ARRET N° 294

N° RG 19/00541 – N° Portalis DBV6-V-B7D-BH7DM

AFFAIRE :

Société SCCV SAINT EXUPERY RCS de DIJON.

[…]

C/

M. Z Y, SARL AEDIFICARE Représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS représentée en la personne de son dirigeant légal en exercice., […]

GV/MS

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

Grosse délivrée à M^e Mathieu PLAS, avocat,

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre civile

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ARRET DU 19 NOVEMBRE 2020

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Le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT la chambre civile a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Société SCCV SAINT EXUPERY RCS de DIJON.

[…], demeurant […]

représentée par M^e Mathieu PLAS, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 02 MAI 2019 par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LIMOGES

ET :

Monsieur Z Y, demeurant […]

défaillant

SARL AEDIFICARE Représentée par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représentée par M^e Hubert-antoine DASSE de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES

SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS représentée en la personne de son dirigeant légal en exercice., demeurant […]

représentée par M^e Hubert-antoine DASSE de la SELARL RAYNAL-DASSE, avocat au barreau de LIMOGES

[…], demeurant […]

défaillante

INTIMES

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 16 avril 2020, puis à l’audience du 01 Octobre 2020 ce en raison du plan de continuation d’activité décidé par madame le garde des sceaux le 15 mars 2020 et du décret du 20 mars 2020 portant réglementation des déplacements dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid-19.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 mars 2020.

La Cour étant composée de Madame G H, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Géraldine VOISIN, Conseillers, assistés de M^me E F, Greffier. A cette audience, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Madame G H, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

La mise à disposition de cet arrêt a été prorogée au 19 novembre 2020, et les avocats des parties valablement informés.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE

Suivant compromis établi en l’étude de Maître I-J K, notaire à Limoges, les 12 décembre 2011 et 6 février 2012, la SCI SAINT EXUPÉRY vendait à la SARL BATIMIG un ensemble immobilier sis à […] et […], […] et […] pour le prix de 2 720 000 €, sous condition suspensive que la société SAINT EXUPERY obtienne le permis de construire pour l’édification de bâtiments à usage d’habitation,

commercial et professionnel d’une superficie de 8 500 m2.

Par contrat en date du 15 février 2012, la SCCV SAINT EXUPERY a confié à la société AEDIFICARE, architecte, la maîtrise d’oeuvre, avec mission complète, des travaux de construction des bâtiments ci-dessus énoncés, moyennant des honoraires d’un montant de 717 600 € TTC.

La SARL AEDIFICARE a élaboré un projet de construction comprenant la démolition de la maison patronale dite 'Lacaux’ (anciennes distilleries Lacaux).

Cette maison, qui présente un intérêt architectural et patrimonial, est située dans la partie grisée de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager de la ville de Limoges (ZPPAUP). Or, la prescription 1.1.10 de la ZPPAUP prévoit que la destruction d’un immeuble se situant dans cette zone grisée sur les documents graphiques est en principe interdite, sauf s’il est particulièrement vétuste, ou si le projet de construction présente un intérêt collectif ou esthétique particulier.

La demande de permis de construire a fait l’objet d’un avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France le 24 mai 2012 au regard des prescriptions de la zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

Néanmoins, le maire de Limoges a accordé le permis de construire à la SCCV SAINT EXUPERY le 21 décembre 2012.

Le 5 avril 2013, l’association Renaissance du Vieux Limoges a saisi le tribunal administratif de Limoges d’un recours en annulation de ce permis de construire.

Par jugement rendu le 3 avril 2014, le tribunal administratif de Limoges a annulé ce permis de construire, sur le fondement des prescriptions régissant la ZPPAUP, aux motifs que la maison 'Lacaux’ n’était pas tellement vétuste qu’elle doive être démolie et que le projet de construction en cause ne présentait pas un intérêt collectif ou esthétique tel qu’il justifie la destruction de cette maison.

Cette décision a été confirmée pour arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux le 10 décembre 2015.

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Se plaignant que la SARL AEDIFICARE n’a pas respecté son obligation de conseil et de renseignement à son égard au niveau de l’obtention de ce permis de construire, la SCCV SAINT EXUPÉRY, a fait assigner, par actes d’huissier en date des 25 novembre et 1^er décembre 2016, la société AEDIFICARE et son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) devant le tribunal de grande instance de Limoges en responsabilité contractuelle et réparation de son préjudice.

Par actes d’huissier en date du 13 avril 2017, la SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS ont fait assigner en intervention forcée la commune de Limoges et M. Z Y, mandataire de la SCCV SAINT EXUPÉRY, pour être relevées indemnes et garanties de toute condamnation.

Les instances ont été jointes le 11 septembre 2017.

Par ordonnance rendue le 2 mai 2019, le juge de la mise en état a constaté l’incompétence matérielle du tribunal de grande instance de Limoges pour statuer sur la responsabilité de la Commune de Limoges, cette décision relevant des juridiction de l’ordre administratif, et a déclaré l’intervention forcée de cette Commune irrecevable.

Par jugement en date 2 mai 2019, le tribunal de grande instance de Limoges a débouté la SCCV SAINT EXUPERY de son action en responsabilité, en considérant qu’elle ne justifiait d’aucun manquement de la SARL AEDIFICARE à son obligation d’information et de conseil, toute demande de permis de construire comportant un risque de rejet et le gérant de la SCCV SAINT EXUPERY, promoteur immobilier, connaissant parfaitement les contraintes urbanistiques applicables.

Le tribunal a également débouté la société AEDIFICARE de sa demande reconventionnelle en paiement d’un solde d’honoraires.

Par déclaration en date du 21 juin 2019, la SCCV SAINT EXUPERY a interjeté appel de ce jugement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions déposées le 19 septembre 2019, la SCCV SAINT EXUPÉRY demande à la cour de réformer le jugement et de :

—  dire et juger que la société AEDIFICARE a engagé sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation de renseignement et de conseil ;

- condamner solidairement la société AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à lui verser la somme de 231 036,98 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi ;

- débouter la société AEDIFICARE de sa demande reconventionnelle tendant à obtenir le paiement d’honoraires prétendument impayés ;

- constater en effet que la SARL AEDIFICARE ne rapporte pas la preuve de ce qu’une note d’honoraires qu’elle aurait émise n’aurait pas été réglée ;

- constater en toute hypothèse que la réclamation présentée serait tardive comme prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil ;

- débouter la SARL AEDIFICARE de toutes ses demandes fins et conclusions ;

- débouter, dans l’hypothèse où cet argumentaire serait de nouveau soutenu devant la cour, la MAF de sa demande de mise hors de cause, le litige ne portant pas sur une question de restitution d’honoraires, mais sur une question d’indemnisation du préjudice à la suite d’une faute contractuelle, le tribunal constatant par ailleurs qu’elle ne verse aux débats aucune pièce contractuelle la liant à la société AEDIFICARE permettant d’apprécier l’étendue des garanties ;

- condamner solidairement la société AEDIFICARE et la MAF à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses demandes, la SCCV SAINT EXUPERY fait valoir que :

— la société AEDIFICARE n’a manifestement pas rempli son obligation de conseil et de renseignement à son égard sur la faisabilité du projet, alors même qu’elle avait une mission de maîtrise d’oeuvre complète, comprenant l’obtention du permis de construire ;

— la SCCV SAINT EXUPERY n’était pas notoirement compétente en la matière ;

— la SARL AEDIFICARE ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’avoir informée du risque de

non obtention du permis de construire ;

— la SCCV SAINT EXUPERY n’a jamais reçu une seconde étude de faisabilité du projet qui aurait évité la démolition de la maison Lacaux.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 décembre 2019, la SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF) demandent à la cour, au visa des articles 1104 et suivants et 1240 du code civil de :

* à titre principal,

- confirmer le jugement, sauf en ce qu’il les a déboutées de leur demande en paiement du solde d’honoraires ;

- en conséquence, condamner la SCCV SAINT EXUPERY à verser à la société AEDIFICARE la somme de 20 889,60 € au titre de ses honoraires ;

*subsidiairement,

- condamner M. Z Y à les garantir et relever indemnes des condamnations pouvant être prononcées à leur encontre ;

- dire et juger que les garanties souscrites par la SARL AEDIFICARE auprès de la MAF excluent la restitution des honoraires de l’architecte ;

- en conséquence, débouter la SCCV SAINT EXUPERY de toutes ses demandes à l’encontre de la MAF ;

- en toutes hypothèses, dire et juger opposable à la SCCV SAINT EXUPÉRY la franchise contractuelle ;

* En toute hypothèse,

- condamner solidairement la SCCV SAINT EXUPERY et M. Z Y à leur verser la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, elles font valoir que :

— le co-gérant de la SCCV Saint Exupéry, M. X, ancien architecte, promoteur immobilier, est un professionnel averti ; il avait donc une parfaite connaissance du projet, ainsi que des règles applicables en matière d’urbanisme, ce que démontre un courrier du 5 septembre 2012 ;

— toute demande de permis de construire comporte un risque inhérent de rejet ;

— deux projets de construction avaient été soumis à la SCCV SAINT EXUPERY, dont un plus modeste en surface, mais moins rentable, qui évitait la démolition de la maison Lacaux ; or, la SCCV SAINT EXUPERY a fait le choix délibéré de ne pas poursuivre avec ce projet, en raison de son moindre intérêt économique, prenant ainsi le risque du rejet du permis de construire ;

— la responsabilité de M. Y est engagée en ce qu’il a servi d’intermédiaire dans le cadre de la vente des parcelles litigieuses sans attirer l’attention de la SCCV SAINT EXUPERY sur les risques liés à la destruction de l’immeuble existant ; il doit donc relever indemne et garantir la SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de toute condamnation.

La Commune de Limoges et M. Z Y n’ont pas constitué avocat.

SUR CE,

I SUR LA RESPONSABILITÉ CONTRACTUELLE DE LA SARL AEDIFICARE

1) Sur le manquement à l’obligation de conseil et de renseignement

En sa qualité de professionnel du bâtiment, l’architecte est tenu à l’égard du maître de l’ouvrage à une obligation générale de renseignement et de conseil sur l’ensemble des aspects du projet. Ce devoir doit être mis en 'uvre en temps utile, de façon complète et précise, afin de permettre au maître d’ouvrage de mesurer les risques et les aléas du projet. L’architecte doit aller jusqu’à décider de ne pas retenir les choix du maître de l’ouvrage lorsqu’ils aboutiraient à compromettre la faisabilité de l’ouvrage.

Ainsi, l’architecte doit non seulement s’assurer de la faisabilité du projet, mais renseigner et conseiller le maître de l’ouvrage à ce sujet en cas de difficultés.

S’agissant d’une mission de maîtrise d’oeuvre complète, comme en l’espèce, la faisabilité du projet suppose que l’architecte s’assure de la conformité du projet avec les règles d’urbanisme et informe le maître de l’ouvrage en cas de risque de rejet du permis de construire.

En l’espèce, la maison Lacaux, qui ne présente aucun signe de vétusté, se situe sur une trame grisée dans les documents d’urbanisme.

Or, selon la prescription n° 1.1.10 de la zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager de Limoges créée le 6 mars 1995 et révisée en 2007 : 'La démolition d’un immeuble ou d’un ensemble de bâtiments ou d’un élément de patrimoine présentant un intérêt architectural, repéré par une trame grisée dans les documents graphiques pourra être interdite. Elle ne sera autorisée qu’à titre exceptionnel si l’état de l’immeuble et/ou la qualité du projet le justifie (…)'.

Le règlement de cette ZPPAUP dispose que : «… Leur démolition ne sera acceptée que si leur vétusté est telle que seule la démolition soit envisageable, ou si elle est rendue nécessaire par un projet public ou privé présentant un réel intérêt. L’intérêt du projet s’entend par l’intérêt collectif qu’il représente (projet d’intérêt général des collectivités tels qu’espaces verts, équipements publics, voirie nouvelle, projet de logements sociaux publics ou privés, etc…) ou par son intérêt esthétique améliorant la situation existante (mise en valeur d’un paysage, d’une perspective, projet innovant d’architecture, etc.)…'.

En conséquence, le projet conduit par la SARL AEDIFICARE en ce qu’il entraînait la démolition de la maison dite 'Lacaux’ comportait un risque de refus d’octroi du permis de construire ou de recours devant les juridictions administratives, risque que la SARL AEDIFICARE en sa qualité de professionnel ne pouvait pas et ne devait pas ignorer.

Le devoir de conseil de l’architecte subsiste en présence d’un maître d’ouvrage notoirement compétent (Cass. 3^e civ., 23 mars 2017, n° 15-16.077). En conséquence, même si le gérant de la SCCV SAINT EXUPERY, M. X, a été architecte et est actuellement promoteur, cette obligation ne cesse pas.

Dans le cadre de son obligation de conseil, la SARL AEDIFICARE devait donc aviser la SCCV SAINT EXUPERY de cette situation et du risque ainsi encouru. Ce d’autant plus que le compromis de vente du terrain en date du 6 février 2012 comportait une clause suspensive à l’obtention du permis de construire, ce qui remettait intégralement en cause le projet en cas de non obtention.

Il appartient à l’architecte et donc à la SARL AEDIFICARE de rapporter la preuve qui lui incombe de ce qu’elle a dûment informé son client la SCCV SAINT EXUPERY de cette difficulté et du risque encouru. En effet, lorsque l’architecte a attiré l’attention du maître de l’ouvrage sur les risques de non-conformités du projet aux règles d’urbanisme et que celui-ci les a acceptés de façon délibéré et non équivoque, en parfaite connaissance de cause, le rejet du permis de construire ne peut pas lui être reproché.

La SARL AEDIFICARE produit à ce titre un courrier en date du 5 septembre 2012 adressé par la SCCV SAINT EXUPERY à M^me B C représentant la SARL AEDIFICARE. Or, il ne s’évince nullement de ce courrier que la SCCV SAINT EXUPERY aurait été alertée par la SARL AEDIFICARE du risque de refus d’octroi du permis de construire en raison de la démolition de la maison Lacaux. La SCCV SAINT EXUPERY indique seulement dans ce courrier qu’elle ne souhaite pas limiter le coût du projet et qu’elle se plaint du retard d’exécution de la SARL AEDIFICARE pour l’obtention du permis de construire.

En ce qui concerne l’étude de faisabilité sur 4 800 m2 qui préservait la maison Lacaux datant de novembre 2010 et décembre 2010 (cf procès-verbal de constat 5 décembre 2019):

— elle est antérieure d’une année au contrat de maîtrise d’oeuvre du 15 février 2012 et n’est donc pas entrée dans le champ contractuel ;

— il n’est pas établi qu’elle ait été transmise à la SCCV SAINT EXUPERY qui le conteste ;

— son existence ne démontre pas à elle seule, en tout état de cause, que la SARL AEDIFICARE aurait conseillé à la SCCV SAINT EXUPERY d’en rester à ce projet plus modeste, mais plus faisable, et encore moins que la SCCV SAINT EXUPERY aurait délibérément, en toute connaissance de cause, renoncé à ce projet pour adopter celui en cause dont le permis de construire a été invalidé.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, la SARL AEDIFICARE ne rapporte pas la preuve d’avoir conseillé et informé la SCCV SAINT EXUPERY sur le risque de non obtention du permis de construire, ni de ce que cette dernière aurait accepté ce risque.

La responsabilité contractuelle de la SARL AEDIFICARE est donc engagée. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la SCCV SAINT EXUPERY de son action en responsabilité contre la SARL AEDIFICARE.

2) Sur le préjudice

La SCCV SAINT EXUPERY doit obtenir réparation intégrale de son préjudice, étant précisé qu’il ne peut pas être fait grief à la SCCV SAINT EXUPERY de ne pas avoir poursuivi la relation contractuelle avec la SARL AEDIFICARE en adoptant une configuration qui exclurait la démolition de la maison Lacaux.

La SCCV SAINT EXUPERY a ainsi exposé inutilement :

— la somme non contestée de 187 379,71 € TTC au titre des honoraires de la SARL AEDIFICARE, ainsi que cela ressort des notes d’honoraires produites ;

— la somme de 2 966,08 € TTC au titre des frais de géomètre selon facture du 6 mars 2012 du cabinet BRISSET VEYRIER pour '[…]',

— la somme de 1 794 € TTC au titre des honoraires du bureau de contrôle SOCOTEC selon facture en date du 31 décembre 2012 qui fait référence à un dossier de 'CONSTRUCTION DE 80 LOGEMENTS

[…]',

— la somme de 7 049,84 € TTC correspondant à des frais d’avocats devant le tribunal administratif de Limoges et la cour administrative d’appel de Bordeaux, selon factures du cabinet d’avocats HENRY-CHARTIER-PREVOST- PLAS,

— la somme de 2 007,29 € TTC correspondant à des constats d’huissier pour les besoins de la procédure administrative,

soit un total de 201 196,92 €.

En ce qui concerne les frais d’expert-comptable pour un montant de 2 763,62 € TTC, les factures d’honoraires du cabinet AGC produites ne permettent pas d’établir leur lien avec le présent litige.

La SCCV SAINT EXUPERY doit donc être déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

Le compromis de vente des 12 décembre 2011 et 6 février 2012 prévoit en pages 3 et 4 des honoraires de négociation au bénéfice d’une agence dénommée DEVELOPPEMENT CONSEIL NEGOCIATION ASSISTANCE, mais à la charge de l’acquéreur, soit la société BATIMIG, et non la SCCV SAINT EXUPERY qui doit donc être déboutée de sa demande en paiement à ce titre.

Il n’est pas établi que les autres pièces produites au soutien des demandes de remboursement de la SCCV SAINT EXUPERY soient liées au présent litige. Elle sera donc déboutée de ses demandes les concernant.

Le préjudice de la SCCV SAINT EXUPERY s’élève donc à la somme de 201196,92€.

II SUR LA GARANTIE DE LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

La présente action engagée par la SCCV SAINT EXUPERY contre la SARL AEDIFICARE n’est pas une action en restitution d’honoraires, mais une action en responsabilité contractuelle.

Or, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS garantit la responsabilité professionnelle de la SARL AEDIFICARE aux termes des conditions particulières du 25 juin 2007 et des conditions générales du contrat d’assurances, produites au débat.

Si la SARL AEDIFICARE et la Mutuelle des Architectes Français demandent de déduire la franchise contractuelle de leur condamnation, elles ne la chiffrent pas. En tout état de cause, la franchise n’est pas opposable à la SCCV SAINT EXUPERY. Elles seront donc déboutées de leur demande à ce titre.

En conséquence, il convient de condamner solidairement la SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer à la SCCV SAINT EXUPERY la somme de 201 196,92 € en réparation du préjudice subi par cette dernière.

III SUR LE RECOURS DE LA SARL AEDIFICARE CONTRE M. Z Y

Le rôle exact de M. Z Y dans les transactions immobilières intervenues n’est nullement établi, encore moins une quelconque faute de sa part, ni un lien de causalité avec le défaut d’octroi du permis de construire.

La SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS doivent donc être déboutées de leur demande tendant à voir condamner M. Z Y à les relever indemnes de toutes condamnations.

IV SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SARL AEDIFICARE EN PAIEMENT D’HONORAIRES

La SARL AEDIFICARE ne justifie par aucune pièce de sa demande en paiement à hauteur de 20 889,60 € TTC correspondant à des honoraires impayés.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SARL AEDIFICARE de cette demande en paiement.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS succombant, elles doivent être condamnées aux dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable en outre de les condamner solidairement à payer à la SCCV SAINT EXUPERY la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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LA COUR

Statuant par décision Rendue par défaut, rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Limoges le 2 mai 2019, sauf en ce qu’il a débouté la SARL AEDIFICARE de sa demande reconventionnelle en paiement du solde d’honoraires ;

Statuant à nouveau,

DIT que la SARL AEDIFICARE a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SCCV SAINT EXUPERY pour manquement à son obligation de renseignement et de conseil ;

CONDAMNE solidairement la SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer à la SCCV SAINT EXUPERY la somme de 201 196,92 € en réparation du préjudice subi ;

DEBOUTE la SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement la SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS à payer à la SCCV SAINT EXUPERY la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL AEDIFICARE et la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

E F. G H.