R.G. N° 14/02606

JCF

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gérard BIONDA

M^e Géraldine MERLE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

2EME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 31 MAI 2016

Appel d’un Jugement (N° R.G. 11-13-0003XXX

rendu par le Tribunal d’Instance de ROMANS

en date du 13 mars 2014

suivant déclaration d’appel du 22 Mai 2014

APPELANTS :

Monsieur D Y

né le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Madame Z A épouse Y

née le XXX à XXX

de nationalité française

XXX

XXX

Représentés par M^e Gérard BIONDA, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉ :

Monsieur B C

de nationalité française

XXX

XXX

Représenté par M^e Géraldine MERLE, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de chambre,

Monsieur Jean-Christophe FOURNIER, Conseiller,

Madame Véronique LAMOINE, Conseiller,

Assistés lors des débats de Madame Alexia LUBRANO, Greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2016, Monsieur Jean-Christophe FOURNIER, Conseiller, a été entendu en son rapport.

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 10 mai 2016, prorogé au 17 mai 2016 puis au 24 mai 2016 pour l’arrêt être rendu à l’audience de ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 18 novembre 2011, M. D Y et M^me Z A épouse Y (les époux Y) ont donné à bail d’habitation à M. B C une maison sise à Chatuzange-le-Goubet (XXX, XXX et piscine, double garage, d’une surface habitable de 160 m2 moyennant un loyer mensuel de 1 227 €.

Par acte d’huissier du 25 avril 2013, les époux Y ont fait citer M. B C devant le tribunal d’instance de Romans-sur-Isère aux fins de constater que la clause résolutoire est acquise et condamner ce dernier au paiement de la somme de 7 780,08 € au titre des loyers et charges.

Par jugement du 13 mars 2014, le tribunal a :

— fixé la privation de jouissance subie par M. B C depuis novembre 2011 jusqu’à ce jour à 4 000 € ;

— condamné, après compensation, M. B C à payer aux époux Y la somme de 8 089,29 € due au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1^er mars 2014, outre intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2013 sur la somme de 7 780,08 € et ce à compter du 1^er mars 2014 pour le surplus ;

— dit que cette dette pourra être réglée à condition que le loyer courant soit payé en sus en 4 mensualités égales, la première dès la signification mais à défaut d’un seul paiement à son échéance, le solde sera immédiatement exigible ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire et en cas de paiement dans les modalités fixées, la résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

— dit que dans le cas contraire, la résiliation est acquise lors de la défaillance dans l’échéancier et l’expulsion de la partie défenderesse et de tous occupants de son chef, ordonnée ;

— condamné M. B C à payer une indemnité mensuelle d’occupation accessoires et charges en sus exigible à compter de la défaillance dans les paiements sur la base du loyer avec indexation et ce jusqu’à libération des lieux ;

— débouté M. B C du surplus de ses demandes ;

— condamné M. B C à payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dit que la décision est assortie du bénéfice de l’exécution provisoire ;

— condamné M. B C aux dépens qui comprendront le coût du commandement, outre celui du timbre fiscal de 35 €.

Les époux Y ont relevé appel du jugement par déclaration du 22 mai 2014.

M. B C a rendu les clés du logement le 6 novembre 2014 ou le 15 octobre 2014.

Par conclusions du 05 mars 2015, les époux Y demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté leur créance à l’égard de M. B C au titre des arriérés locatifs et fixé cette créance à 12 089,28 € arrêtée au 1^er mars 2014 ;

— constater en tant que de besoin le jeu de la clause résolutoire ;

— dire n’y avoir lieu à expulsion dans la mesure où M. B C a rendu les clés du logement le 6 novembre 2014 ;

— réformer le jugement en ce qu’il a fixé une indemnité de privation de jouissance au profit de M. B C ;

— condamner M. B C à leur payer :

— la somme de 21 028,10 €, suivant décompte arrêté au 16 novembre 2015, outre intérêts au taux légal, dont 12 089,28 € au taux légal à compter du 25 novembre 2013,

— la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. B C aux dépens de première instance qui comprendront le coût du commandement de payer et le coût du timbre fiscal de 35 €, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel, ces derniers distraits au profit de son avocat.

Par conclusions du 25 janvier 2016, M. B C demande à la cour de :

— réformer le jugement du 13 mars 2014 en ce qu’il a constaté la créance des époux Y à son égard au titre des arriérés locatifs et fixé cette créance à 12 089,28 €, cette somme étant erronée ;

— juger bien fondée son exception d’exécution eu égard aux manquements fautifs des bailleurs et dire que la clause résolutoire du bail n’a jamais joué ;

— condamner les époux Y à lui payer les sommes suivantes :

—  8 180 € au titre du préjudice de jouissance,

—  2 803,56 € au titre de la surconsommation d’électricité,

—  1 018,90 € au titre des autres frais engagés ;

— condamner les époux Y aux dépens distraits au profit de son avocat et à lui payer la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2016.

MOTIFS

Sur le préjudice de jouissance

M. B C soutient qu’il n’a pu profiter pleinement de son logement entre le mois de novembre 2011 et la fin du mois de juillet 2013.

L’état d’entrée dans les lieux du 25 novembre 2011 mentionne que l’étanchéité de la porte-fenêtre est à voir et que lorsqu’on allume le chauffage du hall d’entrée un grand bourdonnement vient du tableau électrique.

Par lettre recommandée du 2 avril 2012, M. B C, à la suite de plusieurs échanges de courriers avec le mandataire des époux Y, a demandé à ce dernier de régler dans les plus brefs délais les désordres suivants :

— 'chauffe-eau plein de calcaire de ce fait plus d’eau chaude après 2 douches,

— portail qui fonctionne de plus en plus mal (il faut le fermer à la main 1 fois sur 2),

— cave à vin qui ne fait pas du froid, le four qui ne chauffe plus,

— le convecteur de la chambre du haut qui ne fonctionne pas,

— porte-fenêtre de la cuisine qui ne se ferme toujours pas correctement,

— fenêtre de la salle de bain du haut dégouline d’eau tous les matins,

— ensemble des fenêtres mal isolées,

— le chemin d’accès à la maison où il faut désormais un 4 x4 pour accéder à la maison,

— la haie qui devait être taillée et qui ne l’est toujours pas.'

Les époux Y, tout en contestant ces désordres, reconnaissent avoir fait réaliser en trois ans des travaux pour un montant de 17 345,85 € dont des travaux de menuiserie en juillet 2013 pour un montant de 4 097,03 €, ce qui démontre l’existence des griefs invoqués par l’intimé.

La somme de 4 000 € allouée en réparation du préjudice de jouissance de M. B C est justifiée et sera confirmée.

Sur la surconsommation d’électricité

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a rejeté la demande présentée par M. B C au titre de la surconsommation d’électricité.

Sur la demande présentée par M. B C au titre des autres frais

M. B C sollicite la somme de 1 018,90 € se décomposant comme suit :

—  135 € pour le remplacement de cinq poules du voisin tuées par son chien en raison de la détérioration du grillage mitoyen,

—  268,90 € au titre de démarches en vue d’engager en juin 2012 une procédure judiciaire,

—  215 € au titre de la facture du cabinet X qu’il a mandaté pour procéder à un rapport infrarouge,

—  400 € correspondant à deux jours de son temps professionnel qu’il a, selon ses dires, été contraint de prendre pour des démarches.

Le rejet de ses demandes, qui ne sont pas fondées ou justifiées, sera donc confirmé.

Sur l’arriéré locatif

A la date du 1^er mars 2014, M. B C prétend qu’il était redevable d’un arriéré locatif de 11 280,42 € et non de 12 089,28 € comme retenu par le tribunal.

Ses dires n’étant justifiés que par la copie de chèques, la somme retenue par le premier juge sera confirmée.

Il n’est pas discuté que l’intimé n’a pas réglé les loyers de juin, juillet, août, septembre, et octobre 2014.

M. B C, qui se contente d’alléguer sans en rapporter la preuve qu’il a remis les clés le 15 octobre 2014 et non le 6 novembre 2014 date de l’état des lieux de sortie, sera donc condamné au paiement de la somme de 11 238,66 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2014, après prise en compte de la taxe d’ordures ménagères de 234 € et déduction du dépôt de garantie de 1 227 € et de la somme de 4 000 € allouée au titre du préjudice de jouissance (16 231,66 € + 234 € – 1 227 € – 4 000 €).

Comme l’a décidé le tribunal la somme de 7 780.08 € sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2013.

Sur les dégradations locatives

Les époux Y ne produisent pas aux débats l’état des lieux de sortie.

Ils ne peuvent dans conditions réclamer des frais de remise en état pour un montant de 5 718,43 €.

Ce chef de demande sera donc rejeté.

Sur les mesures accessoires

M. B C, qui supportera comme en première instance la charge des dépens, sera au paiement d’une indemnité complémentaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme le jugement déféré sauf à constater que M. B C a quitté les lieux le 6 novembre 2014 et à porter à la somme de 11 238,66 € l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2014 ;

Y ajoutant,

Déboute les époux Y de leur demande d’indemnisation au titre des dégradations locatives ;

Condamne M. B C à payer aux époux Y une indemnité complémentaire de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne M. B C aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Monsieur Jean-Christophe FOURNIER, Conseiller en ayant délibéré, en application de l’article 456 du Code de procédure civile, le président étant empêché, et par le Greffier Alexia LUBRANO, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER