République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 12/09/2024

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N° de MINUTE : 24/642

N° RG 23/01409 – N° Portalis DBVT-V-B7H-U2EW

Jugement (N° 22/00768) rendu le 09 Février 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Valenciennes

APPELANTE

Madame [E] [W]

née le 01 Décembre 1970 à [Localité 5]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Dominique Harbonnier, avocat au barreau de Valenciennes, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/02/23/002678 du 31/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SCI [X], prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [M] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Anne Champagne, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 18 juin 2024 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Menegaire, conseiller, pour le président empêché conformément aux dispositions de l’article 452 du code de procédure civile et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 mai 2024

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Par acte sous-seing privé en date du 14 novembre 2016, prenant effet le même jour, la SCI [X] a donné à bail à Mme [E] [W] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Par acte d’huissier délivré le 5 octobre 2021, la SCI [X] a donné congé à la locataire pour vente, le congé devant prendre effet à la date du 13 mai 2022.

Mme [W] s’étant maintenue dans le logement au-delà de cette date, la SCI [X] a fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes afin de faire constater la validité du congé ainsi délivré pour le 13 mai 2022 et par voie de conséquence la qualité d’occupante sans droit ni titre des lieux de la défenderesse, ordonner l’expulsion de cette dernière, supprimer le délai de deux mois tel que prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Mme [W] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer courant majoré des charges jusqu’à la libération des lieux, outre les frais et dépens et une indemnité procédurale.

Par jugement en date du 9 février 2023, jugement auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure à ce dernier et du dernier état des demandes et moyens des parties, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes a :

— constaté la validité du congé délivré par la SCI [X] le 9 octobre 2021 ;

— constaté en conséquence que Mme [W] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 13 mai 2022 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [W] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 442-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et

L. 433-2 de ce même code ;

— fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 mai 2022 à une somme égale au loyer qui aurait été dû à la date de résiliation, si le bail s’était poursuivi soit 550 euros outre les charges récupérables qui seraient avancés par le bailleur, condamné Mme [W] au paiement de cette indemnité d’occupation en deniers ou quittances à compter du 13 mai 2022 jusqu’à la parfaite libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

— débouté Mme [W] de sa demande aux fins de voir accomplir des travaux dans le logement

— débouté la SCI [X] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [W] aux dépens ;

— rappelé que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Mme [E] [W] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 21 mars 2023, la déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SCI [X] a constitué avocat.

Par ses conclusions en date du 20 juin 2023, Mme [E] [W] demande à la cour de

— la déclarer recevable et fondée en son appel ;

Y faisant droit,

— réformer ledit jugement ;

Statuant à nouveau,

— constater que la SCI [X] ne justifie en rien de son intention de vendre l’immeuble ;

— constater que l’immeuble est insalubre ;

En conséquence,

— débouter purement et simplement la SCI [X] de sa demande de validation du congé pour vente ;

Recevant Mme [W] en sa demande reconventionnelle,

— condamner la SCI [X] à effectuer les travaux pour remédier aux désordres suivants, et ce sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir :

— présence d’humidité dans le salon et dans l’une des chambres (mur côté pignon),

— absence d’éclairement naturel dans la salle à manger,

— absence d’une descente d’eau en façade arrière,

— présence d’une fissure sur le mur extérieur en façade antérieure ;

— encombrement de la cave,

— condamner la SCI [X] aux dépens.

Par ses conclusions en date du 19 septembre 2023, la SCI [X] demande à la cour de :

— confirmer purement et simplement la décision entreprise rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valenciennes le 9 février 2023 ;

Y ajoutant,

— recevoir la SCI [X] en son appel incident ;

— écarter le délai de deux mois visé par les dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Mme [W] au paiement de la somme de 1380 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande en validation du congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15 II de cette même loi dispose encore que :

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Pour s’opposer à la validité du congé délivré, Mme [W] fait valoir que le congé a été délivré dans des conditions suspectes de nature à justifier son annulation et ce dès lors qu’aucune pièce n’a été jointe au constat et que par ailleurs le congé pour vente a été délivré uniquement pour répliquer à ses propres doléances quant à l’état des locaux donnés à bail.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que suivant acte en date du 5 octobre 2021, la bailleresse a fait signifier un congé pour vente à sa locataire lequel comprend effectivement la désignation du bien objet de la vente, le prix de vente projeté soit 115 000 euros et les conditions de cette vente, l’indication de ce que le notaire chargé de la vente est maître [F] notaire à [Localité 5] avec indication de l’adresse de l’intéressé.

Ce congé rappelle qu’au cas où la locataire n’accepterait pas l’offre de vente qui est valable pendant les deux premiers mois du préavis et qu’à défaut d’acceptation de l’offre, le locataire serait déchu de tout titre d’occupation, et que l’immeuble pourra par voie de conséquence être vendu à un tiers.

Il s’ensuit que le congé litigieux satisfait aux conditions de forme prévues par l’article précité étant observe que par ailleurs, le congé litigieux respecte le délai de préavis de 6 mois puisqu’il est notifié le 5 octobre 2021 à effet du 13 mai 2022.

Il ne saurait être exigé de la SCI [X] qu’elle produise d’autres pièces au soutien de sa demande, le bailleur n’ayant pas à produire d’attestation notariale alors que la locataire avait toute latitude pour obtenir toute information auprès du notaire désigné dans le congé.

Par ailleurs, le bailleur a justifié attestation à l’appui établi que le prix de vente de 115 000 euros correspondait effectivement à la valeur de l’immeuble.

Enfin, pour prétendre que le congé pour vente serait la conséquence de ses réclamations concernant l’état des lieux, Mme [W] a produit aux débats :

— une fiche décence du 4 février 2019 mais à la suite de laquelle les services de la mairie ont indiqué dans un courrier du 18 octobre 2022 que ce qui avait été constaté en 2019 avait été solutionné ;

— une seconde fiche décence du 3 novembre 2022 établie ainsi alors que Mme [W] avait d’ores et déjà perdu sa qualité de locataire.

En tout état de cause, alors que le congé est régulier en la forme et que Mme [W] n’a pas apporté la moindre preuve du fait que le bailleur aurait eu un comportement frauduleux, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé litigieux, ordonné l’expulsion de la locataire et fixé l’indemnité d’occupation due jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il n’y a pas lieu de faire droit à l’appel incident de la SCI [X] tendant à la suppression du délai de deux mois suivant la signification du commandement alors que le bailleur bénéficiait de l’exécution provisoire pour faire exécuter la décision entreprise pendant le cours de la procédure d’appel.

Sur la demande en réalisation de travaux :

Cette demande ne peut plus être admise alors que Mme [W] a perdu sa qualité de locataire. Seule une demande tendant à la réparation d’un éventuel préjudice de jouissance pendant le cours du bail aurait pu être formée, à supposer que cette demande soit fondée.

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande tendant à l’exécution de travaux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement réglés par le premier juge.

Il convient de confirmer le jugement entrepris de ces chefs.

Mme [W] succombant dans son recours en supportera les dépens.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel comme indiqué au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Rejetant l’appel principal et l’appel incident,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamne Mme [E] [W] aux dépens d’appel, recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle

Condamne Mme [E] [W] à payer à la SCI [X] la somme de 1000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Pour le président empêché, l’un des conseillers ayant délibéré (article 456 cpc))

Catherine MENEGAIRE