République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 13/02/2025

****

N° de MINUTE :

N° RG 22/05480 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UTTO

Jugement (N° 20/07585)

rendu le 10 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Monsieur [J] [M]

né le 14 mars 1979 à [Localité 16]

[Adresse 11]

[Localité 10]

Belgique

représenté par M^e Florent Mereau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉS

Monsieur [C] [P]

né le 31 janvier 1963 à [Localité 16]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Madame [E] [P] épouse [K]

née le 10 août 1960 à [Localité 16]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [I] [P] épouse [T]

née le 19 novembre 1961 à [Localité 16]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [O] [P] épouse [S]

née le 11 juillet 1964 à [Localité 16]

[Adresse 14]

[Localité 5]

représentés par M^e Florence Mas, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 20 juin 2024, tenue par Bruno Poupet, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 février 2025 après prorogation du délibéré en date du 03 octobre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 mai 2024

****

[L] [F] est décédée à [Localité 15] le 8 novembre 2017, laissant pour lui succéder M.'[C] [P], Mme [E] [P] épouse [K], Mme [I] [P] épouse [T] et Mme [O] [P] épouse [S] ('les consorts [P]')

Suivant promesse synallagmatique de vente conclue sous la forme authentique du 17 septembre 2019, M. [J] [M] s’est porté acquéreur d’un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial situé [Adresse 4], appartenant en indivision aux consorts [P], moyennant un prix net vendeur de 190'000 euros.

Il était précisé que l’immeuble était vendu loué, suivant bail sous seing privé du 26 juillet 2016, pour une durée de neuf ans à la SAS Aux Bons Moments.

La réitération de l’acte authentique de vente devait intervenir, au plus tard, le 16 décembre 2019.

Le 18 septembre 2019 a été publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC) le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société Aux Bons Moments, rendu le 9 septembre 2019 par le tribunal de commerce de Lille.

Par acte d’huissier délivré le 17 février 2020, les consorts [P] ont vainement sommé M.'[M] d’avoir à comparaître devant notaire le 27 février 2020 aux fins de réitération de l’acte en la forme authentique puis, par exploit du 1er décembre 2020, ils l’ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d’obtenir sa condamnation au paiement de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique.

Par jugement du 10 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— débouté M. [M] de sa demande reconventionnelle tendant à l’annulation de la promesse synallagmatique de vente du 17 septembre 2019 ;

— condamné M. [M] à verser aux consorts [P] la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale, outre les intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020 ;

— et, aux fins de libération partielle de cette somme, enjoint la SARL François Quecq d’Henripret-Marc Sénéchal-Valérie Amegnigan-Melard-Ambroise Bosquillon de Jenlis, notaires associés à [Localité 17], de procéder au versement entre les mains des consorts [P] de la somme de 9 700 euros versée à titre d’acompte par M. [M] aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 17 septembre 2019 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— condamné le défendeur, outre aux dépens, dont distraction au profit de M^e Mas, à verser aux consorts [P] la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

M. [M] a interjeté appel de cette décision et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 7 février 2023, demande à la cour, au visa des articles 1130, 1602, 1605, 2224 et 1112 du code civil, d’infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, abstraction faite de demande de 'juger que’ qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile mais le seul rappel de ses moyens, de :

— prononcer la nullité de la promesse synallagmatique de vente du 17 septembre 2019 ;

— condamner in solidum les consorts [P] à lui verser la somme de 9 700 euros correspondant à l’acompte versé sur le prix de vente, avec intérêts au taux légal depuis le 18 décembre 2019 ;

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire :

— réduire le montant de la clause pénale à zéro euro ;

Dans tous les cas :

— condamner les intimés in solidum, outre aux dépens, à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions remises le 4 mai 2023, les consorts [P] demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1343-1 et 1343-2 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande en paiement d’une indemnité de 3 000 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral et, statuant à nouveau, de :

— condamner M. [M] à leur verser la somme de 19 000 euros au titre de la clause pénale ;

— enjoindre à la SARL François Quecq d’Henripret-Marc Sénéchal-Valérie Amegnigan-Melard-Ambroise Bosquillon de Jenlis, notaires associés à [Localité 17], de procéder au versement entre leurs mains de la somme de 9 700 euros versée à titre d’acompte par M. [M] aux termes de la promesse synallagmatique conclue par les parties, majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, date de la mise en demeure ;

