R.G : 14/03129

Décision du

Juge de l’exécution de ST ETIENNE

Au fond

du 21 mars 2014

RG : 12/32

ch n°

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE LE VALOIS

C/

SA CIC LYONNAISE DE BANQUE

XXX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 23 Octobre 2014

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE 'LE VALOIS’ Représenté par son syndic bénévole M. A B

XXX

42000 SAINT-ETIENNE

Représentée par M^e Charles RICHARD,

avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

INTIMEES :

LA LYONNAISE DE BANQUE

XXX

XXX

Représentée par la SCP Y ET ASSOCIES,

avocats au barreau de LYON

Assistée de M^e Romain MAYMON,

avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

XXX

XXX

XXX

défaillante

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 11 Septembre 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique :

11 Septembre 2014

Date de mise à disposition : 23 Octobre 2014

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Claude VIEILLARD, président

— Olivier X, conseiller

— Catherine CLERC, conseiller

assistés pendant les débats de Martine SAUVAGE, greffier

A l’audience, OLivier X a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Claude VIEILLARD, président, et par Martine SAUVAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE, MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 30 décembre 2011, un commandement aux fins de saisie immobilière a été délivré à la XXX sur demande de la LYONNAISE DE BANQUE, créancier poursuivant, portant sur un bien appartenant à la débitrice situé rue des Frères CHAPPE à XXX et par jugement en date du 1^er juin 2012, la vente forcée des biens a été ordonnée.

Suivant jugement en date du 7 septembre 2012, la société Foncière de Construction a été déclarée adjudicataire de ce bien moyennant la somme de 120.200 €.

Le créancier poursuivant a élaboré un projet de distribution du prix qu’il a signifié au syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS, créancier inscrit, ainsi qu’à la débitrice.

Le syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS a formé une contestation de ce projet de distribution qui ne lui attribuait aucune somme au motif de son absence d’opposition.

Le créancier poursuivant a convoqué le créancier inscrit et le débiteur à une réunion et un procès-verbal de désaccord sur la distribution du prix est intervenu le 21 octobre 2013.

Entre temps et par conclusions déposées au greffe le 27 septembre 2013, le syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS a contesté le projet de répartition et les parties ont été convoquées à l’audience devant le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de XXX.

Par jugement en date du 21 mars 2014 auquel il est expressément référé pour un exposé plus complet des faits, des prétentions et des moyens des parties, le Juge de l’Exécution du Tribunal de Grande Instance de XXX a :

— dit que la distribution du prix de vente sur adjudication du 7 septembre 2012, soit 120.412,77 €, intérêts inclus, devrait se faire de la façon suivante :

. syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS au titre du privilège de l’article 2374 2° bis du Code Civil, 0 euro en l’absence d’opposition,

. LYONNAISE DE BANQUE au titre du privilège du prêteur de deniers, 115.159,26 €, solde restant à distribuer après déduction des frais de radiation, 437 €, et de la répartition du séquestre, 4.816,51 €,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné le syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS aux dépens qui seront distraits au profit de Maître MAYMON, avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par déclaration en date du 16 avril 2014, le syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS a interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance en date du 20 mai 2014, le Président de la Chambre a fixé l’audience des plaidoiries au jeudi 11 septembre 2014.

Dans le dernier état de ses conclusions du 7 juillet 2014, le syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS demande à la cour de :

— réformer le jugement déféré,

statuant à nouveau,

— homologuer le nouveau de projet de distribution conforme à la proposition ci dessous,

— Trésor public (frais de radiation) 437,00 €

— rétribution séquestre 4.816,51 €

— syndic (privilège de premier rang article 2374-1 bis du Code Civil) 12.798,67 €

— syndic (privilège de deuxième rang article 2374-1 bis du Code Civil) 1.248,29 €

— LYONNAISE DE BANQUE (2^e rang hypothèque

et privilège de prêteur de deniers) 101.112,30 €

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Le syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS fait valoir :

— qu’une opposition du syndic a forcément été reçue par le séquestre répartiteur ainsi qu’en atteste une correspondance de ce dernier qui laisse supposer qu’un paiement interviendra, ce qui constitue un véritable acquiescement sur le principe même de la validité de la déclaration de créance, au moins partielle, du syndic de copropriété,

— que sa créance est privilégiée et préférée à celle du vendeur et du prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux relatives à l’année courante et aux deux dernières années échues, soit les années 2011, 2012 et 2013, et conjointement avec eux pour les charges et travaux de l’année courante mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 et des quatre dernières années échues, soit les années 2011, 2012 et 2013.

Dans ses conclusions déposées au greffe le 25 août 2014, la LYONNAISE DE BANQUE demande à la cour de :

— confirmer que la distribution du prix de vente sur adjudication du 7 septembre 2012 du bien de la XXX devra se faire comme suit :

— Trésor public (frais de radiation) 437,00 €

— rétribution du séquestre 4.816,51 €

— syndic (article 2374-1 bis du Code Civil) en l’absence d’opposition 0 €

— LYONNAISE DE BANQUE (2^e rang hypothèque

et privilège de prêteur de deniers) 115.159,26 €

A titre subsidiaire,

— dire que si la Cour devait faire droit à la mise en oeuvre du privilège de l’article 2374 du Code Civil, tel que demandé par le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « Le Valois'', elle pourra seulement lui octroyer le montant de l’appel de provision de 2012 pour 1.126,85 €, le montant de l’appel de provision du 14 avril 2011 pour 384,80 €, soit la somme de 1.511,65 €, et lui attribuer le solde restant à répartir sur le prix de vente en application de son hypothèque et de son privilège de prêteur de deniers,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE VALOIS à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Y Z avocat sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La LYONNAISE DE BANQUE fait valoir que :

— le 25 septembre 2012, l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception,

— aucune opposition n’a été formulée par acte extra-judiciaire dans le délai de 15 jours suivant cet avis de mutation et le privilège ne peut donc bénéficier au syndicat des propriétaires,

— subsidiairement, les montants réclamés ne peuvent être octroyés dés lors que le super privilège couvre seulement les charges de copropriété et travaux appelés par la copropriété pour l’année en cours et les deux dernières années, soit compte tenu de la date de la vente, 2010, 2011 et 2012,

— les sommes réclamées au titre de frais d’huissier ou d’avocats, de condamnations pour dégradations volontaires ne visant pas la XXX et d’autres sommes visées dans une ordonnance de référé doivent être écartées,

— encore plus subsidiairement, les sommes supplémentaires ne relevant pas de l’année de vente et des deux années précédentes (uniquement les causes de l’ordonnance de référé et 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile) peuvent le cas échéant venir en concurrence au marc le franc avec le poursuivant après épuisement de son privilège.

Par exploit du 11 juillet 2014, le syndicat des propriétaires de l’immeuble LE VALOIS a fait assigner la XXX à comparaître à l’audience du 11 septembre 2014 et lui a fait signifier ses conclusions.

Les conclusions de la LYONNAISE DE BANQUE ont été également signifiées à la XXX suivant exploit d’huissier en date du 28 août 2014.

La XXX n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue à l’audience du 11 septembre 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de mutation doit être donné au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété.

Cette disposition ajoute qu’avant l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par voie extra-judiciaire, opposition au versement des fonds afin d’obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire, cette opposition devant contenir élection de domicile dans le ressort du Tribunal de Grande Instance de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énoncer le montant et les causes de la créance.

L’alinéa 2^e de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précise que tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’article 5-1 du Décret du 17 mars 1967 dispose que si le lot fait l’objet d’une vente sur saisie immobilière, l’avis de mutation est donné au syndic par… l’avocat du créancier poursuivant.

En l’espèce, la LYONNAISE DE BANQUE, créancier poursuivant justifie avoir, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 septembre 2012, reçue le 3 octobre 2012, notifié au syndic bénévole du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VALOIS l’avis de mutation du bien vendu, cette notification informant le syndic de la possibilité de signifier son opposition éventuelle dans un délai de 15 jours par acte extra-judiciaire à son domicile rappelé en tête du courrier.

Le syndicat des copropriétaires n’établit pas, ni ne soutient d’ailleurs, avoir adressé une quelconque opposition dans les délais et formes requis par l’article 20 sus visé et par des motifs que la Cour adopte le premier juge a en effet considéré que le courrier du séquestre répartiteur en date du 21 janvier 2013 était insuffisant à démontrer qu’une opposition avait été faite dans le délai de 15 jours à compter de la réception de l’avis de mutation par acte extra-judiciaire comportant les mentions obligatoires sur le montant et les causes des créances afférentes au charges et travaux.

Le courrier dont se prévaut le syndicat des copropriétaires à l’appui de sa contestation, faisant réponse à un courrier du syndic du 24 décembre 2012, soit à une date où le délai imparti au syndic pour faire opposition était déjà expiré, par lequel le séquestre répartiteur fait valoir que le décompte de créance du syndicat des copropriétaires n’était pas conforme aux textes et lui demande de lui transmettre un décompte clair, ne saurait valoir acquiescement à la demande.

En effet, le non respect des formalités édictées par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 par le syndic n’avait pas pour effet de faire disparaître la créance du syndicat des copropriétaires mais seulement de le priver de la possibilité de se prévaloir de son privilège de l’article 2374 du Code Civil de sorte que la demande dans le courrier de l’avocat de production d’un décompte clair et l’indication qu’il ne pouvait en tout état de cause que régler les charges et régularisations des deux dernières années et de l’année en cours pouvait s’entendre d’un règlement en cas de fonds disponibles après le paiement de la créance du créancier poursuivant et ne valait pas nécessairement renonciation au droit de la LYONNAISE DE BANQUE d’opposer au syndicat des copropriétaires l’absence d’opposition dans les formes et délais imposés par la loi.

Cette renonciation aurait été pour le moins ambigüe et ne peut valoir acquiescement, la renonciation à un droit ne pouvant résulter que d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

C’est donc à bon droit que le premier juge a relevé qu’en l’absence d’opposition après avis de mutation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VALOIS ne pouvait faire valoir son privilège, qu’il ne lui a, par voie de conséquence, attribué aucune somme au titre de la distribution du prix de vente et a alloué à la LYONNAISE DE BANQUE, bénéficiaire du privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque, la totalité du prix disponible après déduction des frais et de la rétribution du séquestre.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions y compris en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La Cour estime également que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel au profit de la LYONNAISE DE BANQUE.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt réputé contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel.

Condamne le syndicat des copropriétaires la LYONNAISE DE BANQUE aux dépens de l’instance d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT