N° RG 17/03080 – N° Portalis DBVM-V-B7B-JCM5

MPB

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Pierre DONGUY

la SELARL DAUPHIN ET X

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 15 NOVEMBRE 2018

Appel d’un jugement (N° RG 17/00021)

rendu par le Tribunal de Grande Instance de VIENNE

en date du 20 avril 2017

suivant déclaration d’appel du 17 Juin 2017

APPELANTE :

SARL PIZZERIA PAPI

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre DONGUY, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant et par M^e Laurent FRANK avocat au Barreau de LYON plaidant,

INTIMEE :

SCI Y LA FAMILIALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Josette DAUPHIN de la SELARL DAUPHIN ET X, avocat au barreau de GRENOBLE postulant, et par M^e Bertrand BESNARD avocat au barreau de LYON, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Françoise CLOZEL-TRUCHE, Président de Chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Septembre 2018

Madame Marie Pascale BLANCHARD, Conseiller, assistée de Monsieur Frédéric STICKER, Greffier, a entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile.

Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour. ------ 0 ------

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 1^er décembre 2002, la SCI Y-LA FAMILIALE a donné à bail commercial à la société MRF TIVOLI des locaux à usage de grill, pizzeria, salon de thé, crêperie, vente alimentaire et bar, situés au rez-de-chaussée nord du centre commercial, galerie marchande de L’ISLE D’ABEAU, pour une durée de 12 ans, moyennant un loyer annuel de 26.880,00 EUROS HT, la date d’expiration du bail étant fixée au 30 septembre 2013.

Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2006, la société MARQUERAULT-N.C.N, a acheté ce fonds de commerce à la société MRF TIVOLI.

Le 18 décembre 2007, la société SARL PIZZERIA PAPI a acquis ce fonds de commerce dans le cadre de la procédure de liquidation judiciaire de la société MARQUERAULT-N.C.N.

En l’absence de congé ou de demande de renouvellement le bail s’est poursuivi à compter du 1^er octobre 2013 par tacite reconduction pour une durée indéterminée.

Par exploit d’huissier du 22 avril 2015, la SARL PIZZERIA PAPI, preneur, a fait signifier à la SCI Y LA FAMILIALE une demande de renouvellement du bail.

Le 10 juillet 2015, la société SCI Y-LA FAMILIALE a signifié son acceptation pour le renouvellement du bail pour une durée de 9 années. Elle a précisé qu’en application de l’article L 145-11 du Code de commerce, elle entendait voir fixer le loyer à la somme de 52.845,00 EUROS HT et hors charges contre 38.505,60 EUROS correspondant au loyer en vigueur.

La société SARL PIZZERIA PAPI a signifié son désaccord sur le loyer proposé.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mars 2016, la SCI Y-LA FAMILIALE a répondu à la SARL PIZZERIA PAPI que le déplafonnement du loyer étant de droit, celui-ci devrait être fixé en fonction de la valeur locative des locaux.

La SARL PIZZERIA PAPI a estimé le montant du loyer à la somme de 34.655,40 EUROS HT, soit une valeur inférieure au loyer alors en vigueur.

Par courrier du 7 juillet 2016, la SCI Y LA FAMILIALE a formulé la proposition suivante':

— renouvellement du bail commercial avec effet du jour de sa signature pour une durée de 9 années';

— maintien du loyer actuel, soit 38.506,00 EUROS HT jusqu’au 31 décembre 2017';

— augmentation du loyer annuel au 1^er janvier 2018 à la somme de 44.000,00 EUROS HT soit 250,00 EUROS le m² annuel';

— augmentation du loyer annuel au 1^er janvier 2019 à la somme de 45.760,00 EUROS HT soit 260,00 EUROS le m² annuel';

— augmentation du loyer annuel au 1^er janvier 2020 à la somme de 47.520,00 EUROS HT soit 270,00 EUROS le m² annuel';

— par la suite, révision du loyer au 1^er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux sur un an.

La SARL PIZZERIA PAPI n’a pas donné suite à ce courrier.

Le 7 novembre 2016, la société SCI Y-LA FAMILIALE a notifié par lettre recommandée avec avis de réception à la société SARL PIZZERIA PAPI un mémoire en fixation du loyer. Elle a informé le preneur de la saisine du juge des loyers commerciaux à l’issue du délai d’un mois suivant la réception du mémoire, soit le 10 novembre 2016. Dans son mémoire la bailleresse a demandé la fixation du loyer commercial à sa valeur locative, soit 62.000,00 EUROS HT et hors charges à compter du 22 avril 2015 , avec intérêts de droit au fur et à mesure des échéances.

Par exploit d’huissier du 20 décembre 2016, la SCI Y-LA FAMILIALE a fait citer la société SARL PIZZERIA PAPI à comparaître à l’audience du 9 mars 2017 du juge des loyers commerciaux, en sollicitant':

— le déplafonnement du loyer';

— la fixation de la valeur locative et du loyer annuel à 62.000,00 EUROS HT et hors charges à compter du 22 avril 2015 avec intérêt de droit au fur et à mesure des échéances et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil';

— la fixation si nécessaire, d’un loyer provisionnel à la somme de 42.356,26 EUROS par an soit 3.529,68 EUROS par mois HT et hors charges, correspondant à la valeur du loyer actuel augmentée de 10%, ce conformément aux dispositions du dernier alinéa de l’article L.145-34 du Code de commerce';

— la condamnation de la société SARL PIZZERIA PAPI à lui verser la somme de 2.000,00 EUROS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La bailleresse a fait valoir qu’en l’absence de réponse de la société SARL PIZZERIA PAPI, elle avait fait diligenter une A immobilière qui avait été effectuée le 31 octobre 2016 et permettait de disposer d’un avis circonstancié sur la valeur locative des locaux.

Elle a communiqué l’ensemble de ses pièces au preneur.

Une difficulté est survenue devant le juge des loyers commerciaux portant sur la recevabilité du mémoire en défense du preneur.

Par jugement en date du 20 avril 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de VIENNE a':

— constaté le non-respect des règles de procédure d’ordre public édictées par les dispositions des articles R. 145-23 et suivants du Code de Commerce';

— constaté qu’un temps suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience, au sens de l’article 792 du Code de procédure civile';

— déclaré irrecevable le mémoire en défense de la société SARL PIZZERIA PAPI';

— ordonné le déplafonnement du loyer';

— fixé la valeur locative et du loyer annuel de l’immeuble à usage commercial situé au rez-de-chaussée Nord du centre commercial, galerie marchande de L’ISLE D’ABEAU, à 62.000,00 EUROS HT et hors charges à compter du 22 avril 2015 avec intérêt de droit au fur et à mesure des échéances et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code civil';

— dit que le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 42.356,16 EUROS par an soit 3.529,68 EUROS par mois HT et hors charges, correspondant à la valeur du loyer actuel augmentée de 10 %';

— débouté les parties du surplus de leurs demandes et prétentions';

— condamné la société SARL PIZZERIA PAPI à verser à la SCI Y-LA FAMILIALE la somme de 1.500,00 EUROS en application de l’article 700 du Code de procédure civile';

— ordonné l’exécution provisoire';

— -condamné la SARL PIZZERIA PAPI aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe du 17 juin 2017, la SARL PIZZERIA PAPI a relevé appel de ce jugement, qui lui a été signifié le 23 juin 2017.

Au terme de ses conclusions notifiées le 24 janvier 2018, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé détaillé de ses moyens, la SARL PIZZERIA PAPI, demande à la Cour de':

— déclarer recevable et bien fondé son appel';

A titre principal':

— dire et juger que le juge des loyers commerciaux a ajouté à l’article R. 145-26 du Code de commerce une condition relative à la remise effective de la lettre recommandée qu’il ne comporte pas et qu’il a déclaré à tort irrecevable le mémoire adressé par lettre recommandée le 8 mars 2017

A titre subsidiaire':

— dire et juger que le mémoire en défense a été adressé conformément aux dispositions de l’article R 145-26 du Code de commerce avant l’audience de la Cour et qu’il doit être pris en compte dans le cadre de l’arrêt à intervenir';

En tout état de cause':

— infirmer le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de VIENNE

en date du 20 avril 2017 et, statuant à nouveau';

— dire et juger que le bail sera renouvelé à compter du 1^er juillet 2015';

— fixer la valeur locative et le loyer annuel de l’immeuble à usage commercial situé au rez-de-chaussée Nord du centre commercial, galerie marchande de L’ISLE D’ABEAU, à la somme de 35.230,00 EUROS HT et hors charges à compter du 1^er juillet 2015';

— déclarer non-écrite la clause du bail stipulant un transfert de charge des grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil';

— condamner la SCI Y-LA FAMILIALE à lui payer la somme de 3.000,00 EUROS au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile’ et aux entiers dépens.

D’abord, sur la recevabilité du mémoire déposé devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de VIENNE, l’appelante soutient’que l’article R. 145-26 du Code de Commerce impose simplement que le mémoire soit notifié à la partie adverse par lettre recommandée avec demande d’avis de réception'; qu’un mémoire a été régulièrement adressé par lettre recommandée à l’autre partie avant que la Cour d’Appel ne statue régularise la procédure'.

Ensuite, s’agissant de la fixation du loyer commercial’ elle fait valoir au visa des articles L145-12, L145-33, L145-34, R145-3, R145-6 et R145-7 du Code de commerce, que le loyer doit être fixé à la somme de 35.230,00 EUROS par an HT et hors charges soit 200,00 EUROS/m²/an pour un local de 176,15 m², en considération du moment d’appréciation du loyer du bail renouvelé, des caractéristiques des locaux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Au terme de ses conclusions N°2 notifiées le 14 mars 2018, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé détaillé de ses moyens, la SCI Y-LA FAMILIALE, demande à la Cour':

In limine litis de':

— dire et juger que le mémoire en défense n’a pas été notifié dans les formes requises par les articles R.145-26 et suivants du Code de commerce';

— dire et juger que le mémoire en réplique a été notifié à 16h13 à l’audience du 9 mars 2017, soit après l’appel du dossier’ à l’audience du juge des loyers commerciaux;

— dire et juger que la société SARL PIZZERIA PAPI n’a pas adressé de mémoire en réplique à la bailleresse, avant l’audience du juge des loyers

commerciaux du tribunal de grande instance de VIENNE, celle-ci ne l’ayant reçu que le lendemain';

— dire et juger que le mémoire en réplique de la SARL PIZZERIA PAPI devait être déclaré irrecevable';

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré le mémoire irrecevable et dit qu’il ne pouvait être tenu compte de l’argumentation développée par la SARL PIZZERIA PAPI';

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions et notamment en ce qu’il a ordonné le déplafonnement du loyer et fixé le loyer annuel à la somme de 62.000,00 EUROS HT et hors charges à compter du 22 avril 2015 avec intérêt de droit au fur et à mesure des échéances et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code Civil';

Subsidiairement et sur le fond de':

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la SCI Y-LA FAMILIALE était bien fondée à solliciter le déplafonnement du loyer du local donné à bail à la SARL PIZZERIA PAPI';

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a fixé le loyer annuel à sa valeur locative soit 62.000,00 EUROS HT et hors charges, à compter du 22 avril 2015 avec intérêt de droit au fur et à mesure des échéances et capitalisation des intérêts d’année en année en application de l’article 1343-2 du Code Civil';

— confirmer le jugement en toutes ses autres dispositions';

— débouter la SARL PIZZERIA PAPI de l’ensemble de ses demandes comme étant mal fondées';

— condamner la société SARL PIZZERIA PAPI à lui payer la somme de 5.000,00 EUROS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de procédure d’appel distrait au profit de Maître X.

Elle soutient’au visa des articles R145-26 et 145-29 du Code de commerce et 792 du Code de procédure civile que les mémoires prévus par ces textes doivent impérativement’avoir été notifiés et reçus par chacune des parties ' directement et sans l’intermédiaire de leurs avocats ' avant l’audience et par courrier recommandé avec production de l’avis de réception’ et déposés au greffe avant les débats'; qu’à défaut, les moyens qui y sont développés ne pourront pas être pris en compte au moment des explications orales.

Elle ajoute au visa de l’article 123 du Code de procédure civile, que l’irrecevabilité du mémoire constitue une fin de non-recevoir pouvant être soulevée en tout état de cause, qu’ainsi, ce moyen n’avait pas à être impérativement développé dans son mémoire introductif',cette question ayant été soulevée et débattue dans le cadre d’un incident d’instance'; que la société SARL PIZZERIA PAPI invoque sur ce point un moyen qui n’a pas non plus été développé dans son mémoire en défense, au demeurant irrecevable'.

Elle fait aussi valoir que selon l’article 668 du Code de procédure Civile et la jurisprudence, la formalité de la notification du mémoire est remplie dès lors que le destinataire a été à même de retirer le courrier recommandé'; que tel n’était manifestement pas le cas puisque lors de l’appel des causes devant le juge des loyers commerciaux, le conseil de la SARL PIZZERIA PAPI, preneur, a admis que son mémoire était toujours en cours d’acheminement'; au surplus, ce mémoire n’avait pas non plus été signé ni déposé au greffe avant l’audience, ce qui le rendait d’autant plus irrecevable'. Elle considère que la SARL PIZZERIA PAPI a adopté une attitude dilatoire et qu’elle est de mauvaise foi, de sorte qu’elle méritait d’être sanctionnée par une stricte application des textes.

Subsidiairement et sur le fond’ la SCI Y’LA FAMILIALE invoque les articles L.145-33 et L145-34 du Code de commerce, et développe que le loyer doit être déplafonné et fixé à la somme de 62.000,00 EUROS

pour une valeur locative annuel de 176,15 m² x 350,00 EUROS = 61.652,50 EUROS, eu égard au moment d’appréciation du loyer du bail renouvelé, aux caractéristiques des locaux, aux facteurs locaux de commercialité et aux éléments de comparaison.

Une ordonnance en date du 17 mai 2018 clôture la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION':

I ' Sur la régularité de la procédure

Les articles R. 145-23 à 145-33 du Code de commerce traitent de la procédure en matière de fixation du prix d’un bail commercial en prévoyant une procédure écrite par mémoire.

L’article R.145-26 du Code de Commerce dispose': «'Les mémoires sont signés des parties ou de leurs représentants. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.'»

Il résulte de ces dispositions que la procédure en révision du loyer d’un bail commercial est une procédure sur mémoire qui oblige les parties à fournir au juge, préalablement aux débats, les éléments suffisants pour lui permettre de trancher le litige sans avoir nécessairement recours à une mesure d’instruction. Ces dispositions réglementent de façon minutieuse le contenu du mémoire initial auquel l’autre partie est invitée à répondre pendant le délai d’un mois qui précède la saisine du juge des loyers commerciaux, étant précisé que conformément à l’article R145-29 du Code de commerce: «'Les parties peuvent se faire assister ou représenter par un avocat. Elles ne peuvent, ainsi que leur conseil, développer oralement, à l’audience, que les moyens et conclusions de leurs mémoires.'»

Le mémoire initial peut appeler une réponse du contradicteur et le cas échéant un échange de mémoires complémentaires. Conformément à l’article R145-28 du Code de commerce, lorsque le mémoire est déposé au greffe du tribunal, la procédure se poursuit ensuite comme en matière de procédure d’urgence à jour fixe, telle que régie par l’article 792 du Code de procédure civile.

Ces règles de procédure applicables devant le juge des loyers commerciaux sont d’ordre public et les parties ne peuvent se dispenser de les observer.

La formalité de notification du mémoire en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est remplie lorsque son destinataire est à même de retirer la lettre recommandée présentée à son domicile, car il convient de respecter le principe du contradictoire.

Au surplus, selon l’article R. 145-26 du Code de commerce, le mémoire en défense doit être signé et déposé au greffe avant l’audience du juge des loyers commerciaux

En l’espèce, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, il résulte de l’analyse des pièces soumises à la cour qu’après plusieurs échanges amiables et une dernière proposition amiable adressée le 7 juillet 2016, la société SCI Y-LA FAMILIALE a':

— le 10 novembre 2016, notifié à la SARL PIZZERIA PAPI un mémoire par lettre recommandée avec avis de réception en fixation du loyer du bail'; ce mémoire est régulier en la forme et contient toutes les informations et précisions imposées par les dispositions du Code de commerce';

— le 8 décembre 2016, déposé ce mémoire notifié au greffe du tribunal de grande instance de VIENNE';

— le 20 décembre 2016, fait assigner par exploit d’huissier la SARL PIZZERIA PAPI à comparaître à l’audience du 9 mars 2017 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de VIENNE, en reprenant les mentions de son mémoire initial.

Ce n’est que le 8 mars 2017, soit la veille de l’audience que le conseil de la SCI Y-LA FAMILIALE a réceptionné un mémoire en défense, non signé, et ce mémoire en défense n’a été déposé au greffe du tribunal de grande instance de VIENNE que le 9 mars 2017 à 16h13, soit après l’appel de la procédure à l’audience du juge des loyers commerciaux.

Il ressort encore de l’examen des pièces produites que le courrier recommandé de notification de ce mémoire à la bailleresse a été présenté le 10 mars 2017, soit le lendemain de l’audience du juge des loyers commerciaux et qu’il n’a été retiré que le 24 mars 2017 par la SCI Y-LA FAMILIALE.

C’est donc à bon droit que le juge des loyers commerciaux a déclaré irrecevable le mémoire en défense établi par la SARL PIZZERIA PAPI , preneur.

Pour autant, la notification du mémoire en défense avant que la la cour ne statue est de nature à régulariser la procédure et rend recevables les prétentions du preneur reprises et exposées dans ses conclusions écrites notifiées le 24 janvier 2018, conformément aux dispositions des articles 900 et suivants du Code de procédure civile.

II ' Sur la fixation du loyer commercial

Sur le déplafonnement du loyer commercial':

L’article L145-34 du Code de commerce dispose: «'A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article’L 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article’L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.'»

Ainsi, il ressort de cette disposition que conformément à l’article L145-9 du Code de commerce, lorsque le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, les dispositions de l’article L145-34 ne sont plus applicables’de sorte que le loyer doit être fixé à la valeur locative du local conformément à l’article L145-33.

En l’espèce, le bail commercial a été formalisé par un acte sous seing privé du 1^er décembre 2002 et il a été conclu pour une durée de 12 années, se terminant le 30 novembre 2013. Par avenant du 20 décembre 2002, le point de départ du bail été ramené au 1^er octobre 2002 et son terme au 30 septembre 2013. A l’arrivée du terme le 30 septembre 2013, aucune demande de congé ou de renouvellement n’a été faite’de sorte que le bail s’est poursuivi par tacite prolongation conformément à l’article L. 145-9 du Code de Commerce.

Dès lors, le loyer doit être fixé conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce, sans mise en 'uvre de la règle de plafonnement des loyers commerciaux prévue à l’article L145-34.

Sur le moment d’appréciation du loyer du bail renouvelé':

L’article L. 145-12 applicable aux faits de la cause dispose ': «'La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 sont applicables au cours du bail renouvelé.

Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire.'»

Il ressort de ce texte que lorsque le bail se prolonge, la date de prise d’effet du nouveau bail est dans l’hypothèse d’une demande de renouvellement, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, la SARL PIZZERIA PAPI, a notifié par exploit du 22 avril 2015 à la SCI Y-LA FAMILIALE, sa demande de renouvellement du bail. En réponse, par exploit du 10 juillet 2015, la SCI Y-LA FAMILIALE a consenti au principe de la demande de renouvellement mais à la condition d’un loyer plus élevé.

Dès lors, conformément à l’article L. 145-12 du Code de Commerce, la date d’effet du nouveau bail est le premier jour du trimestre civil qui suit la demande du 22 avril 2015, soit le 1^er juillet 2015 . C’est donc à tort que le juge des loyers commerciaux a fixé le nouveau loyer au 22 avril 2015, de sorte que le jugement entrepris sera réformé sur ce point.

Sur la valeur locative':

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose':

«'Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 – Les caractéristiques du local considéré ;

2 – La destination des lieux ;

3 – Les obligations respectives des parties ;

4 – Les facteurs locaux de commercialité ;

5 – Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.'»

En l’espèce, les parties ne sont pas parvenues à un accord sur la valeur locative, l’article L.145-33 du Code de commerce doit recevoir application. Chacune des parties produit un rapport d’A amiable non contradictoire qui a été soumis à la contradiction, à savoir':

— pour la société SCI Y-LA FAMILIALE’un rapport d’A du cabinet BOULEZ ET ASSOCIES en date du 31 octobre 2016 , concluant sur la base d’une fourchette oscillant entre 265 et 800 EUROS HT le m2 à une valeur locative de 62.000,00 EUROS HT et hors charges soit 176,15 m² x 350,00 EUROS = 61.652,50 EUROS';

— pour la société SARL PIZZERIA PAPI un rapport d’A en date du 23 février 2017 du cabinet Z A’concluant à une valeur locative de 45.800,00 EUROS HT et hors charges soit 176 m² x 260,00 EUROS = 45.760,00 EUROS.

Ces deux rapports d’A doivent être appréciés conformément à l’article L145-12 du Code de commerce, à la date d’effet du nouveau bail soit le premier jour du trimestre civil qui suit la demande du 22 avril 2015, donc le 1^er juillet 2015.

Il sera observé , que

— comme l’a à juste titre relevé le premier juge, le rapport BOULEZ est particulièrement circonstancié et étayé’ et qu’il a retenu des élèments antérieurs à la date du 1^er juillet 2015 et qu’il a analysé avec prudence les loyers pratiqués dans les centres commerciaux avoisinants considérant que les locaux devaient relever de la fourchette basse de prix qu’il a recensés

— la société SARL PIZZERIA PAPI sollicite que le loyer soit fixé à un montant inférieur à celui proposé par le cabinet Z A, en l’occurrence un loyer annuel de 35.230,00 EUROS HT et hors charges correspondant à 200,00 EUROS le m², loyer qui est aussi inférieur au montant de 38.505,60 EUROS en vigueur avant la demande de renouvellement.

Selon les pièces produites:

— S’agissant des caractéristiques du local considéré': les locaux loués à la SARL PIZZERIA PAPU d’une superficie de 176,15 m2 sans espace extérieur, sont en bon état suite à des travaux importants réalisés par le preneur'; à la date d’effet du nouveau bail, des travaux de rénovation importants étaient déjà engagés dans le centre commercial qu’ils avaient vocation à améliorer au bénéfice du preneur, la construction du nouveau dôme d’entrée du centre commercial étant de nature à réduire la visibilité de son enseigne de l’extérieur alors que sa visibilité à l’intérieur du mail restait inchangée, ce que le rapport BOULEZ a aussi pris en compte et précisant que l’extension de la galerie marchande ne serait achevée qu’en mars 2017.

— S’agissant de la destination des lieux, le bail prévoit que le preneur y exercera une activité de grill, pizzeria, salon de thé, crêperie, vente alimentaire et bar

— S’agissant des facteurs locaux de commercialité, ceux-ci se sont accrus avant la date d’effet du nouveau bail du fait de la construction d’une extension du centre commercial, permettant l’intégration de nouveaux magasins, et du fait de la présence de nombreuses enseignes à proximité immédiate du centre commercial. Sur ce point il convient de rappeler que le chiffre d’affaires réalisé par le locataire est indifférent à la détermination de la valeur locative'.

— S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, pour des locaux comparables, avec une surface et une situation semblables': ne constituent pas des références pertinentes des locaux de surface bien supérieure tels celui de la brasserie de la Paix, de même que ceux exploités par des franchisés ne dépendant pas du même marché. Il ne saurait non plus être pris en compte les seuils de rentabilité pour les fonds ayant pour objet des activités de restauration.

Les éléments circonstanciés qui sont développés dans les documents produits par chacune des parties sont suffisants pour permettre à la cour d’apprécier la valeur locative des locaux loués à la SARL PIZZERIA PAPI, sans qu’il soit nécessaire de recourir à une A judiciaire, et de

conclure que c’est à juste titre en l’espèce que le juge des loyers commerciaux a fixé un loyer annuel à la somme de 62.000,00 EUROS HT et hors charges, soit 176,15 m² x 350,00 EUROS= 61.652,50 EUROS.

Dès lors, il convient de confirmer jugement déféré sauf en ce qu’il a fixé la valeur locative et du loyer annuel à compter du 22 avril 2015' au lieu du 1^er juillet 2015 , et y ajoutant, s’agissant des obligations respectives des parties, de dire non écrite conformément aux dispositions de l’article R. 145-35 du Code de commerce applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014, la clause du bail qui met à la charge du preneur les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.

III ' Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI Y-LA FAMILIALE les frais irrépétibles qu’elle a encore exposés devant la cour. Il convient en conséquence de condamner la SARL PIZZERIA PAPI à lui payer la somme complémentaire de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile , après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE recevables devant la cour les prétentions de la SARL PIZZERIA PAPI ;

CONFIRME le jugement en date du 20 avril 2017 du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de VIENNE, sauf en ce qu’il a fixé la valeur locative et du loyer annuel à compter du 22 avril 2015';

Statuant à nouveau’ sur ce point

DIT que le bail est renouvelé et la valeur locative et le loyer annuel sont fixés à compter du 1^er juillet 2015';

Y ajoutant';

DIT non écrite la clause du bail stipulant un transfert de charge des grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil';

CONDAMNE la SARL PIZZERIA PAPI à payer à la SCI Y-LA FAMILIALE la somme complémentaire de 3.000,00 EUROS sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande';

CONDAMNE la SARL PIZZERIA PAPI aux dépens’ et autorise à son encontre et au profit de Maître X , Avocat', le droit de recouvrement direct prévu par l’article 699 du Code de procédure civile.

SIGNE par Madame CLOZEL-TRUCHE, Président et par Monsieur STICKER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président