— en conséquence, et sous réserve de la libération de l’acompte, condamner M. [M] à leur payer la somme de 9 300 euros correspondant au solde restant dû au titre de la clause pénale, majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, date de la mise en demeure ;

— condamner l’appelant à leur verser, chacun, la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral, majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2020, date de la mise en demeure ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— débouter M. [M] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner l’appelant, outre aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Mas, à leur verser la somme de 8 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à l’anéantissement de la promesse synallagmatique

M. [M], qui s’oppose à la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente litigieuse, sollicite la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles de la chose (1), subsidiairement pour défaut de délivrance conforme de la chose vendue (2), et encore plus subsidiairement pour manquement du vendeur à son obligation d’information (3).

1) Sur l’erreur sur les qualités substantielles

M. [M] soutient en premier lieu avoir contracté sous l’effet d’une erreur portant sur les qualités substantielles de la chose vendue, laquelle consiste en un immeuble assorti d’un bail commercial en cours, qui doit être considéré comme un accessoire de la chose vendue. Il fait valoir que son acquisition était motivée par la perspective de réaliser un investissement financier et que la source de revenus procurée par la location et la solvabilité du locataire en place étaient des caractéristiques essentielles de la chose vendue, la capacité de l’investissement à s’autofinancer étant déterminante de son consentement. Il ajoute que trois pages de la promesse synallagmatique de vente sont d’ailleurs consacrées au locataire mais que, pour autant, ce n’est qu’après la signature de celle-ci qu’il a appris l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SAS Aux bons moments, de sorte qu’il n’a pas été mis en mesure d’apprécier les risques et dangers réels liés à son investissement. Il soutient que dans une opération d’achat de murs commerciaux loués par un unique exploitant, la situation juridique et financière du preneur fait partie des qualités substantielles de la chose vendue.

Les consorts [P] font valoir que si la promesse de vente fait état du bail commercial sur près de trois pages successives, la solvabilité du preneur en place n’a pour autant pas été érigée en élément substantiel du consentement de l’acquéreur dès lors qu’aucune condition suspensive liée à l’absence d’impayé au jour de la réitération par acte authentique n’a été régularisée entre les parties. Ils soutiennent que M. [M] a régularisé la promesse en acceptant le risque d’un éventuel impayé, s’agissant d’un aléa inhérent au bail commercial, ce risque ayant au demeurant été évoqué entre les parties qui avaient prévu la procédure à suivre en cas de survenance d’un impayé de loyer avant la réitération de l’acte. Ils ajoutent que seule l’erreur portant sur les qualités substantielles de l’immeuble lui-même, objet du contrat, et non l’erreur sur l’un de ses accessoires serait susceptible de fonder une action en nullité. Enfin, ils soulignent qu’en proposant en cours de procédure, à titre transactionnel, d’acquérir l’immeuble au prix de 209 000 euros correspondant au prix fixé dans la promesse (190 000 euros) majoré du montant de la clause pénale (19 000 euros), alors que le liquidateur de la société Aux bons moments avait notifié au bailleur sa décision de résilier le bail en cours, M. [M] a démontré que la présence du locataire et sa solvabilité ne constituaient pas des éléments déterminants de son consentement.

Sur ce

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1131 du même code ajoute que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

En vertu de l’article 1132, l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 dispose que les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté'; que l’erreur est une cause de nullité qu’elle porte sur la prestation de l’une ou de l’autre partie ; que l’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, aux termes de la promesse synallagmatique de vente conclue le 17 septembre 2019, les consorts [P] se sont engagés à vendre à M. [M], qui s’est engagé à l’acquérir, un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial situé à [Adresse 13], ensemble les fonds et terrain en dépendant, dont il était précisé qu’il faisait l’objet d’un bail commercial consenti le 26 juillet 2016 pour une durée de 9 ans à la Sas Aux bons moments, moyennant un loyer trimestriel initial de 3 300 euros actualisé à 3 388 euros.

La promesse synallagmatique précise que la copie du contrat de bail a été remise à l’acquéreur par le vendeur et qu’en cas de retard de paiement d’une seule échéance de plus de quinze jours par le locataire au cours de la période devant s’écouler jusqu’à la réitération de l’acte sous forme authentique, le vendeur s’engage à envoyer un courrier recommandé au preneur pour lui réclamer ledit loyer puis, en cas de défaut de paiement dans un nouveau délai de quinze jours, à délivrer un commandement de payer dont les frais seront pris en charge par l’acquéreur.

L’acte consacre les deux pages suivantes à détailler les informations relatives à ce bail (dépôt de garantie, état des lieux, régularisation de comptes et entrée en jouissance de l’acquéreur, remises de titres et pièces, droit de préemption du locataire), sans qu’à aucun endroit, la situation juridique et financière du locataire ne soit évoquée, ni a fortiori érigée en condition de la vente, aucune condition suspensive relative à l’absence d’impayé de loyer ou à la situation in bonis du locataire au jour de la réitération de la vente par acte authentique n’ayant été stipulée au profit de l’acquéreur.

Dès lors, c’est de manière pertinente que le premier juge a considéré qu’en acceptant d’acquérir un immeuble faisant l’objet d’un bail en cours, M. [M] avait accepté le risque d’une défaillance future du locataire, aléa inhérent à toute situation locative, auquel les vendeurs étaient eux-mêmes étrangers et qu’ils n’avaient pas l’obligation de garantir, n’étant de surcroît pas des professionnels et la publication au BODACC du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de leur locataire n’étant intervenue que le lendemain de la promesse synallagmatique, de sorte que rien ne permet d’établir qu’ils en avaient connaissance, les pièces versées au débat (pièces 17, 19 et 21 des intimés) démontrant en outre qu’au jour de la signature de la promesse, aucun retard de paiement du loyer n’était à déplorer.

La décision entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de nullité de la vente formée par M. [M] sur le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles.

2) Sur le défaut de délivrance conforme

M. [M] soutient que le placement en redressement judiciaire du locataire de l’immeuble objet de la vente, lequel n’avait pas été déclaré dans la promesse synallagmatique de vente pourtant rédigée en la forme authentique, caractérise un défaut de conformité de la chose vendue dès lors que la situation financière du preneur était entrée dans le champ contractuel, le contrat ayant prévu des dispositions spécifiques en cas d’impayé de loyer et le placement en redressement judiciaire du locataire augmentant le risque d’impayé de loyer.

Les consorts [P] soutiennent qu’il n’existe aucun défaut de conformité entre la situation annoncée dans la promesse et la situation réelle dès lors, d’une part, qu’il n’existait aucun impayé de loyer au jour de la régularisation de la promesse, d’autre part, que les caractéristiques essentielles du bien vendu ne se trouvent pas altérées par la procédure collective du locataire, l’obligation de délivrance conforme, en matière d’immeuble, étant remplie lors de la remise des clefs, et enfin, que si la destination locative de l’immeuble est entrée dans le champ contractuel, tel n’est pas le cas de la solvabilité du locataire, M. [M] ayant nécessairement accepté l’aléa inhérent à toute situation locative.

En vertu des articles 1603 et suivants du code civil, le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance d’une chose conforme aux prescriptions contractuelles convenues entre les parties, en ce compris les accessoires de la chose et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel.

En matière d’immeubles, l’obligation de délivrance est rempli de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

Il y a lieu tout d’abord de relever, à l’instar du premier juge, que le manquement du vendeur à son obligation de délivrance n’est pas sanctionnée par la nullité de la vente, seule demandée par M. [M], mais par sa résolution.

Cette demande sera néanmoins examinée dès lors que le vendeur recherche manifestement l’anéantissement rétroactif de la vente, que procure la résolution au même titre que la nullité.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente conclue entre les parties porte sur un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial situé [Adresse 3], à [Adresse 12], faisant l’objet d’un bail commercial consenti à la société Aux bons moments.

Il ressort des éléments versés aux débats que lors de la signature de l’acte, aucun impayé de loyers n’était à déplorer de la part de cette société, dont le placement en redressement judiciaire n’a été publié au BODACC que le lendemain de la promesse.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient M. [M], la solvabilité du locataire n’est pas entrée dans le champ contractuel et sa situation juridique ne constitue pas une des caractéristiques essentielles du contrat, lequel porte sur la livraison d’un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial objet d’un bail en cours.

En acceptant d’acquérir un immeuble objet d’un bail en cours, M. [M] a ainsi nécessairement accepté l’aléa inhérent à toute situation locative.

Or il n’est pas allégué que la destination de l’immeuble n’ait pas été conforme à celle déclarée dans l’acte et il est établi que lorsque M. [M] a refusé de réitérer la vente, le bail était toujours en cours, seule la situation juridique et financière du locataire, sur laquelle le vendeur n’a pas de prise et qu’il ne peut garantir, ayant évolué.

Enfin et au surplus, il convient de relever que le manquement du vendeur à son obligation de délivrance ne peut être caractérisé dès lors que cette obligation se réalise, en matière d’immeubles, lors de la remise des clefs ou des titres, à savoir lors de la réitération de l’acte en la forme authentique, laquelle n’a pas eu lieu.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a considéré que le défaut de délivrance n’était pas caractérisé.

3) Sur le manquement du vendeur à son obligation d’information

M. [M] fait encore valoir que le vendeur a manqué à son obligation légale de lui révéler au jour de la signature de la promesse de vente (ou dès qu’il en a eu connaissance), la situation juridique exacte du preneur à bail.

Les consorts [P] soutiennent qu’afin de caractériser un manquement à l’obligation d’information, il convient d’établir que le débiteur de l’obligation avait effectivement connaissance de l’information qu’on lui reproche d’avoir tue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce les concernant, dès lors que la publication au BODACC du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de leur locataire n’est intervenue que le 18 septembre 2019, soit le lendemain de la promesse. Ils ajoutent qu’au jour de la promesse, aucun impayé de loyer n’était à déplorer.

Sur ce

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112-1 du même code, relatif aux négociations pré-contractuelles, précise que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ; que néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation ; qu’ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ; qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie ; que les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ; qu’outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1130 de ce code dispose à cet égard que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; que leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Enfin, il résulte de l’article 1137 dudit code que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges et que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il est établi que le jugement d’ouverture du redressement judiciaire de la société Aux bons moment, rendu le 9 septembre 2019 par le tribunal de commerce de Lille métropole, n’a été publié au BODACC que le 18 septembre 2019, soit le lendemain de la promesse de vente.

Il résulte par ailleurs des pièces versées au débat qu’au jour de la promesse de vente, il n’existait aucun impayé de loyers, le premier incident de paiement de loyer pouvant être fixé à l’échéance de décembre 2020.

Il n’est donc pas démontré que lors de la vente, les vendeurs avaient connaissance du placement en redressement judiciaire de leur locataire ou de ses difficultés financières et qu’ils ont en conséquence manqué à leur devoir de loyauté et à leur obligation d’information pré-contractuelle en taisant cette information à leur acquéreur.

La décision entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de M. [M] tendant au prononcé de la nullité de la vente.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

M. [M] sollicite la réduction de la clause pénale contractuelle à zéro euro, faisant valoir que les consorts [P] ne subissent aucun préjudice du fait de son refus de réitération de la vente dès lors que depuis, leur locataire a résilié son bail et quitté les lieux, de sorte qu’ils ont pu remettre en vente l’immeuble libre d’occupation, à un prix bien supérieur (504 000 euros). Il précise qu’ils ont d’ailleurs refusé sa proposition, formulée à titre transactionnel en novembre 2021, d’acquérir l’immeuble au prix de la promesse de vente (190 000 euros) majoré du montant de la clause pénale (19 000 euros).

Les consorts [P] s’opposent à la réduction de la clause pénale, faisant valoir qu’elle a été convenue à concurrence de 10 % du prix de vente, soit un montant usuel en matière de vente immobilière, qu’elle n’est donc pas manifestement excessive, qu’elle a été fixée de manière forfaitaire pour compenser l’immobilisation du bien et la nécessité pour les vendeurs de poursuivre les recherches en vue de sa vente et que sa mise en oeuvre n’est en tout état de cause pas subordonnée à la preuve d’un préjudice effectif.

Sur ce

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Enfin, l’article 1231-5 dudit code dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire'; que lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent ; que toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite ; que sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, la promesse de vente conclue entre les parties le 17 septembre 2019 stipule :

' Défaillance des parties – Si toutes les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties se refusait à régulariser l’acte authentique constatant la vente dans le délai ci-dessus prévu [soit avant le 16 décembre à 18 heures], ou si la défaillance d’une condition suspensive avait pour cause sa faute ou sa négligence, le contrat serait de plein droit résolu sans qu’il soit nécessaire d’exercer une action judiciaire à cette fin, dix jours après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à régulariser la vente.

(…)

En cas de résolution de la vente dans les conditions ci-dessus (…), la partie victime de la défaillance aura droit, à titre de clause pénale, à une somme forfaitairement fixée à 10% du prix de vente. En cas de défaillance de l’acquéreur, cette somme due à titre de clause pénale sera prélevée à due concurrence sur l’acompte versé et le recouvrement pourra en être poursuivi pour l’excédent.

(…)

La présente clause pénale est indépendante de l’avant-contrat, de sorte qu’elle ne sera pas anéantie par la résolution ci-dessus prévue et au contraire, jouera totalement dans le cas de la clause de résolution expresse ou dans le cas de résolution judiciaire.'

Il est constant que la promesse synallagmatique de vente ne prévoyait aucune condition suspensive d’obtention d’une offre de prêt.

En outre, il n’est pas contesté que les conditions suspensives de droit commun ont toutes été réalisées, en ce comprise la condition relative à l’absence d’exercice par le locataire des lieux cédés de son droit de préemption, ni que M. [M], sommé le 17 février 2020 d’avoir à comparaître devant notaire le 27 février 2020 aux fins de réitération de la vente en la forme authentique, ne s’est pas présenté après avoir expressément fait part de son 'refus catégorique de réitérer la vente’ par courrier de son conseil du 25 février 2020.

C’est donc à juste titre que le premier juge, considérant que le refus de l’acquéreur de réitérer la vente, pourtant parfaite au sens de l’article 1583 du code civil, devait être considéré comme fautif, a mis en oeuvre la clause pénale.

C’est par ailleurs par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a estimé que le montant de la peine forfaitairement prévue, de 10 % du prix principal (soit 19 000 euros), n’était pas manifestement excessif alors que le bien avait été immobilisé deux mois de plus que la date butoir initialement fixée, qu’il ressortait des éléments versés aux débats que les consorts [P] n’étaient toujours pas parvenus à vendre le bien immobilier indivis fin 2021 et que l’augmentation du prix de mise en vente de l’immeuble à la suite du départ, fin juin 2021, du locataire finalement placé en liquidation judiciaire, n’était pas de nature à invalider ce constat, les conditions de la vente de l’immeuble, et notamment son prix, étant encore incertaines.

La décision entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle n’a pas fait usage de la faculté de modération prévue à l’article 1231-5, alinéa 2 précité, condamnant M. [M] à payer aux vendeurs la somme de 19 000 euros à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2020, date de l’assignation valant mise en demeure, et enjoignant au notaire de libérer entre les mains des vendeurs le montant de l’acompte de 9 700 euros versé par M. [M] en vertu de la promesse de vente.

Sur la demande complémentaire de dommages et intérêts des consorts [P]

Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’instance en cours, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. (…) La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. (…) La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

En l’espèce, les consorts [P], qui ont été déboutés en première instance de cette demande, sollicitent dans le dispositif de leurs écritures la condamnation de M. [M] à les indemniser, à hauteur de 3 000 euros chacun, du préjudice moral qu’ils disent avoir subi, mais ne développent aucun moyen de fait ou de droit au soutien de leur prétention, dont ils seront en conséquence nécessairement déboutés, par confirmation de la décision entreprise.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation annuelle des intérêts échus est de droit, en application de l’article 1343-2 du code civil, dès lors qu’elle est demandée.

Il convient en l’espèce de confirmer la disposition du jugement l’ayant ordonnée.

Sur les autres demandes

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et frais irrépétibles.

M. [M], succombant en son appel, sera tenu aux entiers dépens de celui-ci, ainsi qu’à verser aux consorts [P] la somme totale de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera par ailleurs débouté de sa propre demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

Confirme la décision entreprise,

Y ajoutant,

Condamne M. [J] [M] aux entiers dépens d’appel,

Le condamne à verser à M.'[C] [P], Mme [E] [P] épouse [K], Mme [I] [P] épouse [T] et Mme [O] [P] épouse [S] la somme totale de 3 500 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel ;

Le déboute de sa propre demande à ce titre.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse