ARRET N° 346

N° RG 24/00887 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIULL

AFFAIRE :

M. [F] [Z]

C/

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6]

SG/IM

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2025

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Le TROIS DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Monsieur [F] [Z]

né le 14 Mars 1997 à [Localité 8] CONGO,

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Hanife KARAKUS-GURSAL, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-87085-2024-9925 du 06/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

APPELANT d’une décision rendue le 10 septembre 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

ET :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 6],

dont le siège social est au [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier BROUSSE de la SELARL LEXIADE ENTREPRISES, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMÉ

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 24 Septembre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 août 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Isabelle MOREAU, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 novembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Le délibéré a été prorogé au 26 novembre 2025 puis au 3 décembre 2025.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

Faits et procédure

Selon acte sous seing privé en date du 20 août 2019, à effet au 23 août 2019, l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] a donné en location à monsieur [F] [Z] et madame [I] [P] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 482,13 euros pour la maison, 22,98 euros pour le garage, outre la somme de 97,25 euros à titre de provision mensuelle sur charges, avec le versement d’un dépôt de garantie d’un montant total de 505,11 euros.

Le 29 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 3 255,92 euros au titre des loyers échus au jour de l’acte, outre les frais.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’avaient pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, fait assigner monsieur [F] [Z] et madame [I] [P] devant le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde aux fins de :

— voir constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail par l’effet du commandement en date du 29 septembre 2023,

— voir constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et en prononcer la résiliation,

— voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 4 417,22 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 18 janvier 2024,

— voir condamner solidairement les défendeurs à lui payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges indexée à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail,

— voir ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est du logement qu’ils occupent sis [Adresse 4],

— voir condamner solidairement les défendeur à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 10 septembre 2024, monsieur [Z] et madame [P] n’ayant pas comparu, le Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde a :

— condamné solidairement monsieur [Z] et madame [P] à payer l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] la somme de 3 362,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 18 juin 2024, terme de mai 2024 inclus, et ce après déduction du dépôt de garantie,

— constaté l’acquisition au 29 novembre 2023 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à monsieur [Z] et madame [P] en date du 20 août 2019 à effet du 23 août 2019, portant sur un logement situé [Adresse 3],

— ordonné l’expulsion des lieux loués de monsieur [Z] et madame [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— fixé l’indemnité mensuelle d’occupation due solidairement par monsieur [Z] et madame [P] à l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] au montant du loyer et des charges, indexée comme le loyer selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 29 novembre 2023 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— condamné solidairement monsieur [Z] et madame [P] à payer à l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés,

— débouté monsieur [Z] et madame [P] de leur demande en délais de paiement et les a condamné in solidum à payer à l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] 200 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par déclaration du 19 décembre 2024, monsieur [F] [Z] a relevé appel de ce jugement en toutes ses dispositions.

La clôture de la procédure devant la Cour a été prononcée par ordonnance en date du 20 août 2025.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 19 février 2025, auxquelles la Cour se réfère expressément, monsieur [F] [Z] demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau :

— lui accorder des délais de paiement,

— dire qu’il devra régler chaque mois 200 euros, en plus du loyer courant, afin de régler la dette de loyer,

— statuer ce que de droit en ce qui concerne les dépens.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 09 avril 2025, auxquelles la Cour se réfère expressément, l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] demande à la Cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

y ajoutant :

— condamner monsieur [Z] lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Dans le cadre de son appel, monsieur [Z] ne conteste pas avoir été défaillant dans le règlement de son loyer, mais discute le montant de la créance locative qui lui est réclamé, tout en sollicitant des délais de paiement à l’effet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail le liant à l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6].

I – Sur le montant de la dette locative de monsieur [Z] :

Monsieur [Z] reconnaît être redevable d’une dette de loyer, tout en sollicitant sa réduction après déduction :

— de la somme de 50 euros concernant l’excédent du dépôt de garantie par lui versé pour un montant de 555,11 euros qu’il estime devoir lui être remboursé,

— de la somme de 815,92 euros concernant la sanction qu’il s’est vu appliquer en raison de son absence de réponse à l’enquête annuelle sur ses ressources,

— de la somme de 22,98 euros mensuels au titre de la location du garage dont il n’a pu faire usage en raison de l’absence du badge d’accès qui ne lui aurait jamais été remis par le bailleur, malgré ses réclamations.

L’office public de l’habitat Pays de [Localité 6] conteste cette analyse, et sollicite la confirmation du jugement déféré. Sur le dépôt de garantie, il soutient que l’appelant ne justifie pas en quoi il lui serait dû une somme de 50 euros sur le dépôt de garantie versé.

Sur le garage, le bailleur affirme qu’immédiatement après la signature du bail, monsieur [Z] et madame [P] auraient demandé de soustraire de la location le garage, au motif que leur véhicule ne pouvait s’y garer.

Sur la prétendue sanction qui leur aurait été appliquée, le bailleur explique que les locataires sont annuellement invités à justifier de leurs ressources. Il indique qu’en août 2022, en sus du loyer courant, il leur a été facturé un surloyer de solidarité de 298,98 euros ainsi qu’un rattrapage de ce surloyer de solidarité mensuel à partir de janvier 2022 (2 367,84 euros de surloyer), que face à cette facturation, les locataires ont immédiatement trouvé le moyen de justifier de leurs revenus au titre de l’année 2021, de sorte que le 24 octobre 2022, les locataires se sont vu consentir un avoir sur les surloyers mensuels précédemment facturés.

Il ajoute que l’ensemble des surloyers de solidarités facturés ont donné lieu à un avoir, et que les locataires n’ont subi aucune sanction en lien avec leur défaillance dans la justification de leur ressources.

En l’espèce, il ressort des prévisions du contrat de bail le versement d’un dépôt de garantie d’un montant total de 505,11 euros (482,13 euros pour la maison et 22,98 euros pour le garage). Monsieur [Z] verse aux débats la copie du chèque qu’il a établi pour le paiement de ce dépôt de garantie, chèque d’un montant de 555,11 euros, qui apparaît en débit de son compte bancaire sur le relevé de compte produit. En conséquence, il y a bien une somme de 50 euros qui a été versée en excédent de ce qui était dû, de sorte que cet excédant doit venir en déduction de sa dette locative actuelle.

Sur la somme de 815,92 euros réclamée au titre de la sanction qui lui a été appliquée en raison de son absence de réponse à l’enquête annuelle sur ses ressources, monsieur [Z] ne justifie aucunement de sa prétendue impossibilité d’accéder à une interface internet pour répondre à une telle enquête, ni que les codes d’accès ne lui aurait pas été communiqués ou qu’ils auraient été communiqués tardivement. Il ne rapporte pas la preuve d’une retenue injustifiée, sachant que le bailleur démontre au contraire que la somme de 814,92 € correspondant effectivement à ladite sanction a bien été restituée à l’intéressé. Monsieur [Z] sera donc débouté de ce chef.

S’agissant de la somme de 22,98 euros mensuels facturée pour la location du garage, que monsieur [Z] estime injustifiée pour ne pas avoir pris possession du garage, le bailleur déclare que cette location a été rayée du bail en accord avec les locataires compte tenu du fait que leur véhicule ne rentrait pas dans le garage.

A l’examen des pièces versées au dossier par monsieur [Z], force est de reconnaître qu’il ne rapporte pas la preuve de ses allégations, sachant que l’avis d’échéance produit ne mentionne que le loyer principal de la maison, mais aucune facturation pour le garage (pièce n° 5 de l’intimé). Monsieur [Z] sera donc débouté de ce chef.

II – Sur les délais de paiement sollicités par monsieur [Z] :

Visant l’article 1345-5 du Code Civil et l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, monsieur [Z] sollicite l’octroi de délais de paiement afin de payer les sommes mises à sa charge. Il explique que sa compagne et lui-même travaillent, et sont en capacité de régler le loyer courant majorée d’une somme de 200 euros mensuels. Il indique que le couple a traversé des difficultés passagères qui sont venues s’ajouter aux problèmes rencontrés avec leur bailleur.

L’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] s’oppose à cette demande en rappelant qu’il appartient à celui qui réclame les délais de paiement de justifier de sa situation financière, et en dénonçant le fait que monsieur [Z] n’apporte aucun justificatif sur sa situation financière actuelle et sur sa possibilité d’apurer cette dette.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le premier juge a prononcé la résiliation du bail consenti à monsieur [Z] et me [P], par l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6], en raison du défaut d’exécution de leur obligation au paiement des loyers engendrant une dette locative de 3362,96 euros selon décompte au 18 juin 2024, considérant que ces manquements répétés étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation de leur contrat de location et une mesure d’expulsion.

Devant la cour, le bailleur produit un décompte complet démontrant que l’arriéré locatif s’est réduit pour passer de la somme de 3362,96 euros visée dans le jugement querellé du 10 septembre 2024, à la somme de 1246,02 euros selon décompte arrêté au 2 avril 2025, sachant que depuis l’audience devant le premier juge, monsieur [Z] a effectué divers règlements pour apurer sa dette locative, tout en payant intégralement le loyer courant.

Bien que monsieur [Z] soit défaillant dans la justification de sa situation financière et de sa capacité à respecter un échéancier, les efforts financiers par lui accomplis et la modicité de sa dette locative ramenée à la somme de 1 246,02 euros de laquelle il convient de déduire la somme de 50 euros versée en excédant sur le dépôt de garantie pour la chiffrer à la somme de 1 196,02 euros, justifient de lui accorder des délais de paiement l’autorisant conformément à sa demande, à régler en plus du paiement du loyer courant, 5 échéances mensuelles de 200 euros et une 6ème échéance visant à apurer le solde de 196,02 euros, la première devant être réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus du loyer et charges courants et jusqu’à extinction de la dette, sachant qu’en l’état actuel du dossier, il n’y a aucune raison de déduire de l’arriéré locatif restant dû par monsieur [Z], le dépôt de garantie de 505,11 euros, en ce que le dépôt de garantie n’a pas vocation à assurer le paiement des loyers impayés, mais à couvrir le coût des travaux de reprise des éventuelles dégradations commises dans le logement lors du départ du locataire.

Compte tenu des délais de paiement accordés à monsieur [Z], les effets de la clause résolutoire prévue au bail seront suspendus pendant le cours desdits délais, sachant qu’en cas de non-respect de ces délais et modalités de paiement, la totalité de la somme restant due redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [Z] et de tous occupants de son chef.

III- Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

La demande présentée en cause d’appel par l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée pour des considérations tirées de l’équité, sachant que sera confirmée l’indemnité de 200 euros que le bailleur s’est vu octroy par le premier juge.

Pour avoir prospéré partiellement en son recours, monsieur [F] [Z] sera condamné à supporter les entiers dépens d’appel, en sus des dépens de première instance auxquels il a été condamné, étant précisé qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

RÉFORME partiellement le jugement rendu le 10 septembre 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Brive-la-Gaillarde ;

Statuant à nouveau,

DIT que la somme de 50 euros a été payée en excédant par monsieur [F] [Z] sur le dépôt de garantie prévu au contrat de bail, et dit qu’elle doit être déduite de sa dette locative s’élevant à la somme de 1246,02 euros selon décompte arrêté au 2 avril 2025 ;

CONDAMNE monsieur [F] [Z] à payer à l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] la somme de 1 196,02 euros à titre de l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2025 inclus ;

AUTORISE monsieur [F] [Z] à s’acquitter de ladite somme de 1 196,02 euros en 5 mensualités de 200 euros et une dernière mensualité égale au solde, en principal, intérêts et frais, et ce en sus du loyer courant, la première mensualitésdevant réglée avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND la résiliation du bail pendant le cours de ces délais, et dit que si le locataire se libère de sa dette locative selon les modalités susvisées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue ou du loyer courant, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible de plein droit,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets, de sorte que le bailleur sera alors en droit de faire procéder à l’expulsion de monsieur [F] [Z] et de tous occupants de son chef,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a alloué à l’Office public de l’habitat Pays de [Localité 6] une indemnité de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE monsieur [F] [Z] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel,étant précisé qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.