ARRET N° 24

N° RG 18/00112 – N° Portalis DBV6-V-B7C-BHYFS

AFFAIRE :

M^me F Y

C/

M. G X

AJ/MK

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Grosse délivrée à M^e Bersat, avocat

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 10 JANVIER 2019

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Le dix Janvier deux mille dix neuf la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame F Y

née le […] à […]22800), demeurant 11, impasse des vignes – 19600 D

représentée par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE

APPELANTE d’une décision rendue le 09 JANVIER 2018 par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE BRIVE LA GAILLARDE

ET :

Monsieur G X

né le […] à […]

représenté par M^e Christian DELPY de la SCP CHATRAS – DELPY & ASSOCIES, avocat au barreau de BRIVE

INTIME

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Suivant avis de fixation de la Présidente de chambre chargée de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 Novembre 2018, avec arrêt rendu le 02 Janvier 2019.

L’ordonnance de clôture rendue le 17 octobre 2018.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, M^me Axelle JOLLIS, Vice Présidente placée déléguée à la Cour d’Appel de Limoges par ordonnance de Madame la Première Présidente prise en date du 18 octobre 2018 , magistrat rapporteur, assistée de M^me Mandana SAFI, greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure

Après quoi, M^me Axelle JOLLIS, magistrat rapporteur, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 10 Janvier 2019 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M^me Axelle JOLLIS, magistrat rapporteur, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Johanne PERRIER, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et d’elle-même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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EXPOSE DU LITIGE

Selon bail du 2 mai 2005 prenant effet au 15 juin 2005, Monsieur G X a loué à Madame F Y une maison d’habitation sise 11 impasse des vignes 19600 D pour un loyer de 715 euros, outre la somme de 35 euros au titre des provisions mensuelles, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Ce bail a été reconduit tacitement en 2008, 2011 et 2014 pour venir à expiration le 14 juin 2017.

Par acte d’huissier du 12 décembre 2016, Monsieur X a fait délivrer à Madame Y un congé aux fins de vente pour la date du 14 juin 2017 fixant l’offre de vente au prix de 189 500 euros net vendeur.

Par acte d’huissier en date du 13 avril 2017, Madame Y a fait assigner son bailleur devant le Tribunal d’instance de Brive-la-Gaillarde afin de voir prononcer la nullité de ce congé avec offre de vente.

Par jugement du 9 janvier 2018, le Tribunal d’instance de Brive a :

— déclaré recevable la demande de Madame Y ;

— débouté Madame Y de l’ensemble de ses demandes ;

— constaté que Madame Y était occupante sans droit ni titre de la maison d’habitation sise […] à D ;

— ordonné l’expulsion de Madame Y ;

— fixé l’indemnité d’occupation due par Madame Y à Monsieur X au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter du 15 juin 2017 jusqu’à libération des lieux par remise des clés, et condamner Madame Y à la payer ;

— débouté Monsieur X de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts;

— condamné Madame Y à payer à Monsieur X la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Madame Y aux dépens.

Madame Y a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées le 21 septembre 2018, Madame Y demande à la Cour’d'infirmer le jugement entrepris excepté en ce qu’il a déclaré son action recevable et de :

— déclarer nul pour fraude le congé avec offre de vente en date du 12 décembre 2016 ;

— dire qu’elle bénéficie du droit au renouvellement du bail à compter du 15 juin 2017 ;

— condamner Monsieur X aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile .

Madame Y soutient principalement que le congé pour vente délivré par son bailleur est entaché de fraude dès lors que Monsieur X a fixé un prix de vente prohibitif, largement supérieur à la valeur réelle de l’immeuble, visant à empêcher sa locataire d’exercer son droit de préemption.

Madame Y estime ainsi que, compte tenu de la vétusté et des désordres affectant la maison, invendable en l’état sans des travaux importants, la valeur de celle-ci s’élève à la somme de 92 500 euros .

Elle ajoute que Monsieur X ne justifie d’ailleurs d’aucun mandat de vente auprès d’agence immobilière ni d’aucune visite d’acquéreurs potentiels, ce qui démontre son absence d’intention de vendre cette maison.

Dans ses conclusions déposées le 27 juin 2018 , Monsieur X demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a été débouté de sa demande en réparation de son préjudice, de condamner Madame Y à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts, de condamner Madame Y aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur X soutient que l’action en contestation du congé engagée par Madame Y serait irrecevable car réalisée après le délai de 2 mois suivant le congé pour vendre.

Il conteste le caractère excessif du prix de vente offert à sa locataire compte tenu des estimations qu’il verse et de ses démarches entamées à l’encontre de la société URETEK en vue de réparer les désordres résultant des travaux réalisés par cette entreprise.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que la Cour n’est saisie que des prétentions figurant au dispositif des conclusions.

Monsieur X sollicitant la confirmation du jugement entrepris, lequel a jugé l’action de Madame Y recevable, et ne tirant aucune conséquence de son argumentation selon laquelle Madame Y aurait dû contester le congé pour vendre dans les deux premiers mois du délai de préavis, il y a lieu de considérer que la Cour n’est pas saisie de la question de la recevabilité de l’action en contestation du congé .

Sur la validité du congé avec offre de vente

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 , lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire: l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En application de ces dispositions, le congé aux fins de vente peut être invalidé en cas de fraude résultant notamment d’une offre de vente à un prix volontairement dissuasif dans l’intention d’empêcher le locataire d’exercer son droit légal de préemption.

Il incombe au locataire qui conteste la validité du congé de démontrer le caractère excessif du prix de vente.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du jugement du Tribunal de Grande Instance de Brive en date du 3 juin 2016 que la maison occupée par l’appelante est affectée de désordres importants relatifs à la dalle de béton réalisée en 2005 autour de la maison pour la construction d’une terrasse, laquelle s’affaisse malgré l’intervention d’une société ANK en 2008 qui a réalisé une nouvelle dalle béton sur la première. Cet affaissement provoque des fissures, notamment du carrelage posé par la locataire sur les dalles, des infiltrations et entraîne également la dégradation de la véranda que la locataire a faite construire en 2009.

Suite à une expertise judiciaire réalisée en 2013, laquelle a établi que la dalle béton avait été faite en 2005 sur un terrain non compacté et sans ancrage et que les travaux postérieurs de 2008 et 2009 avaient aggravé les désordres, Monsieur X a été condamné à faire réaliser les travaux de remise en état de la dalle au titre de l’entretien de la chose louée et de la jouissance paisible qu’il doit à sa locataire.

Pour remplir ses obligations, Monsieur X a chargé la société URETEK des travaux d’injection de résine dans le sol préconisés par l’expert, lesquels ont eu lieu courant novembre 2016.

Au soutien de ses prétentions, Madame Y verse notamment aux débats :

— le rapport d’expertise immobilière de Monsieur Z établi le 2 mars 2017 après une visite de la maison le 17 février 2017.

Monsieur Z, après avoir constaté le très mauvais état des terrasses et de la véranda ainsi que des infiltrations dans le mur du garage, relevé les difficultés du marché immobilier local depuis plusieurs années, les points forts et les points faibles de l’immeuble, et après avoir recueilli des éléments de comparaison, a estimé la valeur vénale moyenne de la maison à la somme de 133 000 euros sans tenir compte des constructions réalisées par la locataire ( véranda, aménagements adaptés à son handicap, climatisation…) ni des désordres et des malfaçons existants.

Monsieur Z a précisé dans son rapport que les professionnels de l’immobilier relevaient qu’il était très difficile de vendre un bien hors bassin de Brive au delà de 150 000 euros faute de clients potentiels, d’autant plus si l’immeuble nécessite des travaux.

— un avis de valeur établi en janvier 2018 par l’agence immobilière DP Immobilier de D retenant une fourchette de prix pour la maison saine sans la véranda comprise entre 129000 et 149000 euros , et pour la maison en l’état comprise entre 85 000 et 100 000 euros, l’agence précisant que, compte tenu de l’incertitude à régler efficacement les travaux nécessaires afin de rendre la maison habitable sans risque, elle refuserait de la mettre en vente ou en location sans garantie des parties concernées.

— un constat d’huissier en date du 22 novembre 2016, soit environ 3 semaines avant la délivrance du congé aux fins de vente, mentionnant que l’entreprise URETEK intervient déjà sur les lieux, des tubes d’acier permettant d’injecter la résine étant visibles dans le sol, et constatant l’état dégradé de la véranda ( porte vitrée sortie de son rail, verre brisé , madrier pour soutenir une partie de la véranda instable, sol fissuré ).

— un constat d’ huissier du 19 janvier 2018 permettant de constater la persistance de désordres: carrelage fissuré, défaut de planéité du sol de la véranda et des terrasses, affaissement de la dalle béton sur toute la longueur de la terrasse, évacuation sommaire des eaux pluviales par un tuyau pvc traversant le jardin , fissures des murs du sous-sol avec des traces d’infiltration d’eau .

En réponse, Monsieur X produit l’attestation de Maître A, notaire à B, mentionnant que Monsieur X a vendu le 7 avril 2017 une autre maison d’habitation sise à D, […], au prix de 179 500 euros .

Cependant, si cet immeuble se situe à proximité de la maison louée par Madame Y ( lotissement Puygranel), ce prix de vente ne peut être transposable à cette dernière en l’absence de tout élément de comparaison sur la surface et la qualité de cette maison vendue et sur l’existence ou l’absence de travaux à réaliser.

De même, le courrier en date du 19 avril 2017 émanant de Maître C, notaire à D, est peu pertinent, s’agissant seulement d’une fourchette statistique des ventes immobilières réalisées par son étude ces 5 dernières années à proximité de la maison louée par Madame Y.

Monsieur X verse surtout le rapport d’expertise immobilière de Monsieur E et une estimation de l’agence immobilière Faureimmo de D, tous deux établis en avril 2017.

S’agissant de l’agence immobilière, elle estime la valeur de la maison louée par Madame Y à une somme comprise entre 175 000 et 185 000 euros. Cependant, contrairement à l’estimation détaillée de l’agence DP immobilier produite par Madame Y, cet avis très succinct ne mentionne pas une quelconque visite de l’immeuble mais seulement «' après étude comparative de marché'» et «'sous réserve que 'des examens plus approfondis ne fassent apparaître […] l’existence d’éléments pouvant compromettre la santé du bâti […']» ce qui laisse supposer que les désordres affectant cet immeuble, pourtant massifs et manifestes en avril 2017, n’ont pas été pris en compte par

l’agence Faureimmo.

Quant à Monsieur E, il conclut dans son rapport à une valeur de 175 000 euros.

Néanmoins, cette estimation est relative à un pavillon remis en état .

Par ailleurs, contrairement à son homologue Monsieur Z, le rapport beaucoup plus succinct de Monsieur E ne fait aucune étude de l’état du marché local, ni ne se réfère à des référentiels objectifs tels que la côte Callon ou les chiffres de l’observatoire économique de l’immobilier de la Corrèze, retenant ainsi un prix du m2 bien supérieur à la moyenne haute de la fourchette applicable au bassin de Brive en se référant seulement à la vente par Monsieur X de la maison sise […], alors qu’aucun élément ne permet de dire que cet immeuble est comparable à celui occupé par Madame Y, et à la vente de seulement deux autres immeubles en 2014 sis à Brive, alors que le marché immobilier est en baisse depuis plusieurs années et que le prix des maisons à Brive ne peut être comparé à celui des maisons à D.

Ainsi, les évaluations concordantes produites par Madame Y apparaissent beaucoup plus précises et documentées que celles fournies par Monsieur X et laissent apparaître que le prix de vente proposé par ce dernier à sa locataire est supérieur de 127,18 à 146,8 % au prix du marché même en considérant une maison remise en état .

Or, il n’est pas contestable que la maison litigieuse est affectée d’importants désordres nécessitant des travaux significatifs de remise en état et que ces désordres sont bien antérieurs à la délivrance du congé aux fins de vente en date du 12 décembre 2016.

Monsieur X ne peut sérieusement faire valoir qu’il a entrepris des démarches contre la société URETEK aux fins de réparer les désordres alors que son assignation en référé contre cette société date du 24 avril 2018, soit plus d’un an après la délivrance du congé aux fins de vente dont la régularité doit être apprécier à la date de sa délivrance.

Dans cette assignation, Monsieur X indique lui-même que l’intervention de l’entreprise URETEK n’a pas résolu les désordres mais les a immédiatement aggravés et sollicite le paiement d’une somme provisionnelle de 111 000 euros à valoir sur son préjudice matériel , ce qui confirme l’importance du coût des travaux de remise en état à prévoir.

Ainsi, Madame Y démontre le caractère très excessif du prix de vente offert par son bailleur lors de la délivrance du congé, prix sans rapport avec l’état de la maison au mois de décembre 2016 et avec le marché immobilier local.

Ce prix excessif avait nécessairement un effet prohibitif privant Madame Y de la possibilité d’exercer son droit légal de préemption.

En outre, Monsieur X ne justifie d’aucune démarche sérieuse pour trouver un acquéreur. Ainsi, il ne produit aucun mandat de vente confié à une agence immobilière ou à une étude notariale.

S’il produit des «'mails'» de potentiels acquéreurs en réponse à une annonce sur «'le Bon Coin'», il ne produit pas l’annonce correspondante et il s’agit de courriels du mois de janvier 2017 se rapportant à une maison sise à D pouvant parfaitement correspondre au bien immobilier vendu le 7 avril 2017.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir l’existence d’une fraude. Le jugement entrepris sera donc infirmé, le congé aux fins de vente en date du 12 décembre 2016 annulé et Monsieur X débouté de sa demande d’expulsion .

Sur la demande de dommages et intérêts

L’action en contestation de Madame Y étant bien fondée, Monsieur X doit être débouté de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive .

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point par substitution de motifs.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur X, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné Madame Y à payer une indemnité de 1000 euros à Monsieur X au titre de ses frais irrépétibles et Monsieur X sera condamné à verser à Madame Y la somme de 2500 euros à ce titre.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR,

Statuant par décision Contradictoire, mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi;

CONFIRME le jugement rendu le 9 janvier 2018 par le Tribunal d’instance de Brive-la-Gaillarde en ce qu’il a débouté Monsieur X de sa demande en dommages et intérêts ;

INFIRME le jugement déféré pour le surplus et statuant de nouveau ;

ANNULE le congé pour vente en date du 12 décembre 2016 délivré par Monsieur G X à Madame F Y et relatif au bail concernant la maison d’habitation sise […] à D ;

CONSTATE en conséquence que Madame F Y bénéficie d’un droit au renouvellement du bail d’habitation à compter du 15 juin 2017 ;

DEBOUTE Monsieur G X de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur G X aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE Monsieur G X à payer à Madame F Y la somme de 2 500 ( deux mille cinq cents ) euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

[…].