensemble du territoire national.

Dans ce cadre, pour limiter la propagation du virus, l’accueil du public dans les établissements destinés à en recevoir a été restreint ou interdit pendant plusieurs périodes selon des critères différents, les deux premières du 17 mars au 11 mai 2020 et du 30 octobre au 28 novembre 2020, selon une détermination du caractère « non-essentiel » de l’activité, puis la troisième du 1er février 2021 au 4 avril 2021 selon la superficie des commerces de plus de 10 000 à 20 000 m2, et enfin la quatrième du 4 avril au 19 mai 2021 soumettant une application de la restriction aux critères de superficie et de spécificité de l’activité.

Des couvre-feux et des jauges ont été en outre mis en place afin de maintenir la distanciation physique préconisée dans la lutte contre la pandémie.

Les articles 1719 et 1720 du code civil obligent le bailleur à délivrer la chose louée au preneur et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués et l’article 1728 oblige le preneur à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’obligation incombant au bailleur de maintenir la délivrance de la chose louée dans un état conforme à sa destination et d’assurer la jouissance paisible du preneur dure tout le temps du bail.

L’exception d’inexécution n’éteint pas le rapport obligataire mais permet au juge d’autoriser une partie à retenir l’exécution de son obligation tant que l’autre partie n’a pas exécuté l’obligation qui lui incombe.

Elle est, par essence, liée à la réciprocité et à l’interdépendance ainsi qu’à la proportionnalité des obligations respectives, de sorte que la méconnaissance ou l’inexécution imparfaite d’une obligation secondaire ne permet pas de se prévaloir d’une exception pour suspendre l’exécution d’une obligation principale.

La société Gifi mag se prévaut d’un manquement à l’obligation de délivrance, estimant qu’elle était en droit de retenir l’exécution de sa propre obligation dès lors que le bailleur n’exécutait pas la sienne, contrepartie de son obligation de paiement, peu important que ce manquement ne soit pas personnel au bailleur. De ce fait, son paiement pour éviter toutes difficultés des causes du commandement s’avère indu selon elle, ce qui justifie une restitution des sommes perçues.

Il n’est toutefois pas contesté par la société Gifi mag que cette impossibilité d’accueillir le public dans son établissement et d’ainsi pouvoir user du bien conformément à la destination contractuelle prévue trouve son unique source dans les mesures générales de police prises par le gouvernement pour lutter contre la propagation de l’épidémie.

Or, il a été jugé que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public, temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué et non imputable au bailleur, n’était pas constitutive d’une inexécution par ce dernier de son obligation de délivrance.

En conséquence, les sommes réclamées au titre des loyers dus lors de la période du premier confinement, et honorées rapidement par le preneur, n’ont pas été indûment perçues par le bailleur, ce qui au vu de ces seuls motifs, justifie la confirmation de la décision ayant débouté la société Gifi mag de sa demande en restitution des sommes trop payées.

— Sur les dépens et accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Lazaro invest succombant principalement en ses prétentions, il convient de la condamner aux dépens.

Les chefs de la décision de première instance relatifs aux dépens et à l’indemnité procédurale sont infirmés.

Le sens de la présente décision commande de condamner la SCI Lazaro invest à payer à la société Gifi mag la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Lille en date du 28 avril 2022 en ce qu’il a débouté la société Gifi mag de sa demande de condamnation de la SCI Lazaro invest à lui payer la somme de 38 749,23 euros ;

L’infirme pour le surplus ;

statuant à nouveau

CONSTATE l’absence d’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement délivré le 24 juin 2020 ;

CONSTATE que la cour n’est plus saisie d’aucune demande d’expulsion et de condamnation au titre de l’arriéré de loyers et/ou des indemnités d’occupation ;

y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Lazaro invest à payer à la société Gifi mag la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LA DEBOUTE de sa demande d’indemnité procédurale ;

LA CONDAMNE aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier

Marlène Tocco

Le président

Samuel Vitse