R.G : 13/01148

décision du

Tribunal d’Instance de LYON

Au fond

du 27 juin 2006

RG : 2005/474

XXX

X

A

C/

SA Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

6^e Chambre

ARRET DU 03 Septembre 2015

APPELANTS :

M^me F X

née le XXX à XXX

15 O P Q

XXX

Représentée par la SCP BAUFUME – SOURBE,

avocatS au barreau de LYON

Assistée de M^e Julie MATRICON, avocat au barreau de LYON

M. B A

né le XXX à XXX

15 O P Q

XXX

Représentée par la SCP BAUFUME – SOURBE,

avocatS au barreau de LYON

Assistée de M^e Julie MATRICON, avocat au barreau de LYON

INTIMEE :

SA Z

28 O Garibaldi

XXX

Représentée par M^e Charles-Henri BARRIQUAND,

avocat au barreau de LYON

Assistée de la SCP BENOIT-LALLIARD-ROUANET,

avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 23 Septembre 2014

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Mai 2015

Date de mise à disposition : 03 Septembre 2015

Audience tenue par D E, président et Mireille SEMERIVA, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Martine SAUVAGE, greffier

A l’audience, D E a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— D E, président

— Catherine CLERC, conseiller

— Mireille SEMERIVA, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par D E, président, et par Martine SAUVAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2001, M^me F X et M. B A ont pris en location un logement situé 15 O P Q à XXX appartenant à la Société des Mutuelles Agricoles SCIMA, représentée par la société FINAMA.

En janvier 2002 la société Z a racheté l’immeuble et a succédé à la société FINAMA dans la gestion.

Estimant, après plusieurs échanges de courrier, ne pas avoir reçu de justificatifs suffisants pour régler la somme de 790,37 € qui leur était réclamée par le bailleur au titre de la régularisation annuelle des charges récupérables relatives à l’exercice 2002, M^me F X et M. B A, ainsi que d’autres locataires de l’immeuble, ont saisi le conciliateur de la mairie du 3^e arrondissement de la ville de Lyon. La société Z a alors permis aux locataires de consulter l’ensemble des justificatifs des dépenses relatives à l’exercice 2002.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2004 rappelant la clause résolutoire insérée au bail, la société Z a fait délivrer commandement aux consorts X/A de payer la somme de 1158,10 € au titre des charges récupérables.

Par acte d’huissier en date du 1^er février 2005 M^me F X et M. B A ont fait assigner la société Z devant le tribunal d’instance de Lyon aux fins d’obtenir le remboursement de charges indûment payées, un nouveau calcul des charges pour les années 2002 et 2003 et la production sous astreinte de justificatifs de dépenses pour l’exercice 2003. La société Z a sollicité par voie reconventionnelle le paiement de charges impayées.

Par jugement du 27 juin 2006, estimant que M^me F X et M. B A étaient mal fondés à soutenir que la société Z ne leur avait pas fourni d’explications sur la répartition des charges ni de justificatifs suffisants quant au montant de celles-ci et que par ailleurs le caractère récupérable des charges pour les comptes 131, 132, 141, 151, 157, 321 et 331 était établi, le tribunal d’instance de Lyon les a déboutés de leurs demandes et les a condamnés à payer à la société Z la somme de 1326,53 € au titre des loyers et charges arrêtés au 1^er juin 2005 et la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M^me F X et M. B A ont formé appel de ce jugement et par arrêt rendu le 29 novembre 2007 la cour d’appel de Lyon a :

— confirmé le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté toutes les demandes de M^me F X et M. B A

— condamné M^me F X et M. B A à payer à la société Z la somme de 2445,08 € au titre des charges locatives dues au 26 mars 2007

— dit régulier le commandement de payer délivré à la requête de la société Z le 27 mai 2004 et visant la clause résolutoire

— condamné M^me F X et M. B A à payer à la société Z la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné M^me F X et M. B A aux entiers dépens.

M^me F X et M. B A ont formé un pourvoi à l’encontre de cette décision et par arrêt rendu le 28 avril 2009 la Cour de cassation, 3^e chambre civile, a, « sans qu’il y ait lieu de statuer sur le second moyen », cassé et annulé sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de M. A et de M^me X relatives à la communication par le bailleur de la clé de répartition des charges, des justificatifs des dépenses exposées et au caractère récupérable de l’achat d’une brouette, l’arrêt rendu le 29 novembre 2007, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon, remis en conséquence sur ce point la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Lyon autrement composée, a condamné la société Z aux dépens ainsi qu’à payer à M. A et à’ M^me X la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Cour de cassation rappelle que lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses et que les dépenses de personnels récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales. Elle a considéré qu’en statuant comme elle l’avait fait, alors que la TVA facturée par les entreprises chargées de l’entretien des portes de garages, des ascenseurs, des systèmes de chauffage et d’eau chaude et des espaces verts n’est pas incluse dans les charges récupérables, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 et l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle a également rappelé, au visa de l’article 2 c) du décret n° 87-713 du 26 août 1987 dans sa rédaction applicable au litige que lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des 3/4 de leur montant. Elle a censuré la décision de la cour d’appel sur ce point au motif que pour que les dépenses correspondant à la rémunération des personnes chargées de l’entretien des parties communes et de l’élimination des rejets puissent être récupérées par le bailleur à concurrence des trois quarts, ces tâches doivent être exercées cumulativement et de manière effective.

Enfin elle a énoncé que les frais de télésurveillance ne figurent pas dans la liste limitative des charges annexées au décret du 26 août 1987.

Par arrêt du 6 septembre 2011, estimant au vu de l’article 624 du code de procédure civile et des moyens de cassation que ne restaient soumis au jugement de la cour de renvoi que les trois points suivants :

— imputation ou non aux locataires de la TVA afférente aux comptes 111, 151, 156, 341 et 411

— caractère récupérable ou non des tâches d’entretien accomplies non pas par la gardienne mais par son mari

— caractère récupérable ou non du coût de l’abonnement de télésurveillance,

la cour d’appel de Lyon a, réformant le jugement du tribunal d’instance de Lyon du 27 juin 2006 et y ajoutant, condamné M^me F X et M. B A à payer à la société Z les somme de 2128,17 € à titre d’arriérés de charges locatives et 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle les a condamnés aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par arrêt rendu le 6 février 2013, statuant sur le pourvoi formé par M^me F X et M. B A la Cour de cassation, 3^e chambre civile, a cassé et annulé en toutes ses dispositions, sauf en celles admettant le caractère partiellement récupérable du salaire de M^me Y, l’arrêt rendu le 6 septembre 2011, entre les parties, par la cour d’appel de Lyon, et remis en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d’appel de Lyon, autrement composée, a condamné la société Z aux dépens ainsi qu’à payer à M^me F X et M. B A la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et a rejeté la demande de la société Z du même chef.

La Cour de cassation a considéré qu’en retenant pour débouter M. A et M^me X de leurs demandes qu’à la lumière des moyens de cassation exposés, ne restaient soumis à son jugement que certains points qu’elle énumère, alors que par l’effet de l’annulation intervenue du chef du dispositif de l’arrêt du 29 novembre 2007 rejetant leur demande en remboursement des sommes par eux versées au titre de charges dont ils contestaient le caractère récupérable, la cause et les parties avaient été remises, dudit chef tout entier, dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt cassé, à la seule exception du rejet de la demande des locataires concernant le caractère récupérable de la dépense relative à l’achat d’une brouette, la cour d’appel avait violé l’article 624 du code de procédure civile.

M^me F X et M. B A ont saisi la cour de céans par déclaration du 13 février 2013.

Aux termes de leurs conclusions déposées par voie électronique le 10 juin 2014 M^me X et M. A demandent à la cour de :

— réformer dans toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 juin 2006 par le tribunal d’instance de Lyon et statuant à nouveau,

— dire que la société Z a imputé à tort, au titre des charges récupérables, les charges suivantes qui ne sont pas visées à l’annexe « liste des charges récupérables » du décret du 26 août 1987 :

* traitement ordures ménagères (encombrants) : compte 123

° 2002 : 123,97 €

° 2003 : 514,62 €

* hygiène (désinsectisation) : compte 141

° 2002 : 3161,14 €

° 2003 : 1055,88 €

* entretien sur presseur -pompe relevage : compte 155

° 2003 : 1921,30 €

* sécurité : compte 157

° 2002 : 196,66 €

° 2003 : 552,11 €

* abonnement télésurveillance : compte 321

° 2002 : 728,54 €

° 2003 : 603,96 €

— dire qu’en tout état de cause les factures produites au titre de ces dépenses ne permettent pas de distinguer les dépenses récupérables des autres dépenses et incluent à tort la marge bénéficiaire de l’entreprise et la TVA, non récupérables

— dire que ces charges devront être exclues des charges récupérables

— dire que pour les dépenses correspondant aux comptes :

* compte 111 – espaces verts (exercices 2002 et 2003)

* compte 131 – contrat et main-d’oeuvre (exercices 2002 et 2003)

* compte 151 – entretien courant (exercices 2002 et 2003)

* compte 153 – entretien VMC (exercice 2003)

* compte 156 – porte garage (exercices 2002 et 2003)

* compte 211 – eau froide compteur (exercices 2002 et 2003)

* compte 341 – contrat entretien ascenseur (exercices 2002 et 2003)

* compte 411 – chauffage (exercice 2002 et 2003)

* compte 412 – entretien installation chauffage (exercice 2003)

* compte 241 – eau chaude réchauffement (exercice 2002 et 2003)

les factures produites ne permettent pas de distinguer les dépenses récupérables des autres dépenses et incluent à tort la marge bénéficiaire de l’entreprise et la TVA, les dépenses d’amortissement et d’investissement non récupérables, dire que ces charges devront également être exclues des charges récupérables

— dire que devront être exclus des charges récupérables relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les frais de gestion de la fiscalité directe locale soit la somme de 2301 € pour l’année 2002

— dire que devra également être exclue des charges récupérables relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2002, la taxe relative à l’immeuble sis 13 O P-Q, qui ne fait pas partie de la Résidence la Victorienne, soit la somme de 2653 €

— dire que devront être exclues des charges récupérables de l’exercice 2002 les dépenses de

21 965,43 € correspondant à l’exercice 2001, que la société Z ne justifie pas avoir elle-même acquittées

— dire qu’ils n’étaient redevables d’aucun arriéré locatif du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2011

— par conséquent condamner la société Z à leur restituer la somme de 2683,73 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 1^er novembre 2003 et la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1154 du code civil correspondant aux provisions sur charges qu’ils ont versées au titre de l’exercice 2002

— condamner la société Z à leur restituer la somme de 2474,98 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2004 et la capitalisation des intérêts échus en application de l’article 1154 du code civil correspondant aux provisions sur charges qu’ils ont versées au titre de l’exercice 2003

— prononcer la nullité du commandement de payer qui leur a été délivré le 27 mai 2004

— condamner la société Z à leur restituer la somme de 1158,10 € qu’ils ont réglée indûment en exécution de ce commandement, outre les intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2004 et la capitalisation des intérêts échus

— condamner la société Z à leur restituer la somme de 79,70 € qu’ils ont réglée au titre des frais de huissier et de relance indus

— débouter la société Z de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 2128,17 € à titre d’arriérés de charges locatives pour les exercices 2002 et 2003 et de l’intégralité de ses demandes

— la condamner à leur payer la somme de 7500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile consécutive aux deux arrêts cassés outre l’arrêt à intervenir

— condamner la société Z aux entiers dépens de l’instance depuis l’origine, y compris ceux afférents aux deux décisions partiellement cassées, conformément à l’article 639 du code de procédure civile, distraits au profit de la SCP BAUFUME-SOURBE, avocats, sur son affirmation de droit.

Ils font valoir qu’il résulte des dispositifs des deux arrêts de la Cour de cassation que le juge de renvoi est saisi de l’intégralité du litige, à l’exception des quatre chefs non cassés qui subsistent à savoir :

— la communication par le bailleur de la clé de répartition des charges

— la communication par le bailleur des justificatifs des dépenses exposées

— le caractère récupérable de l’achat d’une brouette

— le caractère partiellement récupérable du salaire de M^me Y.

Ils en déduisent qu’ils sont bien fondés à discuter devant la cour de céans, d’une part du caractère irrécupérable par nature de certaines charges dans la mesure où celles-ci ne figurent pas dans la liste des charges récupérables, annexée au décret n° 87-713 du 26 août 1987, d’autre part du caractère irrécupérable des charges, en application de l’article 2 du décret du 26 août 1987, dans sa rédaction applicable aux exercices 2002 et 2003, objets du présent litige, lorsque les factures produites, insuffisamment détaillées, ne permettent pas de déterminer la part des dépenses correspondant à la rémunération du personnel et aux charges fiscales et sociales récupérables, des autres dépenses, le montant de ces factures ne pouvant alors être imputé au locataire au titre des charges récupérables.

Selon les appelants la cour de renvoi se trouve dès lors saisie :

— du décompte de l’arriéré des charges locatives et de la demande en restitution de charges qu’ils ont présentée

— de leur demande aux fins que soit constatée la nullité du commandement de payer qui leur avait été délivré le 27 mai 2004 et de la condamnation de la société Z à leur rembourser la somme de 1158,10 € qu’ils avaient réglée en exécution de ce commandement, outre intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2004, ainsi qu’une somme de 79,70 € réglée au titre des frais huissiers et de relance indus.

Ils observent que dans leurs écritures que la société Z fait exactement comme si l’arrêt de la Cour de cassation du 6 février 2013 n’avait jamais existé entre les parties alors que la question dont la cour d’appel est saisie ne se limite pas à l’inclusion de la TVA dans les charges imputées au locataire mais au caractère récupérable ou non de ces charges de même qu’elle ne se limite pas aux postes de charges énumérés par l’arrêt de la Cour de cassation du 28 avril 2009, mais concerne tous les postes de charges à l’exception de l’achat d’une brouette et du salaire de la gardienne.

Ils soutiennent que les charges suivantes sont non récupérables par nature :

* traitement des ordures ménagères : compte 123 qui correspondent en réalité au stockage et au ramassage des encombrants

* hygiène : compte 141, dès lors que ne sont des charges récupérables que les dépenses de produits à l’exclusion des frais de personnel

* entretien du sur presseur – pompe de relevage : compte 155

* sécurité : compte 157, la dépense relative à l’entretien des extincteurs n’étant pas visée à l’annexe du décret du 26 août 1987 et ne pouvant en tout état de cause s’analyser en une simple dépense de consommables

* abonnement télésurveillance : compte 321, cette question ayant été tranchée par la Cour de cassation.

Ils ajoutent qu’en application de la jurisprudence de la Cour de cassation, lorsque des factures, insuffisamment détaillées, ne permettent pas de déterminer la part des dépenses correspondant à la rémunération du personnel et aux charges fiscales et sociales récupérables, des autres dépenses, le montant de ces factures ne peut être imputé aux locataires au titre des charges récupérables. Ainsi les charges récupérables ne doivent inclure ni la marge bénéficiaire de l’entreprise ni la TVA.

Ils exposent qu’afin de contrer les effets de cette jurisprudence le législateur a modifié, dans le cadre de la loi ENL du 13 juillet 2006 l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, en précisant que « pour l’application de cet article le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur » mais précisent que cet article est inapplicable au présent litige.

Ils indiquent que ce point a été tranché entre les parties concernant les charges 2004-2005 par le jugement du tribunal d’instance du 31 mai 2011 et l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 19 février 2013.

Les appelants relèvent qu’aucune des factures correspondant à des prestations d’entreprise ne permet de distinguer les dépenses récupérables et les autres dépenses, notamment la marge bénéficiaire des entreprises et leurs dépenses d’amortissement et d’investissement, de sorte que les factures produites, insuffisamment détaillées, ne permettent pas à la société Z de récupérer les dépenses correspondantes. C’est donc selon eux l’intégralité du montant de ces factures qui doit être déduite des charges récupérables, et pas seulement le montant de la TVA comme le prétend la société Z.

M. A et M^me X examinent ensuite poste par poste les charges qui leur sont imputées à tort.

Ils allèguent encore que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, compte 331, inclut à tort d’une part les frais de gestion de la fiscalité directe locale, d’autre part le montant de l’assiette d’imposition correspondant au n° 13 de la O P Q à Lyon.

Ils prétendent en outre qu’eu égard à la clause figurant à l’acte de vente entre la société SCIMA et la société Z, les dépenses de 21 965,43 € correspondant à l’exercice 2001 doivent être exclues des charges récupérables de l’exercice 2002.

Enfin ils affirment que le commandement de payer signifié le 27 mai 2004 est nul dès lors que la société Z ne leur a présenté aucune quittance de loyer ni ne leur a adressé d’avis d’échéance ou mise en demeure préalable ; que surtout il ressort des quittances de loyer délivrées sans réserve du 1^er janvier 2002 au 31 décembre 2004 qu’ils n’étaient redevables d’aucun arriéré locatif à la date du commandement ; qu’en outre le commandement ne fait pas apparaître le décompte des sommes réclamées, se contentant de viser globalement une somme de 1046,22 € dont il n’est pas justifié ; qu’enfin les charges locatives des exercices 2002 et 2003 qui semblent constituer une des causes du commandement sont en tout état de cause contestées dans le cadre de la présente procédure.

Ils déclarent avoir acquitté le 5 juillet 2004 la somme totale exigée de 1158,10 € tout en contestant la devoir, de sorte qu’ils sont bien fondés à solliciter la condamnation de la société Z à leur restituer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2004, ainsi que les sommes de 2583,73 € et 2474,98 € qu’ils ont réglées au titre des charges correspondant aux exercices 2002 et 2003.

Aux termes de ses conclusions déposées par voie électronique le 13 janvier 2014 la SA Z demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 27 juin 2006 par le tribunal d’instance de Lyon

— statuant à nouveau, dire qu’au titre des charges récupérables, il convient de retrancher la TVA des seuls comptes n° 111, 151, 156, 341 et 411

— condamner M^me F X et M. B A à lui payer une somme de 2128,17 € à titre d’arriéré de charges locatives pour les exercices 2002 et 2003 outre intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2011

— condamner M^me F X et M. B A à lui payer la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— les condamner aux dépens y compris ceux afférents aux deux arrêts partiellement cassés conformément à l’article 639 du code de procédure civile, distraits au profit de maître Charles-Henry BARRIQUAND, avocat sur son affirmation de droit.

Elle fait valoir :

— compte 123 : qu’il appartient aux consorts A – X de démontrer que la dépense en cause correspond en fait au stockage et ramassage des encombrants

— compte 141 : que contrairement à ce que soutiennent les appelants les frais de personnel ne sont pas exclus par le décret

— compte 155 : que ce poste fait partie des charges récupérables dès lors qu’il constitue des services rendus et à l’usage des différents éléments de la chose louée et des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments communs

— compte 157 : que la rubrique correspond aux fournitures de consommables visées à l’annexe de la liste des charges récupérables du décret du 26 août 1987 puisqu’il s’agit du changement de recharge des extincteurs

— compte 321 : ces dépenses ne sont pas des charges récupérables; ce poste et ses montants (729,54 € en 2002 et 603,96 € en 2003) doivent être exclus des charges récupérables, la quote-part correspondant devant être remboursée aux consorts A – X

— que la distinction au titre des contrats d’entreprise entre les dépenses de personnel et les autres dépenses concerne exclusivement l’entretien de propreté (frais de personnel) ainsi qu’en atteste le paragraphe IV-3 de la liste des charges récupérables et l’élimination des rejets (frais de personnel) ainsi qu’en atteste le même texte

— que la Cour de cassation n’a pas remis en cause le caractère de charges récupérables des dépenses imputées aux locataires mais seulement l’inclusion de la TVA dans certaines de ces dépenses en posant que la TVA facturée par les entreprises chargées de l’entretien des portes de garage, des ascenseurs, des systèmes de chauffage et d’eau chaude des espaces verts n’est pas incluse dans les charges récupérables; que dès lors elle a retranché la TVA du montant dû comme elle l’avait déjà fait après l’arrêt de cassation partielle rendu le 28 avril 2009 et que le trop-perçu représente ainsi la somme globale de 304,95 €.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 septembre 2014 et l’affaire, fixée à l’audience du 26 mai 2015, a été mise en délibéré à ce jour.

SUR CE LA COUR

Il est constant que par l’effet de l’annulation de l’arrêt du 29 novembre 2007 « sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de M. A et de M^me X relatives à la communication par le bailleur de la clé de répartition des charges, des justificatifs des dépenses exposées et au caractère récupérable de l’achat d’une brouette », et par l’effet de l’annulation de l’arrêt rendu le 6 septembre 2011 en toutes ses dispositions « sauf en celle admettant le caractère partiellement récupérable du salaire de M^me Y » la cour est saisie de l’intégralité du litige à l’exception des quatre chefs susvisés.

Les parties s’accordent à considérer que le présent litige est relatif aux charges dues par les consorts L-A au titre des exercices 2002 et 2003. D’ailleurs par jugement du tribunal d’instance de Lyon du 31 mai 2011 et par arrêt de la cour de céans du 19 février 2013 il a été statué sur les charges afférentes aux exercices 2004 et 2005.

Il résulte des pièces produites que par lettre du 20 août 2003 la société Z a sollicité de M^me X paiement d’une somme de 790,37 € au titre du solde de charges pour l’année 2002 selon le calcul suivant :

votre quote-part : 2683,73 €

provision versée : 1893,36 €

solde : 790,37 €

et par lettre du 13 août 2004 paiement de la somme de 581,62 € au titre du solde de charges pour l’année 2003 selon le calcul suivant :

votre quote-part : 2474,98 €

provision versée : 1893,36 €

solde : 581,62 €

La société Z sollicite la condamnation de M^me F X et de M. B A à lui payer la somme de 2128,17 € à titre d’arriérés de charges locatives pour les exercices 2002 et 2003, soit la somme allouée par l’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 6 septembre 2011, sans toutefois fournir un décompte précis des sommes dues par les appelants et des sommes qu’ils ont effectivement réglées.

M^me F X et de M. B A demandent pour leur part que la société Z soit condamnée à leur restituer, notamment, les sommes de 2683,73 € et 2474,98 €, c’est-à-dire l’intégralité des charges pour les années 2002 et 2003.

Ils soutiennent en effet que les quittances qu’ils produisent aux débats justifient du paiement de l’intégralité des charges réclamées au titre de ces exercices.

Il ressort certes des deux lettres susvisées adressées les 20 août 2003 et 13 août 2004 à M^me F X que les « quittances » sont adressées par la société Z à ses locataires avant paiement des sommes qui y sont mentionnées et qu’elles valent en réalité avis de paiement puisqu’il est précisé dans ces deux écrits que les somme de 790,37 € et 581,62 € « seront facturées sur la prochaine quittance ».

Toutefois la société Z ne conteste pas les allégations des appelants soutenant avoir payé l’intégralité des charges pour les exercices 2002 et 2003 et indique même en page 4 de ses conclusions que les consorts A-X lui ont réglé les sommes qu’ils considéraient comme injustement réclamées. En toute hypothèse, comme observé ci-dessus, elle ne précise pas le détail de la somme de 2128,17 € dont elle sollicite le paiement.

Dans sa rédaction applicable au litige, l’article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose :

« Pour l’application du présent décret :

a) Il n’y a pas lieu de distinguer entre les services assurés par le bailleur en régie et les services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise. Le coût des services assurés en régie inclut les dépenses de personnel d’encadrement technique. Lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses;

b) Les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales ;

c) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l’exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois-quarts de leur montant ;

d) Lorsque l’entretien des parties communes et l’élimination des rejets sont assurés par un employé d’immeuble, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférent sont exigibles, en totalité, au titre des charges récupérables.

e) Le remplacement d’éléments d’équipement n’est considéré comme assimilable aux menues réparations que si son coût est au plus égal au coût de celles-ci ».

Il est constant par ailleurs que la liste des charges récupérables figurant dans l’annexe au décret susvisé est limitative et que ne peuvent donc être retenues des charges qui n’y sont pas mentionnées.

Il convient d’examiner chacun des postes de charges contestés pour ce motif.

— compte 123 (traitement des ordures ménagères)

Il résulte des factures produites à ce titre que ce poste est relatif en réalité au débarrassage des encombrants dans le local VO qui n’est pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26 août 1987 dans sa version applicable à l’espèce. Les sommes de 123,97 € pour l’exercice 2002 et 514,62 € pour l’exercice 2003 doivent donc être exclues du décompte général des charges récupérables.

— compte 141 (hygiène)

Les parties s’accordent à considérer que ce poste correspond à l’entretien, au nettoyage et la désinfection des vide-ordures.

Les factures de la société Lyonnaise d’Hygiène produites à ce titre se rapportent à des opérations de nettoyage à la vapeur basse pression – désinfection – traitement de gaines de vide-ordures avec un matériel spécialisé.

L’annexe du décret du 26 août 1987 dans sa version applicable à l’espèce comporte une rubrique « Hygiène » ainsi libellée :

« 1. Dépenses de fournitures consommables :

Sacs en plastique et en papier nécessaires à l’élimination des rejets ;

Produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures.

2. Exploitation et entretien courant :

XXX ;

Entretien des appareils de conditionnement des ordures.

3. Élimination des rejets (frais de personnel) ».

Les prestations effectuées par la société Lyonnaise d’Hygiène, soit le nettoyage mais également la désinfection et le traitement des gaines de vide-ordures, qui comportent à l’évidence des frais de personnel, ne correspondent pas dans leur intégralité à celles mentionnées dans la liste annexée au décret du 26 août 1987 dans sa version applicable à l’espèce. Faute de distinguer les dépenses récupérables des autres dépenses les factures produites à ce titre seront exclues des charges imputées aux locataires, soit la somme de 3161,14 € pour l’exercice 2002 et de 1055,88 € pour l’exercice 2003.

— compte 155 (entretien du surpresseur – pompe de relevage)

Cette dépense n’est pas visée dans la liste annexée au décret du 26 août 1987 dans sa version applicable à l’espèce.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise en effet que la liste des charges récupérables, dont il donne une définition générale, est fixée par décret en Conseil d’État et il est constant que la liste annexée au décret du 26 août 1987 dans sa version applicable à l’espèce est d’interprétation stricte.

La somme de 1921,30 € doit donc être exclue du décompte des charges récupérables pour l’exercice 2003.

— compte 157 (sécurité)

Ces dépenses correspondent à l’entretien des extincteurs. Elles ne sont pas visées dans la liste annexée au décret du 26 août 1987 dans sa version applicable à l’espè''ce et doivent donc être exclues des charges récupérables.

— compte 321 (abonnement de télésurveillance)

La société Z ne discute pas que ces dépenses ne sont pas des charges récupérables et que leur montant doit en être exclu, soit la somme de 728,54 € pour l’exercice 2002 et la somme de 603,96 € pour l’exercice 2003.

Il ressort de l’article 2 du décret n° 87-713 du 26 août 1987, dans sa rédaction applicable présent litige, que lorsqu’il existe un contrat d’entreprise, le bailleur doit s’assurer que ce contrat distingue les dépenses récupérables et les autres dépenses et que les dépenses de personnel récupérables correspondent à la rémunération et aux charges sociales et fiscales.

Il en résulte que lorsque des factures insuffisamment détaillées ne permettent pas de déterminer la part des dépenses correspondant à la rémunération du personnel et aux charges fiscales et sociales récupérables, des autres dépenses, le montant de ces factures ne peut être imputé au locataire au titre des charges récupérables. Ainsi les charges récupérables ne doivent inclure ni les frais d’amortissement de l’entreprise, ni sa marge bénéficiaire, ni la TVA.

Les différents postes de charges contestés de ce chef doivent être examinés au regard des principes ainsi dégagés.

— compte 111 (espaces verts)

Les dépenses relatives aux espaces verts incluent à tort la marge bénéficiaire de l’entreprise et la TVA non récupérable. Les factures produites, insuffisamment détaillées, ne distinguent pas les dépenses récupérables des autres dépenses et ne permettent pas à la bailleresse d’imputer ces charges au locataire, la société Z ne pouvant se contenter de déduire des montants initialement réclamés la charge de la seule TVA.

— compte 131 (contrat et main-d''uvre)

Ces charges, qui sont facturés pour un montant de 57 545,87 € en 2002 et de 70 530,86 € en 2003, comportent le salaire de la gardienne de l’immeuble M^me Y, le salaire de son mari en qualité d’ouvrier d’entretien et le règlement des factures d’une société intervenue ponctuellement en remplacement de M. et M^me Y.

La question de la récupération des charges correspondant au salaire de M^me Y ayant été tranchée par la Cour de cassation dans son arrêt du 6 février 2013, reste en discussion la récupération des dépenses relatives au remplacement de la gardienne et de l’ouvrier d’entretien, soit la somme de 2986,90 € pour l’année 2002 et 7944,72 € pour l’année 2003.

S’agissant d’un contrat d’entreprise, les dépenses relatives au remplacement de M. et M^me Y ne doivent pas inclure la TVA ni la marge bénéficiaire de l’entreprise qui ne sont pas des charges récupérables. Les factures produites, insuffisamment détaillées, ne distinguent pas les dépenses récupérables des autres dépenses et ne permettent pas à la bailleresse d’imputer ces charges au locataire. Les sommes de 2986,90 € et 7944,72 € doivent donc être exclues des décomptes au prorata de la surface corrigée.

— compte 151 (entretien courant)

Les mêmes remarques que celles formulées précédemment s’imposent et les somme de 565,31 € pour l’année 2002 et 767,98 € pour l’année 2003 devront être exclues des charges récupérables au prorata de la surface corrigée.

— compte 153 (entretien VMC)

Les mêmes remarques que celles formulées précédemment s’imposent et la somme de 3321,60 € pour l’année 2003 devra être exclue des charges récupérables au prorata de la surface corrigée.

— compte 156 (porte de garage)

Pour les mêmes raisons les sommes de 1416 € pour l’année 2002 et 900,29 € pour l’année 2003 doivent être exclues des charges récupérables au prorata de la surface corrigée.

— compte 211 (eau froide compteurs)

Les factures comptabilisées sous ce numéro de compte pour la somme de 3167,76 € TTC au titre de l’année 2002 et 3314,84 € TTC au titre de l’année 2003 comportent la location, l’entretien forfaitaire et les relevés. Les frais de location sont des dépenses récupérables et sont justifiés à hauteur de 1113,56 € pour l’année 2002 et 1043,04 € pour l’année 2003. En revanche les factures ne distinguent pas au titre de l’entretien et des relevés les charges de personnel seules récupérables. Seules les sommes susvisées, divisées par le nombre de logements, pourront être mises à la charge des locataires.

— compte 341 (ascenseur – contrat)

Les dépenses relatives à l’entretien des ascenseurs incluent à tort la marge bénéficiaire de l’entreprise et la TVA non récupérable. Les factures produites, insuffisamment détaillées, ne distinguent pas les dépenses récupérables des autres dépenses et ne permettent pas à la bailleresse d’imputer ces charges au locataire, la société Z ne pouvant se contenter de déduire des montants initialement réclamés la charge de la seule TVA. Les somme de

11 552,52 € pour l’année 2002 et 12 274,58 € pour l’année 2003 devront être exclues des charges récupérables au prorata de la surface corrigée.

— comptes 411 – 412 et 241 (chauffage et eau chaude réchauffement)

Il ressort de la liste des charges récupérables fixée par l’annexe du décret du 26 août 1987 dans sa rédaction applicable à l’espèce que si les dépenses de combustibles nécessaires à la production de chaleur peuvent être récupérées auprès du locataire, les dépenses d’investissement et d’amortissement des installations de production de chaleur sont exclues des charges récupérables.

En l’espèce la société Z a souscrit auprès de la société DALKIA un contrat de vente d’énergie calorifique dans le cadre de la délégation de service public confié par la Communauté Urbaine de Lyon à cette société.

Or il résulte de cette délégation de service public que la société DALKIA est « responsable du nettoyage et de l’entretien courant des ouvrages, installations, équipements et matériels nécessaires à l’accomplissement du service public » et qu’il lui incombe en particulier d’assurer les réparations et le remplacement des pièces ou parties d’équipement nécessaire au maintien des ouvrages en bon état de fonctionnement et qu’elle doit renouveler à ses frais les ouvrages et équipements devenus inutilisables en raison notamment de l’usure normale et de la vétusté.

La convention prévoit dans son article 33 que les tarifs comprennent un élément R1 tenant compte notamment du coût des énergies primaires et un élément R2 tenant compte notamment du coût des prestations de conduite, de petit et de gros entretien, le coût de renouvellement des installations et les charges liées à l’amortissement des investissements réalisés par la société DALKIA.

Il s’en déduit que les prestations facturées à la société Z par la société DALKIA ne comprennent pas uniquement le coût du combustible mais également les charges relatives à l’entretien, au renouvellement et à l’amortissement des installations de production d’énergie calorifique fournie par cette société, dépenses qui ne constituent pas des charges récupérables.

Or les factures produites ne comportent aucune ventilation permettant de distinguer les dépenses incombant au bailleur de celles imputables aux locataires.

Pour l’exercice 2002 le poste « chauffage », compte 411, ne distingue pas entre l’entretien des installations de chauffage et d’eau chaude et la fourniture de combustible.

Pour l’exercice 2003 le compte 411 « chauffage combustible » ne permet pas, comme indiqué plus haut, de distinguer les dépenses incombant au bailleur (dépenses d’investissement, d’amortissement, d’entretien des installations de production d’eau chaude) de celles incombant au locataire.

Les charges de chauffage et de réchauffement d’eau chaude doivent donc être intégralement exclues des charges récupérables au prorata de la surface réelle pour les premières et de la surface corrigée pour les secondes.

— compte 331 (taxe d’enlèvement des ordures ménagères)

L’article 1641 du code général des impôts prévoit un prélèvement forfaitaire au profit de l’État, consistant en un pourcentage sur le montant de certaines taxes établies au profit des collectivités locales et organismes divers, dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ce prélèvement correspond aux frais de dégrèvements et de non-valeur que l’État prend à sa charge et aux frais d’assiette et de recouvrement.

Il est constant que ce prélèvement forfaitaire ou frais de gestion de la fiscalité directe locale n’est pas récupérable dès lors qu’il n’est pas visé à l’annexe « liste des charges récupérables » du décret du 26 août 1987.

La somme de 2301 €, qui n’est pas discutée par la société Z, devra donc être exclue des charges récupérables pour l’année 2002, au prorata de la surface corrigée.

Il s’avère également à l’examen des pièces produites et selon les déclarations non contredites de M. A et de M^me X qu’une somme de 2653 € correspondant à l’assiette d’imposition de l’immeuble sis 13 O P Q à Lyon a été incluse dans la taxe d’enlèvement des ordures ménagères alors que cet immeuble n’est pas visé à l’acte authentique de vente du 20 décembre 2001 entre la société SCIMA et la société Z. Cette somme doit donc être également exclue des charges récupérables au prorata de la surface corrigée.

— dépenses pour l’exercice 2001 imputées sur l’exercice 2002

M. A et M^me X soutiennent, sans être contredits, qu’alors que l’acte de vente du 20 décembre 2001 prévoit une date d’entrée en jouissance au 1^er janvier 2002 et qu’il est indiqué en page 14 § 2 de l’acte que « les parties n’auront pas à se régler entre elles de prorata de loyers ou de charges pour décembre 2001 » trois factures se rapportant à l’exercice 2001 ont été adressées à la société SCIMA et imputées par la société Z au titre des charges récupérables sur l’exercice 2002, soit :

* facture n° 031413832069370101530 Générale des Eaux 28 décembre 2001: 15 158,85 €

(période de consommation du 1^er juin 2001 au 19 décembre 2001)

* facture n° 01358 01096 EDF 26 décembre 2001 : 745,20 €

* facture n° 212MDYDO1225 Prodith-Dalkia 4 novembre 2001 : 6061,38 €.

Il est constant que la société Z ne rapporte en toute hypothèse pas la preuve que les charges correspondant à ces factures n’ont pas été récupérées par le précédent propriétaire, la société SCIMA, au titre des charges récupérables sur l’exercice 2001, ni qu’elle a elle-même payé ces factures.

Le prorata des charges correspondant à ces dépenses ne peut donc être réclamé aux appelants et doit être déduit des montants qui leur sont imputés, à l’exception la quote-part de la facture Prodith-Dalkia, ces charges étant déjà, sur un autre fondement, exclues du décompte.

Il en résulte, après calcul des charges récupérables en fonction de la quote-part des surfaces corrigée ou réelle selon les cas, que M^me X et M. A ne sont redevables que de la somme de 1218,17 € au titre des charges pour l’année 2002, soit un trop-perçu de 1465.56 €, et de la somme de 1268,97 € au titre des charges pour l’année 2003, soit un trop-perçu de 1206,01 €. Par réformation du jugement rendu le 27 juin 2006 par le tribunal d’instance de Lyon, la société Z sera en conséquence condamnée à leur restituer ces sommes, outre intérêts au taux légal à compter du 1^er novembre 2003 pour la première et à compter du 1^er octobre 2004 pour la seconde.

Les appelants demandent que soit prononcée la nullité du commandement de payer à eux délivré le 27 mai 2004.

Aux termes de cet acte la société Z réclame paiement à M^me F X de la somme de 1046,22 € en principal due « à titre de loyer, charges et prestations non payées pour la période de : solde de loyer et charges avril 2004 + LC 05/2005 suivant bail écrit ».

Ce commandement de payer apparaît injustifié dès lors qu’il résulte de l’arrêt exécutoire rendu le 19 février 2013 par la cour de céans que les sommes réclamées au titre des charges pour l’année 2004 étaient indues pour un montant supérieur à celui mentionné dans le commandement. Cet acte mérite donc d’être annulé.

Les appelants justifient du paiement de la somme de 1158,10 € en vertu du commandement de payer. Dans la mesure où la décision susvisée a déjà condamné la société Z à rembourser à M^me X et à M. A les sommes indûment payées au titre des charges pour l’année 2004, il n’y a lieu d’ordonner que la restitution de la somme de 111,88 € correspondant au droit proportionnel et au coût de l’acte, ainsi que de la somme de 79,70 € au titre des frais d’huissier et de relance injustifiés.

Il convient d’allouer à M^me F X et M. B A la somme globale de 2500 € au titre de leurs frais irrépétibles.

La société Z, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à ceux afférents aux deux arrêts partiellement cassés.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, STATUANT PUBLIQUEMENT ET CONTRADICTOIREMENT

Vu les arrêts rendus les 28 avril 2009 et 6 février 2013 par la Cour de cassation,

Réforme le jugement rendu le 27 juin 2006 par le tribunal d’instance de Lyon en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau et ajoutant,

Condamne la SA Z à rembourser à M^me F X et M. B A la somme de 1465.56 €, outre intérêts au taux légal à compter du 1^er novembre 2003, au titre des charges indues pour l’exercice 2002 et la somme de 1206,01 €, outre intérêts au taux légal à compter du 1^er octobre 2004, au titre des charges indues pour l’exercice 2003.

Prononce l’annulation du commandement de payer délivré le 27 mai 2004 à M^me F A.

Condamne la SA Z à rembourser à M^me F X et à M. B A la somme de 111,88 € correspondant au droit proportionnel et au coût du commandement de payer annulé, outre intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2004, et la somme de 79,70 € au titre des frais d’huissier et de relance injustifiés.

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues à l’article 1154 du code civil.

Condamne la SA Z à payer à M^me F X et à M. B A la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SA Z aux dépens de première instance et d’appel, ceux-ci pouvant être recouvrés par la SCP BAUFUME-SOURBE, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Condamne la SA Z aux dépens afférents aux deux arrêts partiellement cassés.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT