République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/532

N° RG 24/00607 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VLDL

Jugement (N° 11-23-0045) rendu le 17 Octobre 2023 par le Tribunal de proximité de Lens

APPELANTE

Madame [U] [Z]

née le 28 Juillet 1957 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Manon Leuliet, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉE

SA D’HLM Maisons et Cites

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline Losfeld-pinceel, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 18 mars 2025 tenue par Yves Benhamou magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Yves Benhamou, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Yves Benhamou, président et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 janvier 2025

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— FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Selon acte sous seing privé en date du 16 février 2012, la SA D’HLM MAISONS & CITES, bailleur, et Mme [U] [Z], preneuse, ont conclu un contrat de bail à usage d’habitation portant sur un immeuble sis [Adresse 1], à [Localité 2] (Pas-de-Calais).

Par acte sous seing privé subséquent en date du 2 juillet 2019, la SA d’HLM MAISONS & CITES a donné a bail à usage d’habitation à Mme [O] [F] un immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 2] (Pas-de-Calais).

Se plaignant de ce qu’elle subirait des troubles anormaux de voisinage de la part de Mme [F], Mme [Z] a, par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2022, fait assigner en justice la SA d’HLM MAISONS & CITES aux fins de voir:

— constater que le bailleur ne lui a pas assuré la jouissance paisible de son bien,

— constater qu’en qualité de bailleur de Mme [F], la SA d’HLM MAISONS & CITES est responsable pour les troubles de voisinage qu’elle a subis,

— ordonner au bailleur de procéder à l’expulsion de Mme [F], et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à venir,

— condamner la SA d’HLM MAISONS & CITES à lui verser la somme de 10.000 euros en réparation de son trouble de jouissance et de son préjudice moral,

— assortir la décision à venir de l’exécution provisoire,

— condamner le bailleur a lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le bailleur aux entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 17 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens, a:

— débouté Mme [U] [Z] de ses demandes tendant a voir engager la responsabilité de la SA d’HLM MAISONS & CITES sur le fondement contractuel et des troubles anormaux de voisinage,

— débouté Mme [U] [Z] de sa demande en expulsion sous astreinte de Mme [O] [F] par la SA d’HLM MAISONS & CITES,

— débouté Mme [U] [Z] de sa demande en réparation de ses préjudices,

— débouté Mme [U] [Z] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamné Mme [U] [Z] à verser la somme de 1.000 euros a la SA d’HLM MAISONS & CITES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] [Z] aux dépens.

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-Calais en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 9 février 2024, Mme [U] [Z] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Vu les dernières conclusions de Mme [U] [Z] en date du 26 août 2024, et tendant à voir:

INFIRMER le jugement du Tribunal de proximité de LENS en date du 17octobre 2023 en ce qu’il a :

— DEBOUTE Mme [U] [Z] de ses demandes tendant à voir engager la responsabilité de la SA d’HLM MAISONS & CITES sur le fondement contractuel et des troubles anormaux du voisinage ;

— DEBOUTE Mme [U] [Z] de sa demande en expulsion sous astreinte de Mme [O] [F] par la SA d’HLM MAISONS & CITES ;

— DEBOUTE Mme [U] [Z] de sa demande en réparation de ses préjudices ;

— DEBOUTE Mme [U] [Z] de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [U] [Z] à verser la somme de 1.000 euros à la SA d’HLM MAISONS & CITES sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [U] [Z] aux dépens ;

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

— DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-Calais en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécutions ;

PAR VOIE DE CONSEQUENCE :

— CONSTATER que le bailleur la SA D’HLM MAISONS & CITES n’a pas respecté ses obligations légales et contractuelles à défaut de garantir la jouissance paisible du logement à Madame [Z] ;

— CONSTATER que le bailleur la SA D’HLM MAISONS & CITES est responsable pour les troubles du voisinage subis en qualité de bailleur de Madame [F] ;

— CONDAMNER la SA D’HLM MAISONS & CITES à payer à Madame [Z] la somme de 10 000 euros en réparation des troubles de jouissances et préjudice moral subis depuis 2016,

— CONDAMNER la SA d’HLM MAISONS & CITES à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— CONDAMNER la SA d’HLM MAISONS & CITES aux dépens de la procédure de première instance,

— Y ajoutant, CONDAMNER la SA d’HLM MAISONS & CITES à payer à Madame [Z] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la présente de la procédure d’appel,

— Y ajoutant, CONDAMNER la SA d’HLM MAISONS & CITES aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

Vu les dernières conclusions de la SA HLM MAISONS ET CITES en date du 9 juillet 2024, et tendant à voir:

CONFIRMER le Jugement entrepris en toutes ses dispositions;

DEBOUTER la dame [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

CONDAMNER la dame [Z] à payer à la S.A. D’H.L.M. MAISONS ET CITES la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel;

CONDAMNER la dame [Z] aux entiers dépens exposés en cause d’appel.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025.

— MOTIFS DE LA COUR:

— Sur la responsabilité du bailleur au regard de son obligation de garantir au locataire une jouissance paisible:

L’article 1719 -3° du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de permettre au preneur de jouir paisiblement de la chose louée pendant la durée du bail.

De plus l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 quant à lui dispose en substance:

'Le bailleur est obligé; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus.'

De plus sur le terrain de la charge de l’administration de la preuve, l’article 1353 alinéa 1er du code civil prévoit que 'celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.'

Dans le cas présent Mme [U] [Z] allègue ne pas avoir pu jouir paisiblement de son logement à raison des agissements de Mme [F] qui, selon elle, ne cesse de l’importuner et qui est titulaire d’un contrat de bail auprès du même bailleur qu’elle.

Il est clair que repose sur Mme [U] [Z] la charge de la preuve de ce que le bailleur, la SA d’HLM MAISONS ET CITES a manqué à son obligation de garantir à sa locataire une jouissance paisible des lieux loués.

Pour établir la réalité d’un tel manquement cette obligation de garantie du bailleur de jouissance paisible des lieux en cause, Mme [U] [Z] produit aux débats les pièces suivantes:

' une plainte déposée le 6 juillet 2021 contre inconnu au commissariat de [Localité 4] par Mme [Z] pour harcelement moral et dégradation de bien privé,

' une main courante déposée le 24 juillet 2019,

' une plainte déposée le 20 novembre 2018 par Mme [Z] contre inconnu pour dégradation de biens privés,

' une main courante déposée par Mme [U] [Z] le 12 septembre 2017 pour des insultes,

' une main courante déposée par Mme [U] [Z] le 8 novembre 2017,

' une main courante déposée par Mme [U] [Z] le 18 octobre 2017 pour des violations de domicile et tapage,

' un constat d’échec en date du 8 septembre 2021 afférent à une médiation entre M. [I] [C], Mme [U] [Z], Mme [O] [F] et la société MAISONS ET CITES,

' une lettre adréssée le 24 octobre 2017 par M. [B], maire de la commune de [Localité 2] mentionnant que Mme [Z] lui avait précisé subir des problèmes de voisinage du fait que son terrain ne soit pas clôturé et qu’elle serait régulièrement squattée par des adultes et des enfants,

' un certitifcat médical emanant du Docteur [M], médecin generaliste, en date du 6 juillet 2021, exposant que Mme [Z] souffre d’un etat depressif secondaire,

' la copie d’un courrier envoyé par Mme [Z] le 23 juillet 2021 à la société MAISONS & CITES lui demandant de procéder à la clôture de sa devanture, du fait de la présence de 'squatteurs’ devant son domicile,

' un courrier adressé le 16 août 2022 a MAISONS & CITES par le conseil de Mme [Z] précisant que celle-ci se ferait insulter et cracher dessus par Mme [F] et ses enfants, et qu’elle subirait des jets de projectiles sur son domicile depuis plusieurs années.

Toutefois s’agissant des procès-verbaux de dépôts de plaintes et des mains courantes déposés devant les services de police par Mme [U] [Z], il s’agit de justificatifs établis unilatéralement par celle-ci ( et donc non contradictoirement) et qui sont donc sans valeur probante. De surcroit s’agissant des plaintes pénales on ignore totalement l’issue qui en est résulté. S’agissant par ailleurs du courrier émanant de Mme [U] [Z] elle même, il convient de souligner que nul ne peut établir de preuve pour soi même de telle manière qu’elle est dépourvue de toute force probante.

Il ne résulte ainsi d’aucun élément objectif du dossier que Mme [U] [Z] ait vue troublée sa jouissance paisible du logement loué et que soit dûment prouvé les agissements qu’elle impute à Mme [F].

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté Mme [U] [Z] de sa demande tendant à voir engager la responsabilité contratuelle de la SA D’HLM MAISONS & CITES.

— Sur les prétendus troubles anormaux de voisinage:

Par des motifs pertinents que la cour adopte, c’est à juste titre que le premier juge dans la décision entreprise, en opérant une exacte application du droit aux faits, a considéré que Mme [U] [Z] ne produit aucun élément objectif permettant d’établir l’existence de faits qui seraient susceptibles de revêtir la qualification de trouble anormal de vosinage. Il convient dès lors de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté de sa demande tendant à voir engager la responsabilité de SA D’HLM MAISONS & CITES pour troubles anormaux de voisinage.

— Sur les autres points déférés à la cour dans le cadre de l’effet dévolutif de l’appel:

Au regard des considérations qui précédent et des justificatifs produits devant la cour, c’est à bon droit et par des motifs également pertinents que le premier juge dans la décision entreprise, a:

' débouté Mme [U] [Z] de sa demande en expulsion sous astreinte de Mme [O] [F] par la SA d’HLM MAISONS & CITES,

' débouté Mme [U] [Z] de sa demande en réparation de ses préjudices,

' débouté Mme [U] [Z] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

' condamné Mme [U] [Z] à verser la somme de 1.000 euros a la SA d’HLM MAISONS & CITES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Mme [U] [Z] aux dépens.

' rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le jugement querellé sera donc confirmé sur ces points.

— Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel:

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM MAISONS & CITES les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Mme [U] [Z] à payer à la SA D’HLM MAISONS & CITES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] [Z] les frais irrépétibles exposés par elle devant la cour et non compris dans les dépens.

Il y a lieu par suite, de débouter Mme [U] [Z] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

— Sur les dépens d’appel:

Il convient de condamner Mme [U] [Z] qui succombe, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

— Confirme en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

— Condamne Mme [U] [Z] à payer à la SA D’HLM MAISONS & CITES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— La déboute de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— La condamne aux entiers dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Yves BENHAMOU