République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 03/04/2025

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N° de MINUTE : 25/284

N° RG 23/03378 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VASG

Jugement (N° 11-22-902) rendu le 16 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Roubaix

APPELANT

Monsieur [M] [B]

né le 13 Avril 1996 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Lamia Baba, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 591780022023005415 du 08/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉE

SASU Action Logement Services prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué, assistée de M^e Roger Lemonnier, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

DÉBATS à l’audience publique du 04 février 2025 tenue par Isabelle Facon magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2024

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Par acte sous seing privé du 4 août 2020, la SCI Pierre de [Localité 5] a donné à bail à M. [M] [B] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 500 euros et 40 euros de provision sur charges.

Par acte séparé du 2 août 2020, la SAS Action Logement Services, agissant dans le cadre d’un contrat de cautionnement VISALE, s’est portée caution solidaire du locataire quant au paiement des loyers et charges nés du contrat de bail.

Par acte du 11 février 2022, la SAS Action Logement Services a fait signifier à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 080 euros, suivant quittance subrogative portant sur les loyers et provisions sur charges des mensualités de décembre 2021 et janvier 2022.

Par acte signifié le 24 novembre 2022, la SAS Action Logement Services a fait assigner M. [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix en vue d’obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation à paiement.

Suivant jugement en date du 16 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 août 2020 entre la SCI Pierre de [Localité 5] et M. [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 12 avril 2022 ;

— Ordonné en conséquence à M. [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— Dit qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS Action Logement Services pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’une serrurier et de la force publique ;

— Condamné M. [B] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 1 450 euros (décompte arrêté au 27 avril 2022, incluant versement locataire), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 080 euros à compter du 11 février 2022 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

— Condamné M. [B] à verser à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 27 avril 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, sur présentation d’une quittance subrogative établissant l’indemnisation du bailleur ;

— Débouté la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

M. [B] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 19 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Saisi par M. [B], le premier président près la cour d’appel de Douai a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de la décision contestée par ordonnance du 20 novembre 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, M. [B] demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— Juger que la dette locative dont il devra s’acquitter s’élève à 131,00 euros

— Lui accorder les plus large délais de paiement et suspendre la clause résolutoire

— Débouter la société Action Logement Services de ses autres demandes

— Condamner la société Action Logement Services aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.684,80 euros entre les mains de son conseil

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, la SAS Action Logement Services demande à la cour :

— A titre principal, de confirmer le jugement

— A titre subsidiaire, de :

— Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [B] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [B] à payer à Action Logement Services la somme de 1 450,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 février 2022 sur la somme de

1 080,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [B] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner M. [B] à payer à Action Logement Services la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [B] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La clôture de la procédure de mise en état a été ordonnée le 5 juillet 2024.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la subrogation de la caution dans les droits du bailleur

Aux termes du contrat de cautionnement, il est prévu que, sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permet à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation;

Sur l’acquisition des conditions de la clause résolutoire

Les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 régissent les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

M. [B] n’a pas comparu en première instance, de sorte qu’il n’a opposé aucun moyen de défense à la demande de constatation de la résolution de son contrat de location.

En appel, il soutient que les deux mensualités, objet du commandement de payer, avaient fait l’objet de deux paiements de loyer par ses soins les 9 décembre 2021 et 12 janvier 2022, ce dont il justifie par la production de ses relevés bancaires.

Ce faisant, il omet de tenir compte de son retard de loyer précédent, au cours de l’année 2021, en mars, avril et octobre 2021, tel qu’il résulte de la production par la caution subrogée dans les droits du bailleur de l’entièreté du décompte des loyers payés.

Il en résulte qu’à la suite du commandement de payer du 11 février 2022, délivré conformément aux dispositions susvisées et aux clauses contractuelles, la somme de 1 080 euros n’a pas été réglée dans les deux mois de l’acte, de sorte que la premier juge a exactement retenu que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail était remplies au 12 avril 2022.

Sur le montant de la dette locative et des indemnités d’occupation

La caution a produit une quittance subrogative supplémentaire pour avoir payé le loyer du mois de février 2022 au bailleur. Compte-tenu de deux versements du locataire pour un montant de 170 euros, la dette locative était de 1 450 euros au 27 avril 2022.

M. [B] soutient qu’au 5 mai 2023, sa dette locative n’était plus que de 131 euros, ce qui est inexact au regard du décompte locatif remis par le bailleur à la caution, en raison de trois loyers échus au cours de l’année 2021 et au début de l’année 2022 demeurant en partie impayés.

Le premier juge a exactement jugé que M. [B] serait condamné au paiement de la somme de 1450 euros, arrêtée au 27 avril 2022, de même qu’il a fait une exacte appréciation des intérêts dus.

Il a, en outre, fait une exacte appréciation du montant de l’indemnité d’occupation encourue, fixée à hauteur du montant du loyer et des provisions pour charges.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V et 24-VII de la loi du 6 juillet 1989, dans leur version applicables au litige portant sur les baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2015 et sur les assignations antérieures au 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En cause d’appel, M. [B] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois afin d’obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

La situation financière de M. [B] et le montant de la dette locative, qui n’a d’ailleurs pas diminué au cours des mois suivant l’audience, ne permet pas de retenir qu’il serait en mesure de faire face au paiement du loyer courant et d’une échéance supplémentaire de 100 euros pour permettre le recouvrement de la dette en 15 mois.

Il ne sera pas fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire présentée en cause d’appel.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

En outre, la situation économique de M. [B] et l’équité conduisent à ne pas faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, en première instance et en cause d’appel.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail déféré,

Condamne M. [B] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN