N° RG 20/00880 – N° Portalis DBVM-V-B7E-KLYN

C2

N° Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT

la SELARL ROBICHON & ASSOCIES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 01 FEVRIER 2022

Appel d’une décision (N° RG 15/01535)

rendue par le Tribunal judiciaire de GRENOBLE

en date du 16 janvier 2020

suivant déclaration d’appel du 20 Février 2020

APPELANTE :

LA SOCIÉTÉ GASTALDELLO H prise en la personne de son représentant légal en exercice, domiciliée es qualité audit siège

228, cours de la Libération

[…]

représentée par M^e Catherine GOARANT de la SCP MONTOYA PASCAL-MONTOYA DORNE GOARANT, avocat au barreau de GRENOBLE substituée par M^e Cyrielle DELBE, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMEES :

M^me X-B C épouse Y

née le […] à […]

de nationalité française

[…] représentée par M^e Jean ROBICHON de la SELARL ROBICHON & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLet par M^e Marion CHAPUIS IASCI, avocat au barreau de GRENOBLE

LA SOCIÉTÉ IMMOTYS prise en la personne de son représentant légal en exercice domiciliée es qualité audit siège

[…]

[…]

Non représentée

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Hélène COMBES, Présidente de chambre,

M^me Joëlle BLATRY, Conseiller,

M. Laurent GRAVA, Conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 janvier 2022 Madame BLATRY, Conseiller, chargée du rapport en présence de Madame COMBES, Présidente de chambre, assistées de M. Frédéric STICKER, Greffier, et de M^me Céline KOÇ, greffier stagiaire, ont entendu les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile.

Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

La société Immotys a rénové, au sein de la copropriété immeuble Le Narvik à Grenoble, un plateau qu’elle a aménagé, en grande partie elle-même, en quatre appartements.

Suivant acte sous seing privé du 21 avril 2010 rédigé par l’intermédiaire de la SCP de notaires M G-N H, la société Immotys a promis de vendre à Madame X-B C épouse Y un appartement moyennant le prix de 180.000,00€.

La vente a été réitérée par acte authentique du 1er juillet 2010 avec une clause précisant que le bien vendu n’était pas raccordé au système collectif de chauffage de l’immeuble Le Narvik, l’appartement étant chauffé par une pompe à chaleur individuelle, et une mention selon laquelle «le vendeur s’oblige à demander au syndic de copropriété l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble la demande de désolidarisation des biens vendus du système collectif de chauffage».

L’assemblée générale de la copropriété Le Narvik s’étant opposée à la désolidarisation de l’appartement vendu du système collectif de chauffage, Madame Y a entendu se raccorder au dit système pour lequel elle acquittait des charges de copropriété.

Madame Y a obtenu, suivant ordonnance de référé du 29 janvier 2014, l’instauration d’une mesure d’expertise judiciaire.

L’expert, Monsieur E F, a déposé son rapport le 19 décembre 2014.

Selon exploit d’huissier du 31 mars 2015, Madame Y a fait citer la société Immotys et la SCP G-H en paiement des frais de remise en état de la pompe à chaleur et de raccordement à la copropriété immeuble Le Narvik.
Par jugement du 16 janvier 2020 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Grenoble a : dit la responsabilité de la société Immotys engagée,• condamné la société Immotys à payer à Madame Y les sommes de :• 23.196,08€ au titre des frais de remise en état de la pompe à chaleur,• 4.000,00€ au titre du préjudice de jouissance,•

• condamné in solidum la société Immotys et la SCP G-H à payer à Madame Y les sommes de : 27.320,04€ au titre du raccordement collectif,• 6.172,34€ au titre des charges de chauffage,• dit que, dans leurs rapports entre elles, les dites sommes seront partagées par moitié,•

• débouté Madame Y de ses demandes au titre de la réticence dolosive concernant les assurances construction et au titre de la perte de valeur de son bien immobilier,

• condamné in solidum la société Immotys et la SCP G-H à payer une indemnité de procédure de 2.500,00€ à Madame Y et à supporter les dépens à hauteur de 75% pour la SCI Immotys et de 25% pour la SCP G-H.

Suivant déclaration du 20 février 2020, la SCP G-H a relevé appel de cette décision.

Au dernier état de ses écritures du 27 octobre 2020, la SCP M G-N H demande à la cour de :

1) confirmer le jugement déféré sur le rejet des demandes de Madame Y formées à son encontre concernant la pompe à chaleur et de ses demandes sur les assurances construction et sur la perte de valeur de son immeuble,

2) l’infirmant pour le surplus, de débouter Madame Y de toutes ses demandes et de la condamner à lui payer une indemnité de procédure de 4.000,00€.

Elle fait valoir l’argumentation suivante :

sur l’absence de chauffage collectif

• dans le cadre des visites, Madame Y était en mesure de se rendre compte que le bien était équipé d’un chauffage individuel,

• l’expert judiciaire expose que l’installation de chauffage est constituée de plusieurs unités murales de climatisation et de chauffage et qu’il a pu repéré l’emplacement des radiateurs qui avaient été démontés,

• le diagnostic de performance énergétique annexé au compromis de vente indique que le bien est chauffé par une pompe à chaleur,

sur le règlement des charges de copropriété

• la clause visant la demande de désolidarisation est parfaitement claire et c’est à tort que le tribunal l’a condamnée à supporter les charges de copropriété au titre du chauffage collectif, tout document utile a été transmis à Madame Y sur les charges de copropriété,• l’attention des parties a spécialement été attirée sur la teneur des charges de copropriété,• la question de la désolidarisation concerne le paiement des charges de chauffage,•

• en aucun cas, ni le vendeur ni le notaire ne pouvait garantir le résultat du vote de l’assemblée générale,

• le vote de la désolidaruisation n’était pas soumis à l’unanimité mais à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, la demande n’était pas illusoire comme l’a retenu le tribunal,•

• le notaire ne disposait d’aucun élément permettant de soupçonner que des travaux avaient été effectués sans autorisation, Madame Y ne justifie d’aucun préjudice indemnisable,• • en tout état de cause, l’éventuel manquement du notaire ne peut donner lieu qu’à une indemnisation sur le fondement de la perte de chance, soit d’avoir renoncé à la vente soit d’avoir négocié un meilleur prix,

• Madame Y, qui était parfaitement informée de la situation, n’a pas négocié de meilleur prix, le tribunal a confondu les obligations du vendeur et celle du notaire,•

sur le financement des travaux de remise en état de la pompe à chaleur et le préjudice de jouissance seul le constructeur peut être tenu pour responsable des défectuosités de la pompe à chaleur,• le diagnostic de performance énergétique ne permettait de révéler aucun élément à ce sujet,•

• pour prouver la défaillance de la pompe à chaleur, Madame Y a attendu 4 hivers sans recourir à un chauffagiste, elle se contente de verser des attestations de son entourage,• seul le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance,•

sur le financement des travaux de raccordement

• Madame Y ne peut à la fois bénéficier de la réparation de la pompe à chaleur, système individuel de chauffage, et d’une indemnisation pour le raccordement au système collectif,

• Madame Y était parfaitement informée du non raccordement au système collectif de chauffage,

• s’il existe un problème de défectuosité du système de chauffage, seul le vendeur est tenu à l’obligation de délivrance,

• Madame Y sollicite à tort une majoration de la somme due à ce titre alors, qu’au regard de l’exécution provisoire, elle a perçu la somme nécessaire pour effectuer les travaux, il n’y a donc lieu à aucune actualisation.•

Par uniques conclusions du 28 juillet 2021, Madame Y demande à la cour de condamner in solidum la société Immotys et la SCP G-H à lui payer les sommes de :

24.788,85€ au titre des travaux de remise en état de la pompe à chaleur,• 1.502,30€ au titre de l’installation des radiateurs d’appoint,• 4.000,00€ de préjudice de jouissance,• 29.202,37€ au titre du raccordement collectif,• 6.985,17€ au titre des charges de chauffage,• 6.450,26€ au titre des frais d’expertise,• 3.000,00€ d’indemnité de procédure.•

Elle explique que :

1) sur la responsabilité de la SCI Immotys

en sa qualité de constructeur la société Immotys a acquis un plateau qu’elle a divisé et aménagé en 4 appartements,• elle est donc constructeur et engage sa responsabilité décennale,• la pompe à chaleur est défaillante,•

• son installation sur le balcon est contraire aux règles de l’art en ce qu’elle ne dispose pas d’un volume d’air suffisant,

en raison de ses man’uvres dolosives la société Immotys n’a pas indiqué qu’elle avait elle-même réalisé les travaux,•

• elle n’a donné aucune indication sur son absence d’assurance dommages-ouvrage et a eu un comportement dolosif, elle a également caché la double charge de chauffage,• 2) sur la responsabilité du notaire

• son attention n’a pas été attirée sur le fait que la société Immotys avait réalisé elle-même les travaux et qu’il n’y avait pas de garantie d’assurance, ce n’est que le jour de la vente qu’elle a été tardivement informée,•

• le notaire ne pouvait se contenter au stade du compromis d’indiquer quelles entreprises étaient intervenues, le notaire doit être actif dans l’information qu’il donne,• il doit donner une information précise et personnalisée,• elle n’a découvert que lors de la signature de l’acte de vente la double charge de chauffage,•

• l’absence de radiateurs ne permettait pas de déduire que des charges de chauffage collectif s’ajouterait aux charges de chauffage individuel,

• le terme de désolidarisation mis entre guillemets n’a aucun sens juridique et on ignore ce qu’il voulait dire,

• la mention donne l’impression qu’une éventuelle régularisation est sans difficulté alors qu’elle requiert l’unanimité, ce qui la rend impossible, le notaire a failli à son obligation de mise en garde,•

• la réparation de la pompe à chaleur et le raccordement au chauffage collectif sont deux préjudices distincts qu’elle peut parfaitement revendiquer, elle est fondée à demander l’actualisation du coût de la remise en état de la pompe à chaleur,• le tribunal a omis de statuer sur les radiateurs électriques d’appoint qu’elle a dû faire installer,• elle a subi un préjudice de jouissance qui doit également être indemnisé,• le coût de raccordement au chauffage collectif doit également être actualisé.•

La société Immotys a été citée le 15 juin 2020 suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

La décision sera rendue par défaut.

La clôture de la procédure est intervenue le 7 décembre 2021.

SUR CE

1/ sur les demandes de Madame A

Il est établi que la société Immotys a acquis un plateau dans la copropriété immeuble Le Narvik en effectuant elle-même les travaux de second 'uvre à l’exception de la plomberie et de l’électricité.

De ce fait, la société Immotys n’a souscrit aucune assurance dommage-ouvrage et ne peut justifier d’une assurance garantie décennale que pour les lots plomberie et électricité.

En outre, l’appartement de Madame Y est équipé d’une pompe à chaleur défaillante et celle-ci doit également acquitter des charges de copropriété au titre du chauffage collectif auquel son appartement n’est pas raccordé, la copropriété ayant refusé la désolidarisation demandée.

Madame Y poursuit la responsabilité du vendeur, la société Immotys, et celle du notaire, la SCP G-H, dont elle demande la condamnation in solidum à lui payer diverses sommes.

Madame Y ne formule plus de demandes en indemnisation au titre du défaut d’information sur l’absence d’assurances et sur la perte de valeur de son appartement, demandes rejetées en première instance.

sur la pompe à chaleur

Le chauffage de l’appartement de Madame Y est assuré par des unités murales de climatisation et chauffage dans chaque pièce et de deux unités extérieures localisées sur le balcon.

Les radiateurs, qui assuraient le chauffage par le système collectif, ont été enlevés.
L’expert expose que l’implantation des groupes extérieurs enclavés dans le balcon ne permet pas aux ventilateurs de fonctionner correctement, un dégagement minimum d’un mètre étant impératif sur les faces avant et arrière de l’appareil.

Il constate que le système pompe à chaleur ne fonctionne pas dans la gamme de puissance souhaitée pour assurer un chauffage suffisant de l’appartement de Madame Y.

L’expert préconise le déplacement des unités extérieures sur la façade de l’immeuble donnant sur la cour avec la création de nouvelles liaisons frigorifiques et la reprise des peintures.

Il chiffre ces travaux à la somme de 23.191,08€.

La société Immotys, qui a vendu après achèvement des travaux qu’elle a de surcroît en grande partie réalisés, est tenu de la garantie décennale en sa qualité de constructeur sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil.

La société Imothys n’ayant pas relevé appel de la décision déférée, sa condamnation à paiement est définitive.

Seul son quantum est encore en discussion, Madame Y demandant la revalorisation de la somme mise à la charge du vendeur.

Le montant de la condamnation de la SCI Immotys correspond à la somme de 23.191,08€ fixée par l’expert, réclamée par Madame Y en première instance et réglée sur la base du prononcé de l’exécution provisoire.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’actualiser la somme de 23.191,08€ à laquelle la SCI Immotys a été condamnée.

Le notaire, tenu d’une obligation d’information et de conseil, ne saurait être responsable du dysfonctionnement de la pompe à chaleur alors qu’il ne disposait d’aucun élément susceptible de contester le diagnostic de performance ne relevant aucune anomalie.

Ainsi, sa responsabilité, différente de celle du vendeur, a été à juste titre écartée par le tribunal.

sur le préjudice de jouissance lié au dysfonctionnement de la pompe à chaleur

Le manque de chauffage du fait du mauvais fonctionnement de la pompe à chaleur sur 6 années a été justement indemnisé par la condamnation de la société Immotys à payer à Madame Y la somme de 4.000,00€, ce qu’elle accepte.

Pour les raisons précédemment développées, la responsabilité du notaire ne peut être retenue à ce titre.

sur le chauffage d’appoint

Madame Y justifie par ses factures 31 et 32 avoir réglé la somme de 1.502,30€ au titre de l’installation de radiateurs d’appoint. Les premiers juges ont omis de statuer sur cette demande.

Il convient de condamner la société Immotys, à l’exclusion du notaire pour les raisons sus évoquées, à payer cette somme à Madame Y.

sur l’absence de raccordement au chauffage collectif

A titre liminaire, il sera observé que Madame Y peut parfaitement prétendre au bon fonctionnement de la pompe à chaleur qui fait office de chauffage et de climatisation ainsi qu’au raccordement au chauffage collectif dont elle doit payer les charges.

La responsabilité de la SCI Immotys est définitivement tranchée, le vendeur n’ayant pas relevé appel de cette décision.

Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder aux vérification des faits et conditions de nature à assurer l’efficacité de ses actes et il lui appartient, également, de proposer aux parties le cadre juridique approprié.
Le notaire est, professionnellement, tenu d’éclairer les parties sur la portée des actes par eux dressés et d’attirer leur attention sur leurs conséquences et risques potentiels.

A défaut, le notaire engage sa responsabilité délictuelle, ce qui suppose la démonstration d’une faute en lien de causalité direct et certain avec un préjudice.

Le compromis de vente ne mentionne pas l’absence de raccordement de l’appartement de Madame Y au système de chauffage collectif ni que, toutefois, l’acquéreur sera redevable de charges de copropriété à ce titre.

Madame Y n’a été informée de cette situation et de ce que le vendeur s’obligeait à demander la désolidarisation des biens vendus du système collectif que le jour de la réitération de la vente par la lecture de l’acte.

Ainsi, le projet de réitération ne porte aucune mention de ces informations qui ont été rajoutées dans la clause Chauffage en page 15 de l’acte définitif.

Concernant l’engagement du vendeur de saisir la copropriété d’une demande en désolidarisation, c’est à tort que le syndic a retenu la majorité qualifiée de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 pour examiner la question de l’exonération des charges au titre du chauffage collectif alors que de la modification des charges relève exclusivement des dispositions de l’article 11 de la dite loi.

De surcroît, cette désolidarisation n’est pas précisément déterminée dans sa portée exacte.

Il s’ensuit de ces éléments que la désolidarisation était quasiment impossible à obtenir et que la rédaction de la clause «'chauffage'» était trompeuse et illusoire en ce qu’elle laissait entendre qu’il n’y aurait pas de difficultés à obtenir cette désolidarisation et donc que la question des charges serait rapidement réglée.

Dès lors, ces informations ont été délivrées tardivement et sans les précisions s’imposant, le jour même de la signature de l’acte authentique, soit au dernier moment alors que Madame Y avait pris toutes ses dispositions pour emménager et n’avait pas les moyens d’apprécier la portée de ses engagements.

Ainsi, si le notaire n’engage pas sa responsabilité s’agissant du défaut de délivrance d’une information lors du compromis de vente qui est un acte préparatoire, le retard dans l’information de l’existence d’un chauffage collectif, la nécessité de s’acquitter de charges et l’absence d’explications précises sur la situation constituent des manquements à son obligation d’information complète et de conseil en lien de causalité certain et direct avec les préjudices de Madame Y au titre de l’absence de raccordement et de paiement indu des charges de chauffage.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a prononcé la condamnation in solidum du vendeur et du notaire à indemniser Madame Y au titre du chauffage collectif.

Au regard de l’exécution provisoire, le notaire a réglé à Madame Y les sommes dues au titre du raccordement au chauffage collectif ce qui justifie, selon la motivation précédente au titre de la demande d’indexation des travaux de remise en état de la pompe à chaleur, de rejeter la même demande en indexation au titre du raccordement au chauffage collectif.

sur le paiement des charges de copropriété à ce titre

Pour les raisons sus évoquées, les responsabilité du vendeur et du notaire sont engagées au titre des charges de copropriété au titre du chauffage, sans qu’il soient besoin d’actualiser le montant des charges de copropriété au titre du chauffage, Madame Y ayant eu les moyens, du fait des sommes versées au titre de l’exécution provisoire d’entreprendre les travaux de raccordement, ce qui justifiait le paiement des charges de chauffage.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

2/ sur les mesures accessoires

L’équité justifie de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au seul bénéfice de Madame Y.
Enfin, les dépens de la procédure d’appel, qui comprennent les frais d’expertise, seront supportés in solidum par la société Immotys et la SCP G-H.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SCI Immotys à payer à Madame X-B C épouse Y la somme de 1.502,30€ au titre de l’installation de radiateurs d’appoint,

Déboute Madame X-B C épouse Y de ses demandes d’actualisation de ses préjudices,

Condamne in solidum la société Immotys et la SCP de notaires M G-N H à payer à Madame X-B C épouse Y la somme de 3.000,00e par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société Immotys et la SCP de notaires M G-N H aux dépens de la procédure d’appel qui comprennent les frais d’expertise.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Madame COMBES, président, et par Madame BUREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT 1. I J K L

[…]