ARRÊT N° .

N° RG 19/00042 – N° Portalis DBV6-V-B7D-BH46B

AFFAIRE :

S.C.I. PHIPHI

C/

SARL LIMOGES ROUSSILLON représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège

PLP/MLM

Baux commerciaux

G à M^e Debernard Dauriac et M^e Chabaud le 24/11/21

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2021

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A l’audience publique de la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES, le vingt quatre Novembre deux mille vingt et un a été rendu l’arrêt dont la teneur suit ;

ENTRE :

S.C.I. PHIPHI, dont le siège social est […]

représentée par M^e Anne DEBERNARD-DAURIAC de la SELARL LEXAVOUE, avocat postulant, inscrit au barreau de LIMOGES substituant M^e Michel HERMELONT, avocat plaidant, inscrit au barreau d’ANNECY

APPELANTE d’un jugement rendu le 09 Janvier 2019 par le Tribunal de Grande Instance de LIMOGES

ET :

SARL LIMOGES ROUSSILLON représentée par son Gérant en exercice domicilié de droit audit siège, dont le siège social est […]

représentée par M^e Philippe CHABAUD, avocat au barreau de LIMOGES substitué par M^e Stéphane CHAGNAUD, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

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L’affaire a été fixée à l’audience du 05 Octobre 2021, après ordonnance de clôture rendue le 1er septembre 2021.

Conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile, Monsieur C-D E, Président de Chambre, et Madame Y Z, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles assistés de Monsieur A B, Greffier, ont tenu seuls l’audience au cours de laquelle C-D E, Président de Chambre, magistrat rapporteur, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Monsieur C-D E, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 24 Novembre 2021, par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la Loi.

Au cours de ce délibéré Monsieur C-D E, Président de Chambre, a rendu compte à la cour composée lui-même, de Monsieur Jean-C COLOMER, Conseiller et de Madame Y Z, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles.

A l’issue de leur délibéré commun a été rendu à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition au greffe.

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte en date du 30 décembre 1997, un contrat de bail commercial a été consenti par la SCI Phiphi à la société Les boulangeries Parneix, aux droits de laquelle est venue la société Limoges Roussillon, bail portant sur un local commercial situé à Limoges, […].

Le 26 mars 2007, le bail a fait l’objet d’un renouvellement pour une durée de 9 ans, aux conditions du bail initial, à compter du 1er mai 2007 pour expirer le 30 avril 2016 pour un montant de loyer annuel de 31 200 € payable par mensualités de 2 600 € HT.

Le loyer mensuel actuel est de 3 030,87 € HT soit 3 637,04 € TTC.

Par acte en date du 15 décembre 2015, la société Limoges Roussillon a fait délivrer à la SCI Phiphi une demande de renouvellement du bail commercial aux charges et conditions initiales, sauf à voir diminuer le montant du loyer à la somme annuelle de 28 000 € HT, soit 2 500 € HT par mois, en raison de l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

Par exploit d’huissier en date du 21 juillet 2016, la société Limoges Roussillon a fait assigner la SCI Phiphi aux fins de voir fixer le montant annuel du loyer la somme de 28 000 € par an, avec effet rétroactif à la date de l’offre de renouvellement.

Par un jugement avant dire-droit en date du 20 septembre 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Limoges a fait droit à la demande d’expertise présentée par la SCI Phiphi et a désigné M^me X en qualité d’expert.

L’expert a vaqué à sa mission et déposé son rapport le 6 juin 2018.

Par jugement du 9 janvier 2019, tribunal de grande instance de Limoges a :

— constaté le renouvellement du bail commercial à compter du 1er mai 2016 pour une durée de 9 années ;

— fixé à la somme de 32 000 € HT le montant annuel du loyer du bail renouvelé, dû à compter du 1er mai 2016, pour le local sis à Limoges, […] ;

— condamné la SCI Phiphi à payer à la société Limoges Roussillon la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

— condamne la SCI Phiphi aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La SCI Phiphi a interjeté appel de la décision le 21 janvier 2019. Son recours porte sur l’ensemble des chefs de jugement, sauf en ce qu’elle a constaté le renouvellement du bail commercial à compter du 1er mai 2016 pour une durée de 9 années.

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Aux termes de ses écritures du 13 juillet 2021, la société Phiphi demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé à la somme de 32 000 € HT le montant annuel du loyer du bail renouvelé dû à compter du 1er mai 2016 et l’a condamnée à payer à la société Limoges Roussillon la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens ;

Et, statuant de nouveau, de :

— constater que la société Limoges Roussillon ne justifie pas ses affirmations selon lesquelles les facteurs locaux de commercialité auraient évolué de manière défavorable ;

— constater que le local donné à bail bénéficie d’une implantation géographique privilégiée ;

— constater que le local donné à bail bénéficie d’une surface et d’une distribution parfaitement adaptées à l’activité actuellement exercée dans les lieux ;

— constater que la valeur locative du local donné à bail à la société Limoges Roussillon doit être majorée compte tenu que le bail commercial stipule une clause 'tous commerce’ ;

— constater que le bail commercial conclu ne comporte aucune clause dévalorisante ou aucun déséquilibre notable dans la répartition des obligations respectives des parties ;

— constater que les facteurs locaux de commercialité n’ont pas évolué de manière défavorable ;

En conséquence, de :

— dire que le loyer commercial du bail renouvelé doit rester égal au loyer actuel, soit un loyer mensuel de 3 030,87 € HT ;

— fixer le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 36 370,44 € HT, soit un loyer mensuel de 3 030,87 € HT ;

— débouter purement et simplement la société Limoges Roussillon de sa demande en fixation du loyer à la somme de 28 000 € HT par an, soit un loyer mensuel de 2 500 € HT ;

— débouter la société Limoges Roussillon de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause, de :

— condamner la société Limoges Roussillon à lui payer la somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens de l’instance.

La société Phiphi soutient que la fixation à la baisse du loyer renouvelé est injustifiée et infondée, rien ne le motivant au regard de la situation du local et le rapport de l’expert s’avérant peu pertinent. En ce sens, elle indique qu’elle ne peut être pénalisée pour les carences de son locataire relativement à l’entretien des locaux, locaux qui disposent par ailleurs de conditions très favorables et dont le bail ne comporte aucune clause exorbitante du droit commun des baux commerciaux.

Aux termes de ses écritures du 1er juillet 2019, la société Limoges Roussillon demande à la Cour de débouter la SCI Phiphi de son appel déclaré mal fondé et, faisant droit à son appel incident déclaré recevable, de ;

— réformer le jugement dont appel, uniquement sur le montant annuel du loyer renouvelé ;

Statuant à nouveau, de :

— fixer à la somme de 28 000 € HT par an le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er mai 2016 ;

A titre infiniment subsidiaire, de :

— confirmer intégralement le jugement dont appel ;

En toute hypothèse, de :

— condamner la SCI Phiphi à lui payer une indemnité supplémentaire de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel, en accordant à Maître Chabaud, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

La société Limoges Roussillon soutient que c’est à bon droit que le loyer a été fixé à la baisse, au regard notamment des facteurs locaux de commercialité dégradés, la baisse de fréquentation ayant entraîné une importante baisse du chiffre d’affaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue en date du 1er septembre 2021.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, des prétentions et de l’argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux écritures déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article L145-33 du code du commerce :

' Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.'

Chacun de ces critères fera donc l’objet d’un examen.

1/ Sur les caractéristiques du local considéré :

Ils s’apprécient en considération, notamment, des éléments suivants (articles R 145-3 et R 145-4 alinéa 2 du code du commerce) :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l’habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d’habitation analogues faisant l’objet d’une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial.

En l’occurrence les locaux commerciaux donnés à bail à la société LIMOGES ROUSSILLON comprennent :

— Un magasin de vente,

— Un local à usage de laboratoire,

— Un bureau et un vestiaire,

— Une pièce servant de réserve,

— Des locaux sanitaires.

—  2 places de parking privatives à l’air libre (lot n°217 et 218).

Il ressort du rapport d’expertise que ce local est implanté en rez-de-chaussée d’une copropriété dans une petite zone commerciale avec des petits commerces de consommation courante (pharmacie, coiffeur, pizzeria, fleuriste, super marché…) ainsi que des zones résidentielles avec de nombreux lotissements.

Selon l’expert il s’agit d’un 'emplacement de qualité' mais qui 'reste une galerie commerciale en N° 2".

La surface est homogène et présente une facilité d’exploitation maximale. L’expert précise que 'l’espace de vente avec quelques tables pour la clientèle est assez agréable'.

Si l’ensemble des locaux est dans un état d’entretien moyen avec 'des traces d’infiltration, une chambre froide qui ne fonctionne pas ainsi que le système de chauffage' il doit être relevé selon les termes du contrat de bail et de la convention de renouvellement de bail commercial, que l’ensemble des charges relatives à l’entretien et aux travaux de réparation incombe exclusivement au locataire.

Les photographies annexées par l’expert dans son rapport contredisent les affirmations de la société Limoges Roussillon selon lesquelles le local en question serait 'vétuste' et 'peu attractif' mais il ne s’agit tout de même pas d’une 'situation géographique privilégiée' bénéficiant d’un environnement et d’une situation géographique exceptionnelle, comme le prétend la SCI Phiphi.

Le local bénéficie également d’une terrasse implantée, sur les parties communes de la copropriété, devant la vitrine et comprenant du mobilier (tables et chaises). L’exploitation de cette terrasse n’est pas stipulée dans le bail. Il s’agit d’une tolérance de longue date accordée par la copropriété, laquelle constitue un avantage pour l’exploitation de l’activité commerciale de la société LIMOGES ROUSSILLON, toutefois très limité, l’expert ayant précisé qu’il s’agissait d’un emplacement peu qualitatif, les trois tables étant situées en bordure de route.

La surface des locaux, telle qu’elle a été mesurée par l’expert est de 220 m². Elle est différente de celle retenue dans le contrat de bail à hauteur de 233 m², sans que cela ne justifie en soi une baisse du loyer dès lors qu’il s’agit, dans le contrat de bail, d’une surface qualifiée d’ 'approximative'.

2-3 / Sur la destination des lieux et les obligations respectives des parties au titre du bail :

La destination des lieux mentionnée dans le bail est l’ 'exploitation de toutes activités commerciales sauf nuisance' ce qui constitue un élément positif d’évaluation de la valeur locative, mais contrebalancé par l’importance des charges imputées au locataire (5245,37 €/an en 2016) comme l’expert l’a relevé, à juste titre.

Le preneur est débiteur de l’impôt foncier et le bailleur des grosses réparations telles qu’elles sont définies par l’article 606 du code civil.

C’est de manière justifiée que l’expert, ayant relevé que la taxe foncière dont le paiement incombe normalement au bailleur, avait été mise à la charge du preneur, ce qui constitue une obligation imposée au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages, a considéré que cela constituait un facteur de diminution de la valeur locative et a déduit le montant de l’impôt foncier de cette dernière.

4 / Sur les facteurs locaux de commercialité :

Aux termes de l’article R 145-6 du code du commerce, ' Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire' (C. com., art. R. 145-6).

Il convient de rechercher leur incidence sur le fonds de commerce exploité dans les lieux loués.

Les données chiffrées permettent à l’expert d’indiquer, à juste titre, que Limoges est la deuxième commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine après Bordeaux, bien que la population tende à diminuer avec des mutations tant dans le domaine privé que public vers Bordeaux notamment depuis la réorganisation administrative, et une tendance à la baisse des créations d’entreprises. Il s’agit certes de considérations générales d’ordre secondaire pour être relatives à la ville de Limoges mais qui ne sont pas dénuées de valeur lorsqu’est démontré leur impact direct sur l’activité concrète de l’activité commerciale en question.

Or tel est le cas d’espèce, comme l’illustre la délocalisation d’une partie de ses services par la clinique des Emailleurs, située à 800 mètres.

L’expert a mentionné une zone de construction qui augmenterait la population sur place mais elle est assez éloignée comme en atteste le plan annexé par l’expert dans son rapport et elle ne fait pas véritablement partie de la zone de chalandise du site. En outre elle n’était pas achevée.

Le local est situé […], voie de circulation dont l’expert précise qu’elle bénéficie d’un passage régulier tout en indiquant que le secteur n’est pas une zone d’activité de bureaux mais plutôt une zone résidentielle de type 'dortoir’ sur un axe configuré 'travail/maison', emprunté principalement par les habitants du quartier.

Des places de parking profitent à l’ensemble des commerces mais seulement deux places sont attribuées à titre privatif au local.

Par ailleurs les commerces de boulangerie souffrent de la concurrence des super marchés ou des petites surfaces commerciales. En l’espèce, l’un d’entre eux, qui commercialise du pain, est situé à 100 mètres du local objet de l’expertise et un artisan boulanger est présent à 800 mètres.

De même, si le chiffre d’affaires du preneur est un critère à utiliser avec précaution en tant qu’élément pertinent d’appréciation de la valeur locative, dans la mesure où il ne s’agit pas d’un élément extrinsèque aux lieux loués et qu’il est de nature à dépendre du mode de gestion particulier du locataire, il conserve toutefois son utilité s’il révèle une tendance de fond indépendante d’éléments particuliers spécifiques à la gestion et à l’exploitation du fonds de commerce en cause.

En l’occurrence le chiffre d’affaires HT réalisé par la boulangerie a régulièrement chuté pour passer de 721 989 € en 2011 à 246 000 lors de l’exercice clos le 31/12/2016 au cours duquel le renouvellement du bail prenait effet. L’importance de cet effondrement et sa constance, corrélés avec les éléments précédemment exposés, révèlent incontestablement une évolution défavorable des facteurs locaux de commercialité.

En définitive, même si la preuve n’est pas rapportée de l’existence de très importants problèmes de sécurité et d’incivilité dans la zone d’implantation du magasin, au-delà de l’existence d’une vitrine brisée par un véhicule dont l’origine accidentelle n’est pas à écarter, il apparaît que l’évolution économique a déprécié la valeur locative du fonds de commerce, comme l’expert l’a d’ailleurs relevé dans sa synthèse.

5 / Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Pour retenir une valeur de 171,45 € / m² l’expert ne s’est fondé que sur trois baux en cours avenue du Roussillon et n’a pas procédé à une pondération par nature de surface, commerciale ou non, ce qui ne

permet pas de rendre compte fidèlement des valeurs locatives.

C’est d’autant plus regrettable que les baux de référence concernent en majorité des activités de services (banque, esthétique) pour l’exercice desquelles la surface exploitée accessible au public est en principe plus importante que dans une boulangerie. S’agissant du local en cause, l’expert a lui-même relevé que seuls 60 m² sur 220 m² constituaient la surface exploitée et accessible au public.

De surcroît tous les locaux de référence disposent d’une surface 2 à 3 fois inférieure à la surface de la boulangerie exploitée par la société Limoges Roussillon. La seule activité comparable est une pizzeria dont la superficie est de 97 m².

Enfin selon les données fournies par l’Observatoire Immobilier et Commercial le prix moyen du loyer dans les zones commerciales de Limoges s’élève à 108,05 € / m² et se situe donc à un niveau véritablement très inférieur au prix retenu par l’expert.

6 / Synthèse :

En définitive il ressort de l’ensemble de ces éléments que la valeur locative de la boulangerie exploitée par la société Limoges Roussillon est inférieure à celle correspondant au loyer actuel, mais également à celle retenue par l’expert.

C’est de manière justifiée que le premier juge a fixé à la somme de 32 000 € HT par an le montant du loyer renouvelé à compter du 1er mai 2016 pour le local situé à Limoges au […].

Le jugement déféré sera donc confirmé dans toutes ses dispositions.

2 Sur les demandes annexes :

La SCI Phiphi, qui succombe, sera condamnée à prendre en charge les dépens de l’instance d’appel et à verser à la société Limoges Roussillon une indemnité de 1 500 € au titre des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour organiser sa défense.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME le jugement déféré dans toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

CONDAMNE La SCI Phiphi aux dépens de la procédure d’appel ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La SCI Phiphi à verser à la société Limoges Roussillon une indemnité de 1 500 € ;

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

A B. C-D E