ARRET N° .

N° RG 21/00974 – N° Portalis DBV6-V-B7F-BIIWL

AFFAIRE :

Mme [P] [O]

C/

S.A.S. 3 PRODUCTIONS représentée par son Président en exercice domicilié de droit audit siège., S.C.P. BTSG² BTSG², SCP au capital de 71.400 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 434 122 511, prise en la personne de Maître [I] [T], ès qualités de mandataire judiciaire de la Société 3 PRODUCTIONS, nommé par décision du Tribunal de Commerce de LIMOGES du 18 décembre 2019, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en son établissement situé [Adresse 3], S.E.L.A.R.L. [D] ET ASSOCIES Société [D] & ASSOCIES, SELARL au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 799 018 510, prise en la personne de Maître [S] [D], ès qualités d’administrateur judiciaire de la Société 3 PRODUCTIONS, nommé par décision du Tribunal de Commerce de LIMOGES du 18 décembre 2019, dont le siège social est [Adresse 9], prise en son établissement situé [Adresse 8].

GV/MS

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Grosse délivrée à M^e Aminata SISSOKO, M^e Philippe CHABAUD

COUR D’APPEL DE LIMOGES

Chambre économique et sociale

— --==oOo==---

ARRET DU 11 JANVIER 2023

— --===oOo===---

Le ONZE JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre économique et sociale a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [P] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Aminata SISSOKO, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 21 OCTOBRE 2021 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

S.A.S. 3 PRODUCTIONS représentée par son Président en exercice domicilié de droit audit siège., demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES

S.C.P. BTSG² BTSG², SCP au capital de 71.400 €, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 434 122 511, prise en la personne de Maître [I] [T], ès qualités de mandataire judiciaire de la Société 3 PRODUCTIONS, nommé par décision du Tribunal de Commerce de LIMOGES du 18 décembre 2019, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en son établissement situé [Adresse 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES

S.E.L.A.R.L. [D] ET ASSOCIES Société [D] & ASSOCIES, SELARL au capital de 10.000 €, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 799 018 510, prise en la personne de Maître [S] [D], ès qualités d’administrateur judiciaire de la Société 3 PRODUCTIONS, nommé par décision du Tribunal de Commerce de LIMOGES du 18 décembre 2019, dont le siège social est [Adresse 9], prise en son établissement situé [Adresse 8]., demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD LAGRANGE, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEES

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 15 Novembre 2022. L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 octobre 2022 .

La Cour étant composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, et de Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles , assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Puis Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 11 Janvier 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

— --==oO§Oo==---

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 29 avril 2015, la SCI MAZEIROLAS a donné à bail commercial à la société 3 PRODUCTIONS un ensemble immobilier situé à [Localité 10] (87), cadastré section BK n° [Cadastre 5] et 27, pour y exploiter une activité de bar, discothèque, spectacles, petite restauration’snack et location de salles pour cérémonies occasionnelles, d’une surface bâtie de 2'120 m2, moyennant un loyer mensuel de 3 000 € HT et une provision sur charges de 1 100 € HT par mois.

Le 3 août 2016, un incendie est survenu dans ces locaux et l’établissement a été fermé jusqu’au 30 avril 2017. Une information judiciaire a été ouverte.

Les bâtiments étant partiellement détruits, la SCI MAZEIROLAS a adressé à la société 3 PRODUCTIONS une lettre recommandée avec accusé réception en date du 26 avril 2017 aux termes de laquelle elle consentait à ramener le loyer d’avril 2017 à 1 000 € HT, puis à 2 000 € HT par mois à compter du 1er mai 2017, augmenté de la provision sur charges de 1 100 € HT par mois, et ce jusqu’à nouvel ordre.

Par acte notarié en date des 26 et 27 juin 2017, la SCI MAZEIROLAS a vendu cet ensemble immobilier, incluant le bail commercial, à Mme [P] [O] épouse [J] au prix de 145 000 €.

==0==

Dans une instance opposant la SCI MAZEIROLAS à la Compagnie Elite Insurance, M. [Z] et la société 3 PRODUCTIONS, le juge des référés de Limoges a, par ordonnance du 7 juin 2017, ordonné une expertise confiée à M. [C] [U] afin de décrire et chiffrer les travaux nécessaires à la remise en état des lieux tels qu’il se trouvait avant l’incendie. Ce dernier a rendu un rapport le 15 janvier 2021.

Par ordonnance du 13 décembre 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Limoges a rejeté la demande de la société 3 PRODUCTIONS tendant à la diminution du loyer sollicitée par elle en raison de la destruction d’une partie de l’immeuble par l’incendie.

Par ordonnance du 30 mai 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Limoges a débouté Mme [J] de sa demande en résiliation du bail commercial et s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de la société 3 PRODUCTIONS en réduction du montant du loyer.

Mme [J] a fait délivrer les 21 mai 2019 et 20 juin 2019 à la société 3 PRODUCTIONS deux commandements de payer et de justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire incluse au bail.

Par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a débouté la société 3 PRODUCTIONS de sa demande en annulation de ces commandements et lui a ordonné, sous astreinte, de fournir une attestation d’assurance en cours de validité ainsi que le contrat d’assurance garantissant l’immeuble en cause.

Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal de commerce de Limoges a placé la société 3 PRODUCTIONS en redressement judiciaire, la SCP BTSG étant désignée en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 19 février 2020, il a ordonné la poursuite de la période d’observation et a désigné la SELARL [D] ET ASSOCIÉS en qualité d’administrateur judiciaire avec mission d’assistance.

==0==

Par exploit d’huissier délivré le 11 janvier 2018, la société 3 PRODUCTIONS a fait assigner Mme [P] [O] épouse [J] devant le tribunal de grande instance de Limoges,

sur le fondement des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce, des articles 1722 et 1743 du code civil, 1367, 1365 et 1677 du même code, ainsi que de l’article 11 alinéa 2 du bail commercial du 29 avril 2015,

aux fins de voir constater la continuité du bail commercial et voir réduire le montant du loyer mensuel à la somme de 1 500 € HT avec indexation à effet rétroactif au 1er juillet 2017, compte tenu de l’exploitation partielle des locaux à hauteur de 50 % de la superficie initiale.

Par ordonnance du 25 septembre 2018, le juge de la mise en état a constaté que Mme [J] ne prétendait plus que le bail était déjà résilié et a ordonné une expertise judiciaire aux fins de déterminer la valeur locative et les charges afférentes des lieux loués à la date du 1er juillet 2017.

Mme [N] [H], expert judiciaire désigné pour y procéder, a rendu son rapport définitif le 9 juillet 2020.

Par jugement du 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Limoges a :

— déclaré recevable la convention de réduction de loyer conclue le 26 avril 2017 entre la SCI MAZEIROLAS et la société 3 PRODUCTIONS ;

— déclaré applicable la clause d’échelle mobile insérée dans le contrat de bail conclu le 29 avril 2015 à compter du 1er mai 2018, sans que le loyer puisse conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de I’année précédente ;

— fixé le loyer dû par la société 3 PRODUCTIONS à Mme [J] de la manière suivante :

* loyer du 26 avril 2017 au 1er mai 2018 : 24 000 € HT annuel, soit 2 000 € HT mensuel ;

* loyer à compter du 1er mai 2018, et pour les années suivantes : loyer en vigueur x indice du 4ème trimestre de l’année n-1 / indice du 4ème trimestre de l’année n-2 (dans la limite de 10% d’augmentation annuelle) ;

— fixé le montant de la provision sur charges versée par la société 3 PRODUCTIONS à Mme [J] à compter du 26 avril 2017 à 1 100 € HT par mois, au regard de la convention passée entre la SCI MAZEIROLAS et la société 3 PRODUCTIONS ;

En conséquence :

— condamné Mme [J] au remboursement du trop-perçu de loyer dont le montant sera calculé sur la base des indications suivantes :

* loyer du 26 avril 2017 au 1er mai 2018 : 24 000 € HT annuel, soit 2 000 € HT mensuel,

* loyer à compter du 1er mai 2018 et pour les années suivantes : loyer en vigueur x indice du 4ème trimestre de l’année n-1 / indice du 4ème trimestre de l’année n-2 (dans la limite de 10% d’augmentation annuelle) ;

— condamné Mme [J] au remboursement du trop-perçu de charges pour 2 481,24 € arrêtés au 9 juin 2021, sommes à parfaire ;

En outre :

— débouté Mme [J] de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 29 avril2015 ;

— débouté Mme [J] de sa demande de remise en état du bien sous astreinte de 1 000 € par jour de retard ;

— débouté Mme [J] de sa demande de condamnation à l’encontre de la société 3 PRODUCTIONS pour procédure abusive ;

— condamné Mme [J] à verser à la société 3 PRODUCTIONS la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront les frais d’expertise ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Mme [J] a interjeté appel de ce jugement le 24 novembre 2021, son recours portant sur l’ensemble de ses chefs.

==0==

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 21 avril 2022, Mme [P] [O] épouse [J] demande à la cour de :

— réformer le jugement attaqué et statuant à nouveau :

A titre principal,

— débouter la société 3 PRODUCTIONS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— résilier le bail commercial conclu entre elle et la société 3 PRODUCTIONS ;

— enjoindre la société 3 PRODUCTIONS à remettre en état le bien sous astreinte de 1 000 € par jour de retard dans d’un mois à compter de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire,

— juger que le loyer commercial doit être fixé à 4 583 € HT par mois ;

En tout état de cause,

— condamner la société 3 PRODUCTIONS à lui verser la somme de 10 000 € au titre de la procédure abusive ;

— condamner la société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG et la SELARL [D] & ASSOCIES à lui payer la somme de 3 000 € chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG et la SELARL [D] & ASSOCIES aux entiers dépens.

Mme [J] conteste l’authenticité du prétendu avenant au contrat de bail commercial intervenu entre la SCI MAZEIROLAS et la société 3 PRODUCTIONS le 26 avril 2017 prévoyant une réduction de loyer à 2 000 € par mois. En effet, le bail commercial du 29 avril 2015 repris dans l’acte de vente des 26 et 27 juin 2017, qui fait la loi des parties, a fixé le loyer à 3 000 € HT par mois. En outre, de nombreuses pièces de la procédure attestent d’un loyer fixé à 3 000 € HT par mois. Enfin, ce loyer était déjà sous évalué par rapport à la surface réelle de l’immeuble loué. Mme [H], expert judiciaire, a d’ailleurs fixé à 55 000 € HT par an sa valeur locative.

Mme [J] sollicite la résiliation du bail au regard des nombreux manquements de la société 3 PRODUCTIONS en ce qui concerne l’obligation d’assurance des lieux loués : déclarations mensongères à l’assurance, défaut de sécurisation des lieux loués et défaut d’assurance depuis le 19 octobre 2020.

Elle demande en outre que cette société remette l’immeuble loué dans l’état antérieur à l’incendie. En effet, cet incendie est dû aux négligences de la locataire en matière de sécurité et non à un cas de force majeure. De plus, ses fausses déclarations à l’assurance ont fait obstacle à la perception d’une prime d’assurance.

Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 18 mai 2022, la société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG2 et la société [D] & ASSOCIES demandent à la cour de :

— dire recevable et mal fondé l’appel interjeté par Mme [J] ;

— débouter Mme [J] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

— condamner Mme [J] à verser à la société 3 PRODUCTIONS, la SELARL [D] et à la SCP BTSG, une indemnité supplémentaire de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, en accordant pour ces derniers à Maître Chabaud, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par l’arrêt à intervenir et en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire, en application des dispositions de l’article 10 du décret du 08/03/2001 devront être supportées par le défendeur, en plus de l’indemnité mise à sa charge, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG2 et la société [D] & ASSOCIES se prévalent d’une convention de réduction du loyer à hauteur de 2 000 € HT par mois conclue le 26 avril 2017 entre la SCI MAZEIROLAS et la société 3 PRODUCTIONS, ce conformément au bail qui prévoit une réduction de loyer en cas de locaux détruits ou rendus inutilisables et conformément aux articles 1722 du code civil et 145-33 du code de commerce.

Concernant la demande de révision du montant du loyer présenté par Mme [J], les conditions d’application des articles 145-33, 145-37, 145-38 et 145-39 du code de commerce ne sont pas remplies. Par ailleurs, la valeur locative proposée par l’expert judiciaire le 9 juillet 2020 à hauteur de 55 000 € ne peut pas être retenue au regard de la dépréciation de cette valeur résultant de la situation liée au Covid 19 et des nuisances subséquentes à l’incendie.

De même, ils s’opposent à la résiliation du bail commercial et à l’obligation de remettre l’immeuble en état sous astreinte. En effet, la société 3 PRODUCTIONS a respecté ses obligations, tant au niveau des mesures de sécurisation de l’immeuble, qu’au niveau de son obligation d’assurance, alors même que l’incendie est d’origine criminelle.

Enfin, la condamnation de Mme [J] au remboursement d’un trop perçu à hauteur de 2 481,24 € est justifiée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2022.

SUR CE,

— Sur le montant du loyer

— Selon l’acte de vente du 26 et 27 juin 2017, la SCI MAZEIROLAS a vendu à Mme [J] l’ensemble immobilier dont s’agit avec mention expresse que 'le VENDEUR déclare que :

— l’immeuble est actuellement loué à la société 3 PRODUCTIONS … suivant acte sous-seing privé en date à [Localité 11], du 29 avril 2015, pour 9 années à compter du 30 avril 2015, moyennant un loyer annuel de 36.000 EUR HT payable mensuellement et d’avance le 10 de chaque mois'.

Le bail du 29 avril 2015 stipulait effectivement un loyer de 3 000 € HT par mois, sauf sur la période du 1er mai 2015 au 30 avril 2016, période pendant laquelle il était réduit à 2 000 € HT.

Il convient de considérer en conséquence que le courrier du 26 avril 2017 reçu en main propre par M. [G], gérant de la société 3 PRODUCTIONS, aux termes duquel la SCI MAZEIROLAS indique à la société 3 PRODUCTIONS que le loyer mensuel est ramené à 2 000 € HT à compter du 1er mai 2017 n’est pas opposable à Mme [J]. En effet, cet acte, dont aucun élément ne permet de dire qu’elle en ait eu connaissance, n’est pas entré dans le champ contractuel lors de l’acquisition de l’immeuble par Mme [J] les 26 et 27 juin 2017.

De plus, les intimés ne peuvent pas dire qu’une pratique s’était instaurée entre les parties selon laquelle le loyer était fixé à 2 000 € HT par mois. En effet, la quittance de loyer en date du 1er janvier 2017 invoquée par la société 3 PRODUCTIONS est en réalité une facture de charges, sur la période du 1er janvier au 31 mars 2017, pour un montant de 3 300 €, ce qui correspond aux stipulations du bail.

Selon le relevé de compte du 30 juin 2017, les deux versements de 3 720 € chacun, correspondant au paiement des loyers de mai et juin 2017, ont été réalisés par la SCI MAZEIROLAS et non par Mme [J].

Enfin, il ressort du tableau récapitulatif du paiement des loyers et des charges par la société 3 PRODUCTIONS, arrêté au 29 février 2020, émanant d’elle-même, qu’elle a toujours payé depuis le 1er juin 2017 un loyer de 3 000 € par mois et des charges d’un montant de 1 100 € par mois.

En conséquence, aucun accord n’est intervenu entre Mme [J] et la société 3 PRODUCTIONS pour que le loyer soit diminué à la somme de 2 000 € par mois.

— Mais, l’article 1722 du code civil dispose que 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement'.

Le bail du 29 avril 2015 en son article IX prévoit également une possibilité de réduction du loyer en fonction des surfaces détruites lorsque les locaux loués sont détruits ou rendus inutilisables partiellement.

Néanmoins, au terme de l’expertise judiciaire du 9 juillet 2020, Mme [N] [H] a évalué la valeur locative de l’immeuble à la date du 1er juillet 2017, soit après destruction par l’incendie du 4 août 2016, à la somme de 55'000 € HT par an, soit un loyer mensuel de 4 583,33 € HT selon les critères définis par l’article L 145'33 du code de commerce.

Les intimées soutiennent que la surface exploitée a diminué d’un tiers suite à l’incendie, ce qui justifie une diminution du loyer d’un tiers. Elles s’appuient sur le rapport du cabinet [B], géomètre-expert, selon lequel la surface exploitée était en réalité de 2 803,79 m² avant l’incendie alors que, depuis ce sinistre, la superficie exploitée est de 1 880,73 m².

Mais, il convient de considérer que le bail a été négocié sur la base d’une superficie bâtie et exploitée de 2 120 m², figurant au bail, pour un loyer de 3 000 € HT par mois. En conséquence, la diminution de surface de 2 120 m² à 1 880,73 m² est minime et ne correspond pas, en tout état de cause, à une diminution d’un tiers.

En conséquence, le loyer ne peut pas être diminué à la somme de 2 000 € HT par mois, comme sollicité par la société 3 PRODUCTIONS.

La société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG2 ès qualités et la société [D] & ASSOCIES ès qualités doivent donc être déboutées de leur demande à ce titre et le jugement réformé de ce chef.

— En revanche, Mme [J] ne soutient par aucun moyen sa demande de fixation du loyer, comme retenu par l’expert judiciaire Mme [H], à hauteur de 4 583 € HT par mois (55 000 € HT par an). En outre, elle demande, dans le corps de ses dernières conclusions de le fixer à 3 000 € HT par mois.

Elle sera donc également déboutée de sa demande à ce titre.

Il sera donc dit et jugé que le loyer dû par la société 3 PRODUCTIONS à Mme [J] s’élève, comme stipulé au bail commercial du 29 avril 2015, à 3 000 € HT par mois avec indexation telle que prévue par la clause d’échelle mobile du bail commercial du 29 avril 2015.

Le jugement sera donc réformé de ce chef.

Conformément aux stipulations de ce bail et de l’acte de vente des 26 et 27 juin 2017, le montant de la provision sur charges s’élève à la somme de 1 100 € par mois à compter du 27 juin 2017, date d’acquisition de l’immeuble par Mme [J].

— Sur le remboursement du trop-perçu

Le loyer étant fixé à la somme de 3 000 € par mois et les charges provisionnelles à 1 100 € HT par mois, il n’existe aucun trop-perçu par Mme [J].

La société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG2 et la société [D] & ASSOCIES doivent donc être déboutées de leur demande à ce titre et le jugement réformé de ce chef.

— Sur l’indexation du loyer

Le bail commercial du 29 avril 2015 contient en son article IV 3 une clause d’échelle mobile permettant l’indexation du loyer sur l’indice national du coût de la construction.

L’acte du 26 avril 2017 n’étant pas opposable à Mme [J], cette clause d’échelle mobile devra donc être appliquée conformément aux stipulations du bail commercial. Elle s’appliquera donc à compter du 1er mai 2017 sur la base d’un loyer mensuel de 3 000 € HT et non à compter du 1er mai 2018 sur la base d’un loyer de 2 000 € HT, comme jugé par le tribunal.

Le loyer est donc de 3 000 € HT par mois indexé selon la clause d’échelle mobile prévue au bail commercial 9 avril 2015.

Le jugement sera donc réformé de ce chef.

— Sur la demande de résiliation du bail commercial

Le bail commercial 9 avril 2015 prévoit en son chapitre X page 15 la clause suivante :

'Assurances

Article 1er

Le Preneur s’engage à contracter toute assurance utile auprès de compagnies d’assurances notoirement solvables, tant pour son compte que pour celui du Bailleur.

À ce titre, le Preneur devra assurer et maintenir assurés les lieux loués contre l’incendie, le vol, les dégâts des eaux, les courts circuits etc… pendant toute la durée du bail desdits locaux, ainsi que tous les aménagements qu’il aura apportés aux locaux loués, les objets mobiliers, matériels ou immatériels et marchandises lui appartement les garnissant, tous dommages immatériels consécutifs et notamment ses pertes d’exploitation, la perte totale ou partielle de son fonds de commerce, le recours des voisins, ainsi que sa responsabilité civile envers tous tiers, notamment au titre d’accidents corporels survenus dans le local ou dont le Preneur pourrait être responsable, auprès d’une compagnie d’assurances notoirement solvable, acquitter exactement les primes ou cotisations de cette assurance et justifier au Bailleur à chaque réquisition de celui-ci.

De même, ces assurances devront couvrir tous les dommages corporels ou matériels pouvant être causés, même à des tiers, soit du fait de l’immeuble, soit du fait de l’usage des aménagements ou des installations, soit du fait des préposés du Preneur.

Le Preneur devra fournir au Bailleur, à première demande de ce dernier, toute justification concernant la signature des polices visées ci-dessus et le règlements des primes correspondantes'.

Or, la société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG2 et la société [D] ET ASSOCIÉS ne produisent que :

— une attestation d’assurance en date du 29 août 2017 pour la période du 28 août 2017 au 27 août 2018 émanant du groupe Husson qui a résilié l’assurance le 10 octobre 2017 (cf jugement du tribunal de commerce de Limoges du 25 juin 2018) (pièce n° 3),

— un donné acte d’une extension de garantie émanant de la compagnie TCA TransConseil Assurances en date du 16 mai 2018 (pièce n° 21 bis),

— deux tableaux récapitulatifs des plafonds de garanties multirisques et responsabilité civile en date du 16 mai 2018 (pièce n° 21 bis),

— une facture de la compagnie TCA du 20 juillet 2018 pour la période du 31 octobre 2017 au 19 octobre 2018 (pièce n° 21).

Sont annexés au rapport d’expertise judiciaire de Mme [H] du 9 juillet 2020 deux certificats d’assurance délivrés à la société 3 PRODUCTIONS émanant de la compagnie TCA TransConseil Assurances :

— l’un en date du 15 janvier 2019 attestant de la garantie incendie multirisque, responsabilité civile exploitation, et responsabilité civile de propriétaire d’immeuble pour assurer l’établissement le Komplex à [Localité 10], sur la période du 20 octobre 2018 au 19 octobre 2019,

— l’autre en date du 19 novembre 2019 attestant de la garantie incendie multirisque, responsabilité civile exploitation, et responsabilité civile de propriétaire d’immeuble pour assurer l’établissement le Komplex à [Localité 10] sur la période du 20 octobre 2019 au 19 octobre 2020.

La garantie est donc expirée.

De plus, selon ces certificats, la compagnie TCA TransConseil Assurances agit en vertu des pouvoirs donnés par la compagnie GEFION INSURANCE qui a fait l’objet d’une interdiction de commercialisation de nouveaux contrats en France selon communiqué de presse de la Banque de France du 30 mars 2020 (pièce n° 15 de Mme [J]).

En conséquence, la société 3 PRODUCTIONS ne justifie pas être assurée pour l’exploitation de la discothèque Le Komplex à [Localité 10] depuis le 19 octobre 2020.

Ayant considéré ce fait, le tribunal judiciaire de Limoges avait d’ailleurs, par jugement du 8 juillet 2021, ordonné sous astreinte à la société 3 PRODUCTIONS de fournir une attestation d’assurance en cours de validité, ainsi que le contrat d’assurance de l’immeuble loué, suite à la délivrance d’un commandement du 20 juin 2019 resté sans effet. La suite donné à ce jugement reste inconnue.

La société 3 PRODUCTIONS n’ayant pas respecté une obligation essentielle du contrat de bail commercial, l’obligation d’assurer les bâtiments et l’exploitation, il convient de prononcer sa résiliation.

— Sur la demande de remise en état des lieux loués

L’article 1733 du code civil dispose que 'Il [le preneur] répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine'.

Mme [J] reproche à son locataire sa négligence au niveau de la mise en place de la protection contre l’incendie, ainsi que ses fausses déclarations à l’assurance, en se fondant notamment sur le rapport de M. [U], expert judiciaire, mandaté par ordonnance du juge des référés de Limoges du 7 juin 2017. Ainsi, elle demande d’enjoindre à la société 3 PRODUCTIONS de remettre en état l’immeuble loué selon le chiffrage effectué ce dernier à hauteur de 1 220 810 € TTC.

Mais, l’acte de vente de l’immeuble en date des 26 et 27 juin 2017 (page 3), conclu entre la SCI MAZEIROLAS à Mme [J], prévoit en ce qui concerne le sinistre intervenu sur l’immeuble le 3 août 2016 :

'L’immeuble objet des présentes a été en partie détruit par suite d’un incendie survenu le 3 août 2016.

Il est ici précisé que :

'l’immeuble est vendu en l’état,

's’agissant des rapports entre le VENDEUR et l’ACQUÉREUR, le VENDEUR fera son affaire personnelle de la gestion du sinistre auprès de la compagnie d’assurance du locataire (lequel, titulaire du contrat au moment du sinistre, assurait tant l’immeuble pour le compte du bailleur, que son exploitation), tant pour le remboursement des préjudices mobilier et immobilier que pour le remboursement des loyers, lesquels lui resteront définitivement acquis, sans subrogation de l’ACQUÉREUR dans les droits et obligations du VENDEUR.

'que le prix d’acquisition a été négocié en conséquence,

'et que l’ACQUÉREUR déclare avoir parfaite connaissance de l’état du bâtiment pour l’avoir visité, s’engageant à rien faire qui puisse gêner le règlement de ce sinistre…'.

Ainsi, Mme [J] n’ayant pas été subrogée dans les droits de la SCI MAZEIROLAS pour obtenir réparation du préjudice immobilier et mobilier consécutif à l’incendie, seule cette société est en droit d’obtenir la réparation du dommage subi du fait de ce sinistre. Mme [J] n’a donc pas qualité pour réclamer réparation à ce titre.

Elle doit donc être déboutée de sa demande tendant à voir enjoindre à la société 3 PRODUCTIONS de remettre en état l’immeuble loué.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef par substitution de motifs.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Par des motifs pertinents que la cour adopte, c’est à bon droit que le tribunal a débouté Mme [J] de sa demande de condamnation de la société 3 PRODUCTIONS à lui payer des dommages-intérêts pour procédure abusive.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG2 ès qualités et la société [D] & ASSOCIES ès qualités succombant principalement, elles doivent être condamnées aux dépens de première instance et d’appel.

Il est équitable en outre de condamner la société 3 PRODUCTIONS à payer à Mme [J] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— --==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

— --==oO§Oo==---

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Limoges le 21 octobre 2021, sauf en ce qu’il a débouté Mme [J] de sa demande de condamnation de la société 3 PRODUCTIONS :

— à la remise en état du bien loué sous astreinte de 1 000 € par jour de retard,

— à paiement pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau :

DÉCLARE inopposable à Mme [P] [O] épouse [J] la convention de réduction des loyers intervenue le 26 avril 2017 entre la SCI MAZEIROLAS et la société 3 PRODUCTIONS ;

DIT en conséquence que le loyer du bail commercial en date du 29 avril 2015 existant entre Mme [P] [O] épouse [J] et la société 3 PRODUCTIONS portant sur l’ensemble immobilier situé [Adresse 12], à [Localité 10] (87), cadastré section BK n° [Cadastre 5] et [Cadastre 6], s’élève à 3 000 € HT par mois, montant indexé selon les termes de la clause d’échelle mobile prévue au bail commercial du 29 avril 2015;

DIT que le montant de la provision sur charges s’élève à la somme de 1 100 € par mois depuis le 27 juin 2017, date d’acquisition de l’immeuble par Mme [J] ;

DEBOUTE la société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG2 et la société [D] & ASSOCIES de leur demande en paiement au titre d’un trop perçu de 2 481,24 € ;

DEBOUTE Mme [P] [O] épouse [J] de sa demande en fixation du loyer commercial à hauteur de 4 583 € HT par mois ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial en date du 29 avril 2015 existant entre la société 3 PRODUCTIONS et Mme [P] [O] épouse [J] ;

CONDAMNE la société 3 PRODUCTIONS à payer à Mme [J] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société 3 PRODUCTIONS, la SCP BTSG2 ès qualités et la société [D] & ASSOCIES ès qualités aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.