République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/03/2025

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N° de MINUTE : 25/203

N° RG 23/03351 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VAOY

Jugement (N° 22/00203) rendu le 16 Juin 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Maubeuge

APPELANTE

SA Promocil agissant en la personne de son Président domicilié audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Patrick Houssiere, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

INTIMÉE

Madame [P] [O]

née le 05 Avril 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Myriam Maze, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 59178/2023/001683 du 25/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 21 janvier 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2025

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Par acte sous seing privé du 15 mars 2010, prenant effet à la même date, la SA PROMOCIL a donné à bail à M. [B] [E] et Mme [P] [O] pour une durée d’un mois renouvelable automatiquement par tacite reconduction, un local à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 506,96 euros, outre une provision mensuelle pour charges d’un montant de 22,73 euros, soit une somme totale de 529,69 euros.

Par jugement du 9 mai 2019, le juge aux affaires familiales a prononcé le divorce des locataires, Mme [O] demeurant dans le logement.

Par acte du 2 février 2022, la SA PROMOCIL a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de la mettre en demeure d’avoir à régler la somme principale de 3 538,81 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre une somme de 151,53 euros au titre des frais.

Par acte signifié le 28 juillet 2022, la SA PROMOCIL a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Maubeuge en vue d’obtenir la constatation de la résiliation du bail du 15 mars 2010 à la date du 2 avril 2022, d’ordonner son expulsion, sa condamnation au paiement de la somme de 4 710,18 euros au titre des loyers et charges au 25 avril 2022 outre intérêts au taux légal et d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours à compter de mai 2022 et aux charges le cas échéant et jusqu’à parfaite libération des lieux, outre une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant jugement en date du 16 juin 2023, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

— Constaté la recevabilité de l’action introduite par la SA PROMOCIL à l’encontre de Mme [O] ;

— Constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SA PROMOCIL et Mme [O] portant sur le logement et le garage situés [Adresse 5] [Adresse 1] à [Localité 6] au 3 avril 2022 ;

— Dit n’y avoir lieu à accorder à Mme [O] des délais de paiement ;

— Dit, en conséquence, que Mme [O] devra libérer le logement et le garage et restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

— Ordonné, faute de départ volontaire de Mme [O] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

— Condamné Mme [O] à payer à la SA PROMOCIL :

La somme de 8 833,95 euros représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dus au 31 mars 2023 ;

Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges, révisable comme lui, à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité ;

Les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— Condamné la SA PROMOCIL à payer à Mme [O] :

La somme de 1 567,56 euros, représentant l’indu de quittancement du garage sur la période de 2018 à 2023, somme à parfaire en quittances ou deniers ;

La somme de 1 285,39 euros, représentant l’indu de provisions pour charges sur la période de 2018 à 2022, somme à parfaire en quittances ou deniers ;

— Ordonné la compensation des créances respectives de parties précitées à la date du présent jugement ;

— Dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit que l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

La SA PROMOCIL a interjeté appel de cette décision par déclaration du 18 juillet 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle constate la recevabilité de l’action introduite par la SA PROMOCIL à l’encontre de Mme [O], constate la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SA PROMOCIL et Mme [O] portant sur le logement et le garage situés [Adresse 5] à [Localité 6] au 3 avril 2022, dit n’y avoir lieu à accorder à Mme [O] des délais de paiement, dit, en conséquence, que Mme [O] devra libérer le logement et le garage et restituer les clés dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente décision, ordonne, faute de départ volontaire de Mme [O] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, condamne Mme [O] à payer à la SA PROMOCIL la somme de 8 833,95 euros représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dus au 31 mars 2023, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges, révisable comme lui, à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité ainsi que les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, dit qu’il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dit que l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2024, la SA PROMOCIL demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Constaté la recevabilité de l’action introduite par la SA PROMOCIL à l’encontre de Mme [O] ;

Constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SA PROMOCIL et Mme [O] portant sur le logement et le garage situé [Adresse 5] à [Localité 6] au 3 avril 2022 ;

Dit n’y avoir lieu à accorder à Mme [O] des délais de paiement ;

Dit, en conséquence, que Mme [O] devra libérer le logement et le garage et restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

Ordonné, faute de départ volontaire de Mme [O] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Condamné Mme [O] à payer à la SA PROMOCIL :

— la somme de 8 833,95 euros représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dus au 31 mars 2023 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges, révisable comme lui, à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité ;

— les dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Dit que l’exécution provisoire ne sera pas écartée.

— Réformer le jugement en ce qu’il a :

Condamné la SA PROMOCIL à payer à Mme [O] :

— la somme de 1 567,56 euros représentant l’indu de quittancement du garage sur la période de 2018 à 2023, somme à parfaire en quittance ou deniers ;

— la somme de 1 285,39 euros représentant l’indu de provisions pour charges sur la période de 2018 à 2022, somme à parfaire en quittance ou deniers ;

Ordonné la compensation des créances respectives des parties précitées à la date du présent jugement.

Statuant à nouveau,

— Débouter Mme [O] de sa demande tendant à obtenir restitution du loyer du garage pour la période de 2018 à 2023 celui-ci n’étant pas compris dans le loyer principal de l’appartement et faisant au contraire l’objet d’une facturation distincte qu’elle a acceptée ;

— Débouter Mme [O] de sa demande tendant à obtenir restitution des charges locatives de 2018 à 2022 celles-ci étant parfaitement justifiées et conventionnellement dues ;

— Rejeter dès lors toute compensation.

Statuant sur l’appel incident de Mme [O],

— Débouter Mme [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Ajoutant au jugement,

— Condamner Mme [O] à payer à la société PROMOCIL une indemnité procédurale justement fixée à la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par devant la Cour sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction directe au profit de la SCP Houssiere Maison Launay Avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 février 2024, Mme [O] demande à la cour de :

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné la SA PROMOCIL à payer à Mme [O] les sommes suivantes :

1 567,56 euros, représentant l’indu de quittancement du garage sur la période de 2018 à 2023, somme à parfaire en quittances ou deniers ;

La somme de 1 285,39 euros représentant l’indu de provisions pour charges sur la période de 2018 à 2022, somme à parfaire en quittances ou deniers ;

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Constaté la résiliation de plein droit du bail conclu entre la SA PROMOCIL et Mme [O] portant sur le logement et le garage situés [Adresse 5], [Adresse 1] à [Localité 6] au 3 avril 2022 ;

Dit que Mme [O] devra libérer le logement et le garage et restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

Ordonné, faute de départ volontaire de Mme [O] dans ce délai, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

Condamné Mme [O] à payer à la SA PROMOCIL :

— la somme de 8 833,95 euros représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dus au 31.03.2023 ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant en cours du loyer augmenté des charges, révisable comme lui, à compter du mois d’avril 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité ;

— les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

— Débouter la SA PROMOCIL de toutes ses demandes à l’encontre de Mme [O] ;

— Condamner la SA PROMOCIL aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés comme en matière de l’aide juridictionnelle.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la dette locative

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En cas d’adoption d’un plan conventionnel ou judiciaire de surendettement, le créancier est tenu de se conformer aux modalités fixées par ce plan, qu’il s’agisse de modalités de remboursement comme d’un moratoire.

En l’espèce, Mme [O] ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement de payer signifié le 2 février 2022 dans les deux mois suivant la délivrance de celui-ci, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 3 avril 2022.

Cependant, le 30 novembre 2022, la commission de surendettement du Nord a prononcé la recevabilité du dossier de Mme [O] ; par décision du 8 mars 2023, la même commission a validé la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [O] et a prononcé l’effacement total de ses dettes, l’état des créances arrêté au 30 novembre 2022 mentionnant la dette de logement à l’égard de la SA PROMOCIL à hauteur de 6 378,98 euros.

Il est constant que, en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant deux ans à compter de la décision de la commission de surendettement, ce délai de deux ans étant repris dans la décision du 8 mars 2023.

Il s’ensuit que, étant constaté que le présent arrêt est rendu avant l’expiration de ce délai de deux ans, la SA PROMOCIL est tenue au respect de la décision de la commission de surendettement du 8 mars 2023 validant la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [O], les effets de la clause résolutoire étant suspendus durant une période de deux ans à compter de cette date.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Au regard de l’effacement de la dette de logement à hauteur de 6 378,98 euros, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la locataire au paiement d’un arriéré locatif arrêté au 31 mars 2023, étant constaté que la bailleresse n’actualise pas dans le dispositif de ses écritures sa demande déduction faite de l’effacement de la dette précitée et énonce que Mme [O] est redevable d’une somme de 6 587,91 euros au jour de ses dernières écritures (production faite d’un décompte arrêté au 20 février 2024) et sollicite toutefois dans son dispositif la confirmation du jugement qui a condamné celle-ci au paiement d’une somme de 8 833,95 euros arrêté au 31 mars 2023.

Sur le quittancement du garage et les provisions pour charges

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que le « sauf à parfaire » n’est pas une prétention en ce que cette demande, imprécise, ne confère pas de droit à la partie qui la requiert.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [O] sollicite la condamnation de sa bailleresse à lui payer la somme de 1 567,76 euros au titre d’un indu pour le quittancement du garage pour la période de 2018 à 2023 et la somme de 1 285,39 euros au titre d’un indu de provisions sur charges pour la même période de 2018 à 2022.

En premier lieu, la cour constate que la SA PROMOCIL ne conteste pas avoir effectivement perçu les sommes précitées de la part de sa locataire, de sorte qu’il n’est pas allégué que celles-ci feraient partie de la dette locative effacée par la décision précitée du 8 mars 2023, la bailleresse s’opposant à ces demandes sur le fond en avançant, d’une part que le loyer du garage est distinct de celui du logement et, d’autre part, qu’elle a rempli son obligation de transmettre l’état définitif des dépenses récupérables annuellement. La bailleresse, laquelle s’oppose au principe même de ces demandes, ne critique pas les montants sollicités.

S’agissant du quittancement du garage, c’est de manière parfaitement fondée que le premier juge a relevé que le contrat de bail ne stipule pas de quittancement à part pour le garage, et ce alors même qu’il mentionne expressément, dans la désignation des lieux loués, le contrat concerne un local à usage d’habitation et un garage dont la référence est précisée moyennant un loyer mensuel de 506,96 euros.

En conséquence, le garage ne pouvant pas faire l’objet d’un quittancement supplémentaire, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SA PROMOCIL à payer à Mme [O] la somme de 1 567,56 euros, représentant l’indu de quittancement du garage sur la période de 2018 à 2023 selon le mode de calcul non contesté du premier juge.

S’agissant des provisions sur charges, aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique aux locataires le décompte par nature des charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant 6 mois à compter de l’envoi de de décompte ; les pièces justificatives sont tenues à disposition des locataires.

Le contrat de bail prévoit, s’agissant des charges locatives, que « Des provisions pour charges peuvent être réclamées à la locataire, en attente de la régularisation annuelle. Actuellement, elles s 'élèvent à 22,73 euros. Toute modification de leur montant doit être accompagnée de la communication des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation et d’un état prévisionnel des dépenses. Ces provisions peuvent être modifiées en cours d’année sous réserve pour l’organisme de donner toutes précisions justifiant de cette modification. »

Il résulte de l’étude des pièces transmises par la bailleresse pour la période de 2017 à 2022 que celle-ci justifie annuellement de la nature des charges contestées par sa locataire et du mode de répartition entre les locataires, ce qui n’est par ailleurs pas contesté par Mme [O] qui oppose seulement l’absence de production d’un état provisionnel des dépenses, retenue par le premier juge.

Or, étant acquis aux débats que la provision pour charges d’un montant de 22,73 euros n’a pas subi de modification jusqu’en 2022, période en cause, la SA PROMOCIL n’était pas tenue de justifier d’un état prévisionnel des dépenses.

Il s’ensuit que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SA PROMOCIL à payer à Mme [O] la somme de 1 285,39 euros, représentant l’indu de provisions pour charges sur la période de 2018 à 2022, la locataire devant être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la compensation

Aucune créance n’étant fixée à la charge de Mme [O], il n’y a pas lieu d’ordonner la compensation entre les créances respectives de chacune des parties en application des dispositions de l’article 1347 du code civil.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’absence de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel et de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 3 avril 2022 ;

Constate que la SA PROMOCIL est tenue au respect de la décision de la commission de surendettement des particuliers du Nord du 8 mars 2023 validant la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Mme [O] et que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant deux ans à compter de cette date ;

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— Condamné Mme [O] à payer à la SA PROMOCIL la somme de 8 833,95 euros représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation dus au 31 mars 2023 ;

— Condamné la SA PROMOCIL à payer à Mme [O] la somme de 1 285,39 euros, représentant l’indu de provisions pour charges sur la période de 2018 à 2022 ;

— Ordonné la compensation des créances respectives des parties ;

Statuant à nouveau,

— Déboute la SA PROMOCIL de sa demande au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation ;

— Déboute Mme [O] de sa demande au titre de l’indu des provisions sur charges ;

— Dit n’y avoir lieu à ordonner la compensation des créances respectives des parties ;

Confirme le jugement pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN