EXTRAIT DES MINUTES DU GREPPE

DE LA COUR D’APPEL DE LIMOGES

ARRET N° 586 COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE PREMIERE SECTION

---==o0o==… RG N°: 01/00753

ARRET DU 26 JUIN 2003

---===o0o===--- AFFAIRE:

A l’audience publique de la CHAMBRE SARL X Y

CIVILE PREMIERE SECTION DE LA COUR

D’APPEL DE LIMOGES, le VINGT SIX JUIN DEUX C/

MILLE TROIS a été rendu l’arrêt dont la teneur suit :

M. Z C X, ENTRE: COMMUNE DE FEYTIAT

SARL X Y demeurant Rue Marc Dutheil – Z.I. du Ponteix – 87220

FEYTIAT

MBP/iB représentée par la SCP COUDAMY, avoués à la Cour assistée de M^e Philippe OLHAGARAY, avocat au résiliation de bail emphytéotique barreau de BORDEAUX

Pourve’s an Camationen Jori 25-9 30 3

M^e Y0318824 formé APPELANTE d’un jugement rendu le 11 for Mile Maires de femAT. JANVIER 2001 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE LIMOGES ord. de deastenent Endate du 273/84. ET:

Monsieur Z C X grosse délivrée à la SCP COUDAMY, de nationalité Française avoué né le […] à […]

Profession: Négociant, […]

[…]

représenté par la SCP COUDAMY, avoués à la Cour assisté de M^e Philippe OLHAGARAY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMUNE DE FEYTIAT

[…]

représentée par M^e Erick JUPILE-BOISVERD, avoué à la Cour assistée de M^e Patrice DELPUECH, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMES

im

-00§0o==---

L’affaire a été fixée à l’audience du 13 mai 2003 après ordonnance de clôture rendue le 13 mai 2003 puis renvoyée à l’audience du 22 mai 2003, la Cour étant composée de Monsieur A B, Président de chambre, et de Monsieur

Patrick VERNUDACHI et Madame Martine BARBERON-PASQUET, Conseillers, assistés de Madame D-E F, Greffier, Maîtres OLHAGARAY et DELPUECH, avocats, ayant été entendus en leur plaidoirie ;

Puis Monsieur A B, Président de chambre, a renvoyé le prononcé de l’arrêt, pour plus ample délibéré, à l’audience du 26 Juin 2003;

A l’audience ainsi fixée, l’arrêt qui suit a été prononcé, ces mêmes magistrats en ayant délibéré.

-=0O§Oo== LA COUR

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FAITS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé enregistré, signé le 25 janvier 1969, avec effet au 1er janvier

1968, la Commune de FEYTIAT a donné à bail emphytéotique pour une durée de 30 ans, à Monsieur et Madame X une parcelle de terrain provenant d’un legs et appartenant au domaine privé de la Commune, située sur la Commune de Feytiat, d’une contenance de un hectare 56 ares 80 centiares cadastrée sous le […]

*

A, afin d’y implanter des bâtiments industriels et commerciaux.

Un litige est intervenu entre les parties faisant suite à un congé délivré par la Mairie de FEYTIAT le 25 juin 1998 tant à Monsieur X qu’à la SARL X

Y, avec refus de renouvellement du bail commercial pour motif grave au visa des dispositions de l’article 9-1 du décret du 30 septembre 1953.

Monsieur X et la SARL X Y ont fait assigner la

Commune de FEYTIAT par acte d’Huissier du 15 décembre 1998, aux fins de :

- dire et juger que le contrat de bail s’analyse en un bail emphytéotique, lequel

a été tacitement reconduit au 31 décembre 1997,

- dire et juger que le congé délivré le 25 juin 1998 en application du décret du

30 septembre 1953 est nul et de nul effet,

- à titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal retenait l’application des dispositions du décret de 1953, dire et juger que les motifs invoqués par la Commune ne constituent pas des griefs graves et légitimes susceptibles de fonder le refus de paiement d’une indemnité d’éviction,

- dire et juger que Monsieur X a droit au paiement d’une indemnité

d’éviction, en conséquence, désigner tel expert ayant notamment pour mission de

-

G

chiffrer l’indemnité d’éviction leur revenant,

- condamner la Commune de FEYTIAT à payer à Monsieur X et la SARL X Y une somme de 10.000 francs sur le fondement

de l’article 700 du NCPC.

Par Jugement du 11 janvier 2001, le tribunal de Grande Instance de LIMOGES a :

- dit que le bail conclu le 25 janvier 1969 entre la Commune et Monsieur X s’analyse en un bail emphytéotique exclu du statut des baux commerciaux,

- constaté que ce bail a trouvé son terme le 31 décembre 1997 à défaut

d’accord sur sa reconduction, et l’absence d’autre convention entre les parties relativement à la location de la parcelle […] A, constaté que Monsieur X et la SARL X

Y occupent cette parcelle sans droit ni titre et en conséquence ordonne leur expulsion, débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires aux

-

dispositions qui précèdent,

- condamné Monsieur X et la SARL X Y in solidum aux dépens, débouté la Commune de sa demande fondée sur l’article 700

du NCPC.

Monsieur X et la SARL X Y ont interjeté appel de cette décision le 25 mai 2001.

Par Ordonnance du 26 septembre 2001, Monsieur le Conseiller de la Mise en Etat,

a déclaré comme tardif l’appel interjeté par Monsieur X en son nom personnel, déclaré recevable l’appel interjeté par la SARL X

Y, rejeté la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du NCPC de la Commune de Feytiat, donné injonction aux appelants d’avoir à conclure sur le fond pour la conférence du 31 octobre 2002, condamné la Commune de FEYTIAT aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions du 30 octobre 2001, sous bordereau, la SARL X

Y demande à la Cour de confirmer pour partie le jugement déféré mais uniquement en ce qu’il a dit que le bail conclu le 25 janvier 1969 entre la

Commune de FEYTIAT et Monsieur X s’analyse en un bail emphytéotique exclu du statut des baux commerciaux, de réformer le Jugement pour le surplus, dire que le bail a été tacitement reconduit, selon stipulations contractuelles, au 1er janvier 1998 et qu’en conséquence le congé délivré le 25 juin 1998, en application du décret du 30 septembre 1953 à l’encontre tant de Monsieur X que de la SARL

X Y est nul et de nul effet.

A titre subsidiaire, elle demande à la Cour de dire et juger qu’au 1er janvier 1998, a été établi un bail commercial soumis au statut, entrant en vigueur à la date

d’expiration du bail emphytéotique, constater que le congé n’ pas été précédé d’une mise en demeure et que le congé doit être considéré comme non motivé ouvrant de ce fait pleinement droit à l’indemnité d’éviction, de constater par ailleurs que les motifs invoqués par la Commune de FEYTIAT au soutien de son refus de renouvellement du bail commercial, ne constituent pas les griefs graves et légitimes justifiant le refus de paiement de l’indemnité d’éviction, en conséquence de dire que
Monsieur X a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et désigner tel expert qu’il plaira à la Cour, ayant notamment pour mission de chiffrer le montant de cette indemnité à revenir à Monsieur X, ainsi qu’à la SARL X

Y, de condamner la Commune à payer à Monsieur X et la

SARL X Y une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du NCPC et à supporter les dépens d’instance et d’appel.

Monsieur X a formé appel incident et par dernières conclusions sous bordereau du 14 novembre 2001, il reprend pour ce qui le concerne et pour ce qui concerne la SARL X Y, l’ensemble des demandes formées par la SARL X Y,

La Commune de FEYTIAT, par dernières conclusions du 26 avril 2002, sous bordereau, demande à la Cour de débouter la SARL X Y de son appel et Monsieur X de son appel incident, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de condamner solidairement Monsieur X et la SARL X Y à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du NCPC et à supporter les dépens.

Monsieur le Conseiller de la Mise en Etat a rendu une ordonnance de Clôture le 17

avril 2003.

MOTIVATION DE LA DECISION

- Sur la qualification du bail :

Attendu que la Commune de FEYTIAT et les appelants demandent la confirmation pure et simple de la décision sur la qualification du bail ; que cependant à titre subsidiaire, Monsieur X et la SARL X Y demandent qu’il soit fait application du statut des baux commerciaux ;

Attendu que les premiers juges ont procédé à une parfaite analyse des prescriptions du bail au regard des dispositions de l’article L 451-1 du Code Rural:

- que si le bail emphytéotique ne peut « se prolonger » par tacite reconduction,

'il n’est pas formellement interdit aux parties, dont la convention fait la loi, de stipuler le contraire et de prévoir expressément sa reconduction dans certaines conditions,

- que cet élément inhabituel de renouvellement du bail par tacite reconduction 4 dans un bail emphytéotique doit être mis en balance avec les critères généralement retenus à l’appui de la qualification à savoir, location longue à coût modeste, sans autre contrainte d’affectation que les activités commerciales et industrielles, l’autorisation de construire sans réserve ou consentement du bailleur et réserve de propriété du propriétaire sur les constructions en fin de bail, l’ensemble de ces éléments témoignent de la liberté d’agir du preneur et de la transmission par le bail

d’un droit réel confirmé par le transfert des impôts fonciers sur le bâti et le non bâti de la parcelle

- que la réserve visant l’autorisation de la Collectivité territoriale lors de la cession est valable et n’entache pas la nature du bail, la spécificité de la convention conclue entre un particulier et une collectivité territoriale permet à celle ci d’imposer au preneur des obligations particulières sans pour autant priver le contrat de sa qualification,

Attendu que c’est par de judicieuses motivations en droit que la Cour adopte, que les premiers Juges en ont conclu que le bail du 25 janvier 1969 entre la Commune de

FEYTIAT et Monsieur X était un bail emphytéotique exclu du statut des baux commerciaux.

4

- Sur le devenir du Bail emphytéotique :

Attendu que les dispositions contractuelles, bien que non habituelles dans ce type de bail, mais non interdites, ainsi que l’ont relevé les premiers Juges comme rappelé ci dessus, prévoient expressément à la clause 2 que le bail est renouvelable ^tacitepar reconduction à condition expresse d’y maintenir les activités commerciales ou industrielles ; que la Commune de FEYTIAT ne justifie d’aucune d’une demande de résiliation du bail sur ce fondement;

Attendu que les faits constatés en février 2001 dont fait état maintenant la

Commune pour soutenir que ceux ci justifient une résiliation du bail emphytéotique sur le fondement de l’article L 451-5 du Code Rural au regard des manquements de Monsieur X et de la SARL

X Y sont des éléments nouveaux intervenus, postérieurement à l’action engagée ;

Attendu qu’au contraire dans sa lettre du 23 décembre 1997, le bailleur visant par erreur, la fin du bail pour le terme du 31 décembre 1998 assurait expressément le preneur de la poursuite d’une location des lieux mais selon bail traité à des conditions financières et juridiques qui devaient être adoptées par le Conseil Municipal le 14 février 1998; que la décision du

Conseil Municipal visée n’est pas communiquée par les parties;

Attendu que les Premiers Juges n’ont pas tiré les conséquences de l’erreur de la Commune sur la date du terme ni de la promesse de bail à laquelle elle s’est engagée dans sa lettre, ni des comportements de la Commune après la lettre du 23 décembre 1997 en soulevant seulement que dans la dite lettre, et bien que la Commune se soit trompée sur la date du terme, elle avait bien indiqué à Monsieur X qu’à son terme le bail ne serait pas reconduit;

Attendu que conformément aux stipulations contractuelles, le bail emphytéotique s’est bien retrouvé reconduit le 1er janvier 1998, faute par le bailleur d’avoir indiqué au preneur qu’il mettait fin au bail à son terme 4

contractuel le 31 décembre 1997, et que celui ci ne serait pas reconduit tacitement audit terme comme le prévoyait l’article 2 du bail ; que l’erreur de la Commune sur la date du terme ne peut faire échec aux dispositions contractuelles claires et précises, qui font la loi des parties ; qu’en effet passé le terme du 31 décembre 1997, alors que la Commune s’était engagée.

à lui relouer le terrain, rien n’obligeait Monsieur X à accepter de nouvelles conditions décidées tardivement par la Commune sur de nouvelles conditions du bail ;

Attendu qu’encore cette parfaite conscience des conséquences de son erreur ressort de la méthode utilisée par la Commune, puisqu’elle a imaginé de délivrer congé sans offre de renouvellement, six mois après le terme intervenu, sur la base d’un statut juridique des baux commerciaux, non applicable au bail en vigueur et après réception du courrier du Conseil de
Monsieur X lui rappelant que le bail emphytéotique s’était trouvé reconduit ; que c’est à bon droit que les premiers Juges ont déclaré ce congé nul et de nul effet ;

Attendu que le Jugement sera en conséquence partiellement réformé en

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conséquence et la Commune de FEYTIAT sera déboutée de sa demande tendant à voir confirmer le Jugement en ce qu’il a constaté l’expiration du bail au 31 décembre 1997 avec toutes conséquences de droit ;

- sur une indemnité sur le fondement de l’article 700 du NCPC:

Attendu que la nature de l’affaire justifie qu’il soit alloué aux appelants qui en font la demande, une indemnité fondée sur cet article, que l’équité commande de fixer à la somme de 700 euros;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Dit recevable en la forme l’appel principal interjeté par la Société SARL X Y et l’appel incident formé par Monsieur

Z X,

Confirme le Jugement déféré en ce qu’il a qualifié le bail de bail emphytéotique,

Réforme le Jugement en toutes ses autres dispositions,

Dit que le bail emphytéotique s’est trouvé reconduit, faute de dénonciation avant son terme conformément aux stipulations contractuelles,

Déboute la Commune de FEYTIAT de ses demandes à ce titre,

Dit que le congé délivré est nul et de nul effet,

W

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

POUR COPIE CERTIFIEE CO L Condamne la Commune de FEYTIAT à payer à la SARL X et à IM

O Monsieur Z X une indemnité fondée sur l’article 700 du G E S

NCPC d’un montant total de 700 euros,

Condamne la Commune de FEYTIAT à supporter la charge des entiers dépens de première instance et d’appel et admet la SCP COUDAMY, Le Greffier en Chef Avoués, au bénéfice de l’article 699 du NCPC.

CET ARRET A ETE PRONONCE A L’AUDIENCE PUBLIQUE DE LA COUR CHAMBRE CIVILE PREMIERE SECTION DE LA COUR D’APPEL DE

LIMOGES EN DATE DU VINGT SIX JUIN DEUX MILLE TROIS PAR

MONSIEUR B, PRESIDENT. CORME UBLIQUE FA

LE PRESIDENT, LE GREFFIER,

NO bevin a A B. D-E F.