République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 30/01/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/02378 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UI4C

Jugement (N° 11-21-0007)

rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal de proximité de Tourcoing

APPELANTE

Madame [V] [X]

née le 20 avril 1975 à [Localité 8] (Algérie)

[Adresse 14]

[Localité 5]

représentée par M^e Sylviane Mazard, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉ

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence Les [Localité 11]

représenté par son syndic la SA Vilogia Premium

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Delphine Gras-Vermesse, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 mars 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025 après prorogation du délibéré en date du 06 juin 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 15 février 2024

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M. [E] [B] et son épouse, Mme [V] [X], détenaient ensemble les lots numéros 806 et 820 au sein de la résidence [Adresse 13]), soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte du 28 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence (le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société Vilogia Premium, a assigné M. et Mme [B] devant le tribunal de proximité de Tourcoing afin de voir condamner ceux-ci à payer :

— la somme de 8 215,14 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 octobre 2021, outre les intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2021, avec capitalisation annuelle des intérêts ;

— la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— les dépens et la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 24 janvier 2022, le tribunal de proximité de Tourcoing a :

— constaté le décès de M. [E] [B] survenu le 18 décembre 2017 et dit que les demandes formées à son encontre étaient en conséquence devenues sans objet ;

— condamné Mme [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 125,92 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2021, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 24 novembre 2021 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamné Mme [X] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises le 15 juillet 2022, Mme [X] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a accueilli les demandes du syndicat des copropriétaires ;

— annuler l’assignation délivrée le 28 octobre 2021 et par voie de conséquence le jugement entrepris ;

A titre infiniment subsidiaire, si la cour ne prononçait pas la nullité de l’assignation et consécutivement l’annulation du jugement entrepris :

— débouter le syndicat des copropriétaires ;

— le condamner à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause :

— le condamner aux dépens, dont distraction au profit de Maître Mazard, et au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises le 7 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et limité à 250 euros la condamnation de Mme [X] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

— débouter Mme [X] de l’ensemble de ses demandes ;

— la condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— la condamner aux dépens et au paiement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation de l’assignation

Il résulte de l’article 654 du code de procédure civile que la signification des actes de procédure doit être faite à personne.

Toutefois, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte, conformément aux dispositions de l’article 659 du même code.

Il est ensuite constant que, lorsqu’une partie invoque la nullité d’un acte de signification, toutes les dispositions relatives à la nullité des actes de procédure sont applicables, conformément à l’article 694 du code de procédure civile. Il s’ensuit que, par application de l’article 114 du même code, la nullité de l’acte pour vice de forme n’est encourue que si elle est expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public, une telle nullité ne pouvant toutefois être prononcée que si celui qui l’invoque prouve le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, Mme [X] fait valoir que le syndicat des copropriétaires et le syndic ne pouvaient ignorer sa nouvelle adresse, avant de soutenir l’insuffisance des diligences accomplies par l’huissier de justice pour la rechercher, ce dont elle déduit la nullité de l’assignation délivrée le 28 octobre 2021.

Le syndicat des copropriétaires lui oppose l’ignorance de sa nouvelle adresse et l’ampleur des recherches effectuées par l’huissier de justice, ce dont il déduit la validité de l’assignation.

Sur ce,

C’est d’abord à tort que Mme [X] considère que le syndicat des copropriétaires et le syndic ne pouvaient ignorer sa nouvelle adresse au motif que la société Vilogia lui avait donné à bail plusieurs logements après le décès de son mari, dont celui qu’elle occupait à la date de la délivrance de l’assignation. En effet, il ressort des pièce produites que les logements en question lui ont été donnés à bail par la société Vilogia, dont le siège social est distinct de celui de la société Vilogia Premium, syndic du syndicat des copropriétaires, sans qu’il soit démontré que celle-ci ait pu avoir accès aux informations personnelles détenues par celle-là au jour de l’assignation. A supposer même le contraire, il n’est en toute hypothèse pas établi que Mme [X] ait eu pour bailleur la société Vilogia à l’époque de la délivrance de l’assignation, ses pièces n° 7, 8 et 9 (contrats de location, avis d’échéance) n’y suffisant pas, compte tenu de leurs dates d’établissement.

Après avoir observé que l’assignation a bien été délivrée à la dernière adresse connue par le syndicat des copropriétaires au regard de celle figurant sur les relevés de compte individuel transmis aux époux [B] (pièces n° 9 à 13 de l’intimé), laquelle pouvait légitimement lui apparaître exacte dès lors que la mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 14 mai 2021 était revenue avec la mention Pli refusé par le destinataire, et non avec la mention Destinataire inconnu à l’adresse, c’est vainement que Mme [X] soutient que l’huissier instrumentaire n’aurait fait aucune démarche sérieuse pour rechercher le destinataire de l’acte. En effet, le procès-verbal de recherches infructueuses dressé le 28 octobre 2021 mentionne :

Certifie m’être transporté à l’adresse sus-indiquée (déclarée par le requérant comme étant la dernière adresse connue du défendeur) et avoir constaté qu’à ce jour aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son domicile ou sa résidence.

En effet en dépit de nombreux passages sur place (étant précisé que l’entrée se fait par la [Adresse 15]), je n’ai rencontré personne. L’interphone ne fonctionne pas.

L’accès aux parties communes étant impossible, je n’ai pu vérifier les noms sur les boîtes aux lettres.

Par la suite, je me suis rendu au [Adresse 2] à [Localité 17] (adresse du logement appartenant à la requise) : j’y ai rencontré le frère de Madame [K], locataire ainsi déclaré, qui m’a indiqué ne pas connaître Monsieur [B] [E] ou Madame [X] épouse [B] [V]. Il n’a su me préciser à qui le loyer était payé.

Aucun renseignement ne m’a été communiqué par la société Vilogia Premium quant au lieu de travail où il aurait été possible de rencontrer le destinataire du présent acte.

De retour à l’étude, j’ai vérifié ce jour la situation électorale de Madame [X] [V] sur le site internet dédié (www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/services-en-ligne-et-formulaires/ISE) à partir des éléments en ma possession (nom, prénom et date de naissance) : la requise apparaît toujours inscrite sur les registres électoraux de la commune de [Localité 17] (bureau de vote n° 103 sis [Adresse 4]).

J’ai donc interrogé la commune de [Localité 17] afin d’avoir connaissance d’une éventuelle nouvelle adresse, demande restée sans réponse à ce jour.

En parcourant le moteur de recherche Google, j’ai retrouvé un fichier PDF sur le site de l’académie de [Localité 10] : Madame [X] épouse [B] [V] y apparaît comme étant détachée à l’ITEP de [Localité 9].

J’ai contacté cet organisme par téléphone ([XXXXXXXX01]) : il m’a été répondu que Madame [X] épouse [B] [V] ne travaillait plus pour l’ITEP de [Localité 9] et qu’elle serait désormais professeure des écoles dans l’Education nationale, toujours dans la région de [Localité 10].

N’obtenant aucune réponse par téléphone, compte tenu du secret professionnel qui m’est opposé, j’ai également adressé un courrier au rectorat de l’académie de [Localité 10] afin de connaître la nouvelle adresse de la requise, courrier resté sans réponse à ce jour.

Par ailleurs, les recherches effectuées sur l’annuaire électronique pour la France entière (Pages blanches) ainsi que sur le moteur de recherche Google, le réseau social Facebook et le site Société.com ne m’ont pas permis de déterminer l’adresse exacte de la requise.

En poursuivant mes recherches sur internet, j’ai pu apprendre que Monsieur [B] [E] était décédé, information confirmée par la ville de [Localité 17] après lui avoir demandé une copie

de l’acte de décès. Le décès remonte au 18 décembre 2017.

L’acte de décès mentionnant comme domicile le [Adresse 7] à [Localité 17], je me suis rendu à cette adresse ou je n’ai pu rencontrer personne qui connaisse Monsieur ou Madame [B].

Les recherches effectuées pour retrouver le lieu de travail et la fonction exercée étant restées vaines et aucune information n’ayant pu être recueillie sur ce point, les diligences effectuées n’ayant pas permis de retrouver Madame [X] épouse [B] [V], l’huissier de justice soussigné constate que celui-ci n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus […].

Il ressort des mentions qui précèdent que l’officier ministériel a vainement effectué toutes les diligences nécessaires pour rechercher le destinataire de l’acte, de sorte que c’est manifestement à tort que Mme [X] soutient que l’huissier instrumentaire n’a pas rempli sa mission conformément aux dispositions légales et n’a fait aucune démarche sérieuse pour permettre la signification de l’acte à personne, étant au surplus ajouté qu’il résulte des autres mentions de l’acte qu’une lettre simple lui a été adressée à sa dernière adresse connue, l’avertissant des formalités accomplies, de sorte qu’elle a nécessairement été informée de la procédure engagée si, comme elle le soutient dans ses écritures, elle a fait suivre son courrier.

Au regard de tout ce qui précède, il y a lieu de rejeter la demande d’annulation de l’assignation délivrée le 28 octobre 2021.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Il résulte de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la même loi énonce quant à lui qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Il ressort enfin de l’article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi précitée, que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Il est constant que, tant que la notification prescrite par l’article précité n’a pas été opérée, le transfert de propriété du lot ou de la fraction de lot est inopposable au syndicat des copropriétaires, lequel peut dès lors valablement continuer à recouvrer les charges de copropriété auprès de la personne réputée propriétaire du lot (3e Civ., 8 février 2024, pourvoi n° 22-24.829), peu important donc son éventuel démembrement.

En l’espèce, Mme [X] fait valoir qu’à la suite du décès de son époux, survenu le 18 décembre 2017, les lots litigieux ont été transmis à ses deux filles et à elle-même, ses filles ayant chacune reçu la moitié en nue-propriété et elle-même la totalité en usufruit. Elle soutient que chaque héritier n’étant tenu qu’au paiement de sa quote-part des charges de copropriété selon sa qualité propre, le syndicat des copropriétaires ne saurait lui réclamer la totalité des charges litigieuses et se doit de les ventiler entre les nouveaux titulaires de droits.

Le syndicat des copropriétaires lui oppose qu’elle est toujours copropriétaire des lots litigieux et qu’il n’est pas justifié de la transmission au syndic de l’attestation notariée certifiant le démembrement de la propriété des lots. Il ajoute qu’il peut, en toute hypothèse, choisir le débiteur contre lequel il souhaite obtenir un titre, à charge pour ce dernier d’engager une action récursoire contre ses codébiteurs.

Sur ce,

S’il est exact qu’en l’absence d’une clause du règlement de copropriété prévoyant une solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier d’un lot pour le paiement des charges, chacun d’eux n’est tenu à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’à hauteur des charges qui lui incombent en fonction de leur nature, encore faut-il qu’une telle répartition soit, par l’effet de la notification prévue à l’article 6 précité, opposable au syndic chargé de procéder au recouvrement des charges de copropriété.

Or, en l’occurrence, si la transmission des droits décrite par Mme [X] est confortée par l’attestation immobilière après décès établie le 30 janvier 2019 par Maître [M] [Z], notaire, il n’est en revanche pas démontré que le démembrement des lots et le transfert consécutif des droits y afférents auraient été notifiés au syndic chargé du recouvrement des charges litigieuses, de sorte que celui-ci est en droit d’en recouvrer la totalité entre les mains de Mme [X] seule.

C’est ensuite par de justes motifs adoptés par la cour, que le premier juge a retenu qu’au regard des pièces produites, et notamment de l’édition de compte établie par le syndic ainsi que des différents comptes de charges, provisions et appels de fonds pris en application des assemblées générales de copropriétaires, Mme [X] était tenue, déduction faite des frais d’assignation pris en compte au titre des dépens, d’une somme de 8 125,92 euros selon décompte arrêté au 24 novembre 2021, ladite somme produisant intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2021 et les intérêts dus étant capitalisés par années entières.

Si l’appelante sollicite des délais de paiement dans le corps de ses écritures, elle ne formalise toutefois pas une telle demande dans le dispositif de celles-ci, de sorte que la cour n’en est pas valablement saisie, conformément à l’article 954 du code de procédure civile.

Il résulte de tout ce qui précède qu’il y a lieu de confirmer le jugement entrepris de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

Ayant succombé, Mme [X] sera nécessairement déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Le syndicat des copropriétaires sera à son tour débouté de sa propre demande de dommages et intérêts, dès lors qu’il n’est pas démontré que le retard de paiement des charges litigieuses aurait causé un réel déséquilibre dans la trésorerie de la copropriété, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que Mme [X] soit condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [V] [X] de sa demande d’annulation de l’assignation délivrée le 28 octobre 2021 par le [Adresse 16] [Adresse 12] ;

La déboute de sa demande de dommages et intérêts ;

La déboute de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

La condamne aux dépens d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse