Cour d'appel de Grenoble, 9 septembre 2008, n° 06/01481

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Chronologie de l’affaire

Sur la décision

Sur les parties

Texte intégral

R.G. N° 06/01481

TC/PI

N° Minute :

Grosse délivrée

le :

à : SCP GRIMAUD

S.C.P. CALAS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU MARDI 9 SEPTEMBRE 2008

Appel d’un Jugement (N° R.G. 03/04189)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE

en date du 23 mars 2006

suivant déclaration d’appel du 10 Avril 2006

APPELANTES :

  1. Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE LA ROSERAIE

XXX

  1. S.A.R.L. VERCORS IMMOBILIER, tant en son personnel qu’ès-qualités de syndic en exercice de la Copropriété LA ROSERAIE à Grenoble

XXX

représentés par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour

assistés de Me LUISET, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMES :

  1. Madame J K veuve X

58 rue des Eaux-Claires 38100 GRENOBLE

  1. Madame L X

XXX

  1. Madame M X

63 B rue des Eaux-Claires 38100 GRENOBLE

  1. Monsieur N X

XXX

représentés par la SCP JEAN CALAS, avoués à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame B. BRENNEUR, Président,

Madame H. PIRAT, Conseiller,

Monsieur J.L. PIERRE, Conseiller,

Assistés lors des débats de Madame M. C. OLLIEROU, Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 13 Mai 2008,

Les avoués et Me LUISET, avocat ont été entendus en leurs conclusions et plaidoirie.

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour, après prorogation du délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

La copropriété 'la Roseraie', dont le syndic est la société VERCORS IMMOBILIER, est située rue des eaux claires à Grenoble et est composée de :

— deux bâtiments, un bâtiment A comportant trois montées n° 58, 60 et 62 et un bâtiment B comportant deux montées n° 64 et 66,

— douze garages aériens et quinze en sous-sol,

— des emplacements de stationnement sur la dalle recouvrant les garages en sous-sol et sur la cour devant le bâtiment B.

Les consorts X (Madame J K veuve X, L X, M X, N X) sont propriétaires en indivision de deux appartements dans le bâtiment A, lots 6, 9 et 69 et Madame J X d’un garage en sous-sol, lot 70.

Selon deux exploits d’huissier en date des 19 août et 21 août 2003, les consorts X assignaient la société VERCORS IMMOBILIER et le syndicat des copropriétaires de 'la Roseraie’ aux fins de :

— demander la nullité des résolutions 2, 3,13 et 14 du procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété en date du 23 avril 2003 relatives à l’approbation des comptes 2002, du quitus donné au syndic et à la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ;

— de condamner le syndic, sous peine d’astreinte, à respecter les prescriptions du règlement de copropriété et des assemblées générales ;

— constater la responsabilité personnelle du syndic en raison de fautes commises dans l’accomplissement de sa fonction.

Par jugement en date du 23 mars 2006, le tribunal de grande instance de Grenoble a :

— prononcé la nullité des résolutions 2 et 3 de l’assemblée générale, estimant que les comptes ne reflétaient pas la réalité et ne pouvaient donner lieu à quitus de la gestion du syndic ;

— rejeté la demande de nullité des résolutions 13 et 14 ;

— condamné la Société VERCORS IMMOBILIER, sous peine d’astreinte non définitive de 50 € par jour de retard applicable dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, à :

' faire respecter les règles de stationnement sur la dalle du garage,

' mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions complémentaires posées par L X dans son courrier du 12 avril 2003 mais à l’exception des points 2-1, 2-2, 2-3,

' produire un décompte de charges rectifié faisant apparaître la consommation d’électricité réelle de chaque montée et des parties communes des garages, le détail des agios bancaires, le détail des frais administratifs et des frais bancaires, la mention des crédits sur la location des parkings, la mention des remboursements d’assurances sur les différents sinistres,

' produire tous les justificatifs pour le recouvrement des loyers des emplacements de stationnement ;

— condamné la Société VERCORS IMMOBILIER à payer aux consorts X la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts et celle de 1 500 € au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;

— condamné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, à l’exception des consorts X et la Société VERCORS IMMOBILIER aux dépens.

La société VERCORS IMMOBILIER et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES interjettaient appel de cette décision par acte en date du 10 avril 2006.

Par dernières conclusions en date du 18 mars 2008, la société VERCORS IMMOBILIER et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sollicitaient l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de nullité des résolutions 13 et 14, et donc le débouté des consorts X de l’ensemble de leurs prétentions.

Ils demandaient également la condamnation des consorts X à leur payer la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 4 000 euros chacun au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct en vertu de l’article 699 du nouveau code de procédure civile au profit de la SCP GRIMAUD.

La société VERCORS IMMOBILIER et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES soutenaient que les résolutions 2 et 3 du procès-verbal d’assemblée générale n’étaient pas nulles puisque :

— le poste électricité, conformément au règlement de copropriété était réparti par l’immeuble et donc par montée, comme cela résultait de l’état des charges à répartir versé aux débats ;

— la présence de trois raccordements électriques de garages privatifs sur les communs supposait une répartition de leur quote-part mais les frais attachés à ces relevés seraient disproportionnés, la quote-part annuelle par garage représentant 2.20 euros ;

— les taxes foncières étaient des charges communes ;

— les emplacements de parking n’étaient plus loués depuis le 1er janvier 2002, dès lors il ne pouvait y avoir de recettes correspondantes ; les demandeurs à l’appel précisaient en outre que les assemblées générales ayant décidé de la location de ces emplacements n’avaient pas été suivies d’une modification du règlement de copropriété et n’avaient pas été publiées, de sorte qu’elles n’étaient pas opposables ;

— les sommes alléguées par les consorts X comme étant des remboursements de dégâts des eaux dans des parties privatives correspondaient en réalité à des cumuls de factures pour des réparations réalisées sur des parties communes.

Par ailleurs, ils soutenaient que les résolutions 13 et 14 n’étaient pas nulles non plus puisqu’ il n’y avait eu aucun vote ni tenue d’assemblée générale extraordinaire, en suite de ces résolutions.

Enfin, la société VERCORS IMMOBILIER affirmait n’avoir commis aucune carence dans sa gestion de la copropriété notamment puisque les charges avaient été correctement ventilées ; elle n’avait commis aucune faute sur l’encaissement des loyers des emplacements de parking ; les questions que L X voulait voir poser à l’assemblée générale du 23 avril 2003 étaient ineptes ou sans lien avec l’ordre du jour ce qui expliquait qu’elles n’aient pas été soumises aux copropriétaires ; les agios sur le compte de la copropriété étaient ponctuels et justifiés par des documents versés aux débats.

Par dernières conclusions en date du 7 avril 2008, les consorts X sollicitaient l’infirmation partielle du jugement entrepris. Ils demandaient l’annulation des résolutions 13 et 14, l’inscription à l’ordre du jour des questions posées par L X dans son courrier du 13 avril 2003, le débouté des demandes reconventionnelles, la condamnation de la société VERCORS IMMOBILIER à leur payer la somme de 3 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de ses carences, la condamnation de la société VERCORS IMMOBILIER et du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du nouveau code de procédure civile et les dépens (à leur exclusion, étant copropriétaires).

Ils soutenaient que les résolutions 2, 3, 13 et 14 étaient nulles.

S’agissant des résolutions 2 et 3 , ils arguaient de l’irrégularité des comptes notamment pour les raisons suivantes :

— les dépenses d’électricité et les taxes foncières avaient été incluses à tort dans les charges communes générales et la répartition des charges d’électricité était arbitraire ;

— des dépenses d’électricité de garages privatifs avaient été imputées sur les charges communes ;

— le syndic n’avait pas procédé à l’encaissement des loyers des emplacements de parking loués ;

— la copropriété avait à tort assumé le remboursement de dégâts des eaux subis dans des parties privatives ;

S’agissant des résolutions 13 et 14, ils alléguaient le fait qu’une assemblée générale avait été prévue, alors que cela n’était pas possible.

Les consorts X alléguaient par ailleurs des carences dans la gestion de la société VERCORS IMMOBILIER :

— elle n’avait pas produit des décomptes de charges correctement ventilées ;

— elle n’avait pas encaissé des recettes de places de parking ;

— elle n’avait pas inscrit à l’ordre du jour les questions posées par L X ;

— elle avait noté à tort dans les comptes de la copropriété les frais d’intervention concernant des parties privatives ;

— elle n’a pas fait respecté les décisions prises en assemblée générale du 9 mai 1966 relatives au stationnement sur la dalle couvrant les garages ;

— elle a imputé d’office des agios bancaires dans les comptes de la copropriété.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère à la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées et régulièrement communiquées.

SUR QUOI, LA COUR :

I – Sur l’annulation des résolutions 2, 3, 13 et 14 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 avril 2002 :

Attendu qu’une assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'la Roseraie’ s’est tenue le 23 avril 2003 ; que figuraient, notamment, à l’ordre du jour de cette assemblée, l’approbation des comptes au 31 décembre 2002, le quitus au syndic, la décision et le vote pour la fermeture des parkings par la mise en place d’une barrière électrique et la création d’un emplacement de parking pour personnes handicapées, questions qui ont fait respectivement l’objet des résolutions 2, 3, 13 et 14 dont les consorts X ont sollicité l’annulation ;

A – Sur les résolutions 2 et 3 relatives aux comptes 2002 :

Attendu que les consorts X soutiennent que les comptes présentés par le syndic, au titre de l’année 2002, sont affectés de plusieurs irrégularités : charges incorrectement ventilées (électricité de la montée 60, électricité de garages privés, taxes foncières), prise en charge de dégâts des eaux privés par la copropriété, non encaissement des loyers des emplacements de parking ; que le premier juge a également retenu l’existence de frais administratifs et d’agios bancaires insuffisamment justifiés ;

a- sur la ventilation des charges :

— sur les charges relatives à l’électricité de la montée 60 :

Attendu que l’article 9 du règlement de copropriété distingue les charges communes à l’ensemble des constructions de celles afférentes à chaque bloc-immeuble ; que dès lors les copropriétaires de chaque montée doivent assumer les dépenses d’électricité communes, propres à leur montée ;

Attendu qu’en l’espèce, les factures d’électricité, versées aux débats par le syndic, démontrent que chaque montée dispose de son propre compteur, et l’état détaillé des charges à répartir mentionne, pour chaque montée, uniquement le montant des factures y afférent ;

Attendu toutefois que la montée 60 présente, comme cela résulte des écritures des appelants, une particularité résultant du fait que le système d’éclairage commun à l’ensemble de la copropriété est branché sur le système d’éclairage de la montée 60, de sorte que le syndic affecte le montant de la facturation de la montée 60 à hauteur de 90 % aux charges communes de la copropriété, en l’espèce, 383 € 18, et 10 % aux copropriétaires de la montée 60, en l’espèce, 42 € 58, ce qui correspond sensiblement au montant des dépenses d’électricité des autres montées (montée 58 : 60 € 07 ; montée 62 : 36 € 69 ; montée 64 : 36 € 69 ; montée 64 : 40 € 59 ; montée 66 : 38 € 09) ;

Que cependant cette répartition ne résulte pas du règlement de copropriété et il appartient au syndic de faire procéder au relevé d’un sous-compteur propre à la consommation d’électricité des communs de la copropriété, afin que la répartition des dépenses d’électricité entre l’ensemble des copropriétaires pour la consommation des communs, et les copropriétaires de la montée 60 pour la consommation de leur montée corresponde à la réalité ;

— sur les charges relatives à l’électricité de garages privés :

Attendu qu’il ressort des écritures des parties que trois copropriétaires ont utilisé l’alimentation électrique commune pour éclairer leur garage individuel ;

Que le syndic avait été alerté de cette situation par les intimés et avait, dans un courrier en date du 21 avril 2001, indiqué qu’il suffisait de relever les sous-compteurs, puis, dans un courrier en date du 24 octobre 2001, préciser qu’il demandait aux copropriétaires concernés de relever les sous-compteurs ;

Que cependant aucun relevé n’a été effectué ; qu’il n’appartient pas à la copropriété d’assumer des charges individuelles, en application de l’article 10 du règlement de copropriété, fussent-elles peu importantes ;

— sur les taxes foncières :

Attendu que ces taxes font partie des charges communes à l’ensemble des constructions conformément à l’article 9 paragraphe 11 du règlement de copropriété, comme l’a justement indiqué le premier juge ;

b – sur l’encaissement des locations d’emplacements de parking :

Attendu que l’assemblée générale du 6 mai 1966 a décidé de la création de sept places parking sur la dalle ; que, par assemblée générale en date du 10 février 1967, les copropriétaires ont décidé la création de seize emplacements à titre onéreux et ont modifié en ce sens le règlement intérieur ;

Que les loyers ont été régulièrement perçus jusqu’en 2001, mais qu’ils ne le sont plus depuis 2002 ;

Que les comptes ne peuvent dès lors pas faire apparaître ces loyers au titre des produits de la copropriété ;

b – sur la prise en charge par la copropriété de dépenses liées à des dégâts des eaux dans des parties privatives :

Attendu que les consorts X soutiennent, à la lecture des comptes, qu’il leur semble que la copropriété ait assumé des charges relatives à des dégâts des eaux subis dans des parties privatives ; qu’ils ont mis en exergue, dans un courrier en date du 14 mai 2003, plus particulièrement les factures concernant les appartements TEOLI (160 €), Y (1 810 € 53), BASILLE (1 848 € 74), VINCINGUERRA (1123 € 31) et Anonyme (56 € 29) ;

Attendu qu’il résulte en réalité de l’examen des pièces versées aux débats par le syndic et notamment de diverses factures que les sommes invoquées correspondent à des cumuls de montants de factures relatives, essentiellement, aux colonnes de gaz, éléments communs, soit :

* Y :

-1 810 € 53, montée 62 :

—  312€62 : appartement BRADILLA, fuite de gaz dans la gaine, facture Panara 02-01-12 ;

—  98€64 changement de robinet avant compteur, facture Panara 02-04-03 ;

—  68€12 : essais sur gaine technique, facture Durbiano 202 04 048 ;

—  1209€82, appartements Y, Z, A et B..) , fuite de gaz sur robinet de palier, facture Panara 02-04-03 ;

—  134€33, fuite sur robinet d’arrêt avant compteur, facture Panara

XXX

* BASILLE :

-1848€74, montée 64 :

—  1288€16, recherche de fuite de gaz, appartements C, D, E et F, facture Panara 02-04-05 ;

—  504€29 reprise de gaz, facture Panara 02-05-02 ;

—  56€29 facture 02-10-38, fuite dans cave à partir du collecteur d’eau pluviale ;

* VINCINGUERRA : 1123€31, montée 66 : facture Panara 02-04-33, recherche de fuite de gaz sur colonne dans gaine technique concernant les appartements VINGINGUERRA, BOCQUET, G et H ;

* ANONYME : 56€29, montée 60, M. I :fuite au plafond (attente rendez-vous avec appartement du dessus), facture Panara 02-07-15 du 23 juillet 2002 ;

Attendu qu’au vu de ces éléments, ces factures à l’exception de la facture 02-07-15 qui, a priori, concerne uniquement un local privé, et demeure litigieuse, les autres factures sont relatives à des charges communes liées à l’installation de gaz et non à des sinistres de dégâts des eaux ;

Que le syndic a fait état par ailleurs, dans un courrier en date du 14 mai 2003, d’un remboursement pour le dossier Y, par la compagnie d’assurance, à hauteur de 973€39 ; que cependant, aucune précision n’a été fournie par les parties pour déterminer à quel sinistre ce remboursement avait trait et la date à laquelle il avait eu lieu ; que ce remboursement n’apparaît toutefois ni sur les comptes 2002 ni sur les comptes 2003 ;

c – sur les frais administratifs et bancaires :

Attendu que le syndic a versé aux débats divers justificatifs des frais administratifs constitués notamment de frais d’affranchissement ; qu’il a également produit les justificatifs bancaires sur le montant des agios (factures et relevés du compte bancaire) de la copropriété ) ; que le décompte des charges précise déjà le détail des frais administratifs et bancaires ; qu’il n’y a dès lors pas lieu d’exiger un nouveau décompte ;

Attendu qu’au vu des irrégularités affectant la répartition des charges d’électricité d’une part, entre la copropriété et les copropriétaires de la montée 60, d’autre part, entre la copropriété et certains propriétaires de garage, la facture Panara 02-07-15, sus-évoquée et le remboursement de 973€33 (dossier Y), il a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a annulé les résolutions 2 et 3 du procès-verbal d’assemblée générale en date du 23 avril 2003 (approbation des comptes et quitus donné au syndic) comme ayant porté sur des comptes ne reflétant pas la réalité et ne pouvant donner lieu à quitus de la gestion du syndic ;

B – Sur les résolutions 13 et 14 :

Attendu que la mention contestée sur la résolution 13 et la résolution 14 n’ont pas fait l’objet d’un vote ;

Attendu que le premier juge a, par des motifs pertinents en droit et conformes aux faits de la cause que la cour adopte expressément, rejeté la demande d’annulation et répondu ainsi exactement aux moyens respectifs avancés par les parties ;

Qu’il convient en conséquence de confirmer la décision déférée de ce chef ;

II – Sur la responsabilité de la société VERCORS IMMOBILIER :

Attendu que le syndic a soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires des comptes annuels pour l’exercice 2002 présentant des irrégularités ci-dessus énoncées ;

Qu’il a également, comme l’a retenu à bon droit le premier juge par des motifs pertinents, refusé d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 avril 2003, les questions posées par Madame L X, dans son courrier recommandé du 12 avril 2003, alors que seules les questions du paragraphe 2 ne relevaient pas de la compétence de l’assemblée générale, tandis que les autres sujets abordés étaient de nature à modifier l’approbation des comptes ; qu’il importe peu que Madame X, dans sa question numéro un, ait dit que l’interphone de la montée 60 était branché sur l’électricité des communs, alors qu’il s’agissait du contraire, puisque le problème de ce branchement unique a des conséquences sur la ventilation des charges ; que par ailleurs la mise aux normes de l’installation de gaz dans la montée 58 (question numéro trois) était légitime, eu égard aux problèmes rencontrés dans les autres montées, et alors que le compte rendu versé aux débats par le syndic sur la conformité de l’installation date du 13 décembre 2007 ; qu’en outre, le syndic aurait pu joindre, au courrier qu’il a réexpédié à chaque copropriétaire le 18 avril 2003, les questions de Madame X, sans générer de nouveaux frais ;

Attendu enfin que le syndic, a, à partir de 2002, sans que la question de l’opportunité ou de la légalité de la location des parties communes ait été soumise en assemblée générale, décidé de ne plus percevoir les locations des emplacements de parking, votées en assemblée générale du 10 février 1967, mentionnées dans le règlement intérieur, et dont le montant a été régulièrement modifié dans des assemblées générales postérieures ;

Attendu qu’en raison de ces manquements, la société VERCORS IMMOBILIER a engagé sa responsabilité et sera dès lors condamnée, conformément au jugement entrepris, à indemniser le préjudice subi par les consorts X ; que toutefois, eu égard notamment au nombre limité d’irrégularités commises dans la présentation des comptes, dont certaines sont liées à des problèmes techniques, le montant des dommages et intérêts allouées aux consorts X sera fixé à 500 euros ;

Attendu que l’équité commande d’allouer aux consorts X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les appelants de leur demande de ce chef ;

Attendu que les appelants seront condamnés par moitié aux dépens d’appel ; que les dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires seront répartis entres les copropriétaires, à l’exception des consorts X ;

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Société VERCORS IMMOBILIER,

1- sous peine d’astreinte non définitive de 50 € par jour de retard applicable dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, à :

' faire respecter les règles de stationnement sur la dalle du garage,

' mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions complémentaires posées par L X dans son courrier du 12 Avril 2003 mais à l’exception des points 2-1, 2-2, 2-3 ;

' produire un décompte de charges rectifié faisant la consommation d’électricité réelle de chaque montée et des parties communes des garages, le détail des agios bancaires, le détail des frais administratifs et des frais bancaires, la mention des crédits sur la location des parkings, la mention des remboursements d’assurances sur les différents sinistres ;

' produire tous les justificatifs pour le recouvrement des loyers des emplacements de stationnement ;

2- condamné la Société VERCORS IMMOBILIER à payer aux consorts X la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la Société VERCORS IMMOBILIER, sous peine d’astreinte non définitive de 50 € par jour de retard applicable dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, à :

' faire respecter les règles de stationnement sur la dalle du garage,

' mettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les questions complémentaires posées par L X dans son courrier du 12 Avril 2003 mais à l’exception des points 2-1, 2-2, 2-3 ;

' produire un décompte de charges rectifié faisant apparaître la consommation d’électricité réelle de chaque montée et des parties communes des garages, l’imputation de la facture 02-07015 de 56€29 au titre des créances de la copropriété ou produire, pour cette facture, tout justificatif démontrant que cette facture était une dépense incombant à la copropriété, ainsi que la mention du remboursement de la somme de 973€29 au titre du sinistre Y ou produire tout justificatif démontrant que ce remboursement a été pris en compte ultérieurement,

Condamne la Société VERCORS IMMOBILIER à payer aux consorts X la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus,

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier La Roseraie et la société Vercors Immobilier de leur demande d’indemnité procédurale,

Condamne la société Vercors Immobilier à payer aux consorts X la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA ROSERAIE et la société VERCORS IMMOBILIER aux dépens d’appel à concurrence de la moitié chacun et dit que les dépens mis à la charge du syndicat des copropriétaires seront répartis entre les copropriétaires à l’exception des consorts X,

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du nouveau code de procédure civile

Signé par Madame PIRAT, Conseiller, faisant fonction de Président, et par Madame BARNOUD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